Kap 5 - Andelseiers adgang til å drive korttidsutleie gjennom Airbnb

Vi viser til brev av 5. november 2015 om andelseiers adgang til å drive korttidsutleie gjennom formidlingstjenesten Airbnb.

Departementet tar, som du er kjent med, ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger når det gjelder lover som tilhører vårt ansvarsområde, herunder borettslagsloven (brl.). Vi besvarer derfor henvendelsen på generelt grunnlag.

Brukereieprinsippet i borettslagsloven

Borettslagets formål er å gi andelseierne bruksrett til egen bolig. Boligen skal dekke andelseiers boligbehov. I borettslag er det et grunnleggende prinsipp at eieren skal bruke boligen selv. Andeler i borettslag kan derfor ikke erverves hvis hovedhensikten er å leie ut. Det er brukereieprinsippet som først og fremst skiller borettslaget fra et eierseksjonssameie.

Når andelseier selv bor i boligen

Etter brl. § 5-4 kan en andelseier som selv bor i boligen, overlate bruken av deler av boligen til andre. Dette krever ikke samtykke fra styret, og borettslaget kan ikke nekte andelseieren slik bruksoverlating. Bestemmelsen innebærer at andelseieren både har rett til å utvide husstanden og til å leie ut ett eller flere rom i boligen. Det er heller ikke noe krav om at andelseier skal informere styret om dette. Andelseieren står fritt til å leie ut til hvem han vil, så lenge han selv bor i boligen. Det har ikke betydning om slik utleie skjer gjennom Airbnb eller på annen måte. Etter departementets syn må slik utleie også kunne tillates når andelseieren ikke er til stede i boligen hele tiden, for eksempel på grunn av ferie.

Når andelseieren overlater bruken av boligen til andre, må han fortsatt oppfylle sine plikter i forhold til borettslaget, jf. brl. § 5-8 første ledd. Borettslagsloven § 5-11 første ledd bestemmer at bruken ikke på urimelig eller unødvendig måte må være til skade eller ulempe for andre andelseiere. Plagsom støy eller lukt er eksempler på forhold som kan fanges opp av bestemmelsen, jf. NOU 2000:17 s. 133. Bestemmelsen er ikke til hinder for at bruken av boligen og fellesareal skjer på en måte som er til en viss sjenanse for andre. Begrensningene ligger i graden av hva en andelseier kan tillate seg. Det er styrets oppgave å påse at slike regler overholdes. Det er også styret som må slå ned på regelbrudd, herunder iverksette nødvendige sanksjoner. Brudd på ordensreglene utgjør et mislighold og kan utløse sanksjoner fra borettslagets side. Dersom misligholdet er vesentlig, kan borettslaget gi andelseieren salgspålegg etter brl. § 5-22.

Når andelseier overlater bruken av hele boligen til andre

Dersom man erverver en andel i et borettslag kun for å drive utleie gjennom Airbnb eller lignende, vil hovedformålet med bruken kunne karakteriseres som næringsvirksomhet som krever styrets samtykke etter brl. § 5-11 tredje ledd. Bruken kan da sammenlignes med det å drive hotell, motell, pensjonat eller liknende overnattingssted.

Borettslagsloven § 5-5 og § 5-6 åpner for at andelseieren på visse vilkår kan leie ut andelen i en avgrenset periode. I tilfeller der andelseieren er midlertidig borte på grunn av for eksempel arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom mv., kan vedkommende med godkjenning fra styret overlate bruken til andre. Dersom andelseieren velger å drive korttidsutleie gjennom Airbnb i fraværsperioden, må det vurderes om den nye bruken er næringsvirksomhet etter brl. § 5-11 tredje ledd. Dette må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Momenter i vurderingen kan være borettslagets størrelse, om bruken ligger utenfor det som er vanlig og forventet, om bruken er til sjenanse for de øvrige beboerne og varigheten av utlånet. Departementet kan for øvrig ikke se at det vil være særlig aktuelt eller praktisk for andelseier å drive utleie gjennom Airbnb, dersom andelseieren har planlagt et lengre fravær fra boligen sin.