TEK17 § 5-2 Beregning av bebygd areal når bygningskroppen går ut over underliggende etasjer – TEK17 § 5-2

Vi viser til e-post 7. desember 2023 fra Frogn kommune, samt e-post 21. desember 2023 med merknader fra Kile Stokholm Arkitekter.

Frogn kommune spør hvordan bebygd areal skal beregnes når hele bygningskroppen går ut over underliggende etasjer, og denne utstikkende bygningskroppen ligger fem meter eller mer over terrenget.

Selv om spørsmålet er knyttet til en konkret sak, uttaler departementet seg kun på generelt grunnlag. Det innebærer også at kommunens øvrige spørsmål som gjelder den konkrete saken ikke vil bli besvart i dette brevet.

Departementets vurdering

Det følger av byggteknisk forskrift (TEK17) § 5-2 at bebygd areal (BYA) beregnes etter Norsk Standard NS 3940:2012 Areal- og volumberegninger av bygninger, men slik at parkerings­arealet inngår.

Standarden punkt 5.2.1 gjelder måleregler for bebygd areal, og her fremgår følgende:

«Bebygd areal er horisontalprojeksjonen av enten bygning(er), bygningsdeler og tilhørende konstruksjoner over bakken.»

Videre fremgår at følgende skal medregnes i bebygd areal:

• det arealet som bygningen eller bygningene opptar av terrenget,
• åpent overbygd areal,
• utkragete bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5 meter,
• konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 meter over gjennom­snittsnivået for planert terreng rundt konstruksjonen eller bygnings­delen.

Departementet viser det også til standarden punkt 5.2.2 som gjelder bebygd areal for bygning:

«I bebygd areal for en bygning inngår horisontalprojeksjonen av enten bygning(er), bygningsdeler og tilhørende konstruksjoner over bakken, se figur 5.»

Bebygd areal beregnes følgelig etter standarden som horisontalprojeksjonen av de delene av bygningen som er over bakken, med tillegg for eventuelt parkeringsareal.

Utkragete bygningsdeler inngår i utgangspunktet i bygningens horisontalprojeksjon og skal dermed medregnes i BYA. Det er imidlertid flere unntak fra dette utgangspunktet. Departe­mentet har i tidligere tolkningsuttalelser, for eksempel. 7. februar 2019 (19/627) lagt til grunn at mindre utstikkende/utkragete bygnings­deler med utspring mindre enn én meter og som ligger lavere enn fem meter over terrenget, ikke skal medregnes i BYA.

Et annet unntak gjelder for en rekke mindre utkragete bygningsdeler med fri høyde over terrenget større enn eller lik fem meter. Det kan omfatte takrenner og takskjegg, men også balkonger. Departementet har imidlertid i tolkningsuttalelser 7. februar 2019 (sak 19/627) og 17. oktober 2019 (sak 19/4109) lagt til grunn at utkraging av hele etasjer ikke anses for å være en ut­stikkende/ut­kraget bygnings­del når det gjelder hva som skal medregnes i BYA. Dette standpunktet opprett­holdes, og departementet presiserer at det her ikke bare er ment hele etasjer som er trukket lengre frem enn underliggende etasjer på alle sider av byggverket (som for eksempel et tradisjonelt stabbur). En etasje som er trukket lengre frem enn under­liggende etasje på kun en side av byggverket, slik kommunen her spør om, vil etter departe­mentets vurdering heller ikke kunne anses som en utkraget bygningsdel som ikke skal med­regnes i BYA.

Hovedregelen om at horisontalprojeksjonen for hele den aktuelle bygningen inngår i det bebygde arealet, gjelder således også når bygningskroppen går ut over underliggende etasjer og utkragingens frie høyde er fem meter eller mer.