Incipiens Eiendom Rommen AS

Vi viser til søknad datert 5. oktober 2012 og til departementets brev om forventet saksbehandlingstid datert 13. november 2012. Vi viser også til ytterligere informasjon i saken mottatt per e-post 12. desember 2012.

Søknaden gjelder unntak fra bestemmelsen i aksjeloven § 8-10 slik at Incipiens Eiendom Rommen AS kan stille sikkerhet ved pant i selskapets faste eiendommer i Haavard Martinsens vei 30 i Oslo i forbindelse med Access Eiendom AS’ erverv av samtlige aksjer i selskapet.

Departementet har kommet til at søknaden kan innvilges. Den nærmere vurderingen og vedtaket følger nedenfor.

Om søknaden
I søknaden opplyses det at Access Eiendom AS skal kjøpe samtlige aksjer i Incipiens Eiendom Rommen AS (Incipiens). Selskapets hovedaktivum er eiendommene gnr. 96, bnr. 68, 100 og 155 i Haavard Martinsens vei 30 i Oslo kommune. Eiendommen er en næringseiendom, og Incipiens er ifølge søknaden gjeldfri på søknadstidspunktet.

Aksjene i Incipiens skal overdras for 138 000 000 kroner, hvilket søker opplyser er ordinær markedspris. Verdsettelsen av aksjene er gjort ved å legge til grunn eiendommenes antatte markedsverdi med tillegg av verdien av omløpsmidler og fradrag for verdien av passiva i Incipiens.

Ifølge søknaden skal kjøper finansiere kjøpesummen delvis ved egenkapital og delvis ved banklån.  Egenkapitalandelen utgjør om lag 35 %. For å finansiere den resterende delen av kjøpesummen vil kjøper ta opp et banklån på ca. 90 000 000 kroner.

For dette pengekravet ønsker kjøper at banken får førsteprioritets pant i eiendommen samt førsteprioritets pant i aksjene i Incipiens. Kjøper, Access Eiendom AS, ønsker altså å stille sikkerhet i form av pant i eiendommene til det oppkjøpte selskapet, Incipiens Eiendom Rommen AS.

Søker opplyser i søknaden at Incipiens per søknadstidspunktet har seks ansatte, men at disse ansettelsesforholdene skal avvikles.  I e-post datert 12. desember opplyser søker at samtlige ansatte ble oppsagt i slutten av oktober, og selskapet har ikke mottatt inn­sigelser eller indikasjoner på at oppsigelsene vil bli bestridt. De som har oppsigelsestid ut over 31. januar 2013, er fritatt fra arbeidsplikt i denne perioden. For disse ansatte ut­løper oppsigelsestiden 30. april 2013.

Det rettslige grunnlaget
Lov 13. juni 1997 om aksjeselskaper (aksjeloven) § 8-10 første ledd forbyr selskaper å yte kreditt, stille sikkerhet eller yte annen finansiell bistand i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Ordlyden er vid, og omfatter også flere former for finansiell bistand ved ulike disposisjoner.

Gjennom aksjeloven § 8-10 andre ledd er Nærings- og handelsdepartementet tillagt myndighet til å gjøre unntak fra bestemmelsen gjennom forskrift eller enkeltvedtak.

Forbudet i aksjeloven § 8-10 tar sikte på å hindre disposisjoner som er til skade for selskapet, kreditorene, aksjeeierne og de ansatte. Dette begrunnes nærmere i Ot.prp. nr. 23 (1996-97) med at det er fare for at aksjeerverv som er finansiert av selskapet selv ”ikke vil innebære noen reell tilførsel av kapital til selskapet og dermed en svekkelse av selskapets kapitalgrunnlag.”

For eiendomsselskaper vil det typisk ramme sikkerhetsstillelse i den underliggende faste eiendommen. Kjøper kan altså på bakgrunn av forbudet i aksjeloven § 8-10 ikke tilby långiver eller andre kreditorer sikkerhet gjennom pant i selskapets faste eiendom.

Forskrift 30.11.2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 kapittel 3 fastsetter et generelt unntak fra dette forbudet, slik at rene eiendoms­selskaper likevel på visse vilkår kan stille sikkerhet med pant i fast eiendom ved erverv av aksjer i selskapet eller morselskapet. Forskriften kommer ikke til anvendelse i denne saken, idet målselskapet har ansatte ut over daglig leder.

Etter aksjeloven § 8-10 andre ledd, kan departementet også gjøre unntak fra regelen i aksjeloven § 8-10 første ledd ved enkeltvedtak. Det innebærer at departementet også kan gjøre unntak i andre tilfeller enn dem som reguleres av forskriften. Eventuelle uheldige konsekvenser av forbudet i aksje­loven § 8-10 og forskriftens relativt snevre virkeområde kan dermed avhjelpes av unntaks­adgangen.

Unntak ved enkeltvedtak i saker som ikke faller inn under forskriften, kan gis dersom transaksjonen har en fornuftig og forretningsmessig begrunnelse og ikke strider mot hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10. Hensynene bak forbudet er først og fremst å ivareta aksjonær- og kreditorinteresser, ved at selskapet ikke svekkes økonomisk ved transaksjonen. Hensynet til arbeidstakere og andre underleverandører mv. skal også ivaretas.

I tilfeller som omfattes av forbudet i aksjeloven § 8-10 og hvor det ikke er grunnlag for å gjøre unntak, må partene skaffe finansiering på annen måte enn ved å bruke selskapets eiendom som sikkerhet. Dette kan for eksempel skje ved at kjøper stiller sikkerhet i sine aksjer i selskapet.

Departementets vurdering
For å gjøre unntak etter enkeltvedtak jf. aksjeloven § 8-10 andre ledd stiller departementet gjennomgående strenge krav til målselskapet. I tillegg til at selskapet skal være et rent eiendomsselskap, følger det av praksis at selskapet skal ha færrest mulige forpliktelser ut over dem som følger av forholdet til lånekreditor som finansierer oppkjøpet av selskapet og til den løpende driften av selskapet. Departementet stiller derfor krav om at selskapet ikke skal ha andre ansatte enn daglig leder. Daglig leder er et lovpålagt krav etter aksjeloven, og det åpnes dermed for at selskapet kan ha daglig leder.

Vilkåret om at selskapet ikke skal ha andre ansatte er satt for å ivareta hensynene som begrunner forbudet i § 8-10. Andre ansatte vil innebære flere forpliktelser for selskapet, herunder et arbeidsgiveransvar, og dermed bedriftsøkonomisk sett en økt risikoeksponering. I denne saken opplyses det i søknaden at de seks ansettelsesforholdene skal avvikles i forbindelse med oppkjøpet enten ved nedbemanning eller ved at de ansatte tilbys andre stillinger i andre selskaper. I e-post datert 12. desember 2012 opplyser søker at samtlige ansatte ble oppsagt i slutten av oktober. Søker opplyser videre at ansatte som har oppsigelsestid senere enn 31. januar 2013, er fritatt fra arbeidsplikt etter denne datoen. For disse ansatte utløper oppsigelsestiden 30. april 2013.

Incipiens Eiendom Rommen AS vil dermed ifølge søker kun ha ansatte i en overgangsperiode. De andre kravene i forskriften er etter det som er opplyst i søknaden, oppfylt.

For å vurdere om det er grunnlag for unntak ved enkeltvedtak i denne saken, har vi sett på hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10. Hensynet bak forbudet er først og fremst å verne selskapskapitalen og aksjeeierinteressene samt å ivareta hensynet til kreditorer, ansatte og andre interessenter. Det skal også legges vekt på om disposisjonen er inngått mellom uavhengige parter og er forretningsmessig begrunnet på normale kommersielle vilkår.

Etter en totalvurdering har vi kommet til at det i dette tilfellet kan gjøres unntak gjennom enkeltvedtak for sikkerhetsstillelse i forbindelse med erverv av aksjene. Det er departementets vurdering at hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10 i liten grad gjør seg gjeldende i denne saken. Vi har spesielt vektlagt at alle vilkårene i den generelle unntaksforskriften synes å være oppfylt når den planlagte avviklingen av ansettelsesforholdene er gjennomført.

Ifølge søker løper de siste ansettelsesforholdene frem til 30. april 2013, men da slik at de er fritatt for arbeidsplikt fra 1.1.2013. Det er viktig å ivareta hensynet til de ansatte på en betryggende måte selv om de er fritatt for arbeidsplikt den siste perioden av arbeids­kontrakten. Departementet gjør dermed unntak fra aksjeloven § 8-10 under forutsetning av at de ansatte er oppsagt på en lovmessig måte.

Vedtak
Nærings- og handelsdepartementet gjør med hjemmel i lov 13. juni 1997 nr. 44 (aksjeloven) § 8-10 andre ledd, jf. kongelig resolusjon 17. juli 1998 nr. 619, unntak fra forbudet i § 8-10 mot at et selskap kan stille midler til rådighet eller yte lån eller stille sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet. Unntak fra aksjeloven § 8-10 andre ledd gis under forutsetning av at de ansatte er oppsagt på en lovmessig måte, slik søker har opplyst.

Incipiens Eiendom Rommen AS kan stille sikkerhet ved pant i fast eiendom i forbindelse med erverv av aksjene i selskapet slik som beskrevet i søknaden.

Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at vi rutinemessig publiserer alle vedtak på departementets nettside www.nhd.no/enkeltvedtak. Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes til departementet innen 14 dager.