§ 4 h - Departementet svarer på spørsmål om reseksjonering av samleseksjon angitt i eierseksjonsloven § 4 h

Vi viser til e-post fra Østre Toten kommune v/ Per Aandré Rjaanes med spørsmål om reseksjonering av samleseksjon for næring. Det er vist til en samleseksjon bestående av bensinstasjon og fire butikker/forretninger. Spørsmålet du ha stilt er om bensinstasjonen kan skilles ut som egen seksjon mens de øvrige forretningene fremdeles er samlet i en
samleseksjon.

Departementet nevner innledningsvis at vi ikke tar stilling til enkeltsaker, men uttaler oss på generelt grunnlag om hvordan eierseksjonsloven er å forstå.

Departementets svar

1. Om samleseksjon

Bestemmelsen i eierseksjonsloven (eiersl.) § 4 bokstav h forklarer hva som menes med en samleseksjon:

«samleseksjon: en seksjon som omfatter alle bruksenheter med samme formål»

En bruksenhet kan etter eierseksjonsloven ha ett av to formål; Boligseksjoner som skal brukes til helårsbolig eller fritidsbolig, jf. eiersl. § 4 bokstav f, og Næringsseksjon som er ment til annet en bolig, jf. eiersl. § 4 bokstav g. Konsekvensen er at eierseksjonsloven åpner opp for to former for samleseksjoner; samleseksjon for bolig og samleseksjon for næring.
Etableres det en samleseksjon for næring, må alle bruksenhetene på eiendommen som hver for seg kunne vært seksjonert som næringsseksjon omfattes av samleseksjonen. På samme måten må alle bruksenheter som hver for seg kunne vært seksjonert som boligseksjon omfattes av samleseksjon bolig. Det er ikke et krav om at det må være en samleseksjon i et sameie, men ettersom eierseksjonsloven kun skiller mellom to formålstyper, kan det maksimalt være to samleseksjoner i et sameie. (1)

2. Vilkårene for reseksjonering

Oppdeling av en samleseksjon til nye eierseksjoner vil være en intern reseksjonering som reguleres av eiersl. § 20. Ved oppdeling av samleseksjonen må vilkårene i § 7 være oppfylt,
jf. eiersl. § 20 første ledd. Det er et vilkår i § 7 første ledd bokstav e at:

«alle bruksenhetene omfattes av seksjoneringen».

Bestemmelsen oppstiller et vilkår for seksjonering at seksjoneringen omfatter hele eiendommen, det vil si at seksjoneringen er fullstendig. Kravet innebærer at det ikke er adgang til for eksempel å seksjonere bare én etasje i bygningen eller bare én av flere bygninger på en eiendom. Er det fire bruksenheter i bygningen som skal seksjoneres, må alle fire inngå i seksjoneringen og utgjøre egne seksjoner, jf. særmerknaden til bestemmelsen i Prop. 39 L (2016-2017) side 152. Kravet om full oppdeling er imidlertid ikke til hinder for å opprette en samleseksjon, men da må alle bruksenhetene innenfor samme formål omfattes, jf. pkt. 1 over.

Som følge av kravet om fullstendig seksjonering i eiersl. § 7 første ledd bokstav e, må alle bruksenhetene i samleseksjonen omfattes ved oppdeling av samleseksjonen (reseksjoneringen). Det vil for eksempel derfor ikke være anledning til å skille ut en bruksenhet brukt som næring og etablere denne som egen næringsseksjon ved siden av eksisterende samleseksjon næring. Dette må også ses i sammenheng med lovens system om samleseksjoner redegjort for i pkt. 1 over.

 

(1) Prop.39 L (2016-2017) s. 150