Finn Hansen Eiendom AS

Innledning

Vi viser til brev 10. september 2012 fra Advokat Einar Edin M.N.A ved Thomas Kobberdal vedrørende søknad om dispensasjon fra aksjeloven § 8-10 første ledd for Finn Hansen Eiendom AS (org. nr. 929 565 118). Vi viser til ytterligere opplysninger mottatt 27. september, 15. og 26. oktober og 2. november 2012. Innsender har anmodet om hastebehandling.

Departementet har kommet til at søknaden kan innvilges. Den nærmere begrunnelsen for vedtaket følger nedenfor. 

Hva saken gjelder

Mosking Bolig AS (heretter kjøper) har ved kjøpsavtale ervervet 100 pst. av aksjene i Finn Hansen Eiendom AS (heretter målselskapet). Kjøpers långiver Storebrand Bank ASA ønsker i forbindelse med finansieringen av aksjene at målselskapet stiller sikkerhet for lån med pant i selskapets eiendommer.

Målselskapet eier eiendommene gnr. 208, bnr. 199, 200, 202, 204 og 206 i Oslo kommune. Målselskapets virksomhet består i å eie og forvalte eiendommen. I søknaden heter det imidlertid ”I forbindelse med eierskiftet planlegger selskapet i de kommende år å totalrenovere eiendommene, og utvikle denne videre, blant annet via noe ombygging fra næring til bolig. Ordinær drift gjenopptas deretter”. I henhold til e-post 15. oktober 2012 anslås det at det trolig vil ta ”mellom 1,5 og 2,5 år før det blir aktuelt å igangsette annen ombygging, enn en ren rehabilitering og overflatebehandling av eksisterende bygningsmasse.”

Rettslig grunnlag

I henhold til lov 13. juni 1997 om aksjeselskaper (aksjeloven) § 8-10 første ledd kan selskapet ikke stille midler til rådighet eller yte lån eller stille sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer eller rett til aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Kongen kan imidlertid ved forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra første ledd. I forbindelse med unntak fra første ledd kan det samtidig gjøres unntak fra §§ 8-7 til 8-9, jf. § 8-10 andre ledd, andre punktum. Nærings- og handelsdepartementet er ved kgl. res. 17. juli 1998 nr. 619 delegert myndighet etter denne bestemmelsen. Departementet har gitt et generelt unntak fra aksjeloven § 8-10 i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (unntaksforskriften).

I forarbeidene til aksjeloven fremgår det at dispensasjon ved enkeltvedtak kan gis dersom transaksjonen har en fornuftig og forretningsmessig begrunnelse og ikke strider mot hensynene bak forbudet i § 8-10. Det fremgår av Ot.prp. nr. 23 (1996-97) s. 48, at det mest grunnleg­gende hensynet bak forbudet i § 8-10 er ”hensynet til vern av selskapskapitalen og dermed ivaretakelse av kreditorenes og aksjonærenes interesse.” Dette begrunnes nærmere med at det er en klar fare for at aksjeerverv som er finansiert av selskapet selv, ”ikke vil innebære noen reell tilførsel av kapital til selskapet og dermed en svekkelse av selskapets kapitalgrunnlag”. Det uttales også at finansiering av aksjeerverv gjennom selskapets egne midler vil kunne gi grunnlag for spekulasjonsoppkjøp av selskapets aksjer, og at dette igjen kan lede til disposisjoner som er til skade ikke bare for kreditorer og aksjeeiere, men også for arbeidstakere og andre interessegrupper.

Departementets vurdering

Det søkes om at målselskapet kan stille sikkerhet i form av pant i eiendommen til fordel for kjøpers långiver.

Problemstillingen er om unntaksforskriften kommer til anvendelse for sikkerhetsstillelse i fast eiendom. Etter departementets vurdering er vilkårene i unntaksforskriften §§ 8, 9, 11 og 12 oppfylt. Spørsmålet er således om målselskapet er et eiendomsselskap i henhold til unntaksforskriften § 10 første ledd, nr. 1. Unntaksforskriften § 10 første ledd, nr. 1 lyder:

Selskapet som skal stille sikkerhet må, på det tidspunkt sikkerheten etableres, oppfylle følgende krav;

1)	Selskapet må være et eiendomsselskap. Med eiendomsselskap menes selskap hvis virksomhet utelukkende består i å eie fast eiendom og drift av denne. Selskapet kan likevel i tillegg eie aksjer eller andeler i andre eiendomsselskaper.

Da forskriften ble laget, ble det bevisst valgt å gi den en snever ramme. Bakgrunnen var å få på plass et rammeverk som dekket kurante eiendomsoverdragelser der hensynene bak aksjeloven § 8-10 i liten grad ble aktualisert. Typisk gjaldt dette overdragelser av ferdig oppførte utleiebygg med tomtegrunn. Dette utgjorde tallmessig de fleste overdragelsene og ble ansett som et akseptabelt unntak fra aksjelovens § 8-10 og de hensynene bestemmelsen er ment å ivareta.[1]

I henhold til ordlyden i § 10 må vilkårene være oppfylt ”på det tidspunkt sikkerheten etableres”. I veileder til forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjelovens § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 fremgår det at ”med uttrykket ’på det tidspunkt sikkerheten etableres’ menes det tidspunkt hvor målselskapet påtar seg en forpliktelse om å stille selskapets eiendom som sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller morselskapet. Det er fra dette tidspunktet målselskapet eventuelt handler i strid med forbudet i aksjeloven § 8-10 første ledd. Normalt vil inngåelsen av pantsettelsesavtale være det avgjørende tidspunkt”. I høringsnotatet til forskriften ble det lagt vekt på at forskriften skulle være enkel å praktisere. Det ble derfor foreslått å fastsette et klart skjæringspunkt for når vilkårene må være oppfylt. Departementet mente at etterfølgende endringer på denne måten som regel ikke vil medføre at det blir stilt spørsmål ved sikkerhetens gyldighet.

Spørsmålet er dermed om kjennskap til at målselskapet i fremtiden skal totalrenovere og utvikle eiendommen medfører at målselskapet ikke kan betraktes som et eiendomsselskap ”på det tidspunkt sikkerheten etableres” og dermed ikke omfattes av unntaksforskriften.

Etter departementets vurdering må det i vurderingen av om målselskapet er et eiendomsselskap i henhold til unntaksforskriften § 10 første ledd, nr. 1 også legges vekt på informasjon om selskapets fremtidsplaner. Det er først når kjente fremtidsplaner inngår i vurderingen at man har tilstrekkelig kunnskap om hva slags type virksomhet målselskapet faktisk driver. I denne saken er det kjent at målselskapet planlegger ”å totalrenovere eiendommene, og utvikle denne videre”. Etter departementets vurdering må målselskapet dermed allerede nå anses for å drive med eiendomsutvikling selv om selve utviklingen ikke er påbegynt. Planleggingen av utviklingen er imidlertid påbegynt. Eiendomsutvikling har etter departementets vurdering høyere risiko enn å eie og drifte fast eiendom og omfattes dermed ikke av det generelle unntaket i unntaksforskriften. Problemstillingen er dermed om det kan innvilges dispensasjon ved enkeltvedtak.

Kjøper vil etter ervervet eie 100 pst. av aksjene i målselskapet. Kjøper har med dette kontroll over samtlige aksjer i målselskapet. Videre vil långiver, i henhold til de innsendte dokumenter, være eneste kreditor i målselskapet, med unntak av kreditorer knyttet til den løpende driften av målselskapet. Etter departementets vurdering vil sikkerhetsstillelsen derfor ikke stille disse i en dårligere eller svekket posisjon. Det opplyses videre at det er inngått avtale med banken om lån for erverv av målselskapet under forutsetning av at det gis dispensasjon. Departementet har lagt vekt på at banken har innvilget lån og at banken dermed har vurdert det slik at de økonomiske forpliktelsene som lånet innebærer vil bli dekket. På denne bakgrunn legger departementet til grunn at konsernet har finansiell kapasitet til å betjene oppkjøpsgjelden.

Departementet mener at ervervet og sikkerhetsstillelsen er grunnet på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper. Etter departementets vurdering gjør hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10 seg i liten grad gjeldende i denne saken. Departementet har derfor kommet til at det kan innvilges dispensasjon.

Vedtak

I forbindelse med Mosking Bolig AS sitt erverv av aksjer i Finn Hansen Eiendom AS som beskrevet i søknaden, gir Nærings- og handelsdepartementet med hjemmel i lov 13. juni 1997 nr. 44 (aksjeloven) § 8-10 annet ledd, jf. kgl. res. 17. juli 1998 nr. 619, dispensasjon fra forbudet i aksjeloven § 8-10 mot at et selskap stiller sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet. Finn Hansen Eiendom AS kan stille sikkerhet i form av pant i eiendommen til fordel for Mosking Bolig AS’ långiver i forbindelse med erverv av aksjene i Finn Hansen Eiendom AS.

Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at vi rutinemessig publiserer alle vedtak på departementets nettside www.nhd.no/enkeltvedtak. Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes oss innen 14 dager.