Ås kommune - motsegner til kommuneplanens arealdel 2022-2034

Bakgrunn for saka
Kommunal- og distriktsdepartementet viser til oversending av saka frå Statsforvaltaren i Oslo og Viken (no Statsforvaltaren i Østfold, Buskerud, Oslo og Akershus) 28. april 2023. Saka er sendt departementet for avgjerd etter plan- og bygningslova § 11-16 andre ledd, på grunn av uløyste motsegner frå Statsforvaltaren i Oslo og Viken, Statens vegvesen og Viken (no Akershus) fylkeskommune.

Motsegnene gjeld området B5 Rustadjordet som er føreslått omdisponert frå LNF-område til bustadformål. Området omfattar ca. 100 dekar av et område på ca. 277 dekar skogsmark med høg bonitet, klassifisert som dyrkbar mark.

Vidare gjeld motsegnene endringar av planføresegner til det eksisterande næringsområdet Nygård Næringspark BF1. På området finst i dag Jula, Obs Bygg, Maxbo, Møbelringen og Plantasjen. Kommunestyret vedtok arealdelen med motsegn til kommuneplan­føresegna § 21.3, med følgande ordlyd: «I område BF1 tillates det i tillegg til det som er definert som plasskrevende varehandel, hvitevarer, brunevarer og møbler». Motsegna gjeld den delen av planføresegna som tillét sal av møblar, kvitevarer og brunevarer.

Statsforvaltaren i Oslo Viken ved klima- og miljøavdelinga og landbruksavdelinga har fremma motsegn til området B5 Rustadjordet med omsyn til nasjonale føringar for bustad-, areal og transportplanlegging, og jordvern. Videre peikar statsforvaltaren på at kommunen har eit stort overskot av bustader i den kommande planperioden. Statsforvaltaren viser til at området i tidlegare kommuneplanrulleringar har vore gjenstand for motsegner og mekling. Seinast ved siste kommuneplanrullering i 2016 tok daverande Kommunal- og moderniserings­­departementet motsegnene frå statsforvaltaren til følgje. Departementet viste den gong til at området vil kunne vere eigna for utbygging på lengre sikt, etter at område nærare sentrum er tatt i bruk og vidareutvikla i tråd med overordna føringar for areal- og transportplanlegging.

Viken fylkeskommune fremma òg motsegn til B5 Rustadjordet. Fylkeskommunen har lagt vekt på at kommunen har ein stor bustadreserve og at ei eventuell utbygging vil redusere området sin kvalitet som nærturområde.

Statens vegvesen fremma motsegn til endring av kommuneplanen sin arealdel for det som gjeld Nygård næringspark i brev av 13. januar 2022. Statens vegvesen meiner at ei endring av føresegnene vil gjere det mogeleg å tillate varehandel som vil vere i direkte konkurranse med tilsvarande handel i Ski sentrum som regionalt handelssenter, og som vil gi ein spreiing av handelsverksemd og bidra til auka bilbruk og klimagassutslepp.

Meklingsmøte blei heldt 28. oktober 2022, utan at partane blei einige om løysingar. I sin oversending tilrår statsforvaltaren å ta motsegnene til begge områda til følgje.

Kommunestyret i Ås kommune vedtok kommuneplanen 15. juni 2022. Etter avslutta mekling vedtok kommunestyret 8. februar 2023 dei to gjenståande motsegnene til B5 Rustadjordet og kommuneplanføresegna § 21.3 utan rettsverknad.

Kommunen meiner at bustadområdet B5 Rustadjordet ikkje er i strid med dei statlege planretningslinjene for samordna bustad-, areal- og transportplanlegging. Kommunen peiker på at ei endring av dette området frå LNF-føremål til bustadformål er i tråd med måla om ei kompakt «innanfrå og ut»-utvikling. Området ligg mindre enn 2 km frå kollektivknutepunkt i Ås sentrum, og det er nærleik til kollektivtilbod i form av buss. Kommunen peikar på at fleire innbyggjarar i dette området vil gi eit betre grunnlag for framtidig busstilbod, og ein ønsker å auke tale på innbyggjarar her kor det er nærleik til skule, barnehage, og idrettstilbod. Det er behov for variasjon i bustadstyper, og ønsket til barnefamiliar er einebustader og småhus. Storleiken på området er òg redusert betydeleg, og kommunen peikar på at dette er det siste området innafor kommunen sin utbyggingsgrense som ennå ikkje er bygd ut. Kommunen viser òg til at utbyggar meiner at området er mindre egna til oppdyrking.

Når det gjeld Nygård næringspark, viser Ås kommune til at planområdet i dag er regulert til plasskrevjande varer og at regional plan for handel, service og senterstruktur ikkje er tydeleg på om varegruppene møblar, kvite- og brunevarer definerast som plasskrevjande varer eller detaljhandel. Regional plan for handel, service og senterstruktur i Akershus inneheld ikkje ein definisjon av plasskrevjande varer. Kommunen forstår den regionale planen slik at kommunane i større grad enn tidlegare kan definere plasskrevjande varehandel, og ønsker på grunnlag av ein handelsanalyse å utvide varegruppene som inngår i plasskrevjande varer i dette konkrete området.

Kommunen meiner det er feil at ei utviding av varegrupper vil medføre auke i trafikk og bilbruk. Kommunen viser til at handelsanalysen og trafikkanalysen stadfester at handel på Nygård er gunstig òg for møblar, kvitevarer og brunevarer, fordi det vil redusere transport­avstandar. Kommunen peiker på at det ikkje er eit alternativ for Ås å ha bilbasert handel i sentrum. Plasskrevjande varehandel skal lokaliserast der det er lett å kome med bil, og kor det er tilstrekkeleg kapasitet på vegane og god trafikktryggleik.

Møte og synfaring blei heldt 20. juni 2023. På møtet deltok representantar frå Ås kommune, Statsforvaltaren i Oslo og Viken, Statens vegvesen, Viken fylkeskommune, Nordre Follo kommune, Samferdselsdepartementet, Vegdirektoratet, Klima- og miljødepartementet, Miljødirektoratet, Landbruks- og matdepartementet, Landbruksdirektoratet og Kommunal- og distriktsdepartementet.

Klima- og miljødepartementet tilrår i brev av 8. september å ta motsegnene frå stats­forvaltaren og fylkeskommunen til område B5 Rustadjordet til følgje. Departementet meiner at endring av området til bustadføremål er i strid med statlege planretningslinjer for samordna bustad-, areal- og transportplanlegging, Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus, og Nasjonale forventningar til regional og kommunal planlegging. Ås kommune har ein stor bustadreserve, og området B5 Rustadjordet bygger ikkje opp under mål og forventningar om at potensialet for fortetting og transformasjon bør utnyttast før nye område blir teke i bruk. Departementet vurderer vidare at utbygging i området ikkje vil bidra til ein kompakt sentrumsutvikling, sjølv om kommuneplanen legger opp til at noko av transporten til og frå bustadene vil kunne skje med buss, til fots eller på sykkel. Departementet meiner òg at forslaget legg opp til lav arealutnytting.

Klima- og miljødepartementet tilrår òg å ta motsegnene til Nygård næringspark til følgje. Departementet meiner at kommuneplanføresegna § 21.3 er i strid med Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus og føringar gitt i statlege planretningslinjer for samordna bustad-, areal- og transportplanlegging og Nasjonale forventningar til regional og kommunal planlegging. Departementet viser til at dei statlege planretningslinjene vektlegg at detaljhandel og andre tettstadsfunksjonar lokaliserast slik at ein fremmar bruk av kollektiv­transport, gonge og sykling. Ein spreiing av handelsverksemd vil føre auka bilbruk og støtter ikkje opp under måla i dei statlege planretningslinjene.

Landbruks- og matdepartementet tilrår i sitt brev frå 11. januar 2024 å støtte motsegnene til B5 Rustadjordet og meiner at omsynet til jordvernet må veie tungt. Departementet peiker på at det er positivt at kommunen har tilbakeført 350 dekar dyrka og dyrkbar jord til LNF-formål frå bygge- og anleggsformål, og at arealet på det føreslåtte bustadområdet på Rustadjordet er redusert frå 270 til 100 dekar sidan rulleringa av kommuneplanen 2015-2027. Landbruks- og matdepartementet legg likevel størst vekt på at det er lagt til rette for nok bustader i Ås sentrum i kommuneplanen, og at det difor ikkje er eit stort behov for dette bustadområdet. Departementet meiner at for å omdisponere viktige jordressursar må det føreligge samfunnsinteresse av stor betyding, noko dei vurderer ikkje er tilfelle i denne saka.

Landbruks- og matdepartementet legg stor vekt på at forslaget inneber nedbygging av 100 dekar dyrkbar mark i eit stort og velarrondert område, og samstundes vil auke presset på å bygge ned tilgrensande område med dyrkbar mark. Departementet er einig med stats-forvaltaren i at området vil føre til spreiing av byggesonen og ta hol på eit nytt område før fortettingspotensialet i Ås sentrum er realisert, og difor er i konflikt med eit viktig prinsipp i areal- og transportplanlegginga. Departementet peiker på at ein burde ha hatt ein langt høgare utnytting av området enn berre einebustader, om området skulle bli utbygd.

Samferdselsdepartementet tilrår i sitt brev av 10. juli 2023 å ta motsegna til Nygård næringspark til følgje. Departementet viser til at Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus peiker på at veksten i Folloregionen skal konsentrerast til Ski og Ås sentrum. Veksten skal skje innanfrå og ut frå desse sentra og hovudsakeleg innafor ein radius på maksimalt 2 km frå sentrum og jernbanestasjonane. Den typen handel som det er foreslått opna for ved Nygårdskrysset er difor i strid med både statlege planretningslinjer for samordna bustad-, areal- og transportplanlegging, Regional plan for areal- og transport­planlegging, og Regional plan for handel, service og senterstruktur.

Departementet presiserer at Ski sentrum i dag har fleire verksemder innanfor den utvida definisjonen av plasskrevjande varer. Dersom nokre av disse vel å flytte frå Ski sentrum til Nygård næringspark, vil det i tillegg til auka biltrafikk føre til utarming av handelstilbodet i Ski sentrum. Departementet viser òg til at det i den delen av Follo kor Nygård næringspark ligg, er mangel på areal til verksemder som krev store areal og som er avhengig av tyngre regional transport. Areal rundt motorvegkryssa slik som ved Nygårdskrysset er godt eigna til eit slikt formål, og bør etter departementet sitt syn difor prioriterast til det.

 

Kommunal- og distriktsdepartementet si vurdering
Etter plan- og bygningslova § 5-4 andre ledd kan statleg og regionalt organ fremje motsegn i spørsmål som er av nasjonal eller vesentleg regional betyding, eller som av andre grunner er av vesentleg betyding for vedkommande organ sitt saksområde. Etter plan- og bygningslova § 11-16 andre ledd avgjer Kommunal- og distriktsdepartementet om motsegna skal takast til følgje. I denne saka skal departementet avgjere om B5 Rustadjordet kan godkjennast til bustadføremål. Vidare skal departementet avgjere om endring av kommuneplan­føresegna § 21.3 for Nygård næringspark skal godkjennast, eller om motsegnene frå Statsforvaltaren i Oslo og Viken, Viken fylkeskommune og Statens vegvesen skal takast til følgje.

B5 Rustadjordet 
Kommunal- og distriktsdepartementet viser til at B5 Rustadjordet er skogsmark med høg bonitet – klassifisert som dyrkbar mark. Området ligg i utkanten av tettstaden og grensar mot eit større jordbruks- og naturområde. Ein utbygging av området må difor vurderast både i lys av nasjonale føringar for jordvern, òg om det vil støtte opp om ei samordna areal- og transportplanlegging som reduserer transportbehovet og styrker grunnlaget for kollektiv­trafikk, sykkel og gonge.

Når det gjeld omsynet til dyrka mark, støtter departementet Landbruks- og matdepartementet si vurdering. Forslaget inneber nedbygging av 100 dekar dyrkbar mark, og vil samstundes auke presset på tilgrensande område med dyrkbar mark. Dette er ikkje i tråd med dei skjerpa nasjonale jordvernmåla.

Det er dei siste åra lagt stor vekt på fortetting i og nær Ås sentrum, og mykje av bustad-reserven i kommuneplanen ligg i sentrum. Det er departementet si vurdering at ei utbygging på Rustadjordet ikkje vil vere i tråd med nasjonale føringar om at potensialet for fortetting og transformasjon bør utnyttast før nye område blir tatt i bruk. Ei utbygging av Rustadjordet vil ikkje bidra til ei kompakt sentrumsutvikling, sjølv om noko av transporten til og frå bustadene vil kunne skje med buss, til fots eller på sykkel. Arealet på 100 dekar er redusert i forhold til tidlegare arealinnspill til kommuneplanens arealdel, men vil likevel utgjere eit stort areal­beslag og gje ei auke i bustader som ligg utanfor dei sentrumsnære områda.

Departementet har forståing for at kommunen på lengre sikt kan ha behov for å legge til rette for noko meir bustadutvikling i område som ligg i ytterkanten av dei mest sentrumsnære områda. Nærleik til barnehage og skole, samt relativt god tilgjengelegheit til sentrum taler for at Rustadjordet kan vere aktuell for ei slik utvikling. Departementet meiner likevel at bustad­reserven i sentrum må utnyttast først. Dersom det skal vere aktuelt å ta området inn i kommune­planen på eit seinare tidspunkt, bør det leggast opp til ein betydeleg høgare arealutnytting og fleire bustader enn det planen legg opp til.

Kommunal- og distriktsdepartementet legg i denne saka avgjerande vekt på omsynet til jordvern og at Ås kommune har ein stor bustadreserve. Å bygge ut dette området med 100 einebustader vil føre til nedbygging av 100 dekar dyrkbar mark og ei spreiing av byggesonen som departementet vurderer at ikkje er naudsynt. Område B5 Rustadjordet vert difor ikkje godkjent til bustadføremål.

Nygård næringspark
Statlege planretningslinjer  for samordna bustad-, areal- og transportplanlegging skal leggast til grunn ved statleg, regional og kommunal planlegging. I tråd med retningslinjene bør handelsverksemd lokaliserast ut frå ein regional og heilskapleg vurdering og vere tilpassa eksisterande og planlagt senterstruktur og kollektivknutepunkt.

Føremålet med Regional plan for handel, service og senterstruktur i Akershus er å styrke handels- og tenestetilbodet i sentrum av byar og tettstader, og unngå ei utvikling som fører til unødvendig by- og tettstadsspreiing. Regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus utpeiker Ås og Ski som dei to regionale byane søraust for Oslo. Planen gir føringar om lokalisering av ulike former for handel, i tråd med nasjonal politikk.

Det er viktig at kommunane legger prinsippa i dei regionale planane til grunn i si vurdering.  Departementet meiner at likevel at i denne saka bør kunne opnast for sal av møblar og kvite- og brunevarar i Nygård næringspark. Departementet har lagt avgjerande vekt på at det i Nygård næringspark allereie er etablert handelstilbod med same eller liknande varegrupper, og at området difor synes egna for etablering av handel innafor møblar, kvitevarer og brunevarer.

Kommunal- og distriktsdepartementet godkjenner etter dette at det opnast for sal av møblar, kvitevarer og  brunevarer i Nygård næringspark. Motsegnene frå Statsforvaltaren i Oslo og Viken, Viken fylkeskommune og Statens vegvesen vert ikkje teke til følgje.

Vurdering etter naturmangfaldlova
Statsforvaltaren viser til at ein utbygging på Rustadjordet vil kunne få konsekvensar for trekk-korridoren for hjortevilt, men at det er usikkert kva verknader planane vil ha. Statsforvaltaren legg til grunn at konsekvensar for ein trekkveg vanskeleg kan sjåast som vesentleg skade på naturmangfaldet. Statsforvaltaren legg òg til grunn at moglege konsekvensar for tresorten ask vanskeleg kan sjåast som ein  vesentleg skade på naturmangfaldet, sidan klassifiseringa er grunngjeve i soppsjukdom. Det konkluderast med at det ikkje er behov for særskilte vurderingar etter naturmangfaldlova §§ 10-12.

Nygård næringspark består av flater som hovudsakeleg allereie er nedbygd. Ut frå føre­liggande kunnskap er det ikkje noko som talar for at eit inngrep vil ha vesentleg negativ verknad på økosystemet eller gjere vesentleg skade på naturmangfaldet. Det er difor ikkje naudsynt med særskilte vurderingar etter naturmangfaldlova §§ 10-12.

 

Vedtak
Med heimel i plan- og bygningslova § 11-16 andre ledd, godkjenner ikkje Kommunal- og distriktsdepartementet Ås kommunestyre sitt vedtak av 8. februar 2023 om å endre området B5 Rustadjordet frå LNF-føremål til bustadformål. Departementet godkjenner føresegna om at det skal tillatast sal av møblar, kvitevarer og brunevarer i Nygård næringspark.

Departementet ber om at Ås kommune gjer dei naudsynte endringane i planen. For kunngjering av planen gjeld plan- og bygningslova § 11-15 andre ledd. Kommunen er orientert om vedtaket gjennom kopi av dette brevet.

Departementets vedtak er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. plan- og bygningslova § 11-16 siste ledd.

Med helsing  
Erling Sande

Kopi: 
Akershus fylkeskommune
Klima- og miljødepartementet
Landbruksdepartementet
Miljødirektoratet
Nordre Follo kommune
Samferdsledepartementet
Statens vegvesen Vegdirektoratet
Ås kommune