Departementet besvarer spørsmål om lagmannsrettsdom om mangel etter bustadoppføringslova får betydning for kommunens vurdering av et funksjonskrav i TEK

Vi viser til henvendelse fra Trondheim kommune datert 29.11.2017.

Bakgrunnen for henvendelsen er en dom av 10. mai 2017 avsagt av Frostating lagmannsrett. Saken gjelder mangelskrav etter bustadoppføringslova knyttet til størrelsen på parkeringsplassene i et seksjonssameie. Lagmannsretten la i dommen til grunn at det forelå en mangel, og kommunen ber departementet ta stilling til hvilken betydning dommen har for kommunens saksbehandling etter plan- og bygningsloven, nærmere bestemt kommunens plikt til å sette i gang ulovlighetsoppfølging.

Departementets vurdering

Vi nevner innledningsvis at departementet ikke kan ta stilling til innholdet i den konkrete saken. Vi vil imidlertid redegjøre for vårt syn på om den aktuelle dommen innebærer en plikt for kommunen til å iverksette tilsyn eller ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningsloven. Vi vil også gi en generell redegjørelse for kravene som gjaldt for parkering på tidspunktet da rammetillatelsen ble gitt.

1. Betydningen av lagmannsrettens avgjørelse

Slik departementet forstår lagmannsrettens avgjørelse, gjelder den hovedsakelig om det foreligger en mangel etter bustadoppføringslova § 25 som følge av størrelsen på parkeringsplasser og manøvreringsareal i felles parkeringskjeller. Et sentralt spørsmål som ble vurdert av retten var hva kjøperne hadde rimelig grunn til å forvente på bakgrunn av markedsføringen av prosjektet og regelverket for parkeringsanlegg av denne typen.

I vurderingen av om det foreligger en mangel etter bustadoppføringslova tar retten også stilling til om arealet som er avsatt til parkeringsplasser oppfyller funksjonskravet i dagjeldende teknisk forskrift til plan- og bygningsloven. Slik vi forstår dommen legger retten til grunn at tiltaket er prosjektert etter TEK 07 (TEK 97 ajourført med endringer av 2007).

Etter departementets vurdering fremstår dommen som en privatrettslig avgjørelse som retter seg mot utbygger og kjøperne av eiendommen. Vi legger til grunn at retten vurderer funksjonskravet i TEK 07 i lys av hva seksjonseierne med rimelighet kunne forvente ut fra et privatrettslig utgangspunkt. Departementet er således av den oppfatning at dommen ikke kan forstås slik at den pålegger kommunen plikt til å foreta verken tilsyn eller ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningsloven i denne konkrete saken.

Kommunen må foreta en vurdering av om det er grunnlag for tilsyn eller ulovlighetsoppfølging ut fra offentligrettslige regler, herunder plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter.

2. Krav til utforming av parkeringsplasser i lov og forskrift

Plan- og bygningsloven har ikke konkrete bestemmelser om utforming av parkeringsplasser eller parkeringsanlegg utover krav om at utearealet på tomten i nødvendig utstrekning skal muliggjøre parkering av biler, jf. pbl. § 28-7. Heller ikke i forskriftene til plan- og bygningsloven er kravet til parkering konkretisert nærmere. Regelverket legger opp til at behovet for parkering enten innarbeides i kommuneplanens bestemmelser, jf. pbl. § 11-9 nr. 5, eller dersom kommunen ønsker å gi bestemmelser om parkeringsplasser for et bestemt område, kan det gis reguleringsbestemmelser om dette, jf. pbl. § 12-7 nr. 7. Gjennom bestemmelser i plan kan kommunen stille krav om bl.a. antall parkeringsplasser (parkeringsdekning) og størrelsen på parkeringsplassene.

Søknaden om rammetillatelse, som omfattet den omtvistede parkeringskjelleren, ble etter det departementet har fått opplyst innsendt i oktober 2010. I søknaden ble det opplyst at prosjekteringen ville skje i henhold til TEK 07 (TEK 97 ajourført med endringer av 2007)^[1]. Rammetillatelsen ble gitt i februar 2011. Departementet legger dermed til grunn at TEK 07  må legges til grunn ved vurderingen av om funksjonskravet er oppfylt for parkeringsplassene.

I TEK 07 § 10-1 er det kun stilt et generelt krav om brukbarhet for å sikre at bygningen kan nyttes til sitt forutsatte formål, og av § 10-2 andre ledd er det stilt krav om at det i nærheten av byggverk skal være "tilstrekkelig antall parkeringsplasser tilrettelagt for bevegelseshemmede". Funksjonskravet i TEK 07 sier derimot ikke noe om hvilke løsninger som skal velges når det gjelder utforming av parkeringsplasser.

Veiledningen til TEK 07 er et hjelpemiddel for å fortolke funksjonskravene i forskriften. På noen områder angir veiledningen nærmere ytelser som må omsettes til tekniske løsninger. Veiledningen kan også inneholde forslag til konkrete løsninger (preaksepterte ytelser). Hensikten med slike forslag til konkrete løsninger er ikke å angi disse som absolutte krav, men heller beskrive hva som skal til for å oppfylle myndighetenes krav til minimum ytelse i det ferdige byggverk. Veiledningen til TEK 07 sier ikke noe konkret om ytelser eller løsningsvalg for utforming av parkeringsplasser.

Som det følger av veiledningen til TEK 07 kan prosjekteringshåndbøker, standarder og byggdetaljer i Byggforskserien være til hjelp for å oppfylle funksjonskrav i forskriften. Disse er egnede verktøy når ytelser skal omsettes til tekniske løsninger. Ved bruk av løsninger gitt i veiledning eller standarder/normer trenger man ikke å utarbeide særskilt dokumentasjon som viser at funksjonskravet er oppfylt i den enkelte byggesak.

Når det gjelder veiledningens, standardenes og normenes status, er disse viktige hjelpemidler under prosjekteringen, men de er ikke juridisk bindende. Bygningsmyndighetene kan altså ikke kreve at det brukes metoder og utførelser etter Norsk Standard, likeverdig standard eller europeisk teknisk godkjenning, dersom de krav som stilles til byggverket blir tilfredsstillende ivaretatt på annen måte, jf. TEK 07 § 6-1. Det må imidlertid kunne dokumenteres at funksjonskravet i forskriften er oppfylt dersom det velges en annen løsning, se Frostating lagmannsretts dom av 19. mai 2006 (LF-2005-185950).

3. Kommunens saksbehandling og tilsyn og eventuell ulovlighetsoppfølging

Departementet viser til at det følger av pbl. § 21-4 første ledd andre punktum at kommunen i saksbehandlingen skal legge til grunn det ansvarlige foretakets opplysninger om at tiltaket oppfyller tekniske krav. Det fremgår av forarbeidene til bestemmelsen at presiseringen i første ledd andre punktum skal tydeliggjøre at det er det ansvarlige foretaket eller tiltakshaver selv, og ikke kommunen, som har ansvaret for at tiltaket tilfredsstiller de tekniske kravene, jf. Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 320 og Prop. 99 L (2013-2014) s. 90 flg.

Kommunen har imidlertid anledning til å vurdere de tekniske sidene av et tiltak i forbindelse med tilsyn etter plan- og bygningsloven kapittel 25. Som tilsynsmyndighet har kommunen betydelig frihet til å granske byggetiltaket i alle dets detaljer og faser. Tilsynets hovedfokus er å påse at plan- og bygningsloven overholdes, herunder bl.a. at foretak innehar nødvendige kvalifikasjoner, herunder system for gjennomføring av tiltaket, at kontroll gjennomføres og at det foreligger nødvendig dokumentasjon. Det er viktig å skille mellom den kontrollen som skal utføres av kontrollforetakene, og det å føre tilsyn, se bl.a. Ot.prp.nr. 45 kapittel 12.2:

”Tilsyn skal ikke erstatte eller fungere som kontroll. Det viktige for kommunens rolle er at den ikke peker på konkrete løsninger, og at den klargjør at den ikke påtar seg kontrollansvar.”

Det er altså ikke bygningsmyndighetenes oppgave eller ansvar å angi eller foreslå løsninger. Valget og dokumentasjonen av løsningene tilligger de ansvarlige foretakene. Dette følger for øvrig også av Temaveiledning om tilsyn punkt 1.5.1.

Som vi pekte på under punkt 2 ovenfor, åpner funksjonskrav for flere måter å dokumentere oppfyllelse av myndighetskrav på. Det er ikke uvanlig at det ved dokumentasjon av funksjonskrav kan oppstå faglig uenighet om valg av løsning, herunder uenighet om valgte løsning er godt nok dokumentert. Det er imidlertid ikke krav eller forventning om at kommunen i slike tilfeller, skal skjære gjennom i dette spørsmålet^[2]. Regelverket legger dette ansvaret på de ansvarlige foretakene. Kommunen skal ikke opptre på en slik måte at den i realiteten overtar ansvaret til foretakene, verken formelt eller i praksis. Departementet har i tidligere saker gitt uttrykk for at kommunen bør utvise tilbakeholdenhet med å gå for dypt inn i vurderinger av om løsninger er gode nok, herunder overprøve disse, da det kan medføre at kommunen påtar seg et ansvar enten direkte eller indirekte^[3]. Dette følger også av Temaveiledning til tilsyn punkt 1.5.1

 

 

^[1] Frem til 1. juli 2011 kunne tiltakshaver, med unntak for visse bestemmelser, velge om tiltaket skulle følge TEK 10 eller TEK 97.

^[2] Se bl.a. Departementets uttalelse i sak 12/1894-5

^[3] Se bl.a. Departementets uttalelse i sak 09/1213-15 og 12/1894-5