Avgjørelse i innsigelsessak, 24.08.2000

Arendal – Hytter, Garthafjorden

Arendal kommune – Innsigelse til reguleringsplan for Garthafjorden hytteområde Midlertidig bygge- og deleforbud og innkalling av plan

Det vises til Miljøverndepartementets brev til kommunen av 25. februar 2000, kommunens brev hit av henholdsvis 23. mars og 10. august 2000, befaring og møte i Arendal 28. april 2000 og møte med politisk ledelse i departementet 18. august 2000.

Miljøverndepartementet har i medhold av plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 3 annet ledd vurdert om det ut i fra nasjonale interesser er aktuelt å oppheve eller endre nevnte reguleringsplan.

Etter en samlet vurdering av de konkrete forhold i denne saken har Miljøverndepartementet kommet til at en vil unnta deler av Arendal bystyres egengodkjente planvedtak av 7. desember 1998. De områder som er tatt ut av reguleringsplanen, er vist med svart skravur på plankartet. Samtidig oppheves vedtaket om midlertidig bygge- og deleforbud for de tiltak innenfor planområdet som det ennå ikke er gitt ramme- og igangsettingstillatelse for.

Bakgrunnen for saken:

Bakgrunnen for Miljøverndepartementets beslutning om å nedlegge midlertidig bygge- og deleforbud og kalle inn planen, er at reguleringsplanen for Garthafjorden hytteområde er i strid med den nasjonale arealpolitikken om å hindre uheldige inngrep og sikre allmennhetens rettigheter i strandsonen, jfr. St. melding nr. 29 (1996-97) Regional planlegging og arealpolitikk.

Det aktuelle området ved Garthafjorden ble tidlig på 60-tallet regulert til industri, og ekspropriert av tidligere Moland kommune til dette formålet. Industriplanene ble imidlertid ikke realisert, og det ble levert planskisser for hyttebebyggelse i 1988. Behandlingen av planforslaget ble utsatt i påvente av at den nye storkommunen ble etablert. I kommuneplanens arealdel vedtatt av bystyret 2. oktober 1995 ble området avsatt til byggeområde. Forslag til reguleringsplan datert 22. juli 1997, ble tatt opp til behandling i bygningsrådet i møte

4. februar 1998, og deretter lagt ut til offentlig ettersyn. Fylkeskommunale og statlige instanser hadde mange negative merknader til planforslaget, men fremmet ingen formell innsigelse. Reguleringsplanen for Garthafjorden hytteområde ble egengodkjent av Arendal bystyre i møte 7. desember 1998. Reguleringsvedtaket ble ikke påklaget. I kommuneplanens arealdel, vedtatt av bystyret 30. august 1999, er reguleringsområdet avsatt til fritidsbebyggelse.

På bakgrunnen av blant annet mediaoppslag hvor det heter at "Skjærgårdsperle raseres" i Arendal kommune, besluttet Miljøverndepartementet i brev av 25. februar 2000 til Arendal kommune å nedlegge bygge- og deleforbud i reguleringsområde med hjemmel i plan- og bygningslovens § 33, 7. ledd. Samtidig besluttet departementet å kalle inn reguleringsplanen i medhold av § 27-2 nr. 3, 2. ledd. Før beslutningen ble tatt, ble det innhentet nærmere opplysninger om saken både fra kommunen og Fylkesmannen i Aust-Agder.

Bygge- og deleforbudet er senere påklaget av advokatfirmaet Cappelen & Krefting på vegne av Favorittbygg AS (utbygger) i brev av 10. mars 2000.

Direktoratet for naturforvaltning (DN) uttaler blant annet i sitt brev av 15. mai 2000, at hele utbyggingen burde ha vært stoppet, men ut fra den konkrete situasjonen anbefaler direktoratet at et antall hytter tas ut av planen. Dette vil være mest i samsvar med den siste St. melding om planlegging og arealpolitikk, fylkesplanen for Aust-Agder og departementets brev av 11. november 1999 til kystkommuner og fylker.

Befaring og møte ble avholdt 28. april 2000 med representanter fra kommunen, fylkeskommunen, fylkesmannen, utbygger, velforeningen, Direktoratet for naturforvaltning og Miljøverndepartementet.

Miljøverndepartementets vurderinger:

Miljøverndepartementet mener at kommunen har sluttbehandlet planen i strid med nasjonale hensyn.

Kommunen har gitt ramme- og igangsettingstillatelse for adkomstveier og vann- og kloakkanlegg i planområdet (grunnlagsinvesteringer). Arbeidet var allerede påbegynt, men ikke fullført da bygge- og deleforbudet ble nedlagt. Forbudet i seg selv hadde forøvrig ikke virkning på den gitte tillatelsen.

Innenfor planområdet er det allerede 19 eksisterende hytter. Planen legger opp til godkjenning av ytterligere 76 nye hytter. Da beslutningen om bygge- og deleforbudet ble fattet, forelå det i følge kommunen søknad om rammetillatelse for bygging av 54 nye hytter, men tillatelsen var ikke gitt. En del hytter vil bli liggende bare noen meter fra sjøen.

Konflikten gjelder i første rekke bygging av en del hytter som vil komme helt ned til strandkanten og noen som vil bli sterkt visuelt eksponert i landskapet. Nesten alle hytter uansett plassering i reguleringsområdet vil ligge innenfor 100-metersbeltet langs sjøen og dermed hindre allmennhetens rettigheter i strandsonen, jfr. plan- og bygningslovens § 17-2. Hele dette beltet er av Fylkesmannen i Aust-Agder definert som verneområde av nasjonal interesse der en eventuell utbygging konkret må vurderes opp mot vern. I forbindelse med meldingen om oppstartingen av planarbeidet og senere mens planforslaget ble sendt på høring, kom fylkesmannen med merknader til planen. Fra fylkesmannens side ble det pekt på at en del av hyttene antagelig ville bli liggende innenfor 100-meters beltet langs sjøen, og at hele dette beltet er definert som verneområde av nasjonal interesse der en eventuell utbygging konkret måtte vurderes opp mot vern. Fylkesmannen pekte videre på at kommunen hadde et stort ansvar for å sikre allmennhetens interesse i 100-metersbeltet. Også Aust-Agder fylkeskommune hadde merknader til planen hvor blant annet spørsmålet om innsigelse ble vurdert.

I fylkesplanen for Aust-Agder for perioden 1996-99 uttales det vedrørende miljøstatusen at dispensasjonsadgangen fra byggeforbudet i 100-meters beltet bør skjerpes og at det gis for mange dispensasjoner til fortrengsel for allmenne interesser. I slike situasjoner må ofte friluftsinteresser vike for utbyggingsinteresser. Disse uttalelsene er fulgt opp i fylkesplanen for 2000-03 hvor det under strategier blant annet heter at det vil bli lagt vekt på at samarbeid om planlegging i kysten skal verne om gjenværende urørte strandarealer av hensyn til det biologiske mangfoldet og at det tilrettelegges tilstrekkelig av friluftsarealer langs kysten til bruk for allmennheten.

Plan- og bygningsloven har som intensjon at 100-meters beltet langs kysten i størst mulig grad bevares, av hensyn til allmennhetens tilgang til kysten og hensynet til landskapet.

§ 17-2 i plan- og bygningsloven fastsetter at bygning ikke kan oppføres nærmere strandlinjen enn 100 meter, med mindre den inngår i reguleringsplan. Både i St. melding nr. 40 (1986-87) "Om friluftsliv" og St. melding nr. 29 (1996-97) "Regional planlegging og arealpolitikk", er det formulert som mål å bevare naturområder for friluftsliv langs kysten. Reguleringen av området til fritidsbebyggelse med 76 nye hytter, vil imidlertid forringe bruk av dette området i all fremtid, blant annet fordi noen av hyttene vil bli plassert på steder langs strandområdet som vil være til hinder for adkomsten til sjøen. Deler av bebyggelsen vil også bli visuelt eksponert mot sjøen og føre til at helhetsinntrykket av området vil ha et mer bebygget- og privatiserende preg enn det har i dag.

På grunn av det økende presset i strandsonen, anbefales det i arealmeldingen at kystsonen i blant annet Agder-fylkene planlegges etter de samme prinsipper som etter de rikspolitiske retningslinjer i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen. Det aktuelle planområdet er vurdert til å ha sterke frilufts- og naturverninteresser, og bebyggelse er heller ikke ønskelig av landskapshensyn. Dette er vurderinger som støttes både av fylkeskommunen, fylkesmannen og Direktoratet for naturforvaltning.

Miljøverndepartementet har imidlertid merket seg kommunens kommentarer om at planprosessen i det alt vesentlige har foregått i samsvar med plan- og bygningslovens regler uten at det forelå en formell innsigelse til reguleringsplan. Ut fra hensynet til forutsigbarhet har departementet forståelse for kommunens ønske om at tiltakshavers arbeid kan fullføres i planområdet. På den annen side må det understrekes at en slik utbygging ikke bør iverksettes uten at den tilfredsstiller de arealbrukshensyn som plan- og bygningsloven med underliggende regelverk og sentrale føringer skal ivareta.

Miljøverndepartementet må i denne saken, hvor det er sterke, tungtveiende argumenter både for og mot en utbygging, foreta en avveining mellom hensynet til mest mulig inngrepsfri strandsone og kommunens næringsmessige utviklingsbehov.

Departementet har etter kommunens møte med statsråden, gjennomgått saken på nytt med tanke på de endringsforslag av planen som fremkom under møtet. Departementet har merket seg kommunen positive holdning til å finne forbedringspunkter i gjeldende plan som kan gi allmennheten ytterligere tilgang til og bruk av planområdet. Vi har derfor etter en grundig gjennomgang og vurdering funnet å ville imøtekomme kommunen et stykke på vei for å oppnå en løsning som kan ivareta både kommunens-, utbyggers- og allmennhetens interesser på en akseptabel måte. De planendringer som departementet har foretatt er vist med svart skravur på plankartet.

Vi ber om at kommunen arbeider videre med planen på bakgrunn av de endringer som er foretatt av departementet. Departementet er opptatt av at kommunen i sin plangjennomgang for de endrede områder kan finne forbedringspunkter som sikrer allmennheten større tilgjengelighet til natur- og rekreasjonsverdiene i planområdet.

Konklusjon:

Etter en samlet vurdering av ulike hensyn som gjør seg gjeldende i saken, og med særlig vekt på intensjonene og innholdet i friluftsmeldingen og arealmeldingen, finner departementet at en full utbygging av Garthafjorden hytteområde vil medføre slike negative konsekvenser både for natur- og rekreasjonsverdiene i området at det ut fra både regionale og nasjonale hensyn, ikke kan tillates i et slikt omfang som det her legges opp til.

Vedtak:

I medhold av § 27-2 nr. 3 annet ledd i plan- og bygningsloven av 14. juni 1995 unntar Miljøverndepartementet deler av reguleringsområdet som Arendal bystyre egengodkjente planvedtak av 7. desember 1998. De unntatte områder er vist med svart skravur på plankartet.

Departementet vil anbefale at Arendal kommune regulerer de unntatte deler av reguleringsplanen for Garthafjorden til friluftsområde.

Vedtaket herfra av 25. februar 2000 om midlertdig bygge- og deleforbud for de tiltak innenfor reguleringsområdet som det ennå ikke er gitt ramme- og igangsettingstillatelse for, oppheves samtidig. Klagen av 10. mars 2000 på bygge- og deleforbudet anses dermed som bortfalt.

Sakens dokumenter følger vedlagt i retur.