§ 4-10: Formuesverdsetting av næringseiendom

Vi viser til e-post 15. desember 2010 fra Skattebetalerforeningen.

Skattebetalerforeningen reiser flere spørsmål vedrørende formuesverdsetting av næringseiendom, jf. forskrift 19. november 1999 nr. 1158 til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14 (FSFIN) § 4-10-2 flg.

1. IKKE-UTLEID FRITIDSEIENDOM I NÆRINGSSVIRKSOMHET
Fritidsbolig er ikke omfattet av det nye systemet for formuesverdsetting av bolig, jf. Prop. 1 L (2009-2010) punkt 3.3.3. Etter FSFIN §§ 4-10-2 annet ledd skal fritidsbolig som leies ut i eierens næringsvirksomhet verdsettes som utleid næringseiendom. Spørsmålet er om ikke-utleid fritidsbolig som inngår i eierens næringsvirksomhet skal verdsettes som ikke-utleid næringseiendom, jf. FSFIN § 4-10-3 annet ledd, eller i stedet etter de alminnelige reglene for fritidsbolig.

Virkeområdet til metoden for formuesverdsetting av ikke-utleid næringseiendom er nærmere omtalt i Prop. 1 L (2009-2010) punkt 4.3.2. Det fremgår blant annet at:

”Bolig- og fritidseiendom faller utenfor virkeområdet til sjablonmetoden [for ikke-utleid næringseiendom], inkludert bolig- og fritidseiendom som leies ut i næringsvirksomhet, andel i boligselskap, aksjeleiligheter mv.”

Denne uttalelsen i forarbeidene gir ikke full klarhet etter ordlyden. Meningen er imidlertid at bolig og fritidseiendom i næring skal falle utenfor sjablonmetoden for ikke-utleid næringseiendom, uansett om eiendommen er utleid eller ikke. En ikke-utleid fritidsbolig i næring vil selvsagt også falle utenfor sjablonmetoden for utleid næringseiendom. Dermed må man falle tilbake på de alminnelige verdsettingsreglene for privat fritidsbolig, også om fritidsboligen inngår i eierens næringsvirksomhet, men uten å være utleieobjekt i denne. Dette er også et praktisk resultat, all den stund fritidsbolig i næring uten utleieinntekter kan være problematisk å håndtere etter sjablonreglene for ikke-utleid næringseiendom.

En typisk næringsbruk av en bedriftseiet fritidseiendom uten ordinær utleie i et utleiemarked vil være som bedriftshytte for de ansatte i bedriften. Departementet legger til grunn at de ansattes bruk, vederlagsfritt eller med rimelig vederlag til arbeidsgiveren, ikke gjør hytten til utleid fritidsbolig etter sjablongreglene. I tilfeller hvor bedriften lar en ansatt eller aksjonær disponere fritidsboligen, enten mot fullt vederlag eller slik at det gir grunnlag for fordelsbeskatning av brukeren, skal eiendommen likevel anses som utleid etter sjablonreglene.

Departementet bemerker generelt at for foretak som produserer og/eller omsetter boliger, fritidsboliger eller andre eiendommer, med bokføringsplikt for dette, er eiendommene å anse som varelager som verdsettes etter varelagerreglene, jf. skatteloven § 14-5 første til tredje ledd. Disse regler går foran de særlige verdsettingsreglene for fast eiendom.  

2. VERDSETTING AV EIENDOM SOM BENYTTES TIL BÅDE BOLIG- OG NÆRINGSFORMÅL
Skattebetalerforeningen reiser spørsmål om hvilken verdsettingsmetode som kommer til anvendelse på eiendom som benyttes til både bolig- og næringsformål. Eksempelvis blir 70 kvm av en matrikkelenhet benyttet av eieren som egen bolig, 140 kvm blir leid ut til boligformål (flere enheter) og 80 kvm blir leid ut til næringsvirksomhet. Spørsmålet er om arealforhold mellom de ulike delene avgjør hvorvidt eiendommen skal verdsettes etter boligreglene eller etter metoden for utleid næringseiendom.

Departementet viser til utgangspunktet om at hver matrikkelenhet skal vurderes under ett ved formuesverdsettingen, se blant annet høringsnotat 19. april 2010 om formuesverdsetting av ikke-utleid næringseiendom med videre henvisninger. Forskriften § 4-10-2 og § 4-10 3 angir hvilke matrikkelenheter som defineres som næringseiendom etter skatteloven § 4-10, og hvilke metoder som skal benyttes ved formuesverdsetting av slik eiendom.

Etter FSFIN § 4-10-3 første ledd, jf. § 4-10-2 skal en matrikkelenhet verdsettes som utleid næringseiendom der mer enn 50 prosent av eiendommens areal blir leid ut som næringseiendom. Implisitt i dette ligger at det må dreie som om næringsareal som isolert sett kvalifiserer til sjablonverdsettelse etter reglene for næringseiendom. Utleid boligareal i næring kvalifiserer her ikke, idet det nye systemet for boligverdsetting omfatter også boliger i næring, både utleide og ikke-utleide. Dette innebærer at dersom mer enn halvparten av arealet blir benyttet til boligformål (herunder areal som leies ut som bolig i næringsvirksomhet), skal matrikkelenheten verdsettes etter det nye systemet for formuesverdsetting av bolig.

I tilfelle eieren benytter mer enn 50 prosent av arealet i egen næringsvirksomhet, dvs. ikke som utleie, skal matrikkelenheten verdsettes som ikke-utleid næringseiendom, jf. FSFIN § 4-10-3 annet ledd.

I særlige tilfeller kan en matrikkelenhet oppdeles i underenheter ved verdsettingen, se punkt 4 under.

3. NÆRINGSEIENDOM UNDER OPPFØRING
Etter FSFIN § 4-10-9 femte ledd skal formuesverdi av næringseiendom under oppføring settes til en forholdsmessig andel av anslått formuesverdi av ferdigstilt eiendom ved bruk av metoden for verdsetting av ikke-utleid næringseiendom. Skattebetalerforeningen forstår reglene slik at en eiendom under oppføring eksempelvis skal verdsettes til 50 pst. av anslått formuesverdi dersom 50 pst. av arealet er ferdigstilt. Denne forståelsen kan ikke legges til grunn, bl.a. fordi den kan lede til det  resultat at oppført bygning der alt er nesten ferdig, men intet er helt ferdigstilt, ikke får noen formuesverdi i det hele tatt.

Vi viser til høringsnotat 19. april 2010 om formuesverdsetting av ikke-utleid næringseiendom, hvor departementet uttaler på side 18 flg:

”Når det gjelder bygninger under oppførelse eller riving, viser departementet til at slike formuesobjekter inngår i eiers skattepliktige formuesgrunnlag etter skatteloven kapittel 4. Verdien av slike formuesobjekter skal i utgangspunktet settes til omsetningsverdien pr. 1. januar i ligningsåret, jf. skatteloven § 4-1.

Departementet foreslår å forskriftsfeste at bygninger under oppførelse settes til en forholdmessig andel av anslått formuesverdi av ferdigstilt eiendom, se blant annet Lignings-ABC 2009/10 side 85. Forslaget medfører at formuesberegning av næringseiendom under oppføring skal ta utgangspunkt i beregnet areal av den ferdigstilte eiendommen multiplisert med kvadratmetersats for denne eiendomstypen. […]

Videre antar departementet at det må foretas konkret vurdering av bygninger som kondemneres. Innvendig vedlikehold og påbygning (herunder riving av innvendig vegger og konstruksjoner) skal normalt ikke påvirke klassifiseringen av eiendommen for formuesskatteformål. Dersom bygningsmassen rives, antar departementet at eiendommen kan klassifiseres som tomt etter sjablonmetoden etter en konkret vurdering.”

Etter departementets oppfatning må det foretas en konkret vurdering av eiendom under oppføring for å fastslå ”forholdsmessig andel av anslått formuesverdi av ferdigstilt eiendom” pr. 31. desember i inntektsåret, jf. FSFIN § 4-10-9 femte ledd. Departementet antar at byggeprosjektets anslåtte totalomfang og investeringsprofil kan være et utgangspunkt for vurderingen. Hvor stor del av byggeprosjektets areal som er ferdigstilt kan hensyntas, men er ikke nødvendigvis avgjørende.  Hvor mye innsats som gjenstår på bygget, i forhold til samlet innsats på ferdigstilt bygg, bør normalt være et viktig parameter for den konkrete vurderingen.

4. OPPDELING AV MATRIKKELENHET VED FORMUESVERDSETTINGEN
Etter FSFIN § 4-10-9 syvende ledd kan en matrikkelenhet i særlige tilfeller oppdeles i underenheter ved formuesverdsettingen. I slike tilfeller skal hver underenhet klassifiseres og verdsettes som hhv. næringseiendom, boligeiendom eller annen eiendom. Bestemmelsen tar sikte på å forskriftsfeste gjeldende likningspraksis på dette området. I tillegg er Skattedirektoratet gitt kompetanse til å gi forskrift til utfylling og gjennomføring av bestemmelsen, jf. FSFIN § 4-10-9 syvende ledd siste punktum.

Med hilsen
Bjørn Berre  e.f.
avdelingsdirektør
                                                         Marius Pilgaard
                                                         seniorrådgiver

Kopi: Skattedirektoratet