Kommunedelplan for Vestby nord - Vestby kommune - innsigelser

Saken er oversendt Miljøverndepartementet ved fylkesmannens brev av 10. juli 2013 for avgjørelse etter plan- og bygningsloven av 2008 § 11-16 andre ledd fordi det foreligger innsigelser til planen.

Departementet godkjenner framtidig område for forretning S9 Delijordet. Departe­mentet har lagt vekt på at det er bred lokal enighet om etableringen av IKEA og at tiltaket kan bidra til å styrke utviklingen av Vestby sentrum.

Av hensyn til målet om høy arealutnyttelse ved omdisponering av dyrka mark og ved bygging i sentrumsnære områder, forutsetter departementet at hoveddelen av parkeringen legges til under­etasje/­parkeringshus. Som følge av mer effektiv arealbruk bør det vurderes om byggeområdet kan reduseres ytterligere. Det må utarbeides en ny trafikkanalyse i samarbeid med Statens vegvesen for å vurdere behov for trafikale tiltak, herunder løsning for gang/sykkelveg mot Vestby stasjon. Disse forhold forutsettes avklart i arbeidet med reguleringsplanen.  Innsigelsene vedrørende område S9 fra Statens vegvesen er med dette tatt delvis til følge. Innsig­elsene fra Jernbane­verket, Fylkesmannens landbruks­avdeling og Fylkesmannens miljøvernavdeling er ikke tatt til følge.

Departementet mener at det ikke er nødvendig å innføre bestemmelser om handel og kontorarbeidsplasser i nærings- og forretningsområdene ved Kleiver og Høgda. Dette  må avklares i den enkelte reguleringsplan. Innsigelsene fra fylkesmannens miljøvern­avdeling og Statens vegvesen er dermed ikke tatt til følge.

Bakgrunn

Kommunedelplan for Vestby nord omfatter et areal på ca. 5750 dekar. Planen omfatter Vestby sentrum og arealene på østsiden av E6 fra kommunegrensen mot Ås kommune og sørover til næringsparken Deli skog.

Sentralt i planarbeidet har vært strategisk utvikling av Vestby sentrum med vekt på fortetting innenfor dagens sentrumsområder. Samtidig er det gjort vurderinger og konsekvens­utredninger av to langsiktige utviklingsretninger. Den ene retningen mot nord (Randem/­Kleiver) og den andre mot sør (Delijordet).

I tilknytning til Vestby sentrum ligger det tre store boligfelt; Pepperstad, Randem og Sole skog. Kommunen har en høy befolkningsvekst, men i følge handlingsprogrammet i gjeldende kommuneplan, er det tilstrekkelig med boligreserver innenfor planområdet for de neste 25-30 år. Europavei 6 går gjennom kommunen og Østfoldbanen har stasjoner i Vestby og ved Son. Vestby stasjon er kollektivknutepunkt i kommunen med avganger hver time og hver halvtime i rushtiden. På 1970- og 80-tallet førte etableringer i Vestby nord, to km nord for stasjonen, til en ny senterdannelse som ble ytterligere forsterket ved etableringen av Bauhaus og Norwegian Outlet i 2010. Vestby storsenter, som ligger nær Vestby sentrum, har et handelsareal på omkring 25 000 m².

Da kommunedelplanen ble lagt ut til offentlig ettersyn i 2011, foreslo kommunen en sørlig utviklingsretning ut fra sentrum mot Delijordet med blandet sentrumsbebyggelse. Det ble fremmet innsigelse til denne endringen av arealbruken fra fylkesmannens miljøvern- og landbruksavdeling, Akershus fylkeskommune og Statens vegevesen. Innsigelsene ble begrunnet ut fra hensyn til samordnet areal- og transportplanlegging og jordvern. Det ble pekt på at fortettingspotensialet innenfor allerede avsatte utbyggingsområder i sentrum måtte nyttes før nye områder ble lagt ut til utbyggingsformål. Det ble også fremmet innsigelser fra fylkesmannes miljøvernavdeling og Statens vegvesen med krav om at det skulle være bestemmelser som hindret detaljhandel og kontorer i næringsområdene nord i planområdet og at forretningsareal skal tilpasses befolkningsgrunnlaget.

Mekling ble gjennomført 9. mai 2011. Det ble ikke oppnådd enighet om utleggelse av Delijordet til blandet sentrumsbebyggelse og planbestemmelser om handel og kontor.

Kommunestyret vedtok den 5. september 2011 at uavklarte innsigelser til handel og kontor i nordområdet og krav om at forretningsareal skal tilpasses befolkningsgrunnlaget, ble over­sendt til departementet for avgjørelse. Kommunen mener at en bestemmelse som hindrer detaljhandel og kontorarbeidsplasser i nordområdet kan få uforutsette konsekvenser blant annet for godkjente reguleringsplaner. Kommunen mener også at det er tvilsomt om det kan gis en bestemmelse til kommuneplanen om at forretningsareal skal tilpasses befolknings­grunnlaget.

Kommunestyret vedtok på samme møte at det skulle legges til rette for etablering av IKEA på Delijordet.

Da planen ble lagt ut til offentlig ettersyn med frist 4. februar 2013, ble det fremmet innsigelser til forslag om å legge til rette for etablering av IKEA på Delijordet både fra Statens vegvesen, Jernbaneverket, fylkesmannens landbruksavdeling og fylkesmannens miljøvernavdeling.

Innsigelser til Delijordet – område S9

Område S9 er på 70 dekar, opprinnelig 135 dekar, og foreslås omdisponert fra landbruks-, natur- og friluftsområde til nytt område for forretning. Området ligger ved E6 ca. 500 meter sør for Vestby stasjon og sentrum. Det er del av et større landbruksområde avgrenset av gamle Mossevei og jernbanen i nord og næringsområdet Deli skog i sør. Det er utarbeidet en konsekvens­utredning for etableringen av IKEA med et tilhørende lokaliseringssøk. Et standard IKEA varehus er lagt til grunn for planleggingen. Varehuset inkludert varemottak er på 25 000 m². Antall parkeringsplasser er ca 1000 (bakkeplan), høyden på bygget er 14 meter og tomten er på 70 000 m². Dette er inkludert buffersoner, atkomstveier, parkeringsareal og nødvendig manøvreringsareal.

Jernbaneverket begrunner sin innsigelse med at en så stasjons- og sentrumsnær tomt foreslås brukt til et bilbasert handelskonsept. De ønsker en annen og høyere arealutnyttelse med mer typiske sentrumsfunksjoner.

Statens vegvesen begrunner sin innsigelse med at konsekvensutredningen for etablering av IKEA er mangelfull når det gjelder trafikkveksten. Dette gir usikkerhet rundt trafikk­situasjonen og avvikling av trafikken på E6 med tilhørende kryss/rampesystem. Det vises også til at denne etableringen vil forsterke Vestbys posisjon som et regionalt bilbasert handelssted og at dette er i strid med nasjonale føringer for lokalisering av handel.

Akershus fylkeskommune støtter en etablering av IKEA på Delijordet ved fylkestingets behandling av saken den 18. mars 2013, forutsatt at det fastsettes nødvendige rekke­følge­bestemmelser som sikrer oppgradering av vegsystemet for å sikre forsvarlig trafikk­avvikling.

Fylkesmannens miljøvernavdeling begrunner sin innsigelse med at lokaliseringen av IKEA er i strid med rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre og gjeldende fylkesdelplan for handel. I fylkesdelplanen er det kun Ski sentrum som er pekt ut som et regionalt handelssenter. Fore­slått lokalisering i Vestby er ikke gjort ut fra en helhetlig regional vurdering. Miljøvern­avdelingen mener også at lokaliseringssøket til IKEA er mangelfullt.

Fylkesmannens landbruksavdeling begrunner sin innsigelse med jordvernhensyn og at omdisponering av 70 dekar matjord i bruk til korndyrking er i strid med norsk landbruks- og matpolitikk. Området ligger i en god klimasone med høy produksjon. Landbruksavdelingen mener at å flytte matjord er komplisert og at det tar mange år før jordstrukturen er så god at det sikres høy produksjon. Tiltaket har ikke så stor samfunnsnytte at det forsvarer en slik løsning. Landbruksavdelingen mener at selv om arealet reduseres, vil restarealet bli utsatt for betydelig press.

Ny mekling ble gjennomført den 11. juni 2013, men man kom ikke til enighet om etablering av IKEA. Innsigelsene knyttet til planbestemmelser gjenstod fra første meklingsmøte i 2011, men ble ikke behandlet på nytt.

Vestby kommunestyre vedtok kommunedelplan for Vestby nord i møte 17. juni 2013. Kommunen fastholder sitt ønske om å legge til rette for etablering av IKEA på Delijordet. Kommunens begrunnelse er at etableringen vil få store positive ringvirkninger for det lokale og regionale næringslivet. Etableringen er også en økonomisk forutsetning for å gjennomføre knutepunktsfortettingen som områdeplanen for Vestby sentrum legger opp til. Det er nå muligheten foreligger og en utsettelse til det foreligger nye regionale planer vil kunne medføre at etableringen av IKEA uteblir. Kommunen viser også til den store oppslutningen etableringen har på regionalpolitisk nivå.

Arealet for IKEA er i forbindelse med kommunestyrets godkjenning av planen den 17. juni 2013 redusert fra 135 til 70 dekar og det er innført nye rekkefølgebestemmelser som skal sikre opparbeidelse av vegsystemene og flytting av matjord.

Fylkesmannen anbefaler i oversendelsesbrevet datert den 10. juli 2013, at innsigelsene fra Statens vegvesen, fylkesmannens miljøvernavdeling og Jernbaneverket til Delijordet ikke tas til følge. Når det gjelder innsigelsen som gjelder jordvern, har fylkesmannen valgt å ikke gi noen tilrådning. Tidligere innsigelser til planbestemmelser er også oversendt uten tilrådning.

Befaring og møte ble gjennomført 2. august 2013. Til stede var blant annet representanter fra Vestby kommune, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Jernbaneverket, Statens vegvesen, Akershus fylkeskommune, Landbruks- og matdepartementet, Samferdselsdepartementet og Miljøverndepartementet. IKEA og en rekke organisasjoner var også representert.

Landbruks- og matdepartementet (LMD) anbefaler i brev av 25. november 2013 at innsigelsen fra fylkesmannens landbruksavdeling begrunnet med vern av dyrka mark, ikke tas til følge. Etter en ny vurdering av saken har LMD kommet til at kommunens ønske om å legge til rette for IKEA bør støttes, selv om dette innebærer omdisponering av 70 dekar svært verdifull dyrket mark. LMD vektlegger at arealet som ønskes omdisponert er redusert fra 135 til 70 dekar, og at denne etableringen skal bidra til en forsterket sentrumsutvikling med klare og langsiktige grenser mot omkringliggende jordbruksområder. Det må forutsettes at arealet som omdisponeres danner en yttergrense mot jordbruksarealet i sør, og at Vestby kommune ikke søker å omdisponere ytterligere dyrka mark. LMD har omtalt spørsmålet om flytting av matjord i sin tidligere uttalelse av 16. august 2013. LMD mener at flytting av matjord er et kompenserende tiltak der omdisponering ikke er til å unngå.

Samferdselsdepartementet (SD) ber i brev av 20. november 2013 om at innsigelsene fra Statens vegvesen Region Øst og Jernbaneverket ikke tas til følge. SD vil imidlertid peke på at FV6 sin funksjon som beredskapsveg for E6 bør utredes nærmere. Ved en eventuell hendelse som fører til at E6 (Follotunnelen) blir stengt, må FV6 håndtere all trafikk gjennom søndre del av Vestby. Den foreslåtte utbyggingen vil fremskynde behov for utvidelse av FV6 fra to til firefelt, og dermed ha betydning for trafikkavvikling i kryssene på E6. Dette har også betydning for utforming av det lokale vegsystemet. Statens vegvesen har pekt på behovet for en oppdatert trafikkanalyse som blant annet avklarer hvilke tiltak som må gjennomføres på vegnettet. SD viser til at det er tiltakshavers ansvar å utarbeide en slik konsekvensutredning. Statens vegvesen kan her bidra med sin kompetanse i arbeidet for å sikre at utredningen gir det nødvendige faglige grunnlaget.

Departementets vurderinger av område S9 – Delijordet

Regional og kommunal planlegging av handel bør tilstrebe å legge til rette for forretnings­konsepter og lokaliseringer som styrker senterstrukturen. Planene skal være basert på høy arealutnyttelse, høy kollektivdekning, redusert parkeringsdekning og redusert bilbruk. IKEA har i sitt søk etter alternative lokaliseringer lagt til grunn et konsept med en lav utnyttelse av arealene, høy parkeringsdekning og god biltilgjengelighet. IKEA mener at det trengs minst 70 dekar for å få plass til varehuset. Departementet mener at et mer arealeffektivt konsept kunne gitt flere muligheter for lokalisering innenfor eksisterende byggesoner og spart dyrka mark. Det bør tilstrebes at areal for handel i mest mulig grad er tilgjengelig med kollektivtransport og støtter opp om utviklingen i eksisterende byer og tettsteder. Prinsippene om effektiv arealbruk og redusert bilbruk bør legges til grunn både for handelsvirksomheter innenfor sentrum og for handelsvirksomheter som ligger i randsonen til, eller utenfor, sentrum. Departementet viser til at område S9 ikke er angitt som sentrumsområde i fylkesplanen, og ligger også utenfor områder avsatt som sentrumsformål i kommuneplanens arealdel.

IKEA vil ha et regionalt handelsomland. Hoveddelen av IKEAs kunder reiser med bil, og en etablering av IKEA på Delijordet vil dermed føre til en forsterking av Vestby nord som et sted for regional bilbasert handel. IKEA vil ha et kundeomland som strekker seg fra deler av Oslo i nord, til svenskegrensen i sør og øst. Det er vanskelig å fastslå hvor den beste lokaliseringen er for å minimere utslippet av klimagasser. Dette tilsier at vurderingene må skje med et regionalt perspektiv.

Fylkesdelplanen for handel i Akershus gjelder for lokaliseringen i Vestby. Det arbeides nå med ny regional plan for handel, service og senterstruktur, hvor det vil bli lagt nye føringer for lokalisering av handel med et regionalt kundegrunnlag. Dette er også sentrale problem­­­stillinger i plansamarbeidet om felles regional plan for areal og transport i Akershus og Oslo. Departementet hadde sett det som ønskelig at lokalisering av varehuset ble vurdert i forbind­else med ny regional plan for handel, service og senterstruktur. I fylkesdelplanen for handel i Akershus er det kun Ski sentrum som er pekt ut som et regionalt handelssenter. Etablering eller utvidelse av kjøpesenter på Delijordet er derfor ikke i samsvar med både rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre og fylkesdelplanen. Samtidig framkommer det at Akershus fylkeskommune har støttet etableringen av IKEA ved Vestby sentrum. Departementet har vektlagt dette i vurderingen og viser til at et nytt planvedtak går foran den rikspolitiske bestemmelsen.

Jordvern

Etableringen av IKEA innebærer at den nordre delen av et større sammenhengende jorde som i dag er i bruk til korndyrking omdisponeres til utbygging. Selv om byggeområdet for IKEA er redusert fra 135 til 70 dekar, er dette fortsatt et stort areal. Mindre enn 20 % av kornarealet i Norge ligger på jorder større enn 100 dekar. Det framgår videre av sakens dokumenter at avlings­nivået er godt i norsk sammenheng.

Det framgår av en rapport fra Bioforsk datert 13. februar 2013, som omhandler flytting av oppdyrket jordsmonn, at det er mulig å reetablere matjord med høy kvalitet forutsatt at dette gjennomføres under god kontroll. Det krever flytting av både topplaget og laget under. For et område på 70 dekar, innebærer dette transport av ca. 100 000 m³ masser. Det er ikke angitt noe konkret område jorda kan flyttes til. Bioforsk viser i sitt notat datert 12. august 2013 til at det er mange risikofaktorer knyttet til flytteprosjektet og at det derfor ikke kan gis noen garanti for at det blir vellykket. Departementet viser også til LMDs uttalelse om at flytting av matjord kun bør gjennomføres i forbindelse med utbyggingsprosjekter der det ikke finnes alternativer til nedbygging av dyrka mark. Kommunens krav om jordflytting er derfor ikke vektlagt i avgjørelsen.

Tomta som IKEA ønsker å bebygge er, med bakgrunn i innsigelsene, redusert fra 135 til 70 dekar. Kommunen uttaler at halveringen er et signal om at både IKEA og kommunen tar jordvern på alvor. Departementet ser positivt på at arealbeslaget er halvert, men mener at arealet bør kunne reduseres ytterligere ved å legge hoveddelen av parkeringen i kjeller/ parkeringshus. Departementet forutsetter høy arealutnyttelse av sentrumsnære områder ved omdisponering av dyrka mark. Slike arealer bør ikke nyttes til parkering på bakkenivå. Departementet anbefaler derfor at en ytterligere reduksjon av byggeområdet vurderes i regulerings­planen. Departementet viser ellers til Landbruks- og matdepartementets uttalelse om at det etableres en yttergrense mot landbruksområdene i sør.

Trafikale forhold

Samferdselsdepartementet har i sin uttalelse av 20. november 2013 pekt på at FV6 sin funksjon som beredskapsveg for E6 bør utredes nærmere. Statens vegvesen har også uttalt at trafikkanalysene som følger forslag om etablering av IKEA, ikke er tilstrekkelig til å vurdere den samlede trafikkbelastningen på vegnettet og at det er behov for en oppdatert trafikk­utredning. Departementet forutsetter at det utarbeides en ny trafikkanalyse i forbindelse med arbeidet med regulerings­planen som grunnlag for å vurdere behov for trafikale tiltak.

Tilrettelegging for miljøvennlig transport

Vestby stasjon vil med utbygging av Follobanen bli et viktig kollektivknutepunkt. Prinsipper i gjeldende retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging tilsier at det i gang­avstand til kollektivknutepunkter skal legges opp til høy arealutnyttelse, og legges til rette for virksomhet med en høy andel kollektivreisende. Departementet forutsetter derfor at det etableres en effektiv gang- og sykkelvegforbindelse mellom IKEA og Vestby stasjon. Trasévalg og løsning for dette må avklares i forbindelse med arbeid et med reguleringsplanen.

Konklusjon for Delijordet S9

Departementet godkjenner framtidig område for forretning S9 Delijordet. Departementet har lagt avgjørende vekt på at etableringen av IKEA kan bidra til å styrke utviklingen av Vestby sentrum og at det er bred lokal enighet om beslutningen. Av hensyn til målet om høy areal­utnyttelse ved omdisponering av dyrka mark og ved bygging i sentrumsnære områder, mener departementet at mest mulig av parkeringen av personbiler skal legges i underetasje/­parkerings­hus. Departementet anbefaler på bakgrunn av dette at byggeområdet i regulerings­planen vurderes ytterligere redusert. Departementet forutsetter at det utarbeides en ny trafikk­analyse i forbindelse med reguleringsplanen for å vurdere behov for trafikale tiltak. Departe­mentet forutsetter også at det bygges en gang/sykkelvei mellom varehuset og jernbane­stasjonen og at løsningen for denne avklares i reguleringsplanen.

Innsigelser til planbestemmelser knyttet til næringsområdene Kleiver og Høgda

Innsigelsene er fremmet av fylkesmannens miljøvernavdeling og Statens vegvesen. De krever at det innarbeides bestemmelser til kommuneplanen som hindrer detaljhandel og kontor­arbeidsplasser i nærings- og forretningsområdene nord i planområdet. Fylkesmannens miljøvernavdeling krever også en planbestemmelse om at omfang av forretningsareal skal tilpasses befolkningsgrunnlaget. I vedtak 27. januar 2011 uttaler fylkesutvalget at det må utarbeides planbestemmelser som fastsetter at det kun skal etableres handel med plass­krevende varer og som setter begrensninger på parkeringsområdene ved Norwegian Outlet.

Departementets vurderinger

Fylkesmannens miljøvernavdeling og Statens vegvesen krever bestemmelser som begrenser detaljhandel og kontorarbeidsplasser i næringsområdene nord i planområdet. Fylkesmannen krever også en planbestemmelse om at forretningsarealet skal tilpasses befolkningsgrunnlaget.

Kommunen har ikke imøtekommet innsigelsene og mener slike bestemmelser kan få uforutsette konsekvenser for godkjente reguleringsplaner.

Næringsområdene ved Kleiver og Høgda i planområdet ligger ca to km nord for Vestby sentrum og består i dag av regulerte områder som i hovedsak er ferdig utbygd. Departementet mener at det ikke er i tråd med fylkesdelplanen for handelsvirksomhet, service og senter­struktur å åpne for ytterligere handel i dette området. Departementet viser til at forskrift om rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre gjelder for lokaliseringer av handel i dette området. Departementet mener derfor at det ikke er nødvendig å innføre en egen bestemmelse om handel i dette området.

Når det gjelder lokalisering av kontorarbeidsplasser, viser departementet til at slike etableringer skal ligge i områder der det ligger til rette for bruk av kollektivtransport. Dette må vurderes i den enkelte reguleringsplan.

Departementet viser til at en bestemmelse til kommuneplanen om at forretningsarealet skal tilpasses befolkningsgrunnlaget vil ha karakter av en retningslinje, og ikke kan settes som bestemmelser. Departementet viser til det pågående arbeid med regional plan, og anbefaler at omfang av handel tilpasset befolkningsgrunnlaget vurderes i den.

Innsigelsene vedrørende planbestemmelser knyttet til næringsområdene Kleiver og Høgda er etter dette ikke tatt til følge. 

 Vedtak

I medhold av plan- og bygningsloven § 11-16 godkjenner departementet Vestby kommunestyres vedtak den 17. juni 2013 av kommunedelplan for Vestby nord.

Det gis følgende føringer for arbeidet med detaljreguleringen for område S9:

Det legges til grunn en effektiv arealbruk der parkering av personbiler i størst mulig grad legges til underetasje/parkeringshus. Som følge av en mer effektiv arealbruk, skal det vurderes om bygge­området kan reduseres ytterligere.

Det skal utarbeides en ny trafikkanalyse i nært samarbeid med Statens vegvesen som skal gi grunnlag for å vurdere behov for tiltak på vegsystemet. Trasé for gang- og sykkelvegforbindelse mellom varehuset og jernbanestasjonen inngår i dette.

For kunngjøring av planen gjelder plan- og bygningsloven § 11-15 andre ledd.

Med hilsen

 

Jan Tore Sanner

 

 

 

Kopi:

Vestby kommune

Samferdselsdepartementet

Landbruks- og matdepartementet

Akershus fylkeskommune

Statens vegvesen, Region øst

Jernbaneverket

IKEA Eiendom Holding AS

Bioforsk

Norges Naturvernforbund

Norges Bondelag