Billingstadsletta 26 AS

1.           Innledning

Vi viser til e-post fra Kristoffer Hegdahl i advokatfirmaet Thommessen datert 25. februar 2014 med spørsmål om unntak fra aksjeloven § 8-10. Vi beklager at behandlingen har tatt lang tid.

Det fremgår av e-posten at Floberg Holding AS har ervervet aksjene i Billingstadsletta 26 AS (målselskapet) fra Mesta Eiendom AS, og at målselskapet skal stille sin eiendom (Mesta-Eiendommen) som sikkerhet for banklån som Floberg Holding AS tar opp i forbindelse med aksjeervervet. Departementet er bedt om å avklare om målselskapet er å anse som et eiendomsselskap etter § 10 første ledd nr. 1 i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (unntaksforskriften) slik at unntaksforskriften kommer til anvendelse. Det opplyses at de øvrige vilkårene i unntaksforskriften er oppfylt.

Departementet er kommet til at målselskapet er å anse som et eiendomsselskap slik at unntaksforskriften kommer til anvendelse. Det er således ikke behov for dispensasjon ved enkeltvedtak. Den nærmere begrunnelsen følger nedenfor.

2.           Søkers omtale av saken

Det fremgår av e-posten 25. februar 2014 at Floberg Holding AS ikke har konkrete planer i dag om å utvikle eiendommen, og at selskapet heller ikke driver eiendomsutvikling på eiendommen i dag. Videre fremgår det at det er eksisterende bebyggelse på eiendommen i form av tre bygg, og at to av disse byggene (hhv. kontor/lagerbygg og verksted/lagerbygg) har til sammen seks leietakere med langsiktige leiekontrakter. Floberg Holding AS vil fortsette å drive eiendommen gjennom utleie til disse leietakerne. Det fremgår at to av leiekontraktene løper ut i 2024 og tre i 2016. 

Når det gjelder eventuell fremtidig utvikling av eiendommen fremgår følgende:

”Mesta-Eiendommen har riktignok et utviklingspotensial og ble markedsført i prospektet som en eiendom med ”stort utviklingspotensial med kommunedelplan som åpner for mer plasskrevende handel”, og banken har også lagt vekt på at eiendommen har et utviklingspotensial i sin kredittvurdering. En eventuell fremtidig utvikling av Mesta-Eiendommen sammen med andre naboeiendommer som Floberg Holding eier, vil imidlertid ikke skje før om 10-15 år, og Floberg Holding har ingen konkrete og spesifikke planer i dag om å utvikle Mesta-Eiendommen, selv om eiendommen altså har et fremtidig utviklingspotensial.”

3.           Rettslig grunnlag

Etter lov 13. juni 1997 om aksjeselskaper (aksjeloven) § 8-10 første ledd kan et aksjeselskap ”stille midler til rådighet eller gi kreditt eller stille sikkerhet i forbindelse med en tredjepersons erverv av aksjer eller rett til erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap innenfor rammen av de midler selskapet kan benytte til utdeling av utbytte etter § 8-1.” Det følger videre av første ledd at ”(s)elskapets bistand skal ytes på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper, og det skal stilles betryggende sikkerhet for kravet på tilbakebetaling eller tilbakesøkning. Det kan bare ytes bistand til erverv av aksjer som er fullt innbetalt.” Etter § 8-10 andre til fjerde ledd følger det nærmere saksbehandlingsregler for en beslutning om finansiell bistand. Blant annet skal styrets vedtak om bistand godkjennes av generalforsamlingen før bistanden ytes.  Bestemmelsen trådte i kraft 1. juli 2013 og erstatter den tidligere forbudsbestemmelsen i aksjeloven § 8-10. 

Kongen kan ved forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra reglene i § 8-10 første til fjerde ledd, jf. § 8-10 femte ledd. I forbindelse med unntak fra første til fjerde ledd kan det samtidig gjøres unntak fra §§ 8-7 til 8-9. Nærings- og handelsdepartementet er ved kgl. res. 14. juni 2013 nr. 636 delegert myndighet etter denne bestemmelsen. Departementet har gitt et generelt unntak fra aksjeloven § 8-10 i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (”unntaksforskriften”). Unntaksforskriften gjelder også etter lovendringen. 

Unntaksforskriftens kapittel 3 gir regler om eiendomsselskapers adgang til å stille sikkerhet ved erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Unntaksforskriften inneholder blant annet krav til målselskapet (§ 10), krav til kjøper (§ 11) og krav til disposisjonene (§ 12). Det følger av unntaksforskriften § 10 første ledd at selskapet må oppfylle kravene i § 10 ”på det tidspunkt sikkerheten etableres”. I departementets veileder til forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 fremgår det at ”[m]ed uttrykket ”på det tidspunkt sikkerheten etableres” menes det tidspunkt hvor målselskapet påtar seg en forpliktelse om å stille selskapets eiendom som sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller morselskapet. Det er fra dette tidspunktet målselskapet eventuelt handler i strid med forbudet i aksjeloven § 8-10 første ledd. Normalt vil inngåelsen av pantsettelsesavtalen være det avgjørende tidspunkt.” Det følger av § 10 første ledd nr. 1 at selskapet må være et eiendomsselskap. Med eiendomsselskap menes selskap hvis virksomhet utelukkende består i å eie fast eiendom og drift av denne. Selskapet kan likevel i tillegg eie aksjer eller andeler i andre eiendomsselskaper.

4.           Vurdering

Departementet vil i det følgende vurdere om målselskapet er et eiendomsselskap etter unntaksforskriften § 10 første ledd nr. 1. Departementet tar ikke stilling til om de øvrige vilkårene i unntaksforskriften er oppfylt. Vi viser her til søkers opplysning om at de øvrige vilkårene i unntaksforskriften er oppfylt.

Departementet viser til opplysningene fra søker om at kjøper i dag ikke har konkrete og spesifikke planer for å utvikle eiendommen og at kjøper tar sikte på å drive målselskapets eiendom gjennom utleie til eksisterende leietakere.  Utleie av eiendom faller inn under begrepet ”drift” etter unntaksforskriften § 10 første ledd. Dette tilsier at målselskapet er et eiendomsselskap, og ikke et utviklingsselskap. 

Departementet registrerer at målselskapets eiendom har et utviklingspotensial, at eiendommen har blitt markedsført  som dette og at banken har lagt utviklingspotensialet til grunn for sin kredittvurdering. Dette forhold og at det foreligger en kommunedelplan som åpner for utbygging kan tilsi at mulighetene for utvikling av målselskapets eiendom var en forutsetning for ervervet av målselskapet. Etter departementets syn er imidlertid ikke disse forholdene tilstrekkelige til å anse målselskapet som et utviklingsselskap i dette tilfellet.  Departementet viser til at en kommunedelplan kun gir overordnede føringer for fremtidig utbygging, og at en utbygging vil kreve reguleringsplan. Det er ikke opplyst at det er igangsatt noen prosess knyttet til en reguleringsplan. Dette forhold, og at det i dag ikke foreligger noen konkrete utbyggingsplaner for eiendommen, tilsier at målselskapet er et eiendomsselskap etter unntaksforskriften. 

Ut fra foreliggende opplysninger er departementets vurdering at målselskapet i dag er et eiendomsselskap etter unntaksforskriften § 10 første ledd nr. 1. Forutsatt at de øvrige vilkårene i unntaksforskriften er oppfylt, er det ikke nødvendig med dispensasjon fra aksjeloven § 8-10 ved enkeltvedtak. 

Vi publiserer rutinemessig alle prinsipielle brev og vedtak på www.nfd.dep.no. Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes oss innen 14 dager.