Eiendomsskatt på bolighus på gårdsbruk - taksering

Eiendomsskatt på bolighus på gårdsbruk – taksering

Vi viser til deres brev av 20. april 2005.

Det er i henvendelsen stilt spørsmål om prinsippene for fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget for våningshus på landsbrukseiendom ved utskriving av eiendomsskatt.

I henhold til eigedomsskattelova (esktl. § 7) kan kommunen treffe vedtak om at enkelte typer eiendommer helt eller delvis fritas for eiendomsskatt. Det gjelder blant annet ”[E]igedom som vert driven som gardsbruk eller skogbruk”, jf. bokstav e. På bakgrunn av lovforarbeidene er det klart at unntaket må fortolkes innskrenkende, idet kommunen uansett ikke kan frita ”våningshus med høveleg tuft [tomt] og område som går inn under ein vedteken reguleringsplan”, se Ot.prp. nr. 44 (1974-75) side 13.

For våningshus med tilhørende tomt må det således fastsettes et eiendomsskattegrunnlag. I henhold til byskatteloven § 5, jf. esktl. § 33 annet ledd, skal eiendomsskattegrunnlaget settes til ”det beløp, som eiendommen efter sin beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet antas at kunne avhændes for under sedvanlige omsætningsforhold ved frit salg.”

Landbrukseiendom som i henhold esktl. § 7 bokstav e helt eller delvis er fritatt for eiendomsskatt vil ofte ikke kunne deles uten etter samtykke fra Landbruks- og matdepartementet, jf. jordlova § 12 og konsesjonsloven § 2. Ved vurderingen av om konsesjon skal gis skal det til fordel for søker legges særlig vekt på blant annet om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, jf. konsesjonsloven § 9 nr. 1.

Det innebærer et særskilt problem ved eiendomsskattetakseringen at det ikke eksisterer noen markedspris for våningshus ettersom denne eiendomstypen ikke omsettes separat. Departementet antar at det ved fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget for våningshus med en naturlig arrondert tomt på gårdsbruk skal tas hensyn til delingsforbud og konsesjonsplikt. Delingsforbud og konsesjonsplikt utgjør tyngende offentligrettslige plikter som markert påvirker markedsverdien i forhold til alminnelige boligeiendommer. Ved eiendomsskattetakseringen vil en tenkt pris for omsetning av våningshuset måtte ta hensyn til de restriksjoner som gjelder ved omsetning av denne type eiendom. I disse tilfellene vil dette være det ”beløp, som eiendommen efter sin beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet antages at kunne avhændes for under sedvanlige omsætningsforhold ved frit salg,” jf. byskatteloven § 5. Departementet understreker at det kun tas stilling til tilfeller der våningshus med en naturlig arrondert tomt er underlagt både delingsforbud og konsesjonsplikt.

Det må videre tas stilling til den nærmere fastsettelsen av eiendomsskattegrunnlaget i disse tilfellene. Ved avgjørelsen av om det skal gis konsesjon for erverv av landbrukseiendom skal det som nevnt legges særlig vekt på om prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, jf. konsesjonsloven § 9 nr. 1. Denne retningslinjen er bindende for de organer som er tillagt myndighet til å avgjøre søknader om konsesjon. I tillegg har Landbruksdepartementet i Rundskriv M-3/2002 - Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon, med senere endringer i rundskriv M-7/2002 og M-4/2004, i detalj presisert hvordan retningslinjen skal anvendes ved behandling av konsesjonssaker. På denne bakgrunn antar Finansdepartementet at retningslinjene i stor grad gir uttrykk for den pris landbrukseiendommer omsettes for. Departementet legger derfor til grunn at den pris som følger av en prisvurdering i henhold til retningslinjene gir uttrykk for verdien som følger av byskatteloven § 5.

Ved taksering av våningshus på gårdsbruk med en naturlig arrondert tomt etter byskatteloven § 4 skal det således foretas en vurdering i henhold til Landbruksdepartementets Rundskriv M-3/2002, med senere endringer i rundskriv M-7/2002 og M-4/2004. Finansdepartementet understreker at det er eiendomsskattemyndighetene selv som skal foreta denne vurderingen i forbindelse med takseringen.

Det følger som nevnt av byskatteloven § 5 at eiendommene skal takseres til omsetningsverdi. Departementet har tidligere uttalt at en er kjent med at mange kommuner fastsetter eiendomsskattetakstene til en bestemt brøkdel av eiendommens reelle omsetningsverdi, og at en ikke har innvendinger til dette. Gjør kommunene bruk av en slik reduksjonsfaktor tilsier likhetshensyn at dette også må gjelde ved takseringen av våningshus på landsbrukseiendom basert på ovennevnte retningslinjer.

Med hilsen