Seth AS

Vi viser til brev av 18. februar 2014 og etterfølgende korrespondanse om unntak fra aksjeloven § 8-10 første ledd. Nedre Romerike Utvikling AS ervervet den 21. desember 2012 samtlige aksjer i Seth AS. I forbindelse med ervervet stilte målselskapet (Seth AS) sine tre eiendommer som sikkerhet for lån til selger (selgerkreditt) og lån fra en privat investor.

Søknaden gjelder om målselskapet på tidspunktet for sikkerhetsstillelsen var et eiendoms­selskap slik at forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (unntaksforskriften) kommer til anvendelse.

Departementet har kommet til at målselskapet var et eiendomsselskap i henhold til unntaks­forskriften på tidspunktet for sikkerhetsstillelsen. Det er således ikke behov for dispensasjon ved enkeltvedtak. Den nærmere begrunnelsen følger nedenfor.

Søkers omtale av saken

Det fremgår av søknaden at søker mener at målselskapet på tidspunktet for sikkerhetsstillelsen var et eiendomsselskap i henhold til unntaksforskriften § 10 første ledd nr. 1. På tidspunktet for sikkerhets­stillelsen var det ikke påbegynt utbygging på noen av eiendommene. Det vises imidlertid til at det på tidspunktet for sikkerhetsstillelsen var utarbeidet grove skisser for byggeprosjekter for to av eiendommene (Østaveien 120 og Strømsveien 1) for bygging av henholdsvis seks boliger og ni boenheter. Det forelå ramme­tillatelse for prosjektene, men det var ikke gitt igang­settings­­tillatelse. Søker viser til at skissene var utarbeidet av selger for å synliggjøre en eventuell verdi ved utbygging av eiendommene. Kjøper av målselskapet hadde på tidspunktet for sikkerhetsstillelsen ikke endelig besluttet hvorvidt de skulle fortsette planleggingen og gjennomføringen av utbyggingen av boliger/boenheter på eiendommene. Det var heller ikke en forutsetning for ervervet av eiendommene at eiendommene skulle utvikles slik det fremgikk av selgers skisseprosjekt. Søker viser også til at det ett år og to måneder etter sikkerhetsstillelsen ikke er igangsatt noen utbygging på noen av eiendommene.

På den siste eiendommen (Strømsveien 66) står det et eksisterende bygg med årlige leieinntekter. På tidspunktet for sikkerhetsstillelsen forelå det ikke planer om utbygging av denne eiendommen. Søker viser til at leieinntektene fra Strømsveien 66 alene forsvarte kjøpet av målselskapet. Søker mener dette taler for at målselskapet på tidspunktet for sikkerhets­stillelsen var et eiendomsselskap i henhold til unntaksforskriften.

Rettslig grunnlag

På tidspunktet for sikkerhetsstillelsen fremgikk det av lov 13. juni 1997 om aksjeselskaper (aksjeloven) § 8-10 første ledd at selskapet ikke kan stille midler til rådighet eller yte lån eller stille sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer eller rett til aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Kongen kan imidlertid ved forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra første ledd. I forbindelse med unntak fra første ledd kan det samtidig gjøres unntak fra §§ 8-7 til 8-9, jf. § 8-10 andre ledd, andre punktum. Nærings- og handelsdepartementet (nå Nærings- og fiskeridepartementet) er ved kgl. res. 17. juli 1998 nr. 619 delegert myndighet etter denne bestemmelsen. Departementet har gitt et generelt unntak fra aksjeloven § 8-10 i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (unntaksforskriften).

Unntaksforskriftens kapittel 3 gir regler om eiendomsselskapers adgang til å stille sikkerhet ved erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Unntaksforskriften inneholder blant annet krav til målselskapet (§ 10), krav til kjøper (§ 11) og krav til disposisjonene (§ 12). Det følger av unntaksforskriften § 10 første ledd at selskapet må oppfylle kravene i § 10 ”på det tidspunkt sikkerheten etableres”. I departementets veileder til forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 fremgår det at ”[m]ed uttrykket ”på det tidspunkt sikkerheten etableres” menes det tidspunkt hvor målselskapet påtar seg en forpliktelse om å stille selskapets eiendom som sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller morselskapet. Det er fra dette tidspunktet målselskapet eventuelt handler i strid med forbudet i aksjeloven § 8-10 første ledd. Normalt vil inngåelsen av pantsettelsesavtalen være det avgjørende tidspunkt.”  Det følger av § 10 første ledd nr. 1 at selskapet må være et eiendomsselskap. Med eiendomsselskap menes selskap hvis virksomhet utelukkende består i å eie fast eiendom og drift av denne. Selskapet kan likevel i tillegg eie aksjer eller andeler i andre eiendomsselskaper.

Vurdering

Departementet vil i det følgende vurdere om vilkåret i unntaksforskriften § 10 første ledd nr.1 var oppfylt på det tidspunkt da sikkerheten ble etablert. Det vil si om målselskapet på tidspunktet for sikkerhetsstillelsen var et eiendomsselskap. Det er på det rene at de øvrige vilkårene i unntaksforskriften var oppfylt.

Departementet viser til opplysningene fra søker om at det på tidspunktet for sikkerhets­stillelsen var utarbeidet grove skisser for byggeprosjekter for to av eiendommene og at det forelå rammetillatelse for prosjektene. Etter departementets vurdering kan det faktum at det fantes skisser for utbygging tale for at selskapet på tidspunktet for sikkerhetsstillelsen ikke var et eiendomsselskap, men et utviklingsselskap. Departementet registrerer imidlertid at skissene for utvikling var utarbeidet av selger og at det ikke var besluttet noen konkret utbygging av eiendommene. Slik departementet forstår det var skissene utarbeidet blant annet for å synliggjøre for kjøper en eventuell verdi ved å bygge ut eiendommene. Departementet forstår det videre slik at de utarbeidede skissene var grove og dermed ikke egnet for utbygging uten videre bearbeidelse. Disse opplysningene sett i sammenheng med at det ikke var gitt i gang­settings­tillatelse taler etter departementets vurdering for at målselskapet på tidspunktet for sikkerhetsstillelsen må anses for å være et eiendoms­selskap. Departementet legger i vurderingen også vekt på at det ikke forelå noen utbyggingsplaner for den siste eiendommen, at bygnings­massen på denne eiendommen var utleid og at selskapet hadde leieinntekter som følge av dette.

Departementet har merket seg søkers anførsler om at en eventuell utvikling av eiendommene slik det fremgikk av selgers skisseprosjekt ikke var en forutsetning for ervervet av mål­selskapet og at leieinntektene fra den utleide eiendommen alene forsvarte investeringen. Etter departementets vurdering trekker dette i retning av at målselskapet på tidspunktet for sikkerhets­stillelsen var et eiendomsselskap. Departementet mener at det faktum at det ett år og to måneder etter sikkerhetsstillelsen ikke er igangsatt utbygging av eiendommene underbygger dette synspunktet.

Etter en vurdering av opplysningene gitt av søker har departementet kommet til at målselskapet på tidspunktet for sikkerhetsstillelsen var et eiendomsselskap i henhold til unntaksforskriften § 10 første ledd nr. 1. Departementet legger avgjørende vekt på at de grove skissene for byggeprosjektene var utarbeidet av selger blant annet for å synliggjøre en eventuell verdi ved utbygging av eiendommene, at kjøper på tidspunktet for sikkerhets­stillelsen ikke hadde besluttet noen konkret utbygging, at gjennomføringen av utviklingen i henhold til skissene ikke var en forutsetning for ervervet og at målselskapet hadde leiei­nntekter fra eiendommene på tidspunktet for sikkerhetsstillelsen som forsvarte investeringen. På denne bakgrunn mener departementet at sikkerhetsstillelsen omfattes av unntaksforskriften, og at det således ikke er behov for dispensasjon ved enkeltvedtak.

Vi publiserer rutinemessig alle brev og vedtak på www.nfd.dep.no. Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes oss innen 14 dager.