2 Arealdelen i kommuneplanen som plantype
2.1 Generelt
§ 11-5 Kommuneplanens arealdel
Kommunen skal ha en arealplan for hele kommunen (kommuneplanens arealdel) som viser sammenhengen mellom framtidig samfunnsutvikling og arealbruk. Det kan utarbeides arealplaner for deler av kommunens område.
Kommuneplanens arealdel skal angi hovedtrekkene i arealdisponeringen og rammer og betingelser for hvilke nye tiltak og ny arealbruk som kan settes i verk, samt hvilke viktige hensyn som må ivaretas ved disponeringen av arealene. Kommuneplanens arealdel skal omfatte plankart, bestemmelser og planbeskrivelse hvor det framgår hvordan nasjonale mål og retningslinjer og overordnede planer for arealbruk, er ivaretatt.
Plankartet skal i nødvendig utstrekning vise hovedformål og hensynssoner for bruk og vern av arealer.
Kommunen kan etter vurdering av eget behov detaljere kommuneplanens arealdel for hele eller deler av kommunens område med nærmere angitte underformål for arealbruk, hensynssoner og bestemmelser, jf. §§ 11-7 til 11-11.
Arealdelen i kommuneplanen er ein vesentleg del av det langsiktige plangrunnlaget til kommunen. Han skal vise samanhengen mellom framtidig samfunnsutvikling og arealbruk. Kommunal planstrategi og samfunnsdelen i kommuneplanen skal leggjast til grunn for den fysiske, økonomiske, sosiale, estetiske og kulturelle utviklinga.
Arealdelen fastset med bindande verknad den framtidige bruken av dei ulike areala, jf. plan- og bygningslova § 11-6. Han gjev grunnlag for å utarbeide meir detaljerte planar for einskildområde, og for å kunne ta avgjerder i einskildsaker i tråd med kommunale mål og nasjonal arealpolitikk. Arealdelen er eit verkemiddel for å sikre at arealbruken i kommunen medverkar til å nå dei måla som blir vedtekne for kommuneutviklinga i samfunnsdelen i kommuneplanen. Arealdelen skal også sikre nasjonale og regionale interesser, jf. plan- og bygningslova §§ 3-1, 11-1 og 11-5.
Arealdelen skal omfatte heile arealet i kommunen, både på land og i sjø ut til éi nautisk mil utanfor grunnlinja, jf. plan- og bygningslova § 11-5.
Det er kommunestyret som vedtek arealplanen. Planen legg grunnlaget for utforminga og utviklinga av det fysiske miljøet. På den måten kan kommunen både sikre kvalitetar og verdiar i området og leggje til rette for utbygging og vern tilpassa lokale føresetnader.
2.2 Kommunedelplanar for areal
Etter behov kan det utarbeidast kommunedelplanar for særskilde område, tema eller verksemdsområde, jf. plan- og bygningslova § 11-1 tredje leddet. Dette kan til dømes gjelde for ein tettstad eller for ein del av kommunen der det er store endringar.
Prosessen for slike kommunedelplanar er den same som for samla kommuneplan. Ein slik kommunedelplan vil erstatte tidlegare kommuneplan for det aktuelle området, og han bør innarbeidast i kommuneplanen ved neste revisjon.
2.3 Kort om plankartet
Arealdelen i kommuneplanen er samansett av plankart med tilhøyrande føresegner og planomtale. Plankartet skal vise hovudtrekka i arealbruken og dei arealføremåla og omsynssonene med tilhøyrande føresegner som blir fastsette i planen. Alle areal skal ha arealføremål, medan omsynssoner kan brukast etter behov.
Plankartet må vere eintydig. Det skal gå klart fram av teiknforklaringa og dei tilhøyrande føresegnene kva arealføremål og omsynssoner areala er sette av til, og kva restriksjonar og krav som gjeld. Føresegnene utfyller og utdjupar den fastsatte arealbruken og innhaldet i omsynssonene, jf. §§ 11-9 til 11-11.
Reglane og standarden for framstilling av plankart er nærare omtalt fleire stader i denne rettleiaren, i kart- og planforskrifta og tilhøyrande rettleiar.
2.4 Planomtale med konsekvensutgreiing
Kommuneplanen skal ha ei planomtale som omtaler føremål, hovudinnhald og verknader i planen, jf. plan- og bygningslova § 4-2. Ho skal oppgje kva vurderingar som har ført fram til den føreslåtte planen, og kva rammevilkår planen byggjer på. Ho skal liggje saman med dokumentasjon av fråsegner og saksframstilling fram til og med endeleg vedtak.
Når det blir lagt til rette for nye område til utbyggingsføremål eller vesentleg endra arealbruk i eksisterande byggjeområde, skal planomtala innehalde ei konsekvensutgreiing. Konsekvensutgreiinga skal gje ei særskild omtale og vurdering av dei verknadene planen har for miljø og samfunn i tråd med krava i forskrift om konsekvensutgreiingar og på bakgrunn av fastsett planprogram. Kravet om konsekvensutgreiingar omfattar dei delane av kommuneplanen som fastset rammer for framtidig utbygging, og som samstundes inneber endringar av gjeldande plan, jf. forskrift om konsekvensutgreiingar § 18 andre leddet.
Ei konsekvensutgreiing skal
- gje ei tilfredsstillande utgreiing for verknadene av planframlegget på miljø og samfunn
- gjere det mogleg for høyringsinstansar og folk generelt å vurdere kvaliteten på avgjerdsgrunnlaget
- vere faktabasert, påliteleg og objektiv, slik at ho har legitimitet som grunnlag for vidare avvegingar og avgjerder
Det er viktig å merke seg at politiske avvegingar som er gjorde i avgjerdsprosessen, ikkje skal vere ein del av konsekvensutgreiinga.
2.5 Kor detaljert bør kommuneplanen vere?
Plan- og bygningslova § 3-1 tredje leddet gjer det klart at planlegginga skal byggje på økonomiske og andre ressursrelaterte føresetnader for gjennomføring. Ho skal ikkje vere meir omfattande enn nødvendig.
Kommuneplanen bør leggjast opp slik at innhaldet og planprosessen får eit handterleg omfang ut frå dei behova som ligg føre, og dei ressursane kommunen har til å drive planlegging og gjennomføring. Unødige detaljar på dette plannivået vil kunne svekkje høvet til å få fram hovudprioriteringar og langsiktige strategiar for utviklinga i kommunen, som er hovudformålet med arealdelen. Dette føreset at arealdelen blir utforma på ein overordna måte.
Områderegulering eller kommunedelplan bør nyttast i område der det er bruk for meir detaljerte avklaringar.
Sjølv om arealdelen skal vere overordna, vil det på nokre område vere bruk for meir detaljerte vurderingar. Det gjeld til dømes byggjegrense mot sjø, avgrensing av område der det er tillate med spreidd utbygging i LNFR-område og andre område der det ikkje blir lagt opp til å planleggje meir detaljert enn det som er gjort i arealdelen i kommuneplanen.
Gjennom bruk av føresegner kan arealdelen nyttast til å gje konkrete føringar for komande planlegging, til dømes knytte til høgder på bygg eller overordna utbyggingsstruktur. Sjølv om planen skal vere overordna, kan han altså nyttast til å gje konkrete føringar og rammer for komande planar og handsaming av einskildsaker. Kommunen bør nytte planstrategien og planprogrammet som eit grunnlag for å vurdere behovet for detaljering av kommuneplanen, og om nokre område bør vurderast grundigare i eigne delprosessar.
Detaljeringsgraden og føresegnene som blir fastsette, har noko å seie for kva kommunen kan styre i seinare byggjesøknader, og kan eventuelt ha noko å seie for kor lang tid avklaring av byggjesaker vil ta. Det er viktig å vurdere kva som kan eller må takast i seinare fasar ved at det blir sett krav om reguleringsplan, jf. plan- og bygningslova § 11-9 nr. 1.
Kommunen kan også utarbeide reguleringsplan i samanheng med arealdelen i kommuneplanen, jf. § 12-1 femte leddet. Det kan vere aktuelt til dømes i by- og tettstadsområde. For utarbeiding av reguleringsplan gjeld føresegnene i plan- og bygningslova kapittel 12.
Sjå Reguleringsplanveileder kapittel 2.3 om valet mellom kommunedelplan og områderegulering og omtalen av tilhøvet mellom plannivåa nedanfor.
2.6 Skilnader mellom arealdelen i kommuneplanen og reguleringsplan
Arealdelen i kommuneplanen skal mellom anna medverke til at einskildtiltak blir planlagde og gjennomførte innanfor ei heilskapleg ramme.
Viktige skilnader mellom arealdelen i kommuneplanen og reguleringsplan
- Arealdelen i kommuneplanen er ein overordna plan, medan reguleringsplan er ein meir detaljert plan.
- Arealdelen i kommuneplanen gjev ikkje oreigningsgrunnlag. Reguleringsplan kan gje oreigningsgrunnlag.
- Kommunestyrevedtaket om arealdel til kommuneplan kan ikkje påklagast. Reguleringsplanvedtak kan påklagast.
- Kommuneplanprosessen har mindre omfattande varslingsføresegner overfor private enn tilsvarande prosess for reguleringsplan.
- Arealdelen i kommuneplanen gjev ikkje høve til å stille vilkår for utbygging og arealbruk i same utstrekning som i reguleringsplanar med tilhøyrande føresegner.
- Kommuneplanen har mindre høve til underinndeling av visse arealføremål og gjev ikkje høve til å kombinere ulike hovudføremål.
- Ein reguleringsplan kan gje vesentleg meir detaljerte føresegner enn ein kommuneplan.
Nokre arealføremål eller restriksjonar kan berre sikrast mellombels i arealdelen, mellom anna ved å nytte mellombels bandlegging gjennom bruk av omsynssone. Dersom ein vil sikre varig bandlegging eller restriksjon i eit område, må det følgjast opp med ei detaljregulering eller eit vedtak etter anna lov.
Arealføremålet landbruks-, natur- og friluftsføremål og reindrift (LNFR) kan ikkje delast opp i einskildelement i arealdelen i kommuneplanen. Ønskjer ein å avgrense arealbruken i eit område til berre eitt av desse føremåla, til dømes for å sikre at eit område berre skal nyttast til friluftsføremål, må dette gjerast i ein reguleringsplan.
Etter ein vedteken reguleringsplan vil kommunen også kunne oreigne, jf. plan- og bygningslova § 16-2.
I område med komplekse og detaljerte problemstillingar, og der det skal gjennomførast større byggje- og anleggsarbeid, må det utarbeidast reguleringsplan. Sjå plan- og bygningslova § 12-1 tredje leddet om reguleringsplikt for større byggje- og anleggstiltak.
Reguleringsplan krevst også der det er fastsett i arealdelen i kommuneplanen. Det er vanleg at det krevst reguleringsplan i byggjeområda.
Reguleringsplanar kan utarbeidast samordna med kommuneplanprosessen, jf. plan- og bygningslova § 12-1 femte leddet. Slik kan reguleringsplan som har eit breiare utval av underinndeling og kan kombinere hovudføremål, nyttast framfor kommune(del)plan til å utdjupe plangrunnlaget i eit område. I slike høve må ein vere merksam på at varslings- og høyringsfråsegner som gjeld for reguleringsplanar, er meir omfattande enn for kommune(del)plan.
Utarbeiding av områderegulering eller detaljregulering er omtalt i Reguleringsplanveileder kapittel 2.