Campus B AS og Campus P2 AS

Vi viser til søknad datert 15. januar 2013 og til departementets brev datert 24. januar 2013. Vi viser også til ytterligere informasjon i saken mottatt per e-post 4. mars og 3. juni 2013. Vi beklager den lange saksbehandlingstiden.

Søknaden gjelder unntak fra bestemmelsen i aksjeloven § 8-10 slik at Campus B AS og Campus P2 AS kan stille sine midler som sikkerhet i forbindelse med Martin Linges vei 33 AS’ erverv av samtlige aksjer i selskapene. Departementet har kommet til at søknaden kan innvilges. Den nærmere vurderingen og vedtaket følger nedenfor.

Om søknaden

I søknaden opplyses det at Martin Linges vei 33 AS skal kjøpe samtlige aksjer i selskapene Campus B AS, org. nr. 993 061 239 og Campus P2 AS, org. nr. 994 564 552. Campus B AS’ hovedaktivum er eiendommen gnr. 41, bnr. 424 og 639 med bygninger og anlegg i Oslo kommune. Campus P2 AS’ hovedaktivum er eiendommen gnr. 41, bnr. 941 snr. 2 med bygninger og anlegg i Oslo kommune. Eiendommene er nærings­eiendommer, og er ferdig oppført og i utleie. Den eneste virksomheten til selskapene er drift og utleie av egen fast eiendom.

Selskapene har ingen ansatte ut over daglig leder, og selgeren er eneste aksjonær. Etter kjøpet vil selskapet fortsatt ha én aksjonær; kjøperen, som samtykker til og vil få fordelene av sikkerhetsstillelsen. Det opplyses videre at selger og kjøper er uavhengige selskaper uten felles eiere eller styremedlemmer.

Aksjene i selskapene skal overdras for U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2 kroner, som søker opplyser at er ordinær markedspris. Eiendommene er verdsatt til U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2 kroner. Kjøpesummen for aksjene vil ifølge søknaden være lik differansen mellom den avtalte eiendomsverdien på U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2 kroner med tillegg for selskapenes øvrige eiendeler, fratrukket gjelden som var i selskapet og som skal refinansieres i forbindelse med overtakelsen, justert for en mindre kostnad knyttet til rehabiliteringsarbeider og noen mindre, skatterelaterte poster.

Ifølge søknaden skal kjøper primært finansiere kjøpesummen ved opptak av obligasjonslån på U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2 fra U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2 (som også skal brukes til å refinansiere eksisterende gjeld), utstedelse av aksjer i Martin Linges vei 33 AS (kjøper) for U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2 kroner samt et lån fra aksjonærene på U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2 kroner.

Søker opplyser i e-post datert 3. juni 2013 at egenkapitalen i kroner er lik U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2 kroner minus obligasjonslånet som ble tatt opp (U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2) og lånet fra aksjonærene på U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2, og minus transaksjonsomkostninger (ca. U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2 kroner). Egen­kapitalen var etter dette ca. U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2.

Søker opplyser at egenkapitalen er finansiert ved at aksjonærene har tegnet seg i selskapet og innbetalt egenkapital i form av aksjekapital og overkurs. Selger har blitt med videre som aksjonær, og finansierte sin del ved tingsinnskudd. Til sammen ble det skutt inn U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2 kroner (kontant) pluss U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2 kroner (tingsinnskudd), hvorav U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2 kroner utgjorde lånet fra aksjonærene. Egenkapitalen som ble skutt inn, var etter dette U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2, dvs. ca. U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2  pst.

Det opplyses også at egenkapitalen til kjøperen og selskapene sett under ett ikke svekkes ved finansieringen.

Lånet er forutsatt betjent med leieinntektene fra eiendommene. Gjenværende løpetid for leieinntektene fra eiendommene er 14,5 år, og leieinntektene vil ifølge søknaden overstige både renter og avdrag i hele låneperioden.

For dette pengekravet ønsker kjøper at U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2 får
(i)        førsteprioritets kontopant i (kjøpers) oppgjørskonto i DNB Bank ASA
(ii)       førsteprioritets panterett i aksjene i målselskapene
(iii)      førsteprioritets panterett i eiendommene
(iv)      førsteprioritets panterett i enhver fordring mellom Martin Linges vei 33 AS som långiver og selskapene som låntaker
(v)       førsteprioritets panterett i fordringer knyttet til leiekontraktene for eiendommene (leiestrømmen fra Statoil som er leietaker)

Søker legger til grunn at sikkerheten/pantet i eiendommen oppfyller vilkårene i forskrift om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10, slik at det ikke er nødvendig med dispensasjon. Søknaden gjelder dermed den øvrige sikkerhetsstillelsen i forbindelse med ervervet av aksjene, punkt (v) ovenfor.

Det rettslige grunnlaget

Lov 13. juni 1997 om aksjeselskaper (aksjeloven) § 8-10 første ledd forbyr selskaper å yte kreditt, stille sikkerhet eller yte annen finansiell bistand i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Ordlyden er vid og omfatter også flere former for finansiell bistand ved ulike disposisjoner.  

Gjennom aksjeloven § 8-10 andre ledd er Nærings- og handelsdepartementet tillagt myndighet til å gjøre unntak fra bestemmelsen gjennom forskrift eller enkeltvedtak.

Forbudet i aksjeloven § 8-10 tar sikte på å hindre disposisjoner som er til skade for selskapet, kreditorene, aksjeeierne og de ansatte. Dette begrunnes nærmere i Ot.prp. nr. 23 (1996-97) med at det er fare for at aksjeerverv som er finansiert av selskapet selv ”ikke vil innebære noen reell tilførsel av kapital til selskapet og dermed en svekkelse av selskapets kapitalgrunnlag.”

For eiendomsselskaper vil det typisk ramme sikkerhetsstillelse i den underliggende faste eiendommen. Kjøper kan altså på bakgrunn av forbudet i aksjeloven § 8-10 ikke tilby långiver eller andre kreditorer sikkerhet gjennom pant i selskapets faste eiendom.

Forskrift 30.11.2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 kapittel 3 fastsetter et generelt unntak fra dette forbudet, slik at rene eiendoms­selskaper likevel på visse vilkår kan stille sikkerhet med pant i fast eiendom ved erverv av aksjer i selskapet eller morselskapet.

Etter aksjeloven § 8-10 andre ledd kan departementet også gjøre unntak fra regelen i aksjeloven § 8-10 første ledd ved enkeltvedtak. Det innebærer at departementet også kan gjøre unntak i andre tilfeller enn dem som reguleres av forskriften. Eventuelle uheldige konsekvenser av forbudet i aksjeloven § 8-10 og forskriftens relativt snevre virkeområde kan dermed avhjelpes av unntaksadgangen.

For å gjøre unntak etter enkeltvedtak, jf. aksjeloven § 8-10 andre ledd, stiller departementet gjennomgående strenge krav til målselskapet. I tillegg til at selskapet skal være et rent eiendomsselskap, følger det av praksis at det skal ha færrest mulige forpliktelser ut over dem som følger av forholdet til lånekreditor som finansierer oppkjøpet av selskapet og til den løpende driften av det. Departementet stiller derfor krav om at selskapet ikke skal ha andre ansatte enn daglig leder. Daglig leder er et lovpålagt krav etter aksjeloven, og det åpnes dermed for at selskapet kan ha daglig leder.

Unntak ved enkeltvedtak i saker som ikke faller inn under forskriften, kan bare gis dersom transaksjonen har en fornuftig og forretningsmessig begrunnelse og ikke strider mot hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10. Hensynene bak forbudet er først og fremst å ivareta aksjonær- og kreditorinteresser, ved at selskapet ikke svekkes øko­nomisk ved transaksjonen. Hensynet til arbeidstakere og andre underleverandører mv. skal også ivaretas. Det skal også legges vekt på om disposisjonen er inngått mellom uavhengige parter og er forretningsmessig begrunnet på normale kommersielle vilkår.

I tilfeller som omfattes av forbudet i aksjeloven § 8-10 og hvor det ikke er grunnlag for å gjøre unntak, må partene skaffe finansiering på annen måte enn ved å bruke selskapets eiendom som sikkerhet. Dette kan for eksempel skje ved at kjøper stiller sikkerhet i sine aksjer i målselskapet.

Departementets vurdering

 
Etter departementets vurdering er sikkerhetsstillelsen/pantet i eiendommen omfattet av unntaksforskriften, jf. forskriftens §§ 8 til 12, og trenger derfor ikke dispensasjon ved enkeltvedtak. Det er imidlertid behov for dispensasjon ved enkeltvedtak for panteretten i leieinntektene (punkt v).

Egenkapitalandelen sier noe om selskapets evne til å tåle tap uten kapitaltilskudd eller kreditt fra andre aktører. Egenkapitalandelen er viktig for å vurdere selskapets evne til å tåle et eventuelt tap dersom panteobligasjonene i kundefordringene realiseres. En større egenkapitalandel og dermed tapsbuffer bidrar til å redusere kreditorenes risikoeksponering. Egenkapitalandelen er etter departementets beregning på ca. U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2  pst. i ervervet. Eiendomsselskaper har ofte en lav andel løpende driftskostnader sammenlignet med verdiene i selskapets eiendeler, som normalt består av tomt, bygninger eller annen fast eiendom. I dette tilfellet utgjør driftskostnadene i målselskapet (tall fra 2011) etter departementets beregning mindre enn U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2  pst. av kjøpesummen. Eventuelle krav fra kreditorer knyttet til løpende drift vil dermed være begrenset sammenlignet med selskapets verdi og egenkapitalandelen. På denne bakgrunn vurderer departementet en egen­kapitalandel på ca. U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2  pst. som tilstrekkelig til å dekke målselskapets løpende driftskostnader i dette tilfellet.

Det er opplyst i e-post av 14. juni 2013 at all husleie er forskuddsbetalt og at det kun gjenstår viderefakturerte kostnader i posten kundefordringer. I denne saken vil pantet i leieinntektene gi en sikkerhetsdekning på mindre enn U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2 pst. av banklånet ved ervervet per 14.6.2013. Til sammenligning gir eiendommen en sikkerhetsdekning på ca. U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2 pst. for det samme lånet. Departementet vurderer derfor tilleggssikkerheten i leieinntektene som relativt begrenset sammenlignet med sikkerheten i eiendommen. Etter departe­mentets vurdering får panteretten i leieinntektene dermed ikke avgjørende påvirkning på ivaretakelsen av interessene til målselskapets kreditorer og aksjeeiere.

Videre synes det klart at kjøper kan betjene den aktuelle gjelden gjennom mottatt leie fra eiendommenes leietakere. Departementet har lagt vekt på at U.off. jf. offl. § 13 og fvl. 13 første ledd nr. 2 har innvilget obligasjonslånet og at finansinstitusjonen dermed har vurdert det slik at de økonomiske forpliktelsene som lånet innebærer, vil bli dekket. På denne bakgrunn legger departementet til grunn at målselskapet vil ha finansiell kapasitet til å betjene oppkjøpsgjelden.

Kjøper vil etter ervervet eie 100 pst. av aksjene i målselskapet. Kjøper har dermed kon­troll over samtlige aksjer i målselskapet. Målselskapet har ingen ansatte, og forholdet i søknaden ligger tett opp til vilkårene i unntaksforskriften. Etter departementets vurdering bidrar dette til å sikre vern av selskapskapitalen og dermed ivaretakelse av kreditorenes og aksjeeiernes interesser. Kjøpesummen for aksjene i målselskapet opplyses å være markedsverdi, og det fremstår som at det er likevekt i kontraktsforholdet når det gjelder partenes ytelser og vilkår ellers. Videre er sikkerhetsstillelsen i målselskapets/konsernets interesse. På denne bakgrunn mener departementet at ervervet og sikkerhetsstillelsen er grunnet på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper.

Etter en totalvurdering har vi kommet til at det i dette tilfellet kan gjøres unntak gjennom enkeltvedtak for sikkerhetsstillelse i forbindelse med erverv av aksjene. Det er departementets vurdering at hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10 i liten grad gjør seg gjeldende i denne saken.

Vedtak

Nærings- og handelsdepartementet gjør med hjemmel i lov 13. juni 1997 nr. 44 (aksjeloven) § 8-10 andre ledd, jf. kongelig resolusjon 17. juli 1998 nr. 619, unntak fra forbudet i § 8-10 mot at et selskap kan stille midler til rådighet eller yte lån eller stille sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet.

Campus B AS og Campus P2 AS kan stille sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjene i selskapet slik som beskrevet i søknaden.

Søknaden er innvilget, men for ordens skyld gjør vi likevel oppmerksom på at vedtaket kan påklages til Kongen i statsråd etter reglene i forvaltningsloven kapittel VI, §§ 28-32. Klagefristen er tre uker, og klagen sendes til Nærings- og handelsdepartementet, jf. forvaltningsloven § 32 første ledd. Vi gjør også oppmerksom på at det ikke er mulig å klage til Sivilombudsmannen hvis en klagesak er avgjort av Kongen i statsråd.

Vi publiserer rutinemessig alle vedtak på vår nettside www.nhd.no/enkeltvedtak. Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes til departementet innen 14 dager.