Eierseksjonsloven § 63 a - Om adgangen til å legge til merverdiavgift på eierskiftegebyr

Vi viser til deres e-post av 21. oktober 2024 med oppfølgningsspørsmål om adgangen til å tillegge merverdiavgift på eierskiftegebyr. Dere har lagt ved en uttalelse fra Skatteetaten av 26. september 2024, som gjelder eierseksjonssameiers adgang til å legge merverdiavgift til fakturaer.

Dere mener det vil være en omgåelse av beløpsbegrensningen i eierseksjonsloven § 63 a hvis sameiet kan kreve mer enn fire ganger rettsgebyret (4R) av selger, når sameiet ikke er merverdiavgiftsregistrert. Dere ber om departementets vurdering av om viderefakturering av en faktura stilet til, og betalt av, sameiet på 4R + mva. vil være i strid med eierseksjonsloven § 63 a.

Vi viser til tidligere korrespondanse om samme saksforhold og påpeker at henvendelsen besvares på generelt grunnlag.

Det følger av eierseksjonsloven § 63 a at sameiet kan kreve at den som selger (avhender) en seksjon må betale et gebyr for kostnader i forbindelse med eierskiftet. Et slikt eierskiftegebyr kan være på «opptil fire ganger rettsgebyret». Retten til å ta betalt ved eierskifte er i bestemmelsen lagt til «sameiet». I forarbeidene er det lagt til grunn at «[f]or alle praktiske føremål er det forretningsføraren i sameiget som vil krevje inn gebyret», jf. Prop. 36 L (2018-2019) side 36. Det fremgår ikke av lovteksten hvorvidt gebyret omfatter merverdiavgift. Det følger imidlertid av merknaden til bestemmelsen at «merverdiavgift kommer i tillegg», jf. Prop. 36 L (2018–2019) side 36. Dette er det samme som gjelder for eierskiftegebyr etter borettslagsloven § 4-6, jf. Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) side 123. Det er ikke omtalt i forarbeidene om merverdiavgift er noe sameiet selv krever opp, eller om sameiet krever dekning av merverdiavgift som er korrekt oppkrevet i tidligere ledd.

Hensynene bak bestemmelsen i eierseksjonsloven er de samme som for tilsvarende bestemmelse i borettslagsloven. Formålet er å plassere kostnaden hos den som utløser kostnaden, i stedet for å dele den på alle andelseierne som en felleskostnad, jf. Prop. 36 L (2018–2019) side 28, jf. også NOU 2000: 17 side 175 og Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) side 123 og 263. Dersom sameiet ikke kan viderefakturere selgeren og kreve dekket merverdiavgift som er korrekt oppkrevet av forretningsføreren, vil kostnaden bli fordelt på de øvrige seksjonseierne. Etter departementets oppfatning vil en slik tolkning stride mot bestemmelsens formål, og virke urimelig overfor de øvrige seksjonseierne. Departementet mener dette tilsier at det ikke er avgjørende om forretningsfører fakturerer selger direkte, eller om forretningsfører fakturerer sameiet – som så ber om få dekket fakturaen (inklusive merverdiavgift) fra selger. Vi viser her til deres vedlagte uttalelse fra Skatteetaten:

«Hvis sameiet har mottatt en faktura inkludert merverdiavgift og betalt denne, vil ikke

sameiet ha fradragsrett for denne merverdiavgiften. Den blir altså en kostnad for sameiet. Hvis det er andre, eksempelvis selger/megler, som skal dekke denne kostnaden, er ikke merverdiavgiftsloven til hinder for at sameiet ber om at hele beløpet inkludert merverdiavgift blir dekket. Sameiet krever da ikke opp merverdiavgift, men ber om dekning av merverdiavgift som er korrekt oppkrevet i et tidligere ledd. Om dette skal faktureres som en tjeneste eller sameiet bare krever dekket et utlegg må vurderes i hvert tilfelle. Hvis ikke sameiet gjør et påslag på opprinnelig beløp er det mest sannsynlig snakk om et utlegg.» (Vår utheving)

Etter dette er departementets vurdering at det ikke er en omgåelse av beløpsbegrensningen i eierseksjonsloven § 63 a om et sameie (som ikke er merverdiavgiftsregistrert), krever dekket opptil fire ganger rettsgebyret, med tillegg av merverdiavgift, når sameiet selv har mottatt og betalt dette (lagt ut) for selger.