Departementets tolkingsuttalelse - Spørsmål om tolking av flere bestemmelser om refusjon i plan- og bygningslovens kapittel 18

Vi viser til deres e-post datert 30. april 2018. Departementet beklager lang saksbehandlingstid.

I henvendelsen stilles flere spørsmål til bestemmelsene om refusjon i plan- og bygningsloven (pbl.) kapittel 18. Vi gjør oppmerksom på at uttalelsen gis på generelt grunnlag.

Departementets svar

1. Hvem skal refusjonskravet rettes mot når eierforholdene endres under behandlingen av refusjonskravet, etter at refusjonsmaterialet er oversendt til kommunen, men før refusjonsvedtaket treffes.

Det følger av pbl. § 18-11 at det er "eier av det refusjonspliktige arealet" som er ansvarlig for betaling av refusjonskravet. Med dette siktes det til den som eier arealet når refusjonsvedtaket etter pbl. § 18-9 treffes.^[1]

Betalingsansvaret er et personlig ansvar, som i utgangspunktet opprettholdes ved salg av det refusjonspliktige arealet. Dette innebærer at den som er eier når vedtaket etter pbl. § 18-9 blir truffet, fortsatt vil være ansvarlig ved et salg. Pbl. § 18-11 første ledd åpner imidlertid for at kjøper og selger kan avtale en annen ansvarsfordeling.^[2] 

2. Dersom det er slik at refusjonskravet må rettes mot ny eier av det refusjonspliktige arealet, blir spørsmålet om eierskiftet utløser krav om varsling av refusjonskravet.

Det fremgår av pbl. § 18-8, jf. byggesaksforskriften (SAK10) § 17-5, at forslaget til fordeling skal oversendes til "berørte grunneiere og festere", slik at de kan uttale seg før kommunen fatter vedtak om foreløpig beregning av refusjon. Når tiltaket er fullført skal kommunens utkast til refusjonsfordeling sendes til de "refusjonspliktige" for uttalelse før refusjonsvedtaket treffes, jf. pbl. § 18-9 annet ledd. Forarbeidene forutsetter en frist på 3 uker. Berørte grunneiere/festere er de som er parter i saken og er økonomisk berørt av refusjonen. Begrepet "refusjonspliktige" forstås på samme måte.^[3]

Vi legger til grunn at bestemmelsene i pbl. §§ 18-8 første ledd fjerde punktum og 18-9 annet ledd fjerde punktum må forstås slik at materialet skal sendes til den som har grunnbokshjemmel eller festerett til det refusjonspliktige arealet på utsendelsestidspunktet. Dette dekker både "berørte grunneiere og festere" i § 18-8 og "refusjonspliktige" i § 18-9. Som nevnt følger det av pbl. § 18-11 at det er eier av det refusjonspliktige arealet som er ansvarlig for betaling.

Dersom det skjer et eierskifte etter at det er fattet vedtak etter § 18-8, men før kommunen sender utkast til refusjonsfordeling etter § 18-9 til uttalelse, vil ny eier få kjennskap til refusjonssaken gjennom dette varslet. I tilfeller der en eiendom med refusjonspliktig areal overtas av ny eier etter kommunens har sendt ut utkast til endelig fordeling av refusjon, vil ny eier ikke motta noe varsel før refusjonsvedtaket foreligger. Departementet mener at manglende orientering/varsel om refusjonssaken ved salg av eiendommen hovedsakelig vil være et privatrettslig anliggende, som må løses ut fra privatrettslige regler. Vi legger til grunn at så lenge saksbehandlingsreglene i §§ 18-8 og 18-9 er fulgt, kan det ikke kreves særskilt varsel utover dette. Eierskiftet i seg selv utløser ikke krav om nytt varsel.

I refusjonssaker der en ny eier blir refusjonsdebitor etter pbl. § 18-11, kan den nye eieren påklage vedtaket om fastsetting av refusjon, dersom han eller hun er uenig i vedtakets innhold. Det er også adgang til å reise søksmål om lovligheten av refusjonsvedtaket. Søksmålet må anlegges innen 2 måneder fra vedtaket etter § 18-9 er meddelt, jf. § 18-12.

3. Kan refusjonssøkeren forplikte seg til å dekke utgiftene, som ellers kunne blitt krevd av enkelte av eierne med refusjonspliktig areal, og rette det resterende refusjonskravet mot de øvrige eierne med refusjonspliktig areal?

Slik departementet forstår spørsmålet spør kommunen om refusjonskreditor kan inngå private avtaler om å betale refusjonskostnadene for noen av eierne/festerne med refusjonspliktig areal, og fordele den resterende delen av kravet på de øvrige eierne/festerne.

Det følger av pbl. § 18-7 at de utgifter som kan kreves refundert, fordeles etter en gitt nøkkel mellom de refusjonspliktige areal. Hva som er refusjonspliktig areal fremgår av pbl. § 18-6.Bestemmelsene om refusjon er ikke til hinder for at det inngås private avtaler om at refusjonskreditor dekker refusjonskostnadene for en eller flere av de refusjonspliktige. Fordelingen av refusjonsbeløpet må imidlertid skje innenfor rammene i plan- og bygningsloven kapittel 18. En avtale vil kun gjelde for partene i avtalen. De øvrige refusjonspliktige kan ikke pålegges å betale en større andel av refusjonskravet som følge av slike avtaler.

4. Må refusjonssøkeren varsle alle berørte grunneiere eller er det tilstrekkelig at refusjonssøkeren varsler de berørte grunneierne som vil bli avkrevd refusjon?

Departementet ser dette spørsmålet i sammenheng med spørsmål 3.

I følge pbl. § 18-8 første ledd og § 18-9 andre ledd må alle berørte grunneiere varsles. Vi legger til grunn at dette også gjelder de som ikke skal betale sin del som følge av en privatrettslig avtale med refusjonskreditor. Begge lovbestemmelsene oppstiller en varslingsplikt basert på objektive kriterier. Videre kan også eierne av refusjonspliktig areal. som har inngått en privat avtale med refusjonskreditor om dekning av sin andel av refusjonskravet, i prinsippet fortsatt ha en interesse av refusjonsoppgjøret. Dette tilsier at også disse bør varsles.

5. Hva skal anses som refusjonspliktig areal, jf. pbl. § 18- 6, dersom grunneier deler opp en eiendom i flere mindre eiendommer underveis i utbyggingen?.

Det fremstår som noe uklart for departementet når kommunen legger til grunn at oppdelingen skjer. Ut fra eksemplet kommunen skisserer, ser vi for oss to ulike tilfeller. Vi redegjør for disse under bokstav a) og b) nedenfor. For begge tilfeller forutsetter vi at det er gitt midlertidig dispensasjon fra opparbeidelsesplikten for eiendommen som senere fradeles.

a) Eiendommen med refusjonspliktig areal deles opp før kommunen har godkjent planer og foreløpig beregning av refusjon etter pbl. § 18-8. Med andre ord før det refusjonsberettigede tiltaket påbegynnes.

Kravet om opparbeidelsesplikt i pbl. § 18-1 inntrer også ved fradeling av eiendom. Hvis tiltakshaver for fradelingen ikke skal oppfylle opparbeidelsesplikten, må kommunen sørge for at forpliktelsen ivaretas gjennom midlertidig dispensasjon. For situasjonen kommunen viser til forutsetter vi at den midlertidige dispensasjonen, som ligger på hovedbølet, også er videreført til de nye eiendommene ved fradelingen. I en etterfølgende refusjonssak må hver av eiendommene vurderes hver for seg.

Ved oppstart av refusjonssaken må det foretas en konkret vurdering av om hver enkelt av eiendommene er refusjonspliktige etter pbl. § 18-6. I følge pbl. § 18-6 kan refusjon belastes ubebygd areal som blir "byggeklart" ved at en annen utbygger ivaretar opparbeidelsesplikten, jf. pbl. §§ 18-1 og 18-2. Også bebygd areal kan belastes dersom eksisterende bebyggelse utgjør mindre enn 2/3 av tillatt utnytting.

Slik departementet ser det innebærer ikke en midlertidig dispensasjon fra opparbeidelsesplikten at eiendommen under enhver omstendighet vil være ansvarlig for veiopparbeiding og refusjon. Kriteriene i loven må fortsatt være oppfylt for at eiendommen skal kunne få en opparbeidelsesplikt eller tilhørende refusjonsplikt etter § 18-6. I tilfeller der en eiendom ikke lenger kan bebygges ved oppstart av refusjonssaken, og utbyggingspotensialet heller ikke tidligere er realisert, vil arealet ikke være refusjonspliktig. Arealet vil ikke bli "byggeklart" som følge av opparbeidelsen i slike tilfeller. Dette gjelder selv om det tidligere er gitt midlertidig dispensasjon fra opparbeidelsesplikten for eiendommen.

I eksemplet kommunen viser til består det opprinnelige gårds- og bruksnummeret (eiendom 4), som etter fradelingen er én av fire eiendommer, kun av uteareal. Det legges til grunn at denne eiendommen eies av de tre øvrige eiendommene i fellesskap. En slik løsning kan gi enkelte utfordringer ved vurdering av refusjonsplikten. Selv om det i prinsippet blir fire nye eiendommer, vil denne ene eiendommen ha en tilknytning til de øvrige eiendommene. Som nevnt ovenfor antar imidlertid departementet at eiendommene må vurderes hver for seg ved oppstart av refusjonssaken. Dersom eiendommen som kun består av uteareal ikke lenger er egnet til bebyggelse etter fradelingen, legger vi til grunn at arealet ikke lenger er refusjonspliktig.

b) Eiendommen deles opp mellom kommunens godkjenning av planer og foreløpig beregning av refusjon etter pbl. § 18-8 og vedtaket om fastsetting av refusjon etter pbl. § 18-9 i refusjonssaken.

Kommunens vedtak etter pbl. § 18-8 er en bindende ramme for det avsluttende oppgjøret. Vedtaket etter pbl. § 18-8 er kun foreløpig når det gjelder de konkrete utgiftene. Vedtaket etter pbl. § 18-9 baseres på de faktiske utgiftene som har medgått. Vi nevner at det er en viss adgang til justering av beløpet som ble fastsatt i det foreløpige vedtaket etter pbl. § 18-8. En eventuell økning må imidlertid ligge innenfor en påslagsramme på 15 %, og kommunen må uansett vurdere om økningen er reell og nødvendig.^[4]

Godkjennelsen av tekniske planer, refusjonsenheten, refusjonspliktig areal og arealets størrelse og utnyttelse er imidlertid bindende i vedtak etter pbl. § 18-8.^[5]

Departementet legger derfor til grunn at alle de fire eiendommene i eksempelet vil bli solidarisk ansvarlige for refusjonskravet dersom er fradeling skjer mellom vedtaket etter pbl. § 18-8 og vedtaket etter pbl. § 18-9. Siden rammene for refusjonsvedtaket er bindende i vedtaket etter pbl. § 18-8, antar vi at også eiendommen som kun består av utearealer fortsatt må omfattes i arealberegningen.

For å kunne få til en annen fordeling i refusjonssaken må det eventuelt fattes et nytt vedtak etter pbl. § 18-8, som erstatter tidligere vedtak, og tar hensyn til de nye eiendommene. Vi legger til grunn at en eventuell omgjøring av vedtaket etter pbl. § 18-8, må gjøres innenfor rammene i forvaltningsloven.

 

^[1] Se Ot.prp.nr. 57 (1985-1986) s. 32. I forbindelse med lovendringen i 2008, la departementet til grunn at det ikke var behov for å endre regelen om at refusjonsforpliktelsen er personlig, jf. Ot.prp. nr. 45 s. 280.

^[2] Se Frode A. Innjord, Plan- og bygningsloven med kommentarer, 1. utgave 2. opplag 2012.

^[3] Se Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 310 og O. Pedersen m. flere, Plan- og bygningsrett, 3. utgave 2018 s. 522.

^[4] Se Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 279.

^[5] O. Pedersen m. flere, Plan- og bygningsrett, 3. utgave 2018 s. 524.