Karmøy kommune - innsigelse til reguleringsplan for området mellom Stolsåna og Ferkingstad havn, gnr. 22 bnr. 2 og 24 (strandsone)

Vi viser til fylkesmannens brev av 29. mai 2008 til Miljøverndepartementet om denne saken.

Saken er i henhold til plan- og bygningslovens (pbl.) § 27-2 nr. 2 oversendt Miljøvern-departementet for avgjørelse fordi det foreligger innsigelse til planen fra Fylkesmannen i Rogaland. Innsigelsen er begrunnet ut fra at det aktuelle området er vist som friområde i kommuneplanens arealdel, og ut fra hensynet til natur, landskap og friluftsliv.

Miljøverndepartementet stadfester ikke reguleringsplan for område mellom Stolsåna og Ferkingstad havn slik det er vedtatt av Karmøy kommunestyre. Departementet mener at et boligområde på 2, 6 daa i det foreslåtte friområdet vil ha uheldige konsekvenser for interessene knyttet til strandsonen, landskap, vassdrag og friluftsliv. Innsigelsen fra Fylkesmannen i Rogaland tas derfor til følge.

Departementet kan imidlertid akseptere regulering av et mindre boligområde på 0,7 daa tilsvarende det av kommunen fremsatte kompromissforslag med noen justeringer.

Bakgrunn for saken

Grunneieren av den omhandlede eiendom søkte i 2002 om fradeling for en boligtomt, som i første omgang ble avslått av kommunen. Etter klage ble saken fremmet som dispensasjonssak fra kommuneplanens arealdel, og kommunen meddelte dispensasjon. Dette vedtak ble påklaget av Fylkesmannen i Rogaland i brev av 18. desember 2003. Fylkesmannen i Vest-Agder, som settefylkesmann, vedtok i brev av 20. juli 2004 å ta klagen til følge.

Det ble deretter fremmet et privat forslag til reguleringsplan for det aktuelle området på 3,2 daa hvorav 2,6 daa var avsatt til boligformål. Forslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i planutvalgets møte den 25. januar 2007.

Fylkesmannen i Rogaland fremmet i brev av 7. mars 2007 innsigelse til planforslaget. I innsigelsen vises det til behandlingen av en reguleringssak like nord for planområdet, som ble avgjort av Miljøverndepartementet etter at fylkesmannen fremmet innsigelse. Begge sakene gjelder omdisponering til byggeformål, og i begge sakene har fylkesmannen lagt vekt på allmenne hensyn og gjeldende plansituasjon, som i stor grad har prioritert slike hensyn. Det er dermed etter fylkesmannens mening gitt tydelige signaler om hvorledes ønsker om utbygging bør håndteres i dette området.

Fylkesmannen peker videre på at det er vesentlige allmenne verdier i området, både med hensyn til landskapskarakter, friluftsinteresser og lokalisering i hundremetersbeltet fra sjø og vassdrag. I motsetning til en del andre sandstrender i kommunen, der naturvernverdiene er mer sårbare, vil Stavasandområdet kunne tåle betydelig friluftsbruk. Det vil derfor være viktig å holde på helhetlige landskapstrekk og intakt naturgrunnlag, som basis for friluftsliv og oppleving av et variert og innbydende område. Buffersonen rundt selve sandstranda og bakdynelandskapet rundt Stavasanden, er del av naturgrunnlaget som gir varierte opplevingskvaliteter i området. Fylkesmannen mener derfor det er viktig at området blir byggefritt for å få en best mulig fysisk og visuell kontakt mellom sandstranda og Ferkingstad havn med odden på østsiden. Det vises også til at det aktuelle området i Fylkesdelplan for friluftsliv, idrett, naturvern og kulturvern, godkjent i 2005, er vist som viktig regionalt friluftsområde.

Rogaland fylkeskommune har ikke gitt egen uttalelse i saken, ut over en dialog knyttet til kulturminneinteresser.

Megling i saken ble avholdt 31. oktober 2007. Under møtet ble det fra ordføreren i Karmøy lagt frem et kompromissforslag som begrenset areal til bolig fra 2,6 daa til ca. 0,7 daa. Det øvrige areal ble foreslått som friområde. Det ble konkludert med at det ikke var kommet frem momenter i meglingen som skulle tilsi at innsigelsen kan trekkes, eller at det forelå noen aktuell kompromissløsning. Kommunen ble ellers anbefalt å velge kompromissforslaget om det skulle bli aktuelt å gå videre med saken til Miljøverndepartementet.

Karmøy kommunestyre vedtok i møte den 12. februar 2008 å godkjenne foreliggende reguleringsplan med tilhørende bestemmelser. Kommunestyret har valgt ikke å redusere boligarealet slik som skissert i meglingsmøte.

Befaring i saken ble avholdt den 26. august 2008 med representanter fra Karmøy kommune, Fylkesmannen i Rogaland, grunneier, Direktoratet for naturforvaltning og Miljøverndepartementet.

Direktoratet for naturforvaltning (DN) støtter i brev av 13. oktober 2008 til Miljøverndepartementet fylkesmannens innsigelse til reguleringsplanen for område mellom Stolsåna og Ferkingstad havn. Det pekes på at dersom arealet avsatt til byggeområde bolig i dette planforslaget blir bygd ut med boliger grensende inntil det resterende friområde, er det sannsynlig at bebyggelsen blir godt synlig fra Stavasanden. Samtidig er det avsatte friområdet bratt ned mot Stolsåna og med steinforbygging, slik at det i liten grad vil egne seg for ferdsel. Dermed blir muligheten til ferdsel langs Stolsånas vestlige bredd og utover Naustskjær avskåret.

DN tilrår imidlertid at kommunens kompromissforslag framlagt under meglingen, med endringer i samsvar med grunneiers ønske, blir stadfestet. Forutsatt klare føringer for plassering og utforming, mener DN at en regulering av et mindre område til boligformål i begrenset grad kommer i konflikt med regionale eller nasjonale interesser knyttet til strandsone, landskap, vassdrag eller friluftsliv.

Miljøverndepartementets vurderinger

Saken gjelder spørsmålet om det i et område som i kommuneplanens arealdel er lagt ut som friområde, skal kunne innreguleres et boligareal av begrenset størrelse.

Det opprinnelige planforslaget for området er på 3,2 daa, hvorav 2, 6 daa boligareal og 0,6 daa friområde. Slik dette forslaget fremstår vil bebyggelsen med stor sannsynlighet bli godt synlig fra Stavasanden. Boligarealet vil også legge beslag på store deler av friområdet vist i kommuneplanen. Restarealet som er disponert til friområde vil være lite anvendelig for ferdsel langs Stolsånas vestlige bredd og utover Naustskjær.

Miljøverndepartementet finner derfor at dette planforslaget bryter så mye med de hensyn som friområdet skal ivareta og hensynet til natur, landskap og friluftsliv, at det ikke kan stadfestes. Departementet tar derfor innsigelsen fra Fylkesmannen i Rogaland til dette planforslaget til følge.

Av saksdokumentene framgår at kommunen under megling fremmet et kompromissforslag med et vesentlig redusert byggeområde. I kompromissforslaget var byggearealet satt til 0,7 daa langs Stavavegen og trukket tilbake fra Stolsåna. Under befaringen ble det opplyst at grunneier ikke hadde sett forslaget før. Han kunne imidlertid akseptere størrelsen, men ønsket at tomta strakte seg lengre i nord-sørlig retning og ble avkortet i øst-vestlig retning. Dette ville innebære at tomta kom enda lenger vekk fra Stolsåna.

Direktoratet for naturforvaltning har som nevnt tilrådd at dette kompromissforslaget, med endring i samsvar med grunneierens ønske, blir stadfestet. 

Miljøverndepartementet mener i likhet med DN at det reduserte boligarealet på ca. 0,7 daa ikke i vesentlig grad vil komme i konflikt med regionale eller nasjonale interesser knyttet til strandsone, landskap, vassdrag eller friluftsliv.  Det vises også til at det aktuelle området grenser til et planområde i nord som er regulert til spesialområde camping, stadfestet av Miljøverndepartementet 14. mai 2003. Denne reguleringsplanen omfatter også et område for fritidsbebyggelse lengre nordvest, hvor det er tillatt oppført inntil 3 hytter, samt en tilhørende parkeringsplass.  Slik det aktuelle friområdet fremstår i dag har det mer karakter av restareal med begrenset verdi som friområde. Det er heller ikke opparbeidet eller tilrettelagt, og kommunen opplyser at den ikke har planer om erverv av området.

Ut fra en samlet vurdering finner departementet derfor at dette arealet bør kunne reguleres til boligformål med klare føringer for nærmere plassering og utforming av boligen. Reguleringsbestemmelsene bør omfatte byggehøyde tilsvarende bestemmelsene for hytter i reguleringsplan for Ferkingstad havn, Naustskjær. Ved avgrensing av tomta må det legges vekt på best mulig landskapstilpasning og hensyn til strandsonen, jf. tilrådingene fra Direktoratet for naturforvaltning.

En reguleringsplan utarbeidet i samsvar med dette og i samarbeid med Fylkesmannen i Rogaland vil da kunne egengodkjennes av kommunen.

 
      Vedtak 

I medhold av plan- og bygningslovens § 27-2 stadfester ikke Miljøvern-departementet Karmøy kommunes vedtak av 12. februar 2008 om reguleringsplan for et område mellom Stolsåna og Ferkingstad havn, gnr. 22/2,24.

Kommunen er orientert ved gjenpart av dette brev.

Med hilsen

Erik Solheim

 
Kopi:
Karmøy kommune
Direktoratet for naturforvaltning

Vedlegg: Saksdokumenter