§ 4-10 femte ledd: Forskriftsbestemmelser om formuesverdsetting av næringseiendom mv.

1. INNLEDNING
Stortinget har vedtatt en ny verdsettingsmetode for ikke-utleid næringseiendom med virkning fra og med inntektsåret 2010, jf. lov 11. desember 2009 nr. 123 om endringer i lov 26. mars 1999 nr. 14 om skatt av formue og inntekt (skatteloven).

Som varslet i Prop. 1 L (2009-2010) ble detaljregler om verdsetting av ikke-utleid næringseiendom sendt på alminnelig høring 19. april 2010 med tre måneders høringsfrist. Etter gjennomgang av høringsmerknadene har departementet i dag fastsatt forskrift om endring av forskrift 19. november 1999 nr. 1158 (FSFIN) med enkelte justeringer i forhold til høringsforslaget.

Departementet har enkelte merknader til forskriften mv.:

2. AREALBEGREP
I høringsnotatet foreslår departementet at en benytter bruksareal (BRA) som arealbegrep ved beregning av formuesverdi på næringseiendom.

Flere instanser har gitt uttrykk for at bruttoareal (BTA) ofte blir benyttet av aktørene i bransjen, og at et krav til innrapportering ved bruk av BRA vil kreve ny oppmåling av svært mange næringseiendommer. Oppmåling av næringsbygg kan være både tids- og kostnadskrevende.

Departementet mener praktiske og administrative hensyn hos skattyter bør vektlegges i denne sammenheng, og forslår i motsetning til høringsforslaget at skattyter kan velge å benytte BTA eller BRA som måleenhet ved formuesverdsetting av utleid og ikke-utleid næringseiendom.

Departementet viser til FSFIN § 4-10-9 sjette ledd.

3. KLASSIFISERING AV NÆRINGSEIENDOM
3.1 Ikke-utleid næringseiendom som faller inn under flere eiendomstyper
En ikke-utleid næringseiendom (matrikkelenhet) kan i visse tilfeller være omfattet av flere eiendomskategorier (eiendomstype). En butikk med et tilhørende lagerlokale kan for eksempel falle inn under to eiendomskategorier. I Prop. 1 L (2009-2010) punkt 4.3.3.2 er det uttalt at ”verdsettingen i utgangspunktet skal foretas med bruk av kvadratmetersatsen for den kategori som representerer det eiendommen i hovedsak benyttes til. I slike tilfeller skal hele eiendommen verdsettes ved bruk av samme kvadratmetersats”.

Flere høringsinstanser har reist spørsmål om det er areal- eller verdiforhold mellom bruksenhetene som avgjør hva en eiendom i ”hovedsak benyttes til”.

Departementet mener det prinsipielt må foretas en konkret vurdering for å fastslå hva en eiendom i ”hovedsak benyttes til”. Taksering kan være kostnadskrevende for skattyter, og det kan oppstå tvil og tvist om hva de ulike bruksenhetene er verdt. Arealforhold er imidlertid en mer objektiv og kontrollerbar størrelse, og er normalt mindre kostnadskrevende enn taksering.

Etter departementets syn bør administrative forhold hos skattyter og skattemyndighetene vektlegges i denne sammenheng. Også regelforenklingshensyn tilsier at arealforhold mellom enhetene bør avgjøre hva en ikke-utleid næringseiendom i ”hovedsak benyttes til”. Departementet viser til FSFIN § 4-10-4 tredje ledd siste punktum.

3.2 Utleid næringseiendom
Etter tidligere regler skal næringseiendom verdsettes som utleid næringseiendom dersom omsetningsverdien av utleid del av eiendommen, herunder en forholdsmessig andel av fellesområder, overstiger 50 prosent av eiendommens samlede verdi. Etter krav fra eier skal næringseiendom verdsettes som utleid næringseiendom dersom utleid del av eiendommen, herunder en forholdsmessig andel av fellesområder, overstiger 50 prosent av eiendommens samlede areal. Annen næringseiendom verdsettes som ikke-utleid næringseiendom, med enkelte unntak.

Innføring av metoden for formuesverdsetting av ikke-utleid næringseiendom vil øke likebehandlingen av hhv. utleid og ikke-utleid næringseiendom. Forenklingshensyn tilsier at valgadgangen omtalt i avsnittet over bør oppheves.

Departementet mener arealforhold bør legges til grunn ved valg av verdsettingsmetode, dvs. om eiendommen skal verdsettes etter metoden for utleid næringseiendom eller etter sjablongmetoden (ikke-utleid næringseiendom). Departementet viser til FSFIN § 4-10-3 første ledd.

4. OPPDELING ELLER SAMMENSLÅING AV MATRIKKELENHETER VED FORMUESVERDSETTINGEN
Hver matrikkelenhet skal vurderes under ett ved formuesverdsettingen. I ligningspraksis er det gjort enkelte unntak fra dette utgangspunktet, se høringsnotatet side 15 med videre henvisninger.

Etter departementets oppfatning bør en matrikkelenhet unntaksvis oppdeles i underenheter ved formuesverdsettingen. I slike tilfeller skal hver underenhet klassifiseres og verdsettes som hhv. næringseiendom, boligeiendom eller annen eiendom mv. Videre bør det unntaksvis være anledning til å slå sammen flere matrikkelenheter ved formuesverdsettingen.

Departementet viser til FSFIN § 4-10-9 syvende ledd. Skattedirektoratet kan gi forskrift til utfylling og gjennomføring av bestemmelsen.

5. UTLEIE AV BOLIGEIENDOM I NÆRINGSVIRKSOMHET
I Prop. 126 LS 2009-2010 ble Stortinget varslet om at boligeiendom som leies ut i næringsvirksomhet ikke lenger skal verdsettes som næringseiendom. I stedet skal slik eiendom verdsettes etter de nye boligreglene, jf. skatteloven § 4-10 annet ledd.

Fritidseiendom er ikke omfattet av det nye systemet om formuesverdsetting av bolig. Fritidseiendom som leies ut i næringsvirksomhet skal fortsatt verdsettes som næringseiendom.

Departementet viser til FSFIN §§ 4-10-2 annet ledd og tredje ledd bokstav a. 

6. INNRAPPORTERING
Departementet ber Skattedirektoratet vurdere om innrapporterte opplysninger om ikke-utleid næringseiendom (eiendomsdata) kan inntas i forhåndsutfylt selvangivelse for næringsdrivende for etterfølgende inntektsår. Ved bruksendring, realisasjon eller endringer i eiendomsdata mv. må skattyter korrigere opplysningene i forbindelse med innlevering av selvangivelsen etter de alminnelige reglene. For øvrig viser departementet viser til høringsnotatet punkt 2.6 (side 14 flg.)

Med hilsen
Bjørn Berre  e.f.
avdelingsdirektør
                                                     Marius Pilgaard
                                                     seniorrådgiver

Vedlegg
 
Forskrift om endring av forskrift 19. november 1999 nr. 1158 til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14

Fastsatt av Finansdepartementet 18. november 2010 med hjemmel i lov 26. mars 1999 nr. 14 om skatt på formue og inntekt (skatteloven) § 4-10 femte ledd.

                                                        I
I forskrift 19. november 1999 nr. 1158 til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14 gjøres følgende endringer:

§ 4-10-2 til § 4-10-9 skal lyde:

§ 4-10-2. Næringseiendom
(1) Næringseiendom etter skatteloven § 4-10 omfatter alle typer næringseiendom, herunder tomter og næringseiendom i utlandet.
(2) Fritidsbolig som leies ut i eierens næringsvirksomhet anses som utleid næringseiendom etter skatteloven § 4-10.
(3) Følgende eiendom anses ikke som næringseiendom etter skatteloven § 4-10:
a) bolig som verdsettes etter skatteloven § 4-10 annet ledd
b) andel i boligselskap som verdsettes etter skatteloven § 4-10 tredje ledd
c) jordbrukseiendom og skog som verdsettes etter skatteloven § 4-11
d) kraftanlegg som verdsettes etter skatteloven § 18-5

§ 4-10-3. Verdsettingsmetoder for næringseiendom
(1) Næringseiendom verdsettes som utleid næringseiendom etter § 4-10-4 til § 4-10-9 dersom utleid del av eiendommen, herunder en forholdsmessig andel av fellesområder, overstiger 50 prosent av eiendommens samlede areal. Det ses bort fra grunnareal (tomt) etter forrige punktum der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon.
(2) Næringseiendom som ikke verdsettes etter første ledd, verdsettes som ikke-utleid næringseiendom etter § 4-10-4 til § 4-10-9.
(3) Næringseiendom verdsettes ikke etter første og annet ledd dersom eiendommen i sin helhet eies av aksjeselskap eller allmennaksjeselskap som er fritatt fra oppgaveplikt etter § 4-12-5 første ledd annet og tredje punktum. Ikke-utleid næringseiendom i utlandet verdsettes ikke etter annet ledd.

§ 4-10-4. Hovedregel om verdsetting av næringseiendom
(1) Verdien av næringseiendom fastsettes på grunnlag av en beregnet utleieverdi.
(2) Grunnlaget for beregning av utleieverdi etter første ledd for utleid næringseiendom utgjør gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret og de to foregående inntektsårene fratrukket eierkostnader. Eierkostnader etter forrige punktum fastsettes til ti prosent av gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret og de to foregående inntektsårene.
(3) Grunnlaget for beregning av utleieverdi etter første ledd for ikke-utleid næringseiendom utgjør produktet av eiendommens areal og en beregnet kvadratmeterleie multiplisert med faktoren 0,9. Det ses bort fra grunnareal (tomt) ved arealberegningen etter første punktum der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon. Grunnlaget for beregning av kvadratmeterleie etter første punktum differensieres med hensyn til areal, eiendomstype og geografisk beliggenhet, og fastsettes årlig av Skattedirektoratet på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå. Ikke-utleid næringseiendom verdsettes ved bruk av kvadratmeterleie som representerer det eiendommen arealmessig i hovedsak benyttes til.
(4) Beregnet utleieverdi fremkommer ved at grunnlaget etter andre eller tredje ledd divideres med en kalkulasjonsfaktor.
(5) Verdien av næringseiendom settes til 40 prosent av eiendommens beregnede utleieverdi.

§ 4-10-5. Kalkulasjonsfaktor
(1) Kalkulasjonsfaktoren etter § 4-10-4 fjerde ledd fastsettes til årsgjennomsnittet av renten for statsobligasjoner med 10 års løpetid i inntektsåret, pluss et tillegg på 5 prosentpoeng. Kalkulasjonsfaktoren avrundes til nærmeste tusendel.
(2) Skattedirektoratet beregner og kunngjør kalkulasjonsfaktoren i januar i året etter inntektsåret.

§ 4-10-6. Utleie av næringseiendom i mindre enn tre år
Dersom eier har leid ut næringseiendommen i mindre enn tre år, legges inntektsårets brutto utleieinntekt til grunn etter § 4-10-4 annet ledd. I slike tilfeller skal eierkostnader fastsettes til 10 prosent av inntektsårets brutto utleieinntekt.

§ 4-10-7. Utleie av næringseiendom i deler av inntektsåret, bortfall av utleieinntekt mv.
(1) Ved utleie av næringseiendom i deler av inntektsåret skal samlet utleieinntekt divideres på antall måneder næringseiendommen har vært leid ut, og multipliseres med 12. Tilsvarende fremgangmåte benyttes ved inntektsbortfall i en del av inntektsåret. Beregnet utleieinntekt etter dette ledd legges til grunn etter § 4-10-4 annet ledd. Blir eiendommen benyttet av eieren ved utgangen av inntektsåret, skal eiendommen verdsettes som ikke-utleid næringseiendom.
(2) Ved inntektsbortfall et helt inntektsår skal siste innrapporterte utleieverdi legges til grunn etter § 4-10-4 annet ledd, forutsatt at eiendommen ikke blir benyttet av eieren ved utgangen av inntektsåret.
(3) Utleie i deler av en måned avrundes opp til nærmeste hele måned etter første og annet ledd.
(4) Inntektsårets brutto utleieinntekt legges til grunn etter § 4-10-4 annet ledd for eiendom som ikke er mulig å leie ut i deler av året (sesongavhengig utleie).

§ 4-10-8. Delutleie av næringseiendom
Ved delutleie av næringseiendom skal inntektsårets utleieinntekt divideres på utleid del av eiendommen, og deretter multipliseres med eiendommens samlede areal. Forholdsmessig andel av fellesområder medregnes som utleid del av eiendommen etter forrige punktum der tilgang til slikt areal inngår i avtalt leie. Det ses bort fra grunnareal (tomt) etter første punktum der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon. Beregnet utleieinntekt etter denne paragraf legges til grunn etter § 4-10-4 annet ledd.

§ 4-10-9. Ny bruk av eiendommen, eierskifte, arealberegning mv.
(1) Ved overgang fra næringseiendom til fritidsbolig skal formuesverdien i overgangsåret bygge på beregnet utleieverdi fastsatt ved ligningen for foregående inntektsår.
(2) Ved overdragelse av utleid næringseiendom skal verdsettelsen i ervervsåret bygge på overtakende eiers utleieinntekt.
(3) Blir eiendommen delt i inntektsåret, skal matrikkelenhet som leies ut verdsettes på grunnlag av utleieinntekt fra og med tidspunktet for registrering i matrikkelen.
(4) Ved realisasjon av aksjer i et ikke-børsnotert aksjeselskap eller allmennaksjeselskap som er fritatt fra oppgaveplikt etter § 4-12-5 første ledd annet og tredje punktum, skal næringseiendom eid av slike selskaper i realisasjonsåret verdsettes etter § 4-10-3 første eller annet ledd.
(5) Formuesverdi av næringseiendom under oppførelse settes til en forholdmessig andel av anslått formuesverdi av ferdigstilt eiendom etter § 4-10-3 annet ledd.
(6) Skattyter kan velge om bruksareal (BRA) eller bruttoareal (BTA) skal legges til grunn ved verdsetting av næringseiendom.
(7) I særlige tilfeller kan en matrikkelenhet oppdeles i underenheter ved verdsettingen. Flere matrikkelenheter kan i særlige tilfeller verdsettes under ett. Skattedirektoratet kan gi forskrift til utfylling og gjennomføring av første og andre punktum.

                                                          II
Endringene under I trer i kraft straks med virkning fra og med inntektsåret 2010.

                                                         III
                                                  Overgangsregel
Ved ikrafttredelse av endringene under I gjelder følgende overgangsregel:

Inntektsårets utleieinntekt legges til grunn ved beregning av utleieverdi etter § 4-10-4 annet ledd for inntektsåret 2010. Første punktum gjelder ikke verdsettelse av utleid næringseiendom som eies av ikke-børsnotert aksjeselskap eller allmennaksjeselskap.