Buen Invest AS og Buen Invest Holding AS

1.             Innledning

Vi viser til søknad datert 23. desember 2011 og til senere korrespondanse blant annet om forventet saksbehandlingstid og ytterligere opplysninger fra kjøper om transaksjonen.

Departementet har kommet til at søknaden kan innvilges. Den nærmere begrunnelsen og vedtaket følger nedenfor.

2.             Nærmere om søknaden

Rogaland Logistikkinvest AS har inngått avtale om kjøp av alle aksjene i Buen Invest Holding AS som igjen eier alle aksjene i Buen Invest AS. Buen Invest AS eier to eiendommer i Klepp kommune. Eiendomsselskapet skal oppføre et bygg på eiendommen. Det er gitt rammetillatelse til oppføring av bygget.

Eiendomsselskapet har inngått totalentreprise med Blokk Berg Entreprenør AS om oppføring av bygget til [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] kroner. Eiendommen verdsettes til [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] kroner når den er ferdigstilt. Kjøpesummen for aksjene er [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] kroner. [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2]. Entreprenørens krav på vederlag er finansiert gjennom byggelånet. Selger har ytt kjøper en selgerkreditt for deler av aksjekjøpesummen. Det opplyses at egenkapitalen i selskapet er [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] kroner.

Som sikkerhet for oppkjøpslånet søker kjøper om å få etablere pant i eiendommen. Eiendommen vil også bli pantsatt for lån knyttet til oppføring av bygget.   

Lånet fra [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] ytes på ordinære forretningsmessige vilkår, og transaksjonen skjer mellom uavhengige parter.

3.             Det rettslige grunnlaget

I henhold til aksjeloven § 8-10 første ledd kan et selskap ikke stille midler til rådighet eller yte lån eller stille sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer eller rett til aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Det er gjort et generelt unntak fra forbudet i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmenn-aksjeloven § 8-10.

Forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmenn­aksjeloven § 8-10 oppstiller et generelt unntak fra dette forbudet i saker der visse vilkår er oppfylt. Forskriften får ikke anvendelse i denne saken, der sikkerhets­stillelsen gjelder pant i fast eiendom med bygg under oppføring.

Vi viser til vår tolking av forskriften om at før bygget er oppført, kan selskapet ikke sies å være i en posisjon der det drifter eiendommen. Det er det oppførte bygget som er gjenstand for driften av eiendommen. Denne søknaden om pant i fast eiendom må derfor vurderes ut fra departementets adgang til å gi dispensasjon ved enkeltvedtak jf. aksjeloven § 8-10 andre ledd.  

Forarbeidene til aksjeloven åpner for at dispensasjon kan gis dersom transaksjonen har en fornuftig og forretningsmessig begrunnelse og ikke strider mot hensynene bak forbudet i § 8-10. Hensynene bak forbudet er først og fremst å ivareta aksjonær- og kreditorinteressene, ved at selskapet ikke svekkes økonomisk ved transaksjonen. Videre skal hensynet til arbeidstakere og andre interessenter ivaretas (underleverandører m.m.).

4.             Departementets vurdering

Departementet har noe praksis for å innvilge dispensasjon fra aksjeloven § 8-10 til selskaper med bygg under oppføring. Det innebærer at ved salg av slike selskaper kan eiendommen brukes som sikkerhetsstillelse for oppkjøpsfinansieringen.  

Departementet har avslått en søknad om dispensasjon fra aksjeloven § 8-10 for et selskap som eide tomten selv og som også skulle stå for oppføring av bygget (Manger Eiendom AS). Det ble lagt vekt på at når selskapet selv skulle stå for utbyggingen ville det komme nye forpliktelser på selskapets hånd og dermed medføre økt risikoeksponering. Samtidig uttalte departementet at en selskapskonstruksjon der tomten og utbyggingen hadde ligget i separate selskaper, ville gitt en lavere risikoeksponering uten at det ble vurdert og tatt stilling til en slik konstruksjon.

I denne saken er tomten og utbyggingen i samme selskap. En forskjell mellom denne saken og Manger Eiendom AS er at det er satt ut en totalentreprise til fast pris til Blokk Berg Entreprenør AS. Dennes krav er sikret ved at det er pant i eiendommen for byggelånet. Etter departementets vurdering er risikobildet kjent, og likeledes er størrelsen på selskapets forpliktelser kjent ved at det er en fast pris på entreprisen. Risikobildet fremstår dermed som avgrenset.

Selskapets virksomhet er opplyst å være eier av eiendommen med påstående bebyggelse som skal oppføres og overtas av leietaker i henhold til inngått leieavtale. Det fremgår av Enhetsregisteret at selskapets virksomhetsbeskrivelse er utleie av egen eller leid fast eiendom ellers. Departementet legger derfor til grunn at selskapet ikke skal drive annen virksomhet enn eiendomsdrift.  

Selskapet har ingen ansatte. Det opplyses at det ikke er øvrige kreditorer utover entreprenøren og långivende bank. Deres interesser er ivaretatt ved pantstillelser og taler derfor ikke i mot dispensasjon. Departementet er ikke kjent med at det er andre interessenter til selskapet.

Lånet vil bli betjent med konsernbidrag fra Buen Invest AS som mottar leieinntektene fra eiendommen. Frem til ferdigstillelsen av bygget vil selger yte kjøper en kompensasjon for manglende leieinntekter. Departementet legger vekt på opplysningene om at det er etablert finansiering for å betjene lånet, herunder at det er en egenkapitalandel i transaksjonen på [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] kroner. Dette utgjør om lag [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] og er innenfor departementets praksis.

Etter en totalvurdering er det departementets oppfatning at hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10 i liten grad gjør seg gjeldende i denne saken. Etter vår vurdering er det grunnlag for å innvilge dispensasjon.

5.             Vedtak

I forbindelse med Rogaland Logistikkinvest AS sitt erverv av aksjene i Buen Invest Holding AS som beskrevet i søknaden, gjør Nærings- og handelsdepartementet med hjemmel i lov 13. juni 1997 nr. 44 (aksjeloven) § 8-10 andre ledd, jf. kgl. res. 17. juli 1998 nr. 619, unntak fra forbudet i § 8-10 mot at et selskap stiller midler til rådighet eller yter lån eller stiller sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Buen Invest AS kan stille sikkerhet i form av pant i selskapets eiendommer i Klepp kommune i forbindelse med Rogaland Logistikkinvest AS sitt erverv av aksjene i Buen Invest Holding AS.

Avslutningsvis vil vi gjøre oppmerksom på at vi rutinemessig publiserer våre vedtak på departementets nettside www.regjeringen.no/nhd. Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes oss innen 14 dager fra brevets dato.