Tjøme kommune – oppheving av reguleringsplan for Grepan

Miljøverndepartementet viser til kommunens brev 13. oktober 2006 med uttalelse til varsel fra Miljøverndepartementet 9. mai 2006 om at departementet vurderer å oppheve reguleringsplan for Grepan, med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 3 andre ledd.

Miljøverndepartementet opphever reguleringsplan for Grepan i Tjøme kommune fordi planen anses å være i strid med det nasjonale målet om vern av strandsonen. Departementet gir samtidig føringer for videre planarbeid.

Bakgrunn for saken

Kommunestyret vedtok reguleringsplanen for Grepan 14. desember 2005.

Etter planbeskrivelsen er det planlagt oppføring av 2 blokker på området, med ca 40 hotellrom, ca 120 ferieleiligheter, konferansesenter, spa/badeanlegg, båthavn med ca 90 båtplasser og parkeringsanlegg/aktivitetsområde med ca 220 parkeringsplasser.

Reguleringsplanen omfatter to eiendommer. Området nærmest sjøen er i planen betegnet som felt 1 og er avsatt som byggeområde for leilighetshotell/fritidsanlegg (fritidsleiligheter/hotell/konferanse/badeanlegg), mens området lenger bak er betegnet som felt 2 og er avsatt til byggeområde for fritidsanlegg (parkering/grøntanlegg/aktivitetsområde). I tillegg er det vist spesialområder for småbåtanlegg, naturområde/friluftsområde og badeområde på land og i sjø.

Av reguleringsbestemmelsene framgår det at byggeområdet i felt 1 kan benyttes til fritidsleiligheter, hotell, konferansesenter og badeanlegg/spa med tilhørende funksjoner, herunder mindre forretningsvirksomhet. Det er fastsatt at leaseback-perioden for fritidsleilighetene skal være minimum 9 måneder, og dette skal tinglyses som heftelse på leilighetene. Videre er det bestemmelser om mønehøyde på byggene, samt om utnyttelsesgrad. Reguleringsbestemmelsene åpner ellers for at det utenfor angitt byggegrense i sør kan anlegges svømmebasseng, mindre konstruksjoner, paviljongbygg for servicefunksjoner, samt installasjoner som er i tråd med områdets formål og bruk. Byggegrensene er vist på reguleringskartet, som skisserer 2 store blokker i flukt med eksisterende Grepan Kystpensjonat, i en avstand av ca 40 meter fra sjøen og bakover.

Byggeområdet i felt 2 kan etter reguleringsbestemmelsene utvikles med parkeringsanlegg og grøntanlegg/park, og til aktivitetsområde med idrettsbaner og tilhørende anlegg. Det tillates dessuten oppført mindre konstruksjoner, paviljongbygg, kiosker for salg, samt installasjoner som er i tråd med områdets formål og bruk. Det er dessuten forutsatt at det kan anlegges parkeringskjeller. Det er ellers gitt en bestemmelse om at det skal sikres tilgjengelighet for allmennheten til sjøen gjennom byggeområdene.

For naturområdet/friluftsområdet er det fastsatt at det skal kunne tillates spesielle tilretteleggingstiltak, kyststi/gangsti m.v. for adkomst til og gjennom området, og at kommunen skal kunne etablere kyststi gjennom området uten godtgjøring for arealbruk. For badeområdet er det tilsvarende fastsatt at området skal være tilgjengelig for allmennheten.

Områdene for småbåtanlegg skal benyttes til småbåtanlegg/gjestebrygge.

Av saksframstillingen til kommunestyrets behandling framgår det at kommunen har etterkommet innsigelser fra fylkesmannen og fylkeskommunen og endret planen i forhold til det opprinnelige utkastet. På bakgrunn av at kystlandskapet på Grepan er sårbart, og de planlagte bygningene vil endre landskapet, har byggehøyden blitt redusert fra 18 meter til 11,5 meter. Byggevolumet er redusert fra 15.000 m ²> til 12.000 m ²>, og bygningene er trukket lenger fra sjøen. Dessuten er arealet for båthavn redusert, selv om antallet båtplasser er opprettholdt. Det er også foretatt forbedringer når det gjelder allmennhetens tilgjengelighet i området.

Reguleringsplanens felt 1 er i kommuneplanens arealdel angitt som eksisterende næringsformål, men ligger likevel i strandsonen. Felt 2 ligger bakenfor strandsonen, men er angitt som landbruks-, natur- og friluftsområde. Kommunen ønsker å utvikle området i samsvar med kommuneplanen, og de mener det vedtatte prosjektet vil sikre lønnsomhet og arbeidsplasser i kommunen.

Kommunestyrets vedtak er påklaget av velforeninger i området, advokat Thorvald Prebensen, flere naboer, og advokat Ole Swang på vegne av Naturvernforbundet i Tønsberg-distriktet, Tjøme Kystlag og Tjøme Historielag.

Befaring på stedet og tilhørende møte ble holdt 21. mars 2006 med representanter for kommunen, fylkesmannen, fylkeskommunen, tiltakshaveren, klagerne, andre berørte/ interesserte, og Miljøverndepartementet.

Miljøverndepartementet varslet i brev 9. mai 2006 om at departementet tar sikte på å oppheve reguleringsplan for Grepan. Kommunen ble gitt anledning til å uttale seg til dette.

Tjøme kommune har senere vært på møter i Miljøverndepartementet om saken.

Tjøme kommune har i brev til departementet 13. oktober 2006 oversendt sitt vedtak i kommunestyret 11. oktober 2006 med tilhørende saksutredning som uttalelse i saken. Kommunestyret mener de endringer som foreslås vil være innenfor de rammer Miljøverndepartementet har skissert. Kommunestyret ber derfor om at departementet trekker varselet om oppheving av reguleringsplanen, og lar kommunen som planmyndighet avslutte behandlingen av planen.

Kommunestyret viser til at det foreslås å flytte 4 800 m ²> bygningsmasse ut av 100-metersbeltet, slik at over en tredjedel av næringsarealet på den opprinnelige Grepan-eiendommen reguleres til bevaring og allmenn rekreasjon. Ved å dele opp og flytte bygningsmasse, redusere mønehøyden med 2,5 meter, og å legge deler av bebyggelsen under bakken, vil totalinntrykket av prosjektet dempes visuelt og bli mer landskapstilpasset.

Av saksutredningen går det fram at kommunen foreslår at byggene flyttes bakover slik at avstanden til sjøen økes til 70 meter. Det foreslås også å splitte bygningene på langs, slik at bredden reduseres fra 20 til 11 meter. Maksimalt tillatt mønehøyde reduseres fra kote 17,5 til 15 meter for bedre å tilpasses landskapet. Total bygningsmasse beholdes med 12.000 m ²>, men bare 7000 m ²> av dette kan bygges i felt 1, hvorav 1000 m ²> under bakken. Parkeringsareal for 180 biler legges under bakkenivå i felt 2. Nordgrensen for småbåthavnen trekkes 10 meter sørover for å skape større avstand til badende, og reduseres med ca 25 båtplasser.

Miljøverndepartementets vurdering

1. Vurdering av den vedtatte reguleringsplanen

Departementet har vurdert reguleringsplanen for Grepan i forhold til nasjonale strandsonehensyn. Selv om innsigelser fra fylkesmannen og fylkeskommunen til det opprinnelige reguleringsforslaget er imøtekommet, mener departementet likevel at planen slik den er vedtatt av kommunestyret 14. desember 2005 ikke er i samsvar med det nasjonale målet om å unngå bygging i 100-metersbeltet lang sjøen.

Det foreligger tydelige nasjonale føringer om vern av strandsonen. I plan- og bygningsloven § 17-2 er det fastsatt et generelt byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen. Selv om forbudet ikke gjelder for områder som omfattes av reguleringsplan, er forbudet ment å gjelde som en retningslinje for planleggingen.

I tillegg gjelder rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjorden, fastsatt ved kongelig resolusjon 9. juli 1993. Retningslinjene forutsetter at kommunene i kommuneplanens arealdel foretar en konkret avgrensning av strandsonen. Det er fastsatt at i strandsonen bør bygging som kan redusere natur- og kulturmiljøet og mulighetene for rekreasjon og fiske ikke finne sted. Det framgår at kollektive ferieanlegg, anlegg for service til fritidsbåter og andre anlegg for ferie- og fritidsaktiviteter knyttet til strand og sjø, nøye skal tilpasses lokale forhold. Det er forutsetningen at prosjekter skal tilpasses de miljøverdier som skal prioriteres i strandsonen.

I St.meld. nr. 21 (2004-2005) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand omtales behovet for en offensiv og framtidsrettet forvaltning av strandsonen. Det pekes særlig på behovet for en streng praksis ved behandlingen av plansaker og dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen. Et bredt flertall i Stortinget sluttet seg til dette.

Av Soria Moria-erklæringen framgår det at Regjeringen vil stanse nedbyggingen av strandsonen. Det skal legges opp til en sterkere geografisk differensiering i retningslinjene, der vernet gjøre strengere i området med sterkt konkurranse om strandsonen.

I denne saken har kommunen ansett reguleringsplanen for å være i samsvar med kommuneplanens arealdel. Miljøverndepartementet viser til at selv om området i kommuneplanens arealdel delvis er angitt til næringsformål, ligger det likevel i strandsonen slik denne er avgrenset på kartet. Området er en del av et helhetlig kystlandskap, med store landskapsmessige og friluftsmessige kvaliteter. Etter Miljøvern­departementets vurdering bør det ved næringsutvikling i dette området tas særlig hensyn til de allmenne interesser som knytter seg til strandsonen.

Reguleringsplanen slik den er vedtatt av kommunestyret 14. desember 2005 tillater oppføring av to store blokker, i en avstand av ca 40 meter fra sjøen. Selv om dagens pensjonatbygning ligger i samme avstand fra sjøen, vil de nye bygningene på til sammen 12.000 m ²> få en helt annen karakter og virkning enn den gamle bygningen. Det dreier seg om innpassing av en meget stor bygningsmasse på et begrenset areal, i et svært sårbart landskap med store friluftskvaliteter. Utbyggingen vil medføre et stort og dominerende inngrep i forhold til omgivelsene. Planen legger opp til at det skal tilrettelegges for allmenn adkomst og bruk av området, blant annet gjennom etablering av kyststi langs sjøen. Imidlertid vil allmenn bruk og tilgjengelighet bli vanskelig å få gjennomført i praksis på et såpass begrenset strandareal som her. Dessuten vil anlegg av en stor småbåthavn rett utenfor redusere mulighetene for bading i sjøen ytterligere.

Miljøverndepartementet er enig med kommunen i at det er rom for videreutvikling av næringsvirksomheten på den aktuelle eiendommen, for eksempel ved utbygging av et nytt hotellanlegg. Reguleringsområdet omfatter såpass store arealer at det vil være mulig å trekke bygningsmassen lenger fra sjøen, og dermed sikre tilstrekkelige oppholdsarealer ved sjøen og samtidig bevare strandsonen for allmennheten. Området er så attraktivt at departementet legger til grunn at det vil være mulig å etablere et hotellanlegg, selv om prosjektet justeres. Departementet mener derfor at det bør settes strengere rammer for virksomheten enn det den vedtatte reguleringsplanen for Grepan legger opp til, på bakgrunn av at det dreier seg om et meget spesielt og sårbart kystområde. Dessuten gjelder det en kommune som er utsatt for et særdeles sterkt press, og er attraktiv og mye besøkt av turister på grunn av sin spesielle kystnatur.

Miljøverndepartementet er kommet til at reguleringsplanen for Grepan må oppheves, men at det er grunnlag for videre planarbeid. Det er positivt at Tjøme kommunestyre ved sin behandling 11. oktober 2006 viser at det er vilje til å endre planen med sikte på å imøtekomme de signaler departementet har gitt om videre planarbeid i den foreløpige vurderingen 9. mai 2006.

2. Føringer for videre planarbeid

Miljøverndepartementet signaliserte i den foreløpige vurderingen i brevet 9. mai 2006 at

bebyggelsen i utgangspunktet bør ligge 100 meter fra sjøen, for å sikre allmenne interesser. Kommunen foreslår å øke avstanden til sjøen slik at bygningene blir liggende 70 meter fra sjøen. Miljøverndepartementet mener denne avstanden er i minste laget, men ser at det kan være vanskelig å oppnå en avstand på 100 meter. Departementet anbefaler likevel at i det videre planarbeid vurderes muligheten for ytterligere økning av avstanden til sjøen.

Miljøverndepartementet uttalte i den foreløpige vurderingen at strandområdet bør beholde sin naturlige karakter, slik at det ikke tillates bygninger og andre inngrep som kan begrense ferdsel og opphold i området mellom bebyggelsen og sjøen. Kommunen foreslår at planer om paviljongbygg her bortfaller. Departementet forutsetter at dette følges opp i det videre planarbeid slik at det ikke blir byggetiltak mellom bygningene og sjøen.

Miljøverndepartementet signaliserte i brevet 9. mai 2006 at området mellom byggeområdet og sjøen bør angis som friområde, slik at det sikres etablering av kyststi og allmenn bruk av området. Kommunen foreslår nå at området mellom bebyggelsen og sjøen reguleres til spesialområde for bading og friluftsliv, men at en korridor for kyststi gjennom området reguleres til friareal. Kommunen har dermed delvis imøtekommet departementets synspunkter. Miljøverndepartementet anser kommunens forslag som tilfredsstillende så lenge det sikres at allmennheten får rett til å bruke området.

Miljøverndepartementet uttalte i brevet 9. mai 2006 at volumet på bygningsmassen bør dempes og bedre tilpasses landskapet og omgivelsene, for eksempel ved at høyden reduseres eller bygningsmassen deles opp. Kommunen foreslår å splitte opp bygningene, og redusere bredden og høyden, samt legge noe av bygningmassen under bakken. Miljøverndepartementet er enig i at dette vil gi en bedre landskapsmessig tilpasning. Departementet anbefaler likevel at det i den videre planprosessen vurderes om det kan gjøres ytterligere begrensninger, for eksempel ved å redusere bygningsmassen noe.

Miljøverndepartementet uttalte i brevet 9. mai 2006 at området for småbåthavn bør begrenses til ca 50 plasser og tilpasses en redusert utbygging, slik at virkningen for landskapet og friluftsinteressene reduseres. Kommunen foreslår å trekke grensen for småbåthavnen 10 meter sørover og å redusere antall plasser med 25. Miljøverndepartementet mener en reduksjon fra 90 til 65 plasser gir en bedre samlet løsning for sjøområdet og gir tilslutning til dette.

---------------------------------

Tjøme kommunestyre har i sitt vedtak 11. oktober 2006 bedt om selv å få avslutte behandlingen av reguleringsplanen for Grepan, innenfor de rammer kommunen skisserer. Det er svært positivt at kommunen har foretatt en nærmere vurdering av hvilke endringer de kan tenke seg i den vedtatte reguleringsplanen. Miljøverndepartementet mener reguleringsplanen slik den ble vedtatt av kommunestyret formelt må oppheves, og at det er hensiktsmessig at departementet treffer vedtak om det. Kommunen kan deretter utarbeide et nytt forslag til reguleringsplan innenfor de rammer som framgår av Miljøverndepartementets vedtak, og dette må behandles på vanlig måte etter reglene i plan- og bygningsloven. Fylkesmannen og fylkeskommunen må medvirke aktivt i et slikt videre planarbeid, og se til at føringene fra departementet blir fulgt opp.

Vedtak

Departementet opphever reguleringsplan for Grepan som er vedtatt av Tjøme kommunestyre 14. desember 2005. Vedtaket er truffet med hjemmel i plan- og bygningsloven § 27-2 nr. 3 andre ledd, idet planen anses å være i strid med nasjonale interesser.

Miljøverndepartementet forutsetter at kommunen i det videre planarbeid samarbeider med fylkesmannen og fylkeskommunen ut fra de forutsetningene som framgår foran.

Med hilsen

Helen Bjørnøy

Kopi: Fylkesmannen i Vestfold

Vestfold fylkeskommune