Etablering av ladepunkt - kostnadsfordeling ved leie av ladeinfrastruktur

Vi viser til e-post 19. november 2020 med spørsmål knyttet til kostnadsfordeling ved leie av ladeinfrastruktur i borettslag og eierseksjonssameier. 

1. Problembeskrivelse

Departementet er kjent med at flere selskaper (heretter omtalt som «leverandører») tilbyr boligselskaper en ny form for ladeløsning. I korte trekk går ordningen ut på at leverandøren tar alle investeringer for å få på plass en ladeinfrastruktur i boligselskapet, mot at de beboerne som ønsker å få tilgang til et ladepunkt betaler en månedlig leie for å benytte seg av disse. Leien skal blant annet dekke investeringskostnader til infrastruktur, ladepunkter og strøm. Leiens størrelse vil derfor avhenge av hvor kostbart det er å etablere ladepunkter i det enkelte boligselskap. Leverandøren eier infrastrukturen og ladepunktene, men det kan avtales at boligselskapet får en rett til å kjøpe seg ut. Leverandørene reklamerer med at løsningen ikke vil påføre boligselskapet noen kostnader, siden det er de beboerne som benytter seg av tilbudet som skal dekke investeringene via et etableringsgebyr og månedlig leie.

Huseierne ber departementet se på om en slik kostnadsfordeling vil være i strid med individualretten til å etablere ladepunkt, jf. borettslagsloven § 5-11 a og eierseksjonsloven § 25 a.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi antar at det vil variere hvilke vilkår som stilles av de ulike leverandørene som tilbyr en ladeordning som beskrevet ovenfor, og vi kan ikke gå konkret inn på de enkelte avtalene. Spørsmålet besvares derfor på generelt grunnlag.

2. Nye regler om laderett

Borettslagsloven har fått en ny bestemmelse som gir andelseiere en rett til, på visse vilkår, å etablere ladepunkt, jf. § 5-11 a. Bestemmelsen om laderett i eierseksjonsloven er endret, slik at laderetten er lik for disse to boformene, jf. § 25 a. Bestemmelsene trådte i kraft 1. januar 2021. Forarbeidene til bestemmelsene er Prop. 144 L (2019-2020) Endringar i burettslagslova mv. (rett til å setje opp ladepunkt for elbil, samanslåing av eigarseksjonssameige).

Bestemmelsene går ut på at andelseiere og seksjonseiere som har rett til å parkere på borettslagets eller sameiets eiendom skal få en rett til å etablere ladepunkt på egen parkeringsplass, eller til å kreve at det blir satt opp ladepunkt på felles parkeringsareal.

Lovbestemmelsene gir med andre ord den enkelte en individualrett til å etablere ladepunkt. Det er ikke innført noen særbestemmelser om hvordan kostnadene for en slik etablering skal fordeles. I stedet skriver departementet i proposisjonen på s. 19 at:

«fordelinga av kostnader som kan oppstå når det skal leggjast til rette for lading, i utgangspunktet bør følgje dei alminnelege reglane i eigarseksjonslova og burettslagslova, jf. eigarseksjonslova § 29 og burettslagslova § 5-19. Hovudregelen er at felleskostnader skal fordelast etter sameigebrøken (i eigarseksjonssameige) eller fordelingsnøkkelen (i burettslag). Kostnadskrevjande tiltak blir normalt finansierte gjennom ein auke i felleskostnaden.»

Hvorvidt det er boligselskapet via felleskostnadene eller beboeren selv som må dekke kostnadene for etablering av ladepunkt, må med andre ord avgjøres etter de alminnelige kostnadsfordelingsprinsippene i borettslagsloven og eierseksjonsloven. I proposisjonen er det gitt noen føringer for hvilke kostnader som typisk vil anses som felleskostnader og hva beboer selv må dekke.

3. Nærmere om kostnadsfordelingen i lys av ladeløsning hvor beboerne leier ladepunkt og infrastruktur

Departementet vil først presisere at borettslagsloven og eierseksjonsloven ikke er til hinder for at det inngås en avtale om leie av ladeinfrastruktur. Spørsmålet som drøftes i det følgende er kun om kostnadsfordelingen avtalene legger opp til er i tråd med regelverket.

Uavhengig av om boligselskapet selv etablerer ladeinfrastruktur eller om en slik infrastruktur leies av en tredjepart, vil kostnadsfordelingen i utgangspunktet måtte avgjøres etter lovenes alminnelige fordelingsprinsipper.

Som det fremgår av Prop. 144 L (2019-2020), mener departementet at oppgradering av strømnettet og etablering av ladeinfrastruktur normalt skal bekostes av fellesskapet som en fellesutgift.^[1] Borettslaget eller sameiet kan vedta en avvikende kostnadsfordeling så fremt den enkelte andelseieren eller seksjonseieren gir samtykke til dette.

Private parkeringsplasser

Lovene gir den som har en privat parkeringsplass – på visse vilkår - en rett til å etablere ladepunkt på sin parkeringsplass. Dette gir også en rett til å få etablert nødvendig infrastruktur slik at man får satt opp ladepunkt.

Kostnader til etablering av infrastruktur som til syvende og sist vil tilfalle boligselskapet, vil som hovedregel være felleskostnader som skal fordeles på alle. Styret eller boligselskapet kan ikke stille som vilkår for å gi samtykke til å etablere ladepunkt at kostnadene kun skal fordeles på de som får etablert ladepunkt. I proposisjonen er det (på side 20) presisert at kostnadsfordelingsprinsippet heller ikke kan omgås ved at boligselskapet for eksempel krever inn høyere kostnader for bruk av strøm enn faktisk bruk.  

Departementet mener at boligselskapet på bakgrunn av dette heller ikke kan omgå den alminnelige kostnadsfordelingen ved å inngå leieavtaler med en tredjepart hvor nedbetaling av infrastruktur - som til syvende og sist tilfaller boligselskapet – må betales av andels- eller seksjonseieren. 

Parkeringsplass på fellesareal

Lovene gir også den som har en rett til å parkere på boligselskapets eiendom, men som ikke har en eksklusiv parkeringsplass, rett til å få etablert ladepunkt. Bestemmelsene gir ikke en rett til å sette opp et privat ladepunkt, men en rett til å kreve at det etableres et ladetilbud i borettslaget eller sameiet. I slike tilfeller er det styret som bestemmer den nærmere organiseringen av dette.

For å få en rett til å kreve at det etableres et ladepunkt må man ha en rett til å parkere på fellesarealet. Departementet vet at det er mange måter å organisere slik parkering på, men ofte vil en slik rett innebære at det inngås en leieavtale mellom boligselskapet og beboeren. I avtalen vil boligselskapet kunne stille vilkår, herunder kreve leie, mot at beboeren får en rett til å parkere. Særlig aktuelt vil dette være i boligselskaper hvor parkeringsplasser er et knapphetsgode. Departementet antar at boligselskapene ofte baker vedlikeholdskostnader for parkeringsarealet inn i leien.

Departementet kan på denne bakgrunn ikke utelukke at boligselskapet også vil ha en viss adgang til å bake inn kostnader for etablering av ladeinfrastruktur ved leie av parkeringsplass på fellesareal. Dette beror imidlertid på en konkret vurdering i det enkelte tilfelle.

Departementet mener uansett at det må gå en grense for hvor store kostnader boligselskapet kan kreve før dette undergraver formålet med å gjøre det enklere for beboerne i boligselskaper å skaffe seg elbil.

Oppsummering

 Oppsummert mener departementet at boligselskapet ikke kan kreve at den enkelte betaler kostnader som er å anse som felleskostnader, med mindre det foreligger et samtykke. Et slikt samtykke kan bli gitt ved inngåelse av avtale om leie av parkeringsplass på fellesareal.

 

 

^[1] Departementet mener dette er den klare hovedregelen når det gjelder oppgradering av strømnettet. For kostnaden til å etablere ladeinfrastruktur, mener departementet at det må vurderes nærmere hvem som kan nytte seg av tiltaket.