Kongeleg resolusjon

Justisdepartementet
Statsråd: Hanne Harlem

Ref nr: 20
Saksnr: 00/17198 EP
Dato: 08.06.2001

(1) IKRAFTSETJING AV LOV 20. DESEMBER 1996 NR. 106 OM TOMTEFESTE OG LOV 7. JULI 2000 NR. 70 OM ENDRING I LOV OM TOMTEFESTE

(2) FASTSETJING AV FORSKRIFT OM TOMTEFESTE M.M.

1. Innleiing

Justisdepartementet gjer med dette framlegg om at lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste, som endra ved lov 7. juli 2000 nr. 70, skal gjelde frå 1. januar 2002.

Vidare blir det gjort framlegg om at det blir fastsett forskrift om tomtefeste m.m. med heimel i tomtefestelova §§ 15, 33 og 36, avhendingslova 3. juli 1992 nr. 93 § 2-10 og pristiltakslova 11. juni 1993 nr. 66 § 1. Kongens makt etter tomtefestelova §§ 32 og 33 blir delegert til fylkesmannen med Justisdepartementet som klageinstans. Eit utkast til forskrift om tomtefeste m.m. blei sendt på høyring 12. desember 1997, med høyringsfrist 1. april 1998. Departementet har motteke realitetsfråsegner frå:

Arbeids- og administrasjonsdepartementet

Kyrkje-, utdannings- og forskingsdepartementet

Landbruksdepartementet

Miljøverndepartementet

Nærings- og handelsdepartementet

Samferdselsdepartementet

Fylkesmannen i Nordland

Fylkesmannen i Oppland

Fylkesmannen i Oslo og Akershus

Fylkesmannen i Vest-Agder

Forbrukerrådet

Jernbaneverket

Luftfartsverket

Norges Bank

Statens kartverk

Statens landbruksbank

Statens vegvesen

Statsbygg

Statskog

Advokat Sven Knagenhjelm

Advokat Per Norvald Sperre

Den Norske Advokatforening

Hr. advokat Per Odberg

Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund

Norges eiendomsmeglerforbund

Norges hytteforbund

Norges jordskiftekandidatforening

Norske Boligbyggelags Landsforbund

Norskog

Tomtefesterforbundet i Norge

Justisdepartementet, i samråd med Arbeids- og administrasjonsdepartementet, gjer som ein del av forskrift om tomtefeste m.m. framlegg om at det blir fastsett ein særleg forskriftsregel om innkrevjing av festeavgift, med heimel i pristiltaksloven § 1. Bak dette ligg at ein ved ikraftsetjing av tomtefestelova også foreslår å oppheve forskrift 21. desember 1990 nr. 1023 om forhøyelse av festeavgifter. Den nye forskriftsregelen om innkrevjing av festeavgift må bli sett i samanheng med endringa av tomtefestelova 1996 § 15 ved lov 7. juli 2000 nr. 70. For ein del eldre festehøve set det nye § 15 andre leddet ei grense for kor høgt festeavgifta kan bli sett etter regulering. Den særlege forskriftsregelen vil, for dei festehøva som i dag er prisregulerte, regulere kva som kan krevjast innbetalt i festeavgift frå tomtefestelova trer i kraft og fram til første ordinære regulering av festeavgifta i det einskilde festehøvet.

Eit utkast til denne kongelege resolusjon har vore lagt fram for alle departementa.

2. Ikraftsetjing av lov 20.desember 1996 nr. 106 om tomtefeste og lov 7. juli 2000 nr. 70 om endring i lov om tomtefeste

Etter tomtefestelova § 44 første leddet skal lova ta til å gjelde frå den tid Kongen fastset. Framlegg til nye forskrifter ligg no føre. Departementet gjer framlegg om at tomtefestelova skal gjelde frå 1. januar 2002. Det blir og gjort framlegg om at endringslova av 7. juli 2000 nr. 70 skal iverksetjast 1. januar 2002. Tida fram til 1. januar 2002 skal nyttast til å vurdere korleis staten – inkludert statleg styrte føretak m v ‑ som grunneigar skal praktisere dei nye reglane om festeavgift. Staten er frå gamalt av ein stor grunneigar og bortfestar, og dette spørsmålet kan ha mykje å seie for mange festare. Den nye tomtefestelova, og forskrifta som blir gitt no, vil og kunne få noe å seie for privat og offentleg forretningsverksemd og skal då normalt setjast i verk frå eit årsskifte, jf. utredningsinstruksen (kgl. res. 18. februar 2000) pkt. 7.4.

3. Fastsetjing av forskrift om tomtefeste m.m.

3.1 Innleiing

Tomtefestelova inneheld fleire paragrafar som gjev Kongen fullmakt til å fastsetje nærare føresegner i forskrift. Dette gjeld:

- § 6 andre leddet om fordeling av påkostnader der opparbeiding eller

gjennomføring av tiltak som er omfatta av paragrafen, skjer under eitt

for eit større område med fleire festetomter;

- § 15 siste leddet om kva for multiplikator som skal nyttast når

festeavgifta skal regulerast i samsvar med endringane i pengeverdien;

- § 33 første leddet fjerde punktum om føresegn om vilkåra for og

gjennomføringa av innløysing av festetomt frå familie- og

kombinasjonsbruk;

- § 36 fyrste leddet om kva rente som skal leggjast til grunn når ein skal

finne kapitalverdien ved fastsetjing av innløysingssum etter føresegna;

- § 36 femte leddet om kva som skal følgje med ved innløysing og på kva

måte innløysingsrett skal gjerast gjeldande i noen særhøve;

- § 38 andre leddet om gjennomføring av innløysing etter samtykke frå

Kongen, jf. § 32 fjerde leddet og § 33 første og tredje leddet og

- § 2-10 i lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom

(avhendingslova) som blei vedteke saman med den nye tomtefestelova.

I høyringsnotatet 12. desember 1997 gjorde departementet greie for at ein tok sikte på å gje nærare føresegner etter alle desse paragrafane med unntak for tomtefestelova § 6 andre ledd. På denne tida var ikkje § 33 første leddet fjerde punktum vedtatt. Dette skjedde først ved lov 28. april 2000 nr. 34 om endringar i rettergangslovgjevinga m.m. Høyringsnotatet inneheldt likevel eit forslag til føresegn om familie- og kombinasjonsbruk.

Det vil bli gjort greie for høyringsframlegga, høyringsinstansenes syn og departementets endelege vurderingar nedanfor.

3.2 Om fordeling av påkostnader etter § 6 og om kostnader, fristar og tvangsmiddel i samband med innløysing og skjønn.

Departementet skreiv i høyringsnotatet at ein ikkje hadde opplysningar eller erfaringar som gav grunnlag for å gjere framlegg om nærare føresegner om fordeling av påkostingar etter tomtefestelova § 6 andre leddet, men bad serskilt om å få synspunkt frå høyringsinstansane om dette. Berre eit fåtal av høyringsinstansane hadde merknader til dette. Kyrkje-, utdannings- og forskingsdepartementet er samd i at det ikkje vert gjeve nærare reglar, og grunngjev dette med at partane sjølve kan avtale fordelinga. Heller ikkje Norskog og Norges Jordskiftekandidatforening kan sjå at det er trong for slike føresegner. Tomtefesterforbundet går derimot inn for å fastsetje reglar om at slike kostnader bør delast mellom festar og bortfestar. Tomtefesterforbundet gjer vidare framlegg om at planleggjing, gjennomføring og kostnadsdeling av tiltak som skjer under eitt for eit større område av festetomter skal avtalast på førehand, og at bortfestar og/eller festar ikkje kan påføre den einskilde festar kostnader eller ulemper som er urimelege i høve til den nytta han vil ha av tiltaka. Hytteforbundet uttaler at ein her bør kunne vurdere å leggje til grunn same prinsippet som ved fordeling av kostnader etter refusjonsreglene i plan- og bygningslova.

Justisdepartementet vil framheve at det i § 6 andre leddet berre er gjeve heimel til å fordele kostnadene i visse festehøve. For det første kan det berre gjevast reglar om fordeling av kostnadene mellom dei ulike festarane, og såleis ikkje om den kostnadsfordelinga som eventuelt skal gå føre seg mellom bortfestar og festar. For det andre gjeld regelen berre tiltak som skjer under eitt for eit større område med fleire festetomter. Ein regel om at påkostnader må avtalast på førehand, vil vere lite praktisk i slike høve, og synest liggje utanfor departementets forskriftskompetanse. Departementet kan etter dette ikkje sjå at det ligg føre opplysningar eller erfaringar som gjev grunnlag for å gjere framlegg om nærare føresegner på det noverande tidspunkt.

Høyringsnotatet inneheldt utkast til ein regel om kostnader, fristar og tvangsmiddel i samband med innløysing og skjønn. Departementet har utelatt denne frå forskriftsutkastet her. Etter lova § 36 fjerde leddet og

§ 38 første leddet, skal skjønnet fastsetje "innløysingssummen og innløysingsvilkåra ellers". Reglar om kostnader og tvangsmiddel går fram av skjønnslova og tvangsfullføringslova og det er ikkje behov for forskriftsreglar.

3.3 Multiplikatorer ved regulering av festeavgift etter tomtefestelova § 15

Etter tomtefestelova § 15 første leddet kan kvar av partane i ein festeavtale krevje regulering av festeavgifta i samsvar med endringar i pengeverdien i tida etter at festeavtale er inngått, med mindre dei tvillaust har avtalt at festeavgifta skal stå uendra eller har avtalt regulering på annan måte. Der annan reguleringsmåte er avtalt, er det denne som skal leggjast til grunn, så langt ikkje anna vil følgje av § 15 andre leddet, som er tilføyd ved lov 7. juli 2000 nr. 70. Slik avgiftsregulering kan skje kvart tiande år, om ikkje anna er avtalt, jf. § 15 fjerde leddet.

Etter § 15 siste ledd har Kongen heimel til å fastsetje kva for multiplikatorar som skal nyttast når festeavgifta vert regulert i samsvar med endringa i pengeverdien. I høyringsnotatet gjorde departementet framlegg om at det blei fastsett slik forskrift om multiplikatorar, og at slike multiplikatorar skulle fastsetjast heilt attende til 1835. Det vart samstundes gjort framlegg om at kompetansen til å gje slike forskrifter skulle leggjast til Justisdepartementet.

Ingen av høyringsinstansane hadde innvendingar mot at det vert gjeve forskrifter om kva multiplikatorar som skal nyttast ved regulering av festeavgift i samsvar med endring av pengeverdien. Nærings- og handelsdepartementet og Statsbygg hadde merknader til at multiplikatorane blei fastsette i eiga forskrift. Statsbygg uttaler såleis at multiplikatorane bør takast direkte inn i forskrift om tomtefeste, eller i det minste som vedlegg til denne. Nærings- og handelsdepartementet uttaler at det vil vere vanskeleg for brukarane å finne fram til kva multiplikatorar som skal gjelde når tabellen ikkje er teke direkte inn i forskrift om tomtefeste. Etter denne høyringsinstansens oppfatning vil det vere like mykje arbeid med å endre multiplikatortabellen anten den står i ei eiga forskrift eller i forskrift om tomtefeste. Nærings- og handelsdepartementet stiller og spørsmål om det er mest hensiktsmessig at det er Justisdepartementet som skal fastsette multiplikatorane og ikkje t.d. dei same styresmaktene som etter gjeldande prisregulering.

Etter ei nærare vurdering har Justisdepartementet kome til at det ikkje bør utarbeidast ei særskilt multiplikatorforskrift kvart år framover. I stedet bør det i tomtefesteforskrifta fastsetjast at regulering i samsvar med endringa i pengeverdien skal skje etter konsumprisindeksen frå Statistisk sentralbyrå, sjå forskriftsutkastet § 1. Bakgrunnen for tanken om å fastsetje egne multiplikatorar i forskrifter var å gjere det enklare å regulere festeavgifta. I Ot. prp. nr. 28 (1995-96) side 58 blei det peika på at lekfolk kan ha lettare for å bruke fastsette muliplikatorar framfor sjølv å nytte statistikkane frå Statistisk sentralbyrå. I tillegg kunne det i eldre festehøve ofte vere vanskeleg å finne fram til eit høveleg grunnlag for oppreguleringa av festeavgifta. Men Statistisk sentralbyrå har i dag berekna ein konsumprisindeks attende til 1865. Indeksen er mellom anna lagt ut på internett, saman med rekneverktøy som gjer indeksen enkel å nytte. Etter normalregelen i tomtefestelova § 15 fjerde leddet, vil avgiftsregulering skje kvart tiande år. Det synest i dag uturvande at det offentlege kvart år skal utarbeide eigne multiplikatortabellar. Den utrekninga som folk må gjere sjølv, om dei ikkje har internett, er enkel.

For særs gamle festehøve er det naudsynt å setje ei grense for kor langt attende ein skal rekne med endringane i pengeverdien. Dette gjeld sjølv om det ikkje blir utarbeidd multiplikatorar. Dette spørsmålet er for det vesentlege det same spørsmål som blei stilt i høyringsnotatet om frå når ein skulle utarbeide multiplikatorar. Justisdepartementet gjorde i sitt høyringsnotat framlegg om at det skulle bli utarbeidd multiplikatorar heilt attende til 1835. Det blei vidare gjort framlegg om at multiplikatorane skulle bli utarbeidd etter dei same retningslinene som har vore nytta ved justering av festeavgifter etter forskrift 21. desember 1990 om forhøyelse av festeavgift, dvs. etter konsumprisindeks attande til 1959 og etter ein attendeførd konsumprisindeks på bakgrunn av nasjonalrekneskapstal og levekostnader før dette. Statistisk sentralbyrå har likevel ikkje attendeførd konsumprisindeksen lenger enn til 1865. For perioden 1835-1865 har Noregs Bank utarbeidd ein uoffisiell indeks som mellom anna har vore nytta av Høgsterett ved regulering av festeavgifter i avtaler frå 1827 og 1854, jf. Rt. 1995 s. 574, og departementet gjorde framlegg om at denne skulle nyttast.

Så å seie alle dei høyringsinstansane som uttaler seg om dette spørsmålet, går inn for departementets forslag om at det blir fastsett multiplikatorar heilt attende til 1835. Desse er Noregs Bank, Hytteforbundet, Kyrkje-, utdannings- og forskingsdepartementet, Jernbaneverket, Statskog SF, Landbruksdepartementet, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Statsbygg, Norskog, Norges eiendomsmeglerforbund, Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund og advokat Sven Knagenhjelm. I tillegg har Finansdepartementet gått inn for at multiplikatorar skulle fastsetjast attende til 1835, før framlegget blei sendt ut på høyring. Finansdepartementet uttaler:

«Det er Finansdepartementets vurdering at en ved fastsettelse av forskrift etter § 15 femte ledd, bør velge en multiplikator basert på beregnede konsumprisindekser som også dekker tidsrommet fra 1865 til 1940, ved å benytte Statistisk Sentralbyrås statistikk. Når det gjelder perioden før dette er ikke FIN kjent med andre kilder enn Norges Banks uoffisielle indeksserie. Selv om denne har klare svakheter, representerer den trolig den mest pålitelige prisinformasjon en har for denne perioden. Finansdepartementet vil videre vise til at denne indeksen ble bruk av Høyesterett i en dom i 1995 i forbindelse med regulering av festeavtaler fra 1827 og 1854».

Noregs Bank uttalte at utslaga i multiplikatoren ville bli store om ein skulle leggje til grunn multiplikatoren for 1865 for kontraktar som ligg lengre attende. Noregs Bank viser som eit døme til at multiplikatoren for perioden 1865-1997 vil vere 51,6 medan den for perioden 1835-1997 vil vere 63,5. Noregs Bank peiker på at ein vil ha større rom for nyanserte multiplikatorar ved å gå lenger attende enn 1865. Statistisk sentralbyrå uttalte før utkastet til forskrifter blei sendt på høyring at dei var i tvil om det var tenleg å utarbeide multiplikatorar på bakgrunn av materialet frå perioden før 1865 i og med at opplysningane er meir usikre. Norges Jordskiftekandidatforening uttaler at det er unødvendig å fastsetje multiplikatorar for perioden før 1865 sidan Høgsterett uansett har lagt til grunn at Noregs Bank sin uoffisielle indeks kan nyttast. Tomtefesterforbundet går mot at det blir fastsett multiplikatorar lengre attende enn 1940 og uttaler at slike:

«uansett er så unøyaktige og basert på skjønn når det gjelder hvilke faktorer som skal spille inn i konsumprisindeksen lengre tilbake - at dette er et lotterispill.»

Departementet merkar seg at dei fleste av høyringsinstansane gikk inn for at det skulle bli fastsett multiplikatorar heilt attende til 1835. Dette vil seie det same som at ein ved regulering av festeavgift, kan ta med endringa i pengeverdien heilt frå 1835. Ein ville i så fall nytta Noregs Bank sin uoffisielle indeks for perioden 1835-1865 som mål for endringa i pengeverdien i denne perioden. Departementet vil likevel ikkje gå inn for ei slik løysing. Som Statistisk sentralbyrå peika på, er denne uoffisielle indeksen basert på eit usikkert grunnlag. For perioden 1835 - 1854 er den berre basert på torgprisane i Christiania, og dette gir eit svakt haldepunkt for å fastsetje prisendringa i heile landet på denne tida. At Høgsterett fann det forsvarleg å nytte indeksen, er ikkje eit sterkt argument i seg sjølv, fordi dette var ei enkelt sak der domstolen hadde kontroll med at utfallet ikkje blei urimeleg. Det er også grunn til å peike på at pengeverdien for perioden 1835-1865 både stig og fell ifølgje indeksen, og den har rimeleg store svingingar opp og ned. Departementet finn det ikkje forsvarleg å nytte denne indeksen på generelt grunnlag for alle eldre festehøve i heile landet.

Men departementet meiner at ein ikkje heilt bør sjå bort frå endringar i pengeverdien frå før 1940. Pengeverdien er meir enn halvert frå 1865 og fram til 1940. Departementet legg her vekt på at alle høyringsinstansane bortsett frå Tomtefesterforbundet er positive til at også eldre indeksar blir nytta.

Justisdepartementet går på bakgrunn av dette inn for at det i festehøve frå før 1865, når regulering av festeavgifta skal skje ut frå endringa i pengeverdien, berre skal skje regulering i samsvar med endringa i pengeverdien etter 1865. 1865 er eit praktisk tidsskille fordi Statistisk sentralbyrå har ført konsumprisindeksen tilbake til dette året. Ved å velje 1865 får ein altså også ein enkel regel.

3.4 Innløysing av festetomt

3.4.1 Innleiing

Festar av ei tomt kan på grunnlag av avtalen eller lovgjevinga ha eller få rett til å bli eigar av tomta mot å betale eit eingongsvederlag til bortfestaren. Dette blir kalla innløysing av festetomt. Kva rett festaren har til å krevje innløysing, vil kunne variere med når festeavtalen blei inngått og kva slags tomtefeste avtalen gjeld. For festeavtaler som blir inngått etter at tomtefestelova 1996 er sett i kraft, er det, med mindre anna er avtalt, berre innløysingsrett for tomter som er festa bort til bustadhus. Festaren vil i slike høve ha krav på innløysing når det er gått 30 år av festetida. For festeavtaler inngått før tomtefestelova 1996 blir sett i kraft, vil det etter 1996-lova også normalt bli innløysingsrett for bustadhus. I eit særhøve må Kongen samtykke. For tomt til fritidshus vil innløysing i større mon vere betinga av at Kongen gir samtykke, hvis ikkje anna følgjer av avtale. Dette gjeld alltid for festekontraktar frå før 1976. I kva tilfelle Kongen må gje samtykke hvis innløysing skal skje, går fram av tomtefestelova § 32 fjerde leddet første punktum, § 33 første leddet siste punktum og § 33 tredje leddet første punktum.

Departementet gjorde i høyringsnotatet framlegg om å vidareføre dei fleste av dei reglane som til no har vore fastsett i forskrift 5. desember 1986, og i delegasjonsvedtak same dagen og 20. mai 1988. Det blei såleis gjort framlegg om reglar om gjennomføring av innløysing av tomter til fritidshus som er festa bort etter ein samla plan og ved punktfeste. Vidare blei det gjort framlegg om at kompetansen til å gje samtykke til innløysing skulle leggjast til fylkesmannen, og at det blei gitt nærare føresegner om når eit bruk skal reknast som eit familie- eller kombinasjonsbruk. Det blei også gjort framlegg om at det fastsetjast generelle reglar for sakshandsaming hos fylkesmannen og for skjønnsretten, reglar om fordeling av kostnader ved skjønn, reglar om frist for gjennomføring og om tvangsmiddel.

Forskrift 5. desember 1986 nr. 2166 om innløysing av festetomter til bustadhus og fritidshus gjeld berre ved innløysing av tomter der festar må ha samtykke frå fylkesmannen, jf. forskrifta § 1 første leddet som viser til tomtefestelova 1975 § 33. Departementet gjorde i høyringsnotatet framlegg om at deler av forskrifta no skal gjelde for innløysing i alle festehøve, også dei kor ein ikkje treng samtykke.

3.4.2 Delegering av fullmakt som er lagt til Kongen og generelt om sakshandsaminga hos fylkesmannen

Som nemnt under 3.4.1 vil det for visse eldre festeavtaler framleis vere slik at festaren må søkje Kongen for å få løyse inn tomta. Det vil såleis enno vere trong for reglar om sakshandsaming og nærare materielle føresegner i slike tilfelle, sjå forskriftsutkastet § 3. Dette gjeld:

- visse avtaler om bustadfeste frå før 1976 (livstidsfeste), jf. § 32 fjerde leddet;

- avtaler om fritidsfeste frå før 1976, jf. § 33 tredje leddet første punktum, og

- visse avtaler om fritidsfeste frå tida 1976 til 1996-lova tek til å gjelde (der innløysing har vore utelukka p.g.a at tomta høyrde til eit familie- eller kombinasjonsbruk), jf. § 33 første leddet siste punktum.

I høyringsbrevet foreslo Justisdepartementet å delegere til fylkesmennene den fullmakt Kongen har fått til å gje samtykke til innløysing etter tomtefestelova §§ 32 og 33. Dette er ei vidareføring av reglane i tomtefestelova 1975. Få av høyringsinstansane hadde merknader til framlegget. Statsbygg og Landbruksdepartementet stør framlegget. Tomtefesterforbundet fryktar derimot at delegering til fylkesmannen kan føre til ulik praktisering av regelverket, og at det i alle fall bør vere høve til overprøving. Fylkesmannen i Oslo og Akershus uttaler at handsamingstida vil kunne bli lang om ikkje fylkesmannsembeta blir tilførde større ressursar, særleg dersom fylkesmennene og skal treffe avgjerd om innløysingssum. Den Norske Advokatforening uttalar at det bør takast inn reglar om klagerett direkte i forskrifta for å gjere desse reglane lettare tilgjengeleg for publikum.

Justisdepartementet kan ikkje sjå at det er grunn til å endre regelen om at det er fylkesmannen som skal avgjere om det skal gjevast samtykke til innløysing, og dette vil følgje av forskriftsutkastet § 3. Dette medfører ikkje auka arbeidsbyrde for fylkesmennene eller ein større fare for ulik praktisering enn i dag. Det ville vere upraktisk om t.d. Justisdepartementet skulle treffe vedtak i første instans, både ut frå departementets andre arbeidsoppgåver og fordi Kongen i statsråd då blir klageinstans. Fylkesmannen sitt vedtak vil vere eit enkeltvedtak som kan påklagast etter reglane i forvaltningslova. I og med at fullmakta blir lagt direkte til fylkesmannen og ikkje via Justisdepartementet, er departementet samd i at det bør framgå at rett klageinstans er Justisdepartementet.

Dei generelle forvaltningsrettslege reglane om saksførebuing vil òg gjelde for saker om innløysing etter samtykke. Departementet gjorde i høyringsnotatet framlegg om at regelen om innhenting av fråsegner, som til no har stått i 1986-forskrifta § 1 andre leddet, skulle førast vidare. Av høyringsinstansane var det berre Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund, og Miljøverndepartementet som hadde merknader. Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund uttaler at vurderinga til landbruksstyresmaktene i praksis ikkje blir tillagt vekt og at gjeldande praksis med å gje samtykke til innløysing strir mot Stortingets landbrukspolitiske mål. Dei ber difor om at det heretter blir lagt avgjerande vekt på fylkeslandbruksstyresmaktene sitt syn, alternativt at kompetansen til å gje samtykke blir lagt til Landbruksdepartementet. Miljøverndepartementet uttaler at det ikkje er nødvendig med fråsegn dersom oppdeling er gjort, men at det på den andre sida ikkje er nok med slik fråsegn der oppdeling ikkje er gjort. Miljøverndepartementet gjev av den grunn uttrykk for at føresegna bør formulerast slik at nødvendige løyve må vere innhenta før fylkesmannen kan gje samtykke til innløysing.

Justisdepartementet kan ikkje sjå at det er grunn til å ikkje vidareføre dei sakshandsamingsreglane som til no har vore gjeldande, sjå forskriftsutkastet § 3 andre leddet. Fylkesmannens samtykke til innløysing medfører ikkje at det blir gjort noe unntak frå reglar om delingsforbod, eller frå dei allmenne reglane om at det må gjevast løyve til deling. Fylkesmannens samtykke har i prinsippet berre verknad mellom festar og bortfestar, og bind ikkje dei styresmaktene som forvaltar jordlovgjevinga og delingslovgjevinga i større mon enn om festar og bortfestar inngår ein avtale om innløysing. I jordlova § 12 og plan- og bygningslova § 63 er det såleis ikkje gjort noe unntak frå kravet om delingsløyve der fylkesmannen har gitt løyve til innløysing av festetomta. Å gje samtykke til innløysing av ei tomt som ikkje får dei nødvendige løyve til deling vil likevel vere uheldig, og dette blir søkt motverka ved at fylkesmannen pliktar å innhente fråsegnar og dermed opplyse saka best mogeleg før han gjer sitt vedtak.

3.4.3 Innløysing av tomt til fritidshus når tomta høyrer til familie- eller kombinasjonsbruk

Etter tomtefestelova 1996 § 33 første leddet er det ikkje innløysingsrett for tomter som er festa bort til fritidshus, dersom dei høyrer til eit familie- eller kombinasjonsbruk innan landbruket og det festearealet som høyrer til bruket til saman utgjer ein turvande del av inntektsgrunnlaget. I slike festehøve vil festaren berre kunne få løyse inn tomta med grunnlag i avtale. Dersom det blir søkt om innløysing, lyt fylkesmannen ta stilling til om innløysing er utelukka på grunn av at festetomta høyrer til ein slik eigedom. Desse reglane er ei vidareføring av tomtefestelova 1975 § 10 andre leddet, jf. § 33 første leddet. I Ot. prp. nr. 28 (1995-96) blei det gjort framlegg om å endre desse reglane slik at det skulle vere innløysingsrett etter 50 år. Stortingsfleirtalet ville derimot at innløysing av tomt til fritidshus skulle skje på same vilkår som tidlegare, jf. Innst. O. nr. 85 (1995-96) s. 10. Stortingsfleirtalet førte likevel ikkje vidare regelen i § 10 andre leddet siste punktumet om at Kongen kunne gje utfyllande reglar om gjennomføringa av slik innløysing. I høyringsnotatet blei det likevel gjort framlegg om å vidareføre dei utfyllande reglane som til no har stått i 1986-forskrifta § 2 og 3. Ved lov 28. april 2000 nr. 34 om endringar i rettergangslovgjevinga m.m. fikk tomtefestelova 1996 § 33 første ledd eit nytt fjerde punktum som opna for at Kongen likevel kunne gje utfyllande forskrifter om familie- og kombinasjonsbruk.

Noen høyringsinstansar har gitt fråsegn til framlegget.

Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund seier følgjande:

"I utkastet § 3 er det oppregnet vilkår for å regne en eiendom som et familie- eller kombinasjonsbruk og dermed gjøre unntak fra innløsningsretten. Vi vil gjøre oppmerksom på at innholdet i begrepet "familie- og kombinasjonsbruk" må tolkes i forhold til det som er den faktiske situasjon i dag, ikke ut fra forholdene som var gjeldende landbrukspolitikk ved vedtakelsen av tomtefesteloven i 1975.

Som kjent er deltidsjordbruket gjeldende i mye større grad enn i 1975, og betingelsen i § 3, pkt. 3. om at eiendommen blir drevet som en selvstendig enhet bør derfor ikke lenger opprettholdes. Et annet moment i denne sammenheng er at bortleie av jord er øket i betydelig grad i de siste 20 år, eksempelvis i Nordland utgjør leieprosent av dyrkbar jord ca. 40 % av arealet, mens landsgjennomsnitt i 1996 lå prosenten på ca. 21 %. Vi krever derfor at pkt. 3 i utkastet sløyfes som vilkår.

Vi krever også at § 3, siste avsnitt, endres slik at brutto inntekt erstattes med nettoinntekt. Dessuten må det være et vilkår at det er nettoinntekt i løpet av de siste fem år som skal legges til grunn, ikke bare nettoinntekten for siste inntektsår før innløsningstidspunktet."

I samband med det som her er sagt om landbrukspolitikken, vil Justisdepartementet sitere frå Landbruksdepartementets høyringsfråsegn:

"[U]tkastets ordlyd [er delvis] knyttet til formålet med den tidligere jordlov av 18. mars 1955. Etter denne loven var det bl. a. et mål å skape bruk som kunne gi eieren med familie trygge økonomiske kår. Nevnte begrep ble i praksis ofte knyttet til familiebruksbegrepet som bl a stammer fra modellbruksberegninger i forbindelse med jordbruksoppgjøret. Modellbrukene er nå forlatt i denne sammenheng. Etter den nye jordloven fra 12. mai 1995 er det ikke lenger et mål å skape bruk som gir eieren med familie trygge økonomiske kår. Målet er nå, jf jordloven § 1, å disponere arealressursene på en måte som gir en tjenlig variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i området og med hovedvekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessig gode løsninger. Dette betyr at det er et mål å skape ressurssterke bruk uten at dette er knyttet til noe inntektsmål, jf bl a Ot. prp. nr. 72 (1993-94) s. 33 og 34."

Justisdepartementet vil peike på at føresegna i tomtefestelova 1996 § 33 første leddet tredje, jf fjerde punktum, jf tredje leddet andre punktum, gjer at festaren som hovudregel ikkje kan få løyse inn tomt til fritidshus som høyrer til eit familiebruk eller kombinasjonsbruk, utan på grunnlag av avtale med bortfestaren. Høyringsfråsegnene viser at regelen i dag ikkje er ein regel som har samband med dagens landbrukspolitikk. Regelen kan i dag berre sjåast som ein autonom regel på tomtefestelovas område. Den står i tomtefestelova 1996 som del av eit meir omfattande framlegg frå Justiskomitens fleirtal i Innst. O. nr. 85 (1995-96), og det går ikkje fram kvifor dette heilt særskilte framlegget blei gjort, sjå s. 10.

Areala som saka her gjeld, må praktisk sett for det meste reknast for å vere disponert for anna enn landbruksføremål i framtida, så langt ein rimeleg kan seie noe om framtida. Sjølv om festarane ikkje kan få løyse inn tomtene, har dei ei rett til lenging av festet for eit uavgrensa tal nye 10-års periodar. Departementet ønskjer, i motsetnad til Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund, ikkje å utstrekkje denne særskilte innløysingssperra til å gjelde for fleire situasjonar enn i dag, når det gjeld festeavtalar inngått før tomtefestelova 1996 trer i kraft. Justisdepartementet meiner at dagens situasjon ikkje talar for å leggje meir i omgrepa "familiebruk" og "kombinasjonsbruk" enn det ein til no har lagt i desse omgrepa. Endringane i landbrukspolitikken gjer tvert om at ein no kan gjere ei heilt autonom vurdering når ein skal gi nærare føresegner om vilkåra for innløysing, eller sagt på eit anna vis; vilkåra for ikkje å få innløysingsadgang. Departementet meiner då at det må leggjast stor vekt på hensynet til at det bør vere mogleg for festarane å få eigarrett til tomtene det er tale om, om ikkje særeigne hensyn gjer seg gjaldande mot dette. Departementet vil derfor tilrå at det blir fastsett at omgrepa "familiebruk" og "kombinasjonsbruk", skal dekkje berre bruk som faktisk blir nytta på tradisjonelt vis, altså som ei sjølvstendig eining innan landbruket. Bruket må på dette viset gi eit innkome for ein sjølveigande brukar. Departementet har ikkje haldepunkt for å tru anna enn at det nettopp er denne gruppa brukarar som Justiskomiteens fleirtal i Innst. O. nr. 85 (1995-96) først og fremst har hatt eit ønskje om å gi eit særleg vern mot innløysing.

Departementet går likevel inn for at dersom gardsdrifta til så lenge er nedlagt eller jorda er leigt bort, blir bruket rekna som eit familie- eller kombinasjonsbruk dersom det må reknast med at eigedomen kan kome i drift att som sjølvstendig eining før det er gått 5 år frå gardsdrifta blei nedlagd eller jorda blei leigd bort. Regelens sentrale formål er å ta høgde for tilhøva der uventa død og sjukdom rammer på eit bruk i drift. Men regelen vil gjelde utan omsyn til årsaka til nedlegginga eller bortleiga. Hvis nedlegginga eller bortleiga har eit meir varig eller usikkert tidsperspektiv, ser ikkje departementet i dagens situasjon grunn til å hindre innløysing av festetomter. Etter no gjeldande forskrift får ikkje festaren løyse inn tomta sjølv om gardsdrifta er nedlagt eller jorda er leigd bort, dersom det må reknast med at eigedomen kan kome i drift att som sjølvstendig eining innan dei næraste 20 åra.

Justisdepartementet tilrår også at det blir fastsett at festeinntektene utgjer ein turvande del av inntektsgrunnlaget for eigedomen, berre når dei til saman utgjer ein tidel eller meir av totalinnkoma ved drift av eigedomen som jord-, skog- eller hagebruk. Ordet "bruttoinnkoma" i gjeldande forskrift blir altså utskift med ordet "totalinnkoma". Skulle ein fulgt forslaget frå Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund, og då t. d. brukt ordet "nettoinnkoma" eller ordet "fortenesta", ville festarens innløysingsrett blitt meir avhengig av gardbrukarens økonomiske disposisjonar, tidspunktet for investeringar i gardsdrifta, lånopptak o. a. Ved å slå klårt fast at det er eigedomens totalinnkome som er avgjerande, blir generelle eigenskaper ved jordbrukseigedomen truleg meir avgjerande for innløysingsretten, og dette finn departementet mest rimeleg. Departementet kan heller ikkje sjå at ikkje innløysing bør kunne skje når dei samla festeinntektene ikkje utgjer meir enn ein tidel av eigedomens totalinnkome ved drift av eigedomen som jord-, skog- eller hagebruk. Ved ei grense på ein tidel av nettoinnkoma ville innløysing blitt utelukka i fleire tilfelle.

Sjå nærare utkastet til forskrift § 4.

3.4.4 Kva som skal følgje med ved innløysing som nemnt i tomtefestelova § 36 femte leddet

Etter tomtefestelova § 36 femte leddet kan Kongen fastsetje forskrifter om kva som skal følgje med ved innløysing i områder der tomter er festa bort til fritidshus etter ein samla plan og ved punktfeste, og korleis slik innløysing skal gjennomførast. Tomtefestelova 1975 gav ein tilsvarande heimel og departementet gjorde i høyringsnotatet framlegg om å vidareføre dei føresegnene som til no har stått i 1986-forskrifta §§ 6 og 7.

Av høyringsinstansane er det berre Miljøverndepartementet, Tomtefesterforbundet og Norges Jordskiftekandidatforening som uttaler seg om dette framlegget. Tomtefesterforbundet gjer framlegg om at regelen skal vere slik at partane sjølve avtaler kva som skal følgje med, men likevel slik at bortfestaren ikkje kan ta frå innløysande festar rettar som denne hadde som festar. Miljøverndepartementet uttaler at forholdet mellom dei reglane som gjelder høvet mellom festar og bortfestar og dei reglar som gjeld offentlegrettslege spørsmål mellom ulike styresmakter, bør kome klarare fram. Miljøverndepartementet uttaler vidare at dei vanskeleg kan sjå noko rettsleg grunnlag for at festaren skal ha krav på å få bli eigar av eit bestemt areal utanom huset.

Justisdepartementet vil peike på at punktfeste ikkje inneber at det berre er grunnen som huset står på som inngår i festet, men at det ikkje er sagt noe om storleiken på tomta. Ved punktfeste vil festaren normalt ha eit visst rådvelde i eit område utanom sjølve huset, jf. tomtefestelova 1996 § 16 første leddet. Ved ei innløysing blir det nødvendig å trekkje opp klare grenser for tomta.

Partane står fritt til sjølv å avgjere kva som skal følgje med ved ei innløysing. Men dersom dei ikkje blir samde om dette, bør avgjerda kunne takast av fylkesmannen, med Justisdepartementet som klageinstans, på same måte som for saker om samtykke til innløysing. Det er praktisk å leggje denne avgjerdsmakta til fylkesmannen fordi det i mange tilfelle er han som også skal gje samtykke til innløysing. Fylkesmannen kan overlate avgjerda til skjønnsretten. Fylkesmannens ‑ eller eventuelt skjønnsrettens ‑ avgjerd gjeld berre i høvet mellom partane, og gjev ikkje noen dispensasjon frå offentlegrettslege reglar.

Sjå nærare forskriftsutkastet § 5 med merknader under punkt 6.

3.4.5 Utsetjing av avgjerd om innløysing

Etter 1986-forskifta § 8 kan fylkesmannens avgjerd om samtykke til innløysing av tomt i eit planområde utsetjast i inntil 10 år, slik at søknader om innløysing av tomter i same planområde kan handsamast samla der slik handsaming er turvande. Departementet gjorde i høyringsnotatet framlegg om at denne regelen blir ført vidare.

Av høyringsinstansane har Miljøverndepartementet, Norges jordskiftekandidatforening og Norges eiendomsmeglerforbund kome med merknader. Norges jordskiftekandidatforening uttaler at det blir lagt for stor vekt på omsynet til felles sakshandsaming ved fastsetjing av kor lang tid sakshandsaminga kan utsetjast. Å måtte vente i inntil 10 år vil kunne opplevast som urimeleg, og det er òg ein fare for at føresetnader kan endre seg i løpet av denne perioden, og dermed gje grunnlag for ytterlegare forlenging. Denne høyringsinstansen gjer såleis framlegg om at sakshandsamingstida blir redusert til tre år, og at det i forskriftene òg blir fastsett at dersom ein festar i løpet av sakshandsamingsperioden får tilbod om innløysing, og ikkje godtek dette, skal neste innløysingstidspunkt vere ti år etter at tilbodet blei avslått. Også Norges eiendomsmeglerforbund gjev uttrykk for at utsetjing i inntil ti år synest vere ein for lang periode. Miljøverndepartementet er ikkje kjent med at dei har blitt trekte inn i slike saker, slik gjeldande forskrift opnar for. Miljøverndepartementet gjev likevel uttrykk for at regelen om utsetjing er fornuftig, men at samordningsansvaret bør liggje hos den kommunen som skal gje delingsløyver.

Justisdepartementet gjer framlegg om å vidareføre regelen om utsetjing av avgjerd ved innløysing av tomt i planområde som nemnt i tomtefestelova 1996 § 36 femte leddet bokstav a, sjå forskriftsutkastet § 6. Regelen bør utvidast til å gjelde for alle saker kor fylkesmannen skal avgjere kva som skal følgje med ved innløysing av tomter i eit planområde, og ikkje berre i saker der fylkesmannen også må gi samtykke til innløysing. Etter dei alminnelege sakshandsamingsreglane i forvaltningslova skal ein søknad avgjerast utan ugrunna opphald, jf. forvaltningslova § 11 a første leddet. Vedtak kan likevel ikkje gjerast dersom saka ikkje er godt nok opplyst, jf. § 17. Det er likevel tvilsamt om ein med grunnlag i denne paragrafen kan utsetje avgjerda like lenge som etter gjeldande § 8 i 1986-forskrifta, og det kan såleis vere nødvendig med ein særregel i forskrifta her.

Når det gjeld spørsmålet om kor lenge fylkesmannen kan vente med å ta avgjerd i saka, er det klart at han ikkje kan vente lenger enn det som er nødvendig for at saka skal bli godt nok opplyst. Men det at saka kan bli betre opplyst er ikkje i seg sjølv god nok grunn til å utsetje avgjerda, dette følgjer av vilkåret «turvande» i 1986-forskrifta § 8. Sidan innløysing som hovudregel kan krevjast kvart tiande år, vil ein dersom ein kan utsetje handsaminga i inntil ti år, kunne oppnå at innløysing blir aktuelt for alle festarane i planområdet i utsetjingsperioden. Det vil likevel kunne vere vanskeleg å få med alle, mellom anna kan det vere at noen av festarane kanskje ikkje ønskjer innløysing. Departementet kan heller ikkje sjå at det er heimel for å innføre ein regel om at det kan setjast fram tilbod om innløysing som ved manglande aksept utelukkar ny søknad i dei neste ti åra. Departementet har vurdert om utsetjing då berre bør kunne gjerast for ein kortare periode, t.d. tre eller fem år. Situasjonen kan likevel vere slik at det vil vere sterkt ønskjeleg å utsetje avgjerda lenger, og då bør det vere opning for dette. Departementet gjer difor framlegg om å oppretthalde regelen om ti års utsetjing, men foreslår òg å presisere vilkåra for ei slik utsetjing.

Justisdepartementet er samd i at Miljøverndepartementet ikkje bør påleggjast noko samordningsansvar, men Justisdepartementet kan heller ikkje sjå at tomtefestelova gjev heimel til å påleggje kommunane ei slik plikt. Justisdepartementet går likevel ut i frå at det ikkje vil vere aktuelt å utsetje avgjerda i slike saker om ikkje den kommunen som har ansvaret for reguleringsplanen, ønskjer dette. Dersom kommunen ønskjer ei utsetjing, vil det vere naturleg at kommunen gjer framlegg om dette i den fråsegna som skal gjevast til fylkesmannen etter forskrifta § 5. Det vil i slike høve gjerne vere naturleg at kommunen òg tilbyr seg å ta eit samordningsansvar. Forskriftene treng såleis ikkje påleggje kommunen ei plikt til slik samordning.

3.4.6 Kapitaliseringsfaktor ved innløysing etter tomtefestelova § 36 første leddet

Ved innløysing av tomter som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren vil den økonomiske interessa til bortfestaren vere kravet på festeavgift i uavgrensa tid framover. Dersom bortfestaren på innløysingstida får kapitalverdien av denne framtidige festeavgifta, får han dekt heile tapet sitt. Sjølve retten til tomta har bortfestaren allereie skrive frå seg ved å inngå ein slik festeavtale. Ved fastsetjinga av innløysingssummen er det i prinsippet den kapitaliseringsrenta som til ei kvar tid er rådande i samfunnet som skal leggjast til grunn, sjå Ot. prp. nr. 28 (1995-96) s. 68. Men for å unngå tvist og gjere det lettare for partane å rekne ut innløysingssummen, kan Kongen gje forskrift om kva rente som skal nyttast når ein skal finne kapitalverdien, jf. tomtefestelova § 36 første leddet andre punktum. I høyringsnotatet gjorde departementet framlegg om at denne renta blei sett til 5 %. Det blei vist til at dette var den rentesats som Høgsterett har nytta ved kapitalisering av framtidig personskadeerstatning og ved skadebot for bruksverdi av skog etter freding, og at det ikkje er særlege grunnar til å nytte ei anna rente ved innløysing.

Svært mange av høyringsinstansane uttalar seg om dette spørsmålet. Statsbygg, Norges jordskiftekandidatforening, Norges eiendomsmeglerforbund, Landbruksdepartementet, Den Norske Advokatforening, advokat Per Norvald Sperre, Luftfartsverket, Jernbaneverket og Kyrkje-, utdannings- og forskingsdepartementet stør framlegget om ei kapitaliseringsrente på 5 %. Fleire av desse har likevel visse merknader. Såleis uttalar Statsbygg at det kan vere uheldig å binde satsen og nemner som eit alternativ at ein kan knytte kapitaliseringsrenta til rentenivået på 10-års statsobligasjonar. Kyrkje-, utdannings- og forskingsdepartementet peiker på at rentefoten bør fastsetjast på nytt kvart år. Norges jordskiftekandidatforening uttalar at det bør nyttast ein annan rentesats der partane har avtalt eit anna avkastingsnivå ved fastsetjing av den årlege festeavgifta. Den Norske Advokatforening og advokat Per Norvald Sperre gjev uttrykk for at ei anna rente bør kunne nyttast der det ligg føre særleg grunn, og at regelen av den grunn bør mjukast noe opp. Luftfartsverket uttaler at det kan vere ei rimeleg løysing å binde kapitaliseringsrente og festerente til kvarandre, slik at bortfestar som har ei høg årleg avgift kan krevje tilsvarande låg innløysingssum.

Fleire av høyringsinstansane peiker på at det blir nytta andre og høgare rentesatsar i ein del andre høve. Fylkesmannen i Nordland påpeikar såleis at avkastinga av landbrukseigedomar blir sett til 7 % ved konsesjonshandsaming. Luftfartsverket viser til at rentenivået ved innløysing dei siste åra har lagt på om lag 7 %. Og Statens vegvesen viser til at Norges takseringsforbund tilrår ei kapitaliseringsrente på 8-11 % ved taksering av bustader.

Fleire av høyringsinstansane gjev dessutan uttrykk for at kapitaliseringsrenta bør vere lågare enn 5 %. Desse høyringsinstansane er Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Statskog, Norskog, Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund, advokat Sven Knagenhjelm og Tomtefesterforbundet. Fylkesmannen i Oslo og Akershus uttaler:

«Den fastsatte kapitaliseringsrente på 5 % vil i mange tilfeller føre til at bortfester påføres et følelig tap ved innløsning. Dersom vedkommende mottar en engangssum på 20 ganger den årlige festeavgift, og anbringer summen med samme sikkerhet, dvs. i langsiktig statsgarantert obligasjon, vil han i dag få under 5 1/2 % årlig rente, uten indeksregulering. Vedkommende mister med andre ord retten til oppregulering av det årlige beløp i samsvar med pengeverdien, mot en kompensasjon på under 1/2 prosent pro anno. Denne kompensasjonen ligger langt under den påregnelige inflasjonen, og er således utilstrekkelig. Med andre ord: Den foreslåtte regel innebærer ekspropriasjon uten full erstatning.»

Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund påpeikar at departementets samanlikning med bl.a. tre høgsterettdommar om skadebot ved personskade er lite relevant. Denne høyringsinstansen meiner at 4 % reflekterer realrenta betre enn 5 % og framhevar mellom anna at tomtene er festa bort på uavgrensa tid, og at det gjerne er eldre festeavtaler med lågt avgiftgrunnlag. Denne høyringsinstansen viser også til at Sivillovbokutvalets framlegg tilsvarte ei kapitaliseringsrente på 4 %, og at mellom anna Tomtefesterforbundet slutta seg til dette i si høyringsfråsegn. Tomtefesterforbundet meiner innløysingssummen skal vere 25 gangar den årlege festeavgifta. Statskog uttaler at ei kapitaliseringsrente på 5 % kan verke noe høg i jord- og skogbruksamanheng, og at 4 % avspeglar situasjonen i næringa på ein betre måte. Norskog uttalar:

«Slik NORSKOG oppfatter det legger departementet opp til å bruke den foreslåtte nominelle kalkulasjonsrentefoten som om den var en realrente. Dette er feil bruk av rentebegrepet som vil gi store utslag på beregningen av innløsingssummen ved at denne reduseres betydelig.»

Denne høyringsinstansen går såleis inn for at det vert fastsett ei risikofri realrente og at denne, på bakgrunn av historisk realrente på statsobligasjonar og Statens realrente ved fastsetjing av oljeformuen bør setjast til 3,5 - 4 %.

Departementet held fast ved at det bør fastsetjast ei kapitaliseringsrente i forskrift og at denne bør fastsetjast med utgangspunkt i den kapitaliseringsrenta som blir nytta i andre høve. At høyringsinstansane er så pass usamde med omsyn til kor høg denne renta bør vere, viser at det er trong for ei avklaring av dette spørsmålet.

Departementet vil peike på at det er den oppregulerte årlege festeavgifta som skal kapitaliserast. Sjølv om festehøvet skulle vere gamalt og avgifta låg, er dette ikkje relevant ved fastsetjing av kapitaliseringsfaktoren. Om ein bortfestar ikkje har rettsleg grunnlag for å oppregulere ei avgift, så vil det jamvel i framtida vere denne låge avgifta som representerer denne bortfestaren si økonomiske interesse i festehøvet. Om den kapitaliserte festeavgifta fører til at innløysingssummen blir høgare enn eigedomen sin omsetningsverdi, vil heller ikkje det ha noko å seie. Dersom bortfestaren i slike tilfelle måtte ta til takke med omsetningsverdien, ville han ikkje få full skadebot. Det er den framtidige betalinga av den avtalte festeavgifta som skal erstattast ved ein innløysing.

Departementet vil óg peike på at det i motsetnad til det som gjeld ved skadebot for personskade, ikkje er slik ved innløysing i tomtefestehøve at kapitalen skal vere brukt opp etter eit visst antall år. Den kapitaliserte noverdien skal i prinsippet kunne gje ei avkasting som svarar til den årlege festeavgifta i uavgrensa tid framover. Dette har sjølvsagt ein del å seie for sjølve utrekninga av innløysingssummen, ved at renta blir nytta ved omrekning frå årleg avkasting til ein eingongssum. I denne vurderinga vil likevel rentenivået som blir nytta i andre samfunnshøve der det er trong for å rekne ut ein eingongssum, vere retningsgjevande.

Departementet kan ikkje sjå at det er kome fram særlege moment som skulle tilseie at det blir fastsett ei anna rente ved innløysing av festetomt enn i andre høve der det skal skje ei kapitalisering. Justisdepartementet held difor fast ved forslaget i høyringsbrevet om at ein fastset at ei rente på 5 % skal leggjast til grunn når ein skal finne kapitalverdien etter tomtefestelova 1996 § 36 første leddet, sjå forskriftutkastet § 7 og ein utfyllande merknad under punkt 6.

3.5 Forskrift etter avhendingslova § 2-10

Samstundes med at tomtefestelova 1996 blei vedteke, blei det teke inn reglar i avhendingslova om regulering og avløysing av terminvise pengesummar som ein kjøpar skal betale til seljaren utan at det er avdrag på kjøpesummen. Slike grunntyngsler er vanlegast i eldre avtaler, og reglane om regulering og avløysing vil og gjelde for dei, jf. avhendingslova § 8-1 andre leddet nytt andre punktum. Departementet gjorde i høyringsnotatet framlegg om at multiplikatorane som var foreslått nytta ved regulering, og kapitaliseringsfaktorane som skal nyttast ved avløysing, skulle vere den same her som etter tomtefestelova.

Av høyringsinstansane er Statsbygg og Statskog samde i at det bør vere eins reglar for slike høve og for tomtefeste. Tomtefesterforbundet uttaler derimot at det ikkje er bruk for reglane og at dei av den grunn bør takast ut.

Justisdepartementet har under punkt 3.3 gått bort ifrå at det skal bli utarbeidd ein eigen multiplikatortabell. Departementet meiner framleis at reglane for regulering av grunntyngsler og festeavgift i samsvar med pengeverdien, bør vere dei same. Departementet gjer derfor framlegg om at også grunntyngsler skal justerast i samsvar med endringa i konsumprisindeksen frå Statistisk sentralbyrå. Justisdepartementet gjer også framlegg om at det etter avhendingslova § 2-10 skal bli lagt til grunn same renta ved fastsetjinga av avløysingssummen som når ein skal fastsetje innløysingssummen i tomtefestehøva, d.v.s. 5 %.

4.Oppheving av forskrift om forhøyelse av festeavgifter og oppretting av overgangsordning

4.1 Bakgrunn

Før tomtefestelova 1975 tok til å gjelde i 1976, sto partane fritt til å avtale om og korleis festeavgifta skulle bli oppregulert. Etter lova av 1975 er det slik at dersom det etter avtala er høve til å krevje regulering, skal den nye avgifta som hovudregel fastsetjast i samsvar med tomteverdet på reguleringstida. Tomteverdet kan ikkje reknast høgare enn ved verdsetjing i oreigning, sjå nærare § 14. Føresegna i § 14 gjeld berre avtaler som er inngått etter at lova tok til å gjelde, jf. § 32 nr. 4. Men Høgsterett har i fleire dommar slege fast at og eldre avtaler kan oppjusterast dersom inflasjonen reduserer verdien av festeavgifta slik at ho etter dei nærare tilhøva blir urimeleg låg. Heimelen for slik oppjustering er avtalelova § 36, og avgifta har blitt oppjustert etter endringa i pengeverdien.

Jamvel om partane etter lova står fritt til å avtale oppregulering av avgifta, set prisforskriftene skranke for innkrevjing av oppregulert avgift. Slike prisforskrifter gjaldt i vel 100 kommunar fram til våren 1983. Då dei vart oppheva, kravde fleire bortfestarar til dels store aukar av tomtefesteavgiftene. På denne bakgrunn blei det 16. desember 1983 vedteke særlege prisforskrifter for festeavgifter, som gjaldt for heile landet. Reguleringsordninga gjekk i hovudtrekk ut på å ”fryse” festeavgiftene pr. 26. mai 1983, men slik at dei kan aukast i samsvar med multiplikatorar utarbeidde på grunnlag av konsumprisindeksen. Prisforskriftene er seinare blitt fornya med om lag same innhald.

I Ot. prp. nr. 28 (1995‑96) gjorde Justisdepartementet framlegg om at hovudregelen i den nye lova skulle vere ei oppregulering etter endringane i pengeverdien. For avtaler som ikkje sa noe om oppregulering, skulle festeavgifta altså oppregulerast etter pengeverdien, og ikkje som i den nogjeldande lova etter tomteverdien. For desse avtalene skulle altså ein regel som likna på prisforskriftene følgje av lova, og slik at regelen gjaldt oppregulering og ikkje berre innkrevjing. Denne hovudregelen blei vedteke av Stortinget, og står i ny tomtefestelov § 15 første ledd.

Der det gjaldt feste av tomt til bustadhus eller fritidshus, skulle denne regelen etter Justisdepartementets framlegg berre kunne fråvikast dersom partane tvillaust hadde avtalt at festeavgifta skulle stå uendra. Etter framlegget var altså oppregulering i samsvar med endringa i pengeverdien ikkje berre ein hovudregel eller eit utgangspunkt. Gjaldt det tomt til bustadhus eller fritidshus, sette regelen ‑ som prisforskrifta ‑ også ei bindande grense for kor høgt festeavgifta skulle kunne setjast. Høgare opp enn det som var i samsvar med endringa i pengeverdien, skulle altså ikkje ein part på eiga hand kunne setje festeavgifta ved oppregulering. Men ved feste av tomt til anna enn bustadhus eller fritidshus, skulle avgifta kunne bli sett høgare opp, dersom partane tvillaust hadde avtalt ei regulering på annan måte som gav eit slikt resultat. Men Stortinget følgde ikkje departementets framlegg her. Stortinget vedtok for alle festehøve at tvillaus avtale om regulering på annan måte enn etter hovudregelen, skulle gjelde.

Bakgrunnen for Justisdepartementets framlegg til skranke for oppreguleringa var at ein i noen tilfelle elles ville kunne få ein auke i festeavgifta som ville vere lite heldig, jf. prp. s. 24‑25 og 57. Dette var fleirtalet i justiskomiteen i Stortinget ikkje samd i. Dei uttalte i Innst. O. nr. 85 (1995­-96) s. 7:

«Flertallet er av den oppfatning at partene bør ha større frihet til å inngå avvikende avtaler enn det som følger av forslaget. Eldre avtaler om regulering av festeavgiften bør etter flertallets syn respekteres, med mindre de etter en konkret vurdering er urimelige, og bør revideres f.eks. med grunnlag i avtalelovens § 36. Flertallet mener det ved reguleringen av festeavgiften skal tilstrebes en best mulig balanse mellom partenes ytelser. Ved reguleringen må det ikke tillates at den nye festeavgiften blir urimelig. Etter flertallets syn bør derfor § 11 gjelde også ved regulering av festeavgiften.»

Debatten i Odelstinget (Ot. forh. (1996‑97) s. 103‑116) viser òg at fleirtalet var klar over at gjennomføring av eldre avtaler etter sin ordlyd, utan den skranken som var føreslått, i visse høve ville kunne føre til ein kraftig auke i festeavgifta. Saksordføraren, som var talsmann for fleirtalet, uttalte såleis at fleirtalet ikkje ville stengje for at partane kan fastsetje at festeavgifta skal regulerast på anna grunnlag enn etter den generelle prisendringa, t.d. etter endringa i tomteverdien. Det blei i den samanheng påpeika at det er opp til partane om slik avtale skal gjerast. På den andre sida blei det og framheva at festeavgifta ikkje skulle kunne bli urimeleg høg, og at ei festeavgift som tidlegare hadde vore urimeleg låg, ikkje kunne aukast dramatisk for å ta att for dette. Men ein auke som byggjer på endringa i tomteverdien opp til dagens marknadsnivå, vurderte ikkje komitefleirtalet som ein urimeleg auke.

I høyringsnotatet sendt ut 12. desember 1997 gav departementet uttrykk for at stortingsfleirtalet sitt syn kunne innebere at prisforskrifta (forskrift 21. desember 1990 nr. 1023 om forhøyelse av festeavgifter) måtte opphevast, og at ei slik oppheving i alle høve er nødvendig dersom partane skal ha større avtalefridom enn det departementet gjorde framlegg om i Ot. prp. nr. 28 (1995‑96). Departementet bad om høyringsinstansane sitt syn på dette.

Arbeids- og administrasjonsdepartementet, Kyrkje‑, utdannings‑ og forskingsdepartementet, Landbruksdepartementet, Statskog, Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund, Norskog, Den Norske Advokatforening, Norges eiendomsmeglerforbund, Statsbygg, Statens landbruksbank, Norges jordskiftekandidatforening, advokat Per Norvald Sperre og advokat Per Odberg gjekk inn for å oppheve prisforskrifta.

Statens landbruksbank, Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund, Den Norske Advokatforening og advokat Per Norvald Sperre viste til at prisforskrifta kan og bør opphevast som ein følgje av stortingshandsaminga.

Nokre av desse høyringsinstansane sette òg fram andre argument for at prisforskrifta bør opphevast. Norges eiendomsmeglerforbund sa såleis at den svake parten sine interesser er ivaretekne ved at urimelege avtaler kan justerast på anna grunnlag. Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund skreiv dessutan at:

«... festere som eventuelt vil få en høyere avgift på sine festekontrakter som følge av en opphevelse av forskriftene, i mange år har nydt godt av en prisreduksjon på festeavgift i forhold til hva som er avtalt i kontrakt med den grunneieren som bortfester. Grunneierne har i samme tidsrom hatt en tilsvarende inntektssvikt på grunn av prisforskriften. Det kan vanskelig hevdes at det er urimelig at festeavgiften stiger i samsvar med det partene i avtaleforholdet har avtalt.»

Arbeids‑ og administrasjonsdepartementet, Norskog, Fylkesmannen i Oppland og Statsbygg gjekk og inn for at prisforskrifta blei oppheva, men gav samstundes uttrykk for visse motargument, mellom anna at det kan vere trong for overgangsordningar eller mellomløysingar. Norskog påpeika såleis at det kan vere vanskeleg å måle kva som er den reelle marknadsverdien for ei tomt, og at denne i stor grad og vert påverka av offentlege reguleringsplanar. Norskog såg det som ei mogleg løysing at det i framtidige festeavtaler blir teke inn grenser for kor stor regulering som kan gjerast ved framtidige nytingingar. Statsbygg sa at det kan vere vanskeleg for festaren å motsetje seg urimelege festeavgifter i og med at sakskostnadene då vil kunne bli høge. Fylkesmannen i Oppland skreiv:

«Derimot tykkjest det lite skjønsamt å oppheve prisforskrifta utan å trygge forsvarleg mot misbruk av maktstoda som då vert gjeve til bortfestaren. Det kan lett bli ein heller lang veg frå det vi no kjenner som grunnlag (avtale eller regulert avgift knytt til pengeverdien), og til det som blir slått fast som urimeleg i høve til § 36 i avtalelova.»

Arbeids‑ og adminstrasjonsdepartementet sa at det kunne vere fare for ein ganske stor prisauke, og at det av den grunn kan vere grunnlag for å vurdere ei overgangsordning for eksisterande avtaler. Norges jordskiftekandidatforening gav utrykk for at ein nøye burde følgje opp at tomtefestelova §§ 11 og 15 i tilstrekkeleg grad sikrar rimelege avgifter og vilkår, og uttaler at:

«en evt. kan innføre slike forskrifter igjen dersom lovverket viser seg ikke å være tilstrekkelig til å forhindre urimelighet i avgiftsnivå etc.»

Fylkesmannen i Oslo og Akershus uttalte mellom anna følgjande:

"Når det gjelder forhøyelse av avgifter etter allerede inngåtte kontrakter, står partene så ulikt at vanlige markedsprinsipper ikke kan anvendes. En må advare spesielt mot den oppfatning at bortfesteren kan kreve at avgiften reguleres i samsvar med stigningen i tomteverdiene i området, selv om dette ikke er uttrykkelig fastsatt i avtalen. En regulering etter utviklingen av tomtepriser i bestemte strøk er noe helt annet enn en regulering etter endringer i pengeverdien, idet tomtepriser regelmessig utvikler seg annerledes enn det generelle prisnivå. Dersom grunneier har mottatt årlig inntekt av tomten, og dessuten ved en regulering av festeavgiften oppnår samme verdistigning som om tomten ikke hadde vært avstått, får vedkommende «både i pose og sekk» på en måte som ikke virker rimelig. Et ryddig forhold tilsier at man, dersom ikke noe annet klart følger av kontrakten, legger realverdien av den opprinnelige avtalte festeavgift, eller den sist omforente regulering, til grunn inntil utløpet av det opprinnelig avtalte tidsrom for festeforholdet.»

Forbrukarrådet, Norges boligbyggelags landsforbund, Tomtefesterforbundet og Norges Hytteforbund gjekk imot ei oppheving av prisforskrifta. Forbrukarrådet var samd i at det var føresetnaden til Justiskomiteen at prisforskrifta skulle opphevast, men meinte likevel at det vernet som prisforskrifta i dag gjev festarane bør vidareførast, om nødvendig ved endring av lova. Rådet framheva at regelen om sensur av urimeleg høge avgifter i tomtefestelova § 11 vil gje festaren lite vern mot ein sterk auke i festeavgifta så lenge den nye avgifta er i samsvar med kva som vert betalt for nye tilsvarande tomter på staden. Dette vil kunne føre til eit hopp i avgifta som for festarane vil verke hardare enn ei gradvis oppjustering. Forbrukarrådet etterlyste av denne grunn overgangsordningar i tilfelle prisforskrifta vert oppheva.

Forbrukarrådet uttalte at det særleg for feste til bustadføremål er viktig

å ha skrankar for kor mykje festeavgifta kan regulerast opp i og med at det er vanskeleg for festaren å kompensere for auka avgift ved t.d. utleige av bustaden. Som ei oppsummering uttala såleis Forbrukarrådet at dei:

«... vil på denne bakgrunn gå imot en oppheving av prisforskriftene når det gjelder boligfeste. Vi stiller oss også sterkt tvilende til om en oppheving av prisforskriftene er å anbefale for så vidt gjelder feste til fritidsformål. Hvis prisforskriftene først skal oppheves, bør dette skje gradvis slik at økningen i festeavgift ikke rammer festerne urimelig hardt. Oppheving av prisforskriftene må under ingen omstendighet skje før konsekvensene av dette er grundig drøftet.»

Norske boligbyggelags landsforbund slutta seg til Justisdepartementets fråsegn i Ot. prp. nr. 28 (1995‑96) s. 24 om at partane har innretta seg på tradisjonen med offentlegrettsleg regulering og dermed ikkje er budde på oppregulering av avgifter på anna grunnlag, og uttala:

«Etter NBBLs syn bør derfor enten prisforskriftene opprettholdes eller det bør fastsettes regler som reelt fører til samme resultat. Det vil, som nevnt, være uheldig med regler som medfører en sterk økning i festeavgiftene.»

Norges hytteforbund gav uttrykk for at den einaste rette løysinga ville vere å leggje seg på den løysing som departementet gjorde framlegg om i Ot. prp. nr. 28 (1995‑96). Forbundet frykta at ei regulering etter marknadsverdien ville kunne føre til enorme aukar i festeavgifta i pressområde. Hytteforbundet nemnde som eit døme at festeavgifta for visse eigedomar på Sørlandet i ekstreme tilfelle kan bli sett opp frå kr 3000,- pr. år til kr 100 000,-. Dei uttalte vidare:

«Slik loven er blitt vedtatt må eneste løsning bli at prisforskriftene opprettholdes, og at man ser an hvilken praksis domstolene vil legge seg på i saker om fastsettelse av festeavgift. Får denne praksisen slike utslag som vi har pekt på, vil neste skritt kunne bli at man vurderer lovteksten på ny.»

4.2 Lov 7. juli 2000 nr. 70 om endring i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste

Med bakgrunn i det som går fram av punkt 4.1 og med utgangspunkt i eit høyringsbrev frå Justisdepartementet 29. oktober 1998, foreslo Regjeringa Bondevik ved Ot. prp. nr. 29 (1999-2000) ei endring av tomtefestelova 1996 § 15. Stortinget vedtok dette nye andre leddet i tomtefestelova § 15:

"Rett til å regulere til eit høgare beløp enn det som følgjer av endra pengeverdi, er avgrensa for avtaler om feste av tomt til bustadhus og fritidshus som er inngått 26. mai 1983 eller tidlegare. I desse høva skal den årlege festeavgifta ikkje bli sett høgare enn til kr. 9 000,- for kvar dekar tomt. Er tomta mindre enn eit dekar, blir grensa kr. 9 000,-. Høgstebeløpet etter andre og tredje punktumet skal regulerast ved kvart årsskifte i samsvar med utviklinga i konsumprisindeksen frå Statistisk sentralbyrå."

For nærare opplysningar om kva som ligg i dette og om den nærare bakgrunnen, inklusive den særskilte høyringa til lovsaka, viser departementet til Ot. prp. nr. 29 (1999-2000) og Innst. O. nr. 70 (1999-2000). Kort sagt betyr endringa at for dei fleste avtalene som er omfatta av prisforskrifta, "forskrifter om forhøyelse av festeavgifter" av 21. desember 1990 nr. 1023, vil ein ved regulering av festeavgifta unngå at avgifta blir sett høgare enn denne 9 000 kroners-grensa, dersom ikkje ei regulering ut frå endra pengeverdi i seg sjølv gir ei høgare festeavgift.

Fordi tomtefestelova 1996 § 15 er ei føresegn om regulering av festeavgift, vil endringa først få betydning i det einskilde avtalehøvet frå det tidspunktet då festeavgifta i det konkrete tilfellet for første gong skal bli regulert etter at den nye lova er sett i kraft.

4.3 Om avviklinga av prisreguleringa no

Det er ein føresetnad bak lovendringa at prisreguleringa skal avviklast. Fordi endringa av tomtefestelova 1996 § 15 (det nye andre leddet) først får betydning frå det tidspunktet då oppregulering i kvart einskild festehøve skal skje etter § 15, bør ein sikre at det ikkje blir eit uregulert tidsrom frå datoen for ikraftsetjing av tomtefestelova 1996 og fram til dette oppreguleringstidspunktet.

Kvifor det er eit slikt behov går fram av Ot. prp. nr. 28 (1995-96) s. 57, der det står

"... at gjeldande prisforskrifter berre gjeld kva for ei festeavgift som kan innkrevast for betalingsterminen, og ikkje kor høgt festeavgifta kan oppregulerast. I foredraget frå Arbeids- og administrasjonsdepartementet i samband med fastsetting av forskrifta heiter det:

"Det er således etter forskriftene f.eks. ikke noe i veien for at festeavgiften for en 10-årsperiode fastsettes på grunnlag av tomteverdien på reguleringstidspunktet. Men for de enkelte årlige betalingsterminer må det bare kreves inn eventuelt lavere avgiftsbeløp som følger av [forskriften] § 2 første ledd med tilhørende årlige forskrifter om multiplikator."

I ein del festehøve kan det såleis ha vorte ein ikkje uvesentleg differanse mellom den oppregulerte festeavgifta (til dømes der festeavgifta har vorte oppregulert med grunnlag i endring i tomteverdien) og den festeavgift som lovleg kunne innkrevast etter prisforskriftene. Hvis ein nå skal leggje den oppregulerte festeavgifta til grunn (og ikkje den lovleg innkrevde festeavgifta), kan dette i ein del tilfelle medføre ei auke i festeavgifta som vil vere lite heldig ...".

Dersom ein no berre set i kraft tomtefestelova 1996 og frå same tidspunkt utan ein overgangsregel opphevar det gjeldande innkrevjingsforbodet som følgjer av prisreguleringa, kan den oppregulerte festeavgifta truleg innkrevjast frå same dato. Saka er den at ein har ein del festehøve der bortfestaren formelt har praktisert oppregulering i samsvar med føresegnene i tomtefestelova 1975 og/eller den konkrete festeavtala, sjølv om berre ein del av avgifta då kunne innkrevjast. I desse tilfella kan det bli hevda at den formelt fastsette festeavgifta kan innkrevjast frå den dag innkrevjingsforbodet blir oppheva, sjølv om festaren då må betale ei høgare fasteavgift enn det som det nye andre leddet i tomtefestelova 1996 § 15 skulle gje som resultat. Det å berre oppheve det gjeldande innkrevjingsforbodet utan ein overgangsregel, vil og vere tvisteskapande, mellom anna fordi det i mange høve kan oppstå tvist om korleis ein skal tolke den siste reguleringsfråsegna frå bortfestaren. Det vil etter departementets vurdering vere uheldig og skadeleg å få ei rad tvistesaker og ein slik brå og delvis betydeleg prisoppgang på vederlaget for grunnen der folk har sitt bustadhus eller fritidshus. Heller ikkje vil ein slik prisoppgang vere i samsvar med føresetnadene då det nye § 15 andre leddet nyleg blei sett inn i lova.

Av denne grunn går departementet inn for å ta inn ein overgangsregel som klårt hindrar dette i forskrifta til tomtefestelova, sjå § 2 om innkrevjing av festeavgift på grunnlag av eldre festeavtaler. Føresegnen vil avløyse den gjeldande prisforskrifta av 21. desember 1990 nr. 1023, som administrativt høyrer under Arbeids- og administrasjonsdepartementet. Heimelen for forskriftsutkastet § 2 er lov 11. juni 1993 nr. 66 om pristiltak § 1 første leddet nr. 1. Av denne går det fram at når det "er nødvendig for å fremme en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, kan Kongen fastsette ... vedtak om maksimalpriser ... og andre bestemmelser om priser, fortjenester og forretningsvilkår ...". Justisdepartementet gjer framlegg om § 2 i forskriftutkastet etter samråd med Arbeids- og administrasjonsdepartementet. Etter nærare drøftingar mellom Justisdepartementet og Arbeids- og administrasjonsdepartementet, er departementa kome fram til at Arbeids- og administrasjonsdepartementet eller pris- og konkurransestyremaktene ikkje skal ha administrativt ansvar for føresegnen. Justisdepartementet vil altså ha det administrative ansvaret for denne føresegna på same måte som for resten av tomtefesteforskrifta.

Departementet har kome til at det som utgangspunkt ikkje bør kunne krevjast inn høgare festeavgift enn den som lovleg kan krevjast inn den dagen tomtefestelova 1996 trer i kraft. Denne regelen bør som sagt gjelde fram til festeavgifta i det einskilde festehøvet første gong blir regulert etter tomtefestelova 1996 § 15. Men for å vidareføre systemet frå prisforskriftene, bør bortfestaren i samsvar med endringa i pengeverdien kvart år i denne mellomperioden kunne justere opp det beløpet som kan krevjast inn. Slik oppregulering kan ikkje gje som resultat eit avgiftsbeløp som er høgare enn den avgifta som er fastsett i festehøvet. For ordens skuld vil departementet nemne at bortfestaren ikkje vil ha plikt til å nedregulere det beløpet som kan krevjast inn dersom endringa av pengeverdien skulle gå motsatt veg av det som no er vanleg.

Prisforskrifta av 21. desember 1990 nr. 1023 blir oppheva, og samtidig avviklar ein systemet med at det offentlege årleg utarbeidar særskilte multiplikatortabellar for slik oppregulering i tomtefestehøve kvart år. Etter utkastet til § 2 skal oppreguleringa skje i samsvar med endringa i konsumprisindeksen frå Statistisk sentralbyrå. Dermed går ein for tomtefeste heilt over til dette, sjå forskriftsutkastet § 1 og drøftinga foran under punkt 3.3, og tomtefestelova 1996 § 15 andre leddet som også viser direkte til konsumprisindeksen.

Kor lenge føresegna i utkastet § 2 vil få betydning vil variere frå festehøve til festehøve. I noen festehøve vil det bli adgang til regulering av festeavgifta etter tomtefestelova § 15 stutt tid etter at lova blir sett i kraft. I andre høve vil det gå lenger tid. Lova § 15 fjerde leddet seier at om ikkje anna er avtalt, kan avgiftsregulering skje kvart tiande år, så Justisdepartementet reknar med at utkastet § 2 for det meste ikkje lenger vil ha noko å seie før det er gått ti år. Avgifta kan regulerast med berre eitt-års intervall, dersom det er avtalt. Men for festehøve der det er avtalt at avgifta berre med lengre intervall enn ti år skal kunne regulerast, kan utkastet § 2 få verknad i heller lang tid.

5. Økonomiske og administrative konsekvensar

Justisdepartementet reknar ikkje med at forskrifta vil få særlege økonomiske eller administrative konsekvansar samanlikna med det som gjeld i dag.

Departementet vil likevel til utkastet § 2 nemne at § 2 i hovudtrekk fører vidare systemet frå prisforskrifta som gjeld i dag i høvet mellom partane i dei festeavtalene som er prisregulerte. Dette gjeld inntil regulering første gong skjer etter tomtefestelova 1996 § 15 i det einskilde festehøvet. Frå det tidspunktet då § 15 første gong får verknad i det einskilde avtalehøvet, vil ein gå over til det systemet som følgjer av lovendringa ved lov 7. juli 2000 nr. 70.

Føresegnene i utkastet §§ 3, 4, 5 og 6 fører i hovudtrekk vidare eit system som gjeld i dag. Føresegnene i §§ 1, 7, 8 og 9 gir ein klår løysing for einskilde spørsmål som i praksis ellers lett kunne gitt tvist mellom partane, og desse reglane sparer derfor både partane og det offentlege for tvistekostnader.

6. Nærare merknader til einskilde paragrafar

Til § 5

Denne paragrafen svarar i hovudsak til §§ 6 og 7 i 1986‑forskrifta. Etter første leddet første punktum kan fylkesmannen avgjere kva som skal fylgje med av areal, rettar og plikter ved ein innløysing av eit punktfeste og ved innløysing av tomter som er festa bort til fritidshus etter ein samla plan. Regelen vil òg gjelde i dei tilfella der innløysing ikkje treng samtykke, t. d. der partane har avtalt innløysing, men ikkje er samde om dei nærare vilkår, eller der ein part har krav på innløysing direkte etter lova. Dersom partane er samde om innløysingsvilkåra, vil den offentlegrettslege kontrollen berre kunne utøvast ved handsaming av søknader om delingsløyver m.v. Etter andre punktum kan fylkesmannen heilt eller delvis overlate til skjønnsretten å treffe avgjerd om kva som skal fylgje med ved innløysing i saker som han har fått til handsaming.

Andre leddet regulerer fylkesmannens og skjønnsrettens kompetanse. Avgjerda er i utgangspunktet berre ei avklaring av det privatrettlege høvet mellom festar og bortfestar, men visse forhold har likevel ein slik offentleg interesse, at fylkesmannen og skjønnsretten ikkje treng å ta omsyn til kva partane meiner, når fylkesmannen eller skjønnsretten har fått saka til handsaming etter første leddet. Dette er tilhøve som uansett ville ha ført til at seinare delingsløyver m.v. hadde vorte nekta.

Tredje leddet inneheld visse særlege handsamingsreglar. Leddet vidareførar og dei sakshandsamingsreglane som stod i forskrifta 1986 § 1 andre leddet. Fylkesmannen må vurdere om det er naudsynt å innhente fråsegn frå landbruksstyresmaktene, kommunen og andre offentlege organ før saka vert avgjort. Fylkesmannen er ikkje bunden av dei fråsegnene som blir innhenta frå t.d. landbrukstyresmakter, men dei vil venteleg ha stor vekt i fylkesmannens vurdering. Dei styresmaktene som skal avgjere om det skal gjevast løyve til deling, er heller ikkje bundne av fylkesmannen avgjerd i kva som skal følgje med ved innløysinga av festetomta.

Tredje leddet inneheld jamvel særlege sakshandsamingsreglar for skjønnsretten. Vedkommande kommune og andre festarar i området kor festetomta som skal delast frå ligg, skal varslast og skal ha rett til å møte. Dette er ei vidareføring av regelen i 1986‑forskrifta § 7.

Til § 7

Paragrafen fastset kva for rente som skal leggjast til grunn når ein skal finne kapitalverdien av den årlege festeavgifta ved innløysing av festetomter som er festa bort for uavgrensa tid utan at bortfestaren har oppseiingsrett. Det er den regulerte avgifta på innløysingstidpunktet som gjev grunnlaget for noverdien av framtidige festeavgifter. Så lenge rentesatsen er 5 % vil innløysingssummen tilsvare 20 gongar årleg avgift, etter regulering på innløysingstida. Om denne innløysingssummen blir høgare eller lågare enn omsetningsverdien på tomta vil såleis kome an på kor stor festeavgifta er.

Partane kan ved ei aktuell innløysing avtale at innløysingssummen skal fastsetjast på annan måte, jf. tomtefestelova § 36 fjerde leddet. På førehand kan partane derimot ikkje inngå slike avtaler, jf. tomtefestelova § 4.

Til § 10

Denne paragrafen gjeld ikraftsetjing. Forskrifta tek til å gjelde frå 1. januar 2002, som er det same tidspunkt som tomtefestelova 20. desember 1996 nr. 106 tek til å gjelde frå. Forskrift 5. desember 1986 nr. 2166 om innløysing av festetomter til bustadhus og fritidshus vert for ordens skuld oppheva.

Samtidig opphevast også forskrift 21. desember 1990 nr. 1023 om forhøyelse av festeavgift. Sjå dei generelle merknadane om dette i punkt 4.

Justisdepartementet

tilrår:

1. Lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste og lov 7. juli 2000 nr. 70 om endring i lov om tomtefeste tek til å gjelde
1. januar 2002.

2. Forskrift om tomtefeste m.m. blir fastsett i samsvar med vedlagt forslag