§ 97 - Tolkningsuttalelse om forholdet mellom eierseksjonsloven § 30 annet ledd og Grunnloven § 97

Saksnummer: 2007/00941 EP TFJ/HBO

Dato: 25.04.2007

Tolkningsuttalelse om forholdet mellom eierseksjonsloven § 30 annet ledd og Grunnloven § 97

Vi viser til Kommunal- og regionaldepartementets brev 5. februar 2007, der Lovavdelingen anmodes om å gi en uttalelse om forholdet mellom lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner (eierseksjonsloven) § 30 annet ledd og Grunnloven § 97. Spørsmålet gjelder den ufravikelige bestemmelsen om to tredels flertall i eierseksjonsloven § 30 annet ledd, som etter lovens § 1 første ledd første punktum, jf. § 47 åttende ledd, også gjelder for sameier som før lovens ikrafttredelse hadde vedtektsfestet et strengere flertallskrav.

1. Eierseksjonsloven § 30 regulerer hvilket flertall som kreves for (eierseksjons)sameiermøtets beslutninger. Hovedregelen er at sameiermøtet treffer sine beslutninger med vanlig flertall av de avgitte stemmene, jf. § 30 første ledd. For beslutninger nevnt i § 30 annet ledd bokstav a til g, stilles det imidlertid krav om ”minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiemøtet”. Videre kreves det etter § 30 tredje ledd tilslutning fra samtlige sameiere for vedtak blant annet om salg eller bortfeste av vesentlige deler av eiendommen.

Lov 4. mars 1983 nr. 7 om eierseksjoner, som eierseksjonsloven 1997 avløste, bygget også på en inndeling i tre ulike kategorier av flertallskrav. Loven åpnet imidlertid for at eierseksjonssameierne kunne fastsette strengere flertallskrav enn to tredeler i vedtektene, jf. § 21 annet ledd, hvor det het:

”Hvis ikke vedtektene krever større flertall, kreves to tredjedels flertall av de avgitte stemmene til vedtak om:…”.

Eierseksjonsloven 1997 er som utgangspunkt ufravikelig, jf. § 4. Noen tilsvarende adgang til å vedtektsfeste strengere flertallskrav enn to tredeler foreligger antakelig ikke.

Eierseksjonsloven 1997 gjelder også for eierseksjonssameier som er opprettet før loven trådte i kraft, jf. § 1 første ledd første punktum. For disse sameiene er det gitt enkelte overgangsregler. I § 47 åttende ledd heter det:

”Avtaler eller bestemmelser som er i strid med loven her, opphører å gjelde senest ett år etter at loven her trådte i kraft, om ikke annet går fram av loven.”

Etter sin ordlyd innebærer § 47 åttende ledd sammenholdt med § 30 annet ledd at vedtekter i sameier som er etablert før loven trådte i kraft og som fastsetter strengere flertallskrav enn to tredeler, ikke gjelder etter 1. januar 1999 (loven trådte i kraft 1. januar 1998). Spørsmålet er om det innebærer en grunnlovsstridig tilbakevirkning å la eierseksjonslovens regler om flertallskrav gjelde for sameier som var etablert før ikrafttredelsen av loven.

2. Grunnloven § 97 fastslår at ”Ingen Lov maa gives tilbagevirkende Kraft”.

Eierseksjonsloven § 30 annet ledd, jf. § 1 første ledd første punktum og § 47 åttende ledd, griper inn i de rettslige posisjonene som er etablert gjennom vedtekter som fastsetter strengere flertallskrav enn to tredeler. I forhold til Grunnloven § 97 reiser dette spørsmål om lovgiverens adgang til å regulere bestående rettsforhold med virkning fremover i tid (såkalt uegentlig tilbakevirkning). Etter omstendighetene vil inngrep i etablerte rettigheter eller posisjoner kunne rammes av Grunnloven § 97. Avgjørende blir om tilbakevirkningen er ”klart urimelig eller urettferdig”, jf. dommen i Rt. 1996 s. 1415 på s. 1430. Denne vurderingsnormen ble samme sted i dommen presisert på følgende måte:

”Inn i avveiningen vil blant annet komme hvilke rettigheter eller posisjoner inngrepet gjelder, hvilket grunnlag den enkelte eller en gruppe har for sine forventninger, om inngrepet er plutselig og betydelig og om fordelingen av byrdene rammer den enkelte eller en gruppe særlig hardt.”

Ved vurderingen av om tilbakevirkningen er klart urimelig eller urettferdig, skal det også tas hensyn til lovgivernes behov for handlefrihet på det aktuelle rettsområdet, jf. Rt. 1996 s. 1415 på s. 1431. I den forbindelse vil formålet med regelendringen og styrken i de hensyn som taler for endringer, stå sentralt.

3. I sameier hvor det forut for eierseksjonslovens ikrafttredelse var vedtektsfestet strengere flertallskrav enn to tredeler, vil reglene i § 30 annet ledd, jf. § 1 første ledd første punktum og § 47 åttende ledd, innebære en svekkelse av mindretallsvernet. Hagen, Lilleholt og Wyller, Eierseksjonsloven Kommentarutgave, Oslo 1999, uttaler på s. 245:

”De opprinnelige sameiere eller sameiere som har ervervet seksjoner på et senere tidspunkt, kan ha hatt forventning om at vedtektene på ett eller flere punkter bare skulle kunne endres med høyere kvalifikasjonskrav, for eksempel 75 eller 80 %, eventuelt ved enstemmighet. Slike forventninger antas å være beskyttet av grunnloven § 97. Det innebærer at vedtektsbestemmelser om strengere kvalifikasjonskrav som er lovlig fastsatt før 1. januar 1998, må gjelde også etter at den nye loven trådte i kraft.”

Direkte gjelder utsagnet kravet om to tredelers flertall for å endre vedtektene, jf. eierseksjonsloven § 28 annet ledd annet punktum og 1983-loven § 21 annet ledd nr. 2. Ut fra sammenhengen er det imidlertid nærliggende å anta at forfatterne mener at også vedtektsbestemmelser om strengere flertallskrav for beslutninger som nevnt i § 30 annet ledd, vil gjelde på grunnlag av Grunnloven § 97.

Det kan nok variere hvilken betydning den enkelte sameier har tillagt vedtektsfestede flertallskrav og dermed hvilke forventninger som er skapt gjennom vedtektene. Videre vil sameiernes forventninger kunne variere med hvilket flertallskrav som er vedtektsfestet. Et krav om enstemmighet vil innebære at den enkelte sameier alene kan blokkere et vedtak, mens man ved et kvalifisert flertallskrav på for eksempel tre firedeler normalt vil være avhengig av at også øvrige sameiere stemmer mot forslaget for at det skal falle. Det kan etter dette være store forskjeller i hvilken grad sameierne har innrettet seg etter vedtektsfestede flertallskrav.

Inngrepets omfang vil også variere med hvilke typer beslutninger det er vedtektsfestet strengere flertallskrav for, og hvor omfattende tiltak det aktuelle vedtaket innebærer. Vi tilføyer at eierseksjonsloven 1997 § 30 annet ledd stiller krav om to tredelers flertall for flere typer beslutninger enn det den fravikelige regelen i 1983-loven § 21 annet ledd gjaldt. I sameier der vedtektene var direkte basert på systematikken i 1983-loven, og strengere flertallskrav var vedtektsfestet for de beslutninger som er nevnt i § 21 annet ledd, vil den ufravikelige regelen i § 30 annet ledd også innebære strengere flertallskrav for de typer avgjørelser som ikke var omfattet av § 21 annet ledd.

Også ellers vil den nye eierseksjonsloven innebære en viss utvidelse av mindretallsvernet på enkelte punkter. For det første ble det tidligere ulovfestede prinsippet om at flertallet ikke kan gjøre vedtak som er egnet til å gi visse sameiere en urimelig fordel på andre sameieres bekostning, nedfelt i loven og samtidig noe utvidet i forhold til tidligere rett, jf. eierseksjonsloven § 32 og Innst. O. nr. 57 (1996–97) punkt 6.1.2. Et styrket vern for mindretallet ble også innført ved regelen i § 30 tredje ledd om at ikke bare vedtak om salg eller bortfeste av eiendommen, men også ”vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter”, krever tilslutning fra samtlige sameiere. Inngrepets omfang må således ses i lys av at loven dels svekker og dels styrker mindretallets stilling.

Det er antatt i rettspraksis og juridisk teori at lovgiverne har en betydelig frihet til å gripe inn mot kontrakter som anses samfunnsmessig uheldige, jf. Andenæs/Fliflet, Statsforfatningen i Norge, 10. utg., Oslo 2006 s. 457–458. Sameierne må derfor være forberedt på at lovgivning som berører deres kontraktsfestede rettigheter og plikter, herunder hva det er adgang til å avtale i vedtektene, kan endre seg.

Formålet med eierseksjonsloven § 30 er å muliggjøre effektiv drift av sameiet samtidig som mindretallets interesser ivaretas i rimelig utstrekning. I Ot.prp. nr. 33 (1995–96) Om lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) – hvor det var foreslått en hovedregel om enstemmighet – er det uttalt på s. 68:

”Det kan ikke godtas at en enkelt eller noen få av sameierne skal kunne motsette seg vanlige fellestiltak, og det er derfor behov for unntak fra hovedregelen om enstemmighet. Tiltak mot et mindretalls vilje bør derfor i en viss utstrekning kunne vedtas av flertallet slik at enkelte typer avgjørelser kan tas med vanlig flertall, mens andre typer vedtak vil kreve kvalifisert flertall.”

Regelendringen er følgelig begrunnet i et saklig formål og utslag av et bevisst ønske fra lovgivernes side om å legge til rette for en hensiktsmessig drift av sameiet. For mindretallet i et eierseksjonssameie vil vedtektsbestemmelser om strengere flertallskrav i en viss utstrekning innebære trygghet for at en alene eller sammen med andre sameiere kan blokkere vedtak. Et sentralt formål med eierseksjonsloven § 30 annet ledd er imidlertid å begrense mulighetene for nettopp slik blokkering.

Det fremgår av Ot.prp. nr. 33 (1995–96) på s. 70 at lovgiverne har foretatt en avveining mellom hensynet til mindretallet og behovet for å effektivisere driften av sameiene:

”Som det går fram av det som er sagt under pkt. 8.2, bør adgangen til å gjennomføre fellestiltak mot et mindretalls vilje, være begrenset. Dette har sammenheng med at den enkelte sameier i størst mulig grad skal kunne råde som en eier over sin egen seksjon. Den enkelte kan også bli påført et omfattende økonomisk ansvar gjennom flertallsvedtak. Likevel viser erfaringen at det i sameieforhold som gjelder bebygd fast eiendom, er behov for å gjennomføre enkelte tiltak ut over det som kan kalles vanlig forvaltning og vedlikehold. Et mindretall bør ikke kunne hindre slike tiltak. For å sikre at det står et betryggende flertall bak disse beslutningene, bør det kreves at saken behandles på sameiermøte, og at vedtaket får minst to tredjedels flertall.”

Ved utformingen av regelen har lovgiverne søkt å finne en balanse mellom de kryssende hensynene. Hva som er en rimelig avgrensing av flertallets myndighet, dvs. hvor strengt flertallskravet bør være, tilligger det etter vår oppfatning lovgiverne å avgjøre. Dette gjelder som utgangspunkt også for eierseksjonssameier som eksisterte ved lovens ikrafttredelse.

Det er ikke gitt noen uttrykkelig begrunnelse i forarbeidene for hvorfor loven er gitt anvendelse på eierseksjonssameier som var etablert før loven trådte i kraft. I NOU 1980: 6 Eierleiligheter s. 81 er anvendelsen av 1983-loven på eksisterende sameier begrunnet med et ønske om å ha like regler for alle sameier uansett når de er opprettet. Det er nærliggende å anta at likhetshensyn også har vært motiverende for eierseksjonsloven 1997. Effektiviteten av lovgivningstiltaket ville dessuten bli redusert i betydelig grad dersom de mange eierseksjonssameiene som var etablert før lovens ikrafttredelse, skulle falle utenfor det ufravikelige flertallskravet. Dersom lovgiverne ønsket å lette gjennomføringen av fellestiltak også i eierseksjonssameier som var etablert ved lovens ikrafttredelse, måtte de ufravikelige reglene om flertallskrav gjelde også for disse sameiene. Inngrepet fremstår derfor som viktig for å oppnå formålet med lovendringen.

Det må også tas hensyn til at sameierne i kraft av overgangsregelen i § 47 åttende ledd ble gitt en frist på ett år til å omstille seg eller til å selge seg ut av sameiet dersom de mente at regleendringen innebar et betydelig inngrep i deres rettsposisjon.

Lovavdelingen kan etter dette ikke se at det på generelt grunnlag vil være klart urimelig eller urettferdig å anvende eierseksjonslovens flertallskrav på eierseksjonssameier som ble etablert før loven trådte i kraft. Vi antar derfor at Grunnloven § 97 ikke generelt er til hinder for slik tilbakevirkning. Vi tilføyer at Høyesteretts avgjørelse i Rt. 1991 s. 1439 ikke tilsier noen annen konklusjon.

4. Det kan etter vårt syn likevel ikke utelukkes at en i helt særlige tilfeller etter en konkret vurdering kan komme til at inngrepet er av en slik karakter at tilfellet vil kunne omfattes av tilbakevirkningsforbudet i Grunnloven § 97. Forholdet til Grunnloven kan komme på spissen dersom vedtektene stiller krav om enstemmighet eller et meget strengt flertall, sameieren har ervervet eierseksjonen før loven ble vedtatt, det vedtektsfestede flertallskravet var en synbar forutsetning for sameierens inntreden i sameiet og vedtaket som treffes vil ramme sameieren meget hardt. Vi antar imidlertid at det selv i slike tilfeller bare helt unntaksvis vil være grunnlag for å tolke eierseksjonsloven § 30 annet ledd, jf. § 1 første ledd første punktum og § 47 åttende ledd, innskrenkende på grunnlag av Grunnloven § 97. I praksis kan man antakelig se bort fra denne muligheten. Spørsmålet hører i tilfelle under domstolene.