Bærum kommune - Motsegn til detaljregulering for Godthaab - Gamle Ringeriksvei 148

Bakgrunn 
Detaljreguleringa for Godthaab – Gamle Ringeriksvei 148 blei sendt til departementet frå Statsforvaltaren i Østfold, Buskerud, Oslo og Akerhus 23. april 2024, grunna uløyst motsegn frå statsforvaltaren. Motsegna gjeld at deler av utbygginga som planen legg opp til kjem i konflikt med den nær truga naturtypen frisk kalkedellauvskog. Kommunal- og distrikts-departementet avgjer etter plan- og bygningslova § 12-13 andre ledd om motsegna skal tas til følgje.

Planområdet er på 29 dekar. Det ligg på austsida av Kolsåsmassivet, og grenser til Marka og Kolsås-Dælivann landskapsvernområde. Målet med detaljreguleringa er å legge til rette for utviding og oppgradering av den private helseinstitusjonen Godthaab Helse og Rehabilitering, og å føre opp bustadar for sal og utleige. Planforslaget aukar bruksarealet (BRA) i planområdet frå ca. 5 500 m² til 15 500 m². Det blir 55 nye pasientrom, om lag 42 leilegheiter til utleige i tilknyting til helseinstitusjonen, og 54 bustadar for sal på den ordinære bustadmarknaden.

Planen legg opp til at dagens bygg A1 får ein ny etasje, og at eit nytt bygg A2 blir brukt til pasientrom og utleige. Tre nye frittliggande bygningar mot Gamle Ringeriksvei; A, B og C, inneheld bustadar for sal. Planforslaget vil føre til at 2,5 dekar av naturtypen frisk kalkedellauvskog blir bygd ned. Som kompensasjon legg planforslaget opp til at eit område på 1,5 dekar skal restaurerast til liknande skog.

Statsforvaltaren i Oslo og Viken v/miljøvernavdelinga fremja 6. juni 2023 motsegn til planforslaget. Motsegna blei utdjupa gjennom eit nytt brev av 14. juni 2023. Statsforvaltaren meiner at deler av planforslaget kjem i konflikt med naturtypen frisk kalkedellauvskog og fleire raudlista artar. Området grensar til eit landskapsvernområde, og kan kome til å grense til Skotta naturreservat viss dette blir utvida som føreslått. Det er kartlagt store naturverdiar i kalkedellauvskogen. Statsforvaltaren viser til ei kartlegging gjennomført av Biofokus, som har gitt lokaliteten høg kvalitet og god tilstand. Statsforvaltaren peiker òg på at utbygginga vil få kanteffektar utover sjølve arealet som blir bygd ned, i form av skygge, uttørking, deponering av hageavfall, framande artar og slitasje. 

Statsforvaltaren viser òg til regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. Planområdet ligg utanfor det prioriterte vekstområdet, og statsforvaltaren meiner at det i stor grad vil bli bilbasert. Retningslinje R9 i den regionale planen seier at utanfor prioritert vekstområde skal omsynet til viktige arealverdiar som samanhengande grønstruktur for biologisk mangfald, gå framfor utbygging. 

Statsforvaltaren meiner at det er mogleg å realisere deler av tiltaka som ligg utanfor området med den verdifulle naturtypen. Det er bygga A2 og B som gir dei største negative verknadane for naturtypen. Statsforvaltaren ser at helseinstitusjonen er samfunnsnyttig, men meiner at dei økonomiske fordelane som institusjonen får gjennom planforslaget ikkje er eit relevant omsyn i reguleringa. I samband med dette viser statsforvaltaren til ein sak hos Sivilombodet (2007/1992), der ombodsmannen peikte på at byggetiltak i seg sjølve må vere forsvarlege ut frå eit arealdisponeringsomsyn. Å vise til andre fordelar er ikkje nok. Eige­dommen har i fleire omgangar tidlegare blitt regulert med areal til nye bustadområde. I desse sakene har kommunen vist til at verksemda treng midlar til å utvikle og halde ved like bygningsmassen.

Bærum kommune v/kommunestyret vedtok reguleringsplanen 23.juni 2023. Kommunen meiner at reguleringsplanen tar omsyn til naturmangfaldet og legg vekt på at planen er skalert kraftig ned. Kommunen avviste eit tidlegare planinitiativ som la opp til ei mykje større utbygging. Dei meiner at justeringane har gjort at planen no tar godt omsyn til verne-interessene knytt til naturmangfald, landskap, park og eldre bygningsmasse. Det har vore avgjerande for kommunen å sikre bygningsmassen med tilhøyrande park og hageanlegg som kulturminne og landemerke. Kommunen legg vekt på forslagsstillar sine argument om at det er naudsynt å føre opp og selje bustadar på helsestiftinga sitt areal for å kunne finansiere vidare drift av helse- og rehabiliteringsinstitusjonen. For Bærum kommune er det av stor samfunnsnytte å oppretthalde dette tilbodet.

Kommunen legg vekt på at justeringar i planen etter det ordinære planvedtaket minskar skadeverknadane for den friske kalkedellauvskogen. Med restaurering av eit areal på 1,5 dekar, blir netto tap av skogareal berre ein dekar. Kommunen peiker òg på at arealet er sett av til bustadføremål i kommuneplanen sin arealdel. Etter kommunen sitt syn ligg området innanfor bybandet i den regionale planen for areal og transport i Oslo og Akershus, og har god kollektivdekning og er godt eigna for høg utnytting.

Mekling blei gjennomført 1. mars 2024, utan at partane kom til ei løysing.

Statsforvaltaren i Østfold, Buskerud, Oslo og Akershus tilrår i oversendinga å ikkje ta motsegna til følgje. Statsforvaltaren legg vekt på at Bærum kommune gir uttrykk for at det er av stor samfunns­nytte å oppretthalde helse- og rehabiliteringstilbodet ved Godthaab. I brevet står det at institusjonen kan gi et helsetilbod til det beste for folk i Bærum og regionen. Når det gjeld verknadane for naturmangfald, legg statsforvaltaren vekt på at naturtypen frisk kalkedel­lauvskog strekk seg over eit større område, og at det justerte planforslaget reduserer skadeverknadane for naturmangfaldet.

Kommunestyret i Bærum vedtok 29. mai 2024 endringar i planen. Endringane er justeringar som skal redusere skaden som utbygginga gjer på den tilgrensande skogen, men utan å redusere bygga sine fotavtrykk. Det gjeld mellom anna føresegner om å ta vare på rotsona til visse tre, unngå balkongar som kragar ut mot skogen, unngå opparbeiding av uteareala som ligg nærmast naturområda, og å sikre at det blir etablert skog på eit område på 1,5 dekar som i dag er ei open slette i overgangssona mellom skogen og bustadar. Statsforvaltaren si miljøavdeling såg positivt på endringane, men meinte at dei ikkje var nok til å trekke motsegna.

Møte om saka og synfaring blei halde 6. september 2024. På møtet var det representantar frå Bærum kommune, statsforvaltaren, Klima- og miljødepartementet, Miljødirektoratet og Kommunal- og distriktsdepartementet.

Klima- og miljødepartementet tilrår i brev av 27. september 2024 å ta motsegna til følgje. Tilrådinga bygg på ei fagleg vurdering frå Miljødirektoratet. Departementet viser til at Kolsås/Dælivann landskapsvernområde skal ta vare på eit vakkert og eigenarta natur- og kulturlandskap med eit rikt plante- og dyreliv. Skotta naturreservat ligg i dag 200 meter sørvest for planområdet. Viss planane om å utvide dette blir vedteke, vil reservatet grense mot planområdet i sør. I tillegg til den direkte nedbygginga, vil deler av naturtypen bli påverka av endringar som skjer tett inntil denne.

Frisk, rik kalkedellauvskog er kategorisert som nær truga på Norsk raudliste for naturtypar. I tillegg har slik skog ein viktig økosystemfunksjon, ved at han er tilhaldsstad for viktige artar. Det er registrert fleire raudlista artar, mellom anna ask (sterkt truga) og skogalm (sterkt truga). På andre sida av Gamle Ringeriksveg ligg Øverland arboret, Steinsskogen gravlund og Gardlaushøgda naturreservat. Planområdet inngår soleis i ein samanhengande grøn­struktur på begge sider av Gamle Ringeriksvei. I motsegna viser statsforvaltaren til regional plan for areal og transport som seier at utanfor prioriterte vekstområde skal slike regionale grønstrukturar for biologisk mangfald og friluftsliv ha høgare prioritet enn utbyggings­interessene.

Klima- og miljødepartementet meiner planforslaget vil føre til at deler av naturtypen frisk kalkedellauvskog av stor verdi blir bygd ned, medan andre deler blir negativt påverka av kanteffektar. Gjennomføring av detaljreguleringa vil òg bryte samanhengen mellom grøn­strukturen på begge sider av Gamle Ringeriksvei. Planforslaget er difor i konflikt med naturmangfald av nasjonal eller vesentleg regional interesse.

Vurderinga til Kommunal- og distriktsdepartementet
Kommunal- og distriktsdepartementet skal etter plan- og bygningslova § 12-13 andre ledd ta stilling til om motsegna skal tas til følgje, eller om kommunen sitt vedtak skal godkjennast. Departementet kan gjere naudsynte endringar i planen.

Eit moment i denne saka er at det uttala føremålet med å regulere inn bustadar for sal i den private marknaden er å kunne halde ved like, utvide og drive vidare ein privat helse­institusjon. Bærum kommune legg til grunn at helseinstitusjonen er avhengig av å få regulert inn bustadar for å finansiere drift og rehabilitering. Departementet meiner likevel at det sentrale spørs­målet er om det er akseptabelt å bygge ned deler av kalkedellauvskogen for å legge til rette for ny utbygging. Bustadbygget B ligg til dels i området omfatta av naturtypen, det same gjer helsebygget A2.

Arealet er sett av til bustadutbygging i kommuneplanen sin arealdel. Dåverande fylkesmann frårådde dette i 2017, men kom ikkje med motsegn. Bakgrunnen var at ein den gongen ikkje hadde det same kunnskapsgrunnlaget om naturmangfaldet i området som no.  Ny kunnskap som kjem fram gjennom ei meir detaljert kartlegging i reguleringsprosessen, kan få betyding for vurderingane av verknadene av reguleringsplanen.

Sidan arealet er sett av til bustadføremål i kommuneplanen, meiner departementet at areal- og transportvurderingar knytt til lokaliseringa ikkje er avgjerande i saka. Retningslinje R9 til den regionale planen seier likevel at utanfor dei prioriterte vekstområda skal viktige areal­verdiar gå framfor utbygging. Dette trekk i retning av ei sterkare vektlegging av omsynet til grønstruktur og naturmangfald.

Planforslaget vil føre til at deler av naturtypen frisk kalkedellauvskog blir bygd ned. Natur­typen har ein sentral økosystemfunksjon og er leveområde for fleire truga eller nær truga artar. Skogsområdet ved Godthaab må sjåast i samanheng med  grønstrukturen i verne­områda rundt. Gjennomføring av planen vil gjere at grønstrukturen på begge sider av Gamle Ringeriksvei blir brote opp.

Samstundes er det på det reine at kommunen har gjort tiltak for å redusere skade-verknadane for naturen, både ved å avgrense utbyggingsområdet og ved å ha føresegner som skal redusere kanteffektane. Departementet ser òg positivt på at kommunen har lagt inn eit erstatningsareal for å kompensere for arealinngrepet.

Det er bygg B som i størst grad vil bidra til å dele opp den samanhengande grønstrukturen på begge sider av Gamle Ringeriksvei. Bygg A2 fører òg til nedbygging, men ikkje til den same oppsplittinga. Departementet har forståing for at Bærum kommune ønskjer å legge til rette for vidare drift og utvikling av helsetilbodet på Godthaab, og vurderer at samfunnsnytta av helsebygget A2 er betydeleg. Arealet ligg òg utanfor det prioriterte vekstområdet i regional plan, noko som talar imot å bygge ned viktig natur med nye bustadar.

Kommunal- og distriktsdepartementet har etter ei samla vurdering kome til at planen kan godkjennast, men med nokre endringar for å redusere konflikten med naturmangfald av nasjonal og vesentleg regional interesse. Planen blir endra ved at bustadbygg B går ut av planen. Arealet som i plankartet viser bygg B, samt arealet vest og nord for dette blir ein del av Naturområdet f_GN. Det same gjer dei delane av føresegnsområde 3 som ligg nord for A2. Planføresegnene blir justerte i tråd med endringa. Bygg A2 som det òg er motsegn til, vert godkjend.

Vurdering etter naturmangfaldlova §§ 8-12 
Det går fram av naturmangfaldlova § 7 at dei miljørettslege prinsippa i §§ 8-12 skal leggast til grunn ved utøving av offentleg mynde og gå fram av vedtaket. Kunnskapsgrunnlaget om området er godt, og føre-var-prinsippet treng difor ikkje til vektleggast. Departementet har lagt vekt på den samla påverknaden av skogen i området. Med endringa der eit bygg blir tatt ut og kravet om erstatningsareal blir lagt inn, bidreg planen etter departementet sitt syn i liten grad til å auke den samla påverknaden over tid. Det følgjer av planføresegnene at tiltaks­havar skal bruke miljøforsvarlege teknikkar og driftsmetodar, og dekke kostnadane som følgjer av planen sine tiltak for å avgrense skaden på naturmangfaldet.

Merknadar til kommunen sitt vedtak av endringar i planen 29. mai 2024
Bærum kommunestyre vedtok endringar i reguleringsplanen 29. mai 2024. Vedtaket blei gjort som ei planendring etter ein enklare prosess etter plan- og bygningslova § 12-14 andre ledd. Forslagsstillar og statsforvaltaren var kjent med forslaga til endringar, men forslaga var ikkje lagt fram for eigarar og festarar av eigedommar i nærleiken, eller andre saka gjeld. Departementet meiner difor det kan reisast tvil om prosessen før vedtaket til kommunen fullt ut var i tråd med lova sine krav. Som følgje av dette har departementet lagt til grunn planen slik kommunestyret vedtok han 21. juni 2023, altså før endringane nemnt over blei vedtekne.

Departementet er likevel kjent med at både kommunen, statsforvaltar og forslagsstillar er positive til desse endringane. Etter departementet si vurdering inneberer endringane gode tiltak av omsyn til naturmangfaldet, sjølv om dei ikkje løyser konfliktane med nasjonale naturmangfaldverdiar. Departementet vedtar difor planen med dei justeringane som er relevante. Det gjeld mellom anna føringane for å unngå kanteffektar frå bygg A1 og uteareala, føresegnsområda (§ 12.4 til 12.8) samt justeringane i føresegnene for felt f_GN. Tilvisingane til bygg B i blir stroke i desse paragrafane. I og med at planen etter at bygg B er tatt ut framleis vil føre til noko nedbygging av naturtypen frisk kalkedel-lauvskog, tar departementet òg inn rekkefølgjekravet om restaureringsplan i § 2.11.

Vedtak
I medhald av plan- og bygningslova § 12-13 andre ledd godkjenner Kommunal- og distriktsdepartementet detaljregulering for Godthaab – Gamle Ringeriksvei 148, med følgjande endringar:

• Bygg B blir tatt ut av planen, og området blir ein del av naturområdet f_GN.
• Følgjande endringar frå kommunestyret i Bærum si handsaming den 29. mai 2024 blir innarbeida
  • Endringane i plankartet.
  • Endringar i §§ 2.6, 2.11, 3.18, 3.25, 3.30, 3.34, 3.38, 3.58, 7.3, 7.8 og 12.4 til 12.8.

Departementet ber om at kommunen gjer dei naudsynte endringane i planen. For kunngjering av planen gjeld plan- og bygningslova § 12-12 fjerde og femte ledd. Kommunen er orientert om vedtaket gjennom kopi av dette brevet.

Departementet sitt vedtak er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. plan- og bygningslova § 12-13, siste ledd.  

Med helsing
Erling Sande

Kopi til:
Bærum kommune
Miljødirektoratet
Klima- og miljødepartementet