§ 9-3 Departementet svarer på spørsmål om behov for hyppig utskifting av leiere i et forskningsprosjekt er saklig grunn til en minstetid for leieavtalen kortere enn tre år

Vi viser til OBOS' e-post av 20. januar 2021 med spørsmål knyttet til tidsbestemte leieavtaler.    

OBOS spør om utleie i forbindelse med et forskningsprosjekt kan regnes som «saklig grunn» til å inngå tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år, jf. husleieloven § 9-3 første ledd bokstav b. 

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet husleieloven. Spørsmålene vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Kort om husleieloven § 9-3 første og annet ledd

Det følger av husleieloven § 9-3 første og annet ledd at:

«[d]et er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig​ for kortere tid enn tre år.​ Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke dersom:

1. husrommet skal brukes som bolig​ av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller
2. utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Utsettes tidspunktet for når husrommet skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan leieavtalen forlenges fram til dette tidspunktet dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen ble inngått».

Bestemmelsen i første ledd bokstav b angir at utleier, dersom det foreligger en saklig grunn, kan inngå avtale om utleie med kortere tidsavgrensning enn angitt i første ledd. I annet ledd er det oppgitt ytterligere to vilkår for korttidsleie; leieren må være informert om årsaken til at avtalen er tidsbestemt, og den oppgitte grunnen må inntreffe. I det følgende legges det til grunn at disse vilkårene er oppfylt.

Hva er saklig grunn?

Loven angir ikke hva som skal regnes som saklig grunn. Ordlyden taler for at man må foreta en konkret, helhetlig vurdering av hvorvidt utleiers oppgitte grunn utgjør en saklig grunn til å godta en kort, tidsavgrenset leieavtale. Av forarbeidene fremgår det at:

«[i] kravet om at det må være en saklig grunn ligger [det] at utleieren må ha en klart påviselig og akseptabel grunn for å inngå en slik avtale. Som eksempel på saklige grunner kan nevnes at boligen skal rives eller ombygges eller at utleieren har helt konkrete planer om å selge den (uten påhefte av leieretten). Utvalget forutsetter at vurderingen på dette punkt skal være forholdsvis streng; det skal ikke være kurant å påberope seg unntaket i bokstav b».^[1]

I proposisjonen slutter departementet seg til utvalgets merknader, og viser til at også utkommandering av utleier til militær tjenestegjøring i en annen del av landet i en begrenset tidsperiode vil kvalifisere som saklig grunn. Om vurderingen uttaler departementet at:

«[d]et lar seg vanskelig gjøre å lovfeste alle grunner som kan være saklige. Derfor må den skjønnsmessige vurderingen overlates til domstolene. Departementet er likevel enig med utvalget i at vurderingen bør være forholdsvis streng. Det skal ikke være kurant å påberope seg dette unntaket».^[2]

Både utvalget og departementet legger til grunn at det skal foretas en skjønnsmessig vurdering, hvor det skal relativt mye til før den oppgitte grunnen skal anses som saklig. Forarbeidenes eksempler om salg, rivning og utkommandering til militærtjeneste tyder på at   utleier må vise til konkrete grunner til at korttidsleie er påkrevd. At det er en høy terskel underbygges av at et av hovedformålene med husleieloven generelt, og særreglene om tidsbestemte leieavtaler spesielt, er å verne leiere mot vilkårlig oppsigelse, og dermed å sikre botrygghet.^[3]

Departementet kan ikke se at det foreligger rettsavgjørelser hvor saklighetsvilkåret drøftes konkret. I teorien vises det i all hovedsak til de eksemplene som fremgår av forarbeidene, samt at det er en høy terskel for å anvende unntaksregelen.^[4]

Behov for hyppig utskifting av leiere i forskningsøyemed

Slik departementet ser det, skal det foretas en skjønnsmessig vurdering av det aktuelle leieforholdet for å fastsette hva som i det konkrete tilfelle kan anses som saklig grunn.

Forarbeidenes eksempler kan gi inntrykk av at bestemmelsen i utgangspunktet retter seg mot småskala leieforhold, hvor mer private forhold på utleiersiden tilsier et behov for korte leieavtaler. Forarbeidene viser imidlertid også til fremtidig salg og ombygging, som vil være behov som kan gjøre seg gjeldende for større utleieaktører. Felles for de eksemplene som angis i forarbeidene er en grunnleggende forutsetning om at leier skal ha botrygghet, og at utleiers utleievirksomhet primært drives med økonomisk gevinst for øyet. Disse forutsetningene slår etter departementets syn ikke like godt til på leieforhold med formål å samle inn data.  

Slik departementet ser det, er ikke det generelle behovet for botrygghet like fremtredende i et leieforhold hvor leieren vet at leieforholdet er en del av et forskningsprosjekt, og at utleier fortløpende vil teste ut nye løsninger på et representativt utvalg leiere, hvilket fordrer utskiftning. Dette kan tale for at utleiers behov for utskifting for å få gode data bør regnes som en saklig grunn i disse leieforholdene.

På den annen side har også leiere som deltar i forskningsprosjekter behov for botrygghet. Dette kan tale for at utleiers behov for hyppig utskiftning av leiere for å sikre representativitet i et forskningsprosjekt ikke veier tungt nok til at det kan gjøres inngrep i leietiden i medhold av unntaksregelen i § 9-3 første ledd bokstav b. Videre er det her tale om en «systematisert» bruk av unntaksregelen, mens eksemplene som angis i forarbeidene alle bærer preg av mer enkeltstående momenter, som får direkte konsekvenser for utleieaktiviteten. Dette underbygges av vilkåret i § 9-3 annet ledd om at boligen ved utløpet av leietiden må brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, hvor «grunnen» her viser til det momentet som forhindrer videre utleie.

Kombinerte leieforhold og forskningsprosjekter fremstår imidlertid som en svært spesiell form for utleievirksomhet. Utleier har ikke nødvendigvis (kun) økonomisk gevinst for øyet, men også et ønske om å innhente informasjon. Videre antar departementet at utleieformen vil tiltrekke seg leiere som, i tillegg til å ha et boligbehov, ønsker å bidra til forskningsprosjektet. Hensynet til leiers botrygghet vil trolig dermed gjøre seg noe mindre gjeldende. Gitt slike forutsetninger vil man kunne anse utskiftingsbehov for å sikre et representativt utvalg for forskingsprosjektet som en «vedvarende» saklig grunn som oppfyller kravene til å anvende unntaksregelen.

Etter departementets syn tilsier en samlet vurdering at man bør kunne akseptere utleiers behov for utskifting av leiere for å skape representative data som en saklig grunn til tidsavgrensning, jf. § 9-3 første ledd bokstav b. Departementet presiserer at vurderingen utelukkende knytter seg til den kombinerte utleie- og forskningsmodellen, og ikke vil omfatte de aktuelle leilighetene når formålet med forskningsprosjektet er nådd. Departementet minner videre om at det i siste instans er domstolene som avgjør hva som er saklig grunn i det konkrete tilfellet.

 

^[1] NOU 1993:4 s. 165

^[2] Ot.prp.nr. 82 (1997-1998) s. 108

^[3] Se bl.a. Ot.prp.nr. 82 (1997-1998) s. 15 og NOU 1993:4 s. 165.

^[4] Parelius & Bragdø-Ellenes, Husleieavtaler, (2. utgave, 2010) s. 100-101 og Wyller, Boligrett, (5. utgave, 2009) s. 228.