Lillesand kommune - innsigelse til reguleringsplan for Tingsaker strand

Det vises til brev fra fylkesmannen i Aust-Agder, datert 28. oktober 2004.

Saken er i henhold til plan- og bygningsloven § 27-2 nr 2 sendt Miljøverndepartementet til endelig avgjørelse fordi fylkesmannen i Aust-Agder har innsigelse til planen .

Miljøverndepartementet stadfester ikke reguleringsplan for Tingsaker strand. Etter departementets oppfatning vil bygging av et nytt stort kontorbygg i 100-metersbeltet i strandsonen være i strid med nasjonal arealpolitikk. Innsigelsen fra fylkesmannen i Aust-Agder er dermed tatt til følge.

Bakgrunn for saken

Reguleringsplanen for Tingsaker strand innebærer at et kontorbygg på ca 7000 kvm lokaliseres i strandsonen. Lillesand kommune har gjennom en lokal prosess og i dialog med Post- og teletilsynet endt opp med den aktuelle strandtomten på Tingsaker ved utløpet av Moelva, ca 800 meter nordøst for Lillesand sentrum.

Området som forutsettes utbygd er den slake småkollete vestre delen av Tingsaker strand med bergstrand ned mot sjøen og utløpet av Moelva. Området brukes i dag til campingplass.

I gjeldende reguleringsplan fra 1986 er arealet avsatt til arealformålene campingplass, friluftsområde og landbruk. Kommuneplanens arealdel fra 1999, viser en arealbruk der campingarealene mellom vegen og sjøen er avsatt til ”Næringsvirksomhet, reiseliv”.

Lillesand kommune vedtok reguleringsplan for Tingsaker strand i møte 13. oktober 2004. Planforslaget med kart og bestemmelser som har vært utlagt til offentlig ettersyn er datert 23. april 2004. Det var imidlertid et revidert plankart datert 6. oktober 2004, som ble vedtatt av kommunestyret.

Reguleringsplanen avgrenser arealet for kontorformål mot friarealer langs stranden og fastlegger byggegrense. Kontorbygget er plassert ca 15-20 meter fra strandkanten i utløpet av Moelva og ca 20-25 meter fra sjøen utenfor. Områdene øst for bygget langs den gamle riksvegen er avsatt til parkeringsplasser.

Kommunen viser til at Tingsaker strand i gjeldende plan er regulert til camping, noe som har medført en viss utbygging i området. Utbyggingen har ført til at arealene i dag oppleves som privatisert, og i liten grad benyttes av allmennheten.

Kommunen mener videre at et nytt kontorbygg og tilrettelegging i området vil gjøre det mer tilgjengelig for allmennheten. Fem campinghytter vil bli revet og det vil bli opparbeidet en kyststi. Den delen av det sjønære området av kyststien som i dag fremstår som privatisert, blir dermed åpnet og tilrettelagt for allmennheten. I tillegg vil områdene langs Moelva reguleres til friområde og sikres for allmennheten.

Kommuneplanens arealdel fra 1999 og en sentrumsplan som kommunen arbeider med, legger opp til at byveksten i Lillesand skal skje mot nord-øst, i retning Tingsaker. Sentrumsfunksjoner skal videreutvikles på ikke utbygde arealer i aksen langs den gamle riksvegen i retning Moelva. Kommunen har også klargjort at den vil ivareta strandsonen og sammenhengende grøntområder/friluftsområder i aksen fra sentrum til Tingsaker.

Kommunen konkluderer med at den foreliggende reguleringsplanen er i tråd med den ønskede og vedtatte utviklingen i området, slik den kommer til uttrykk gjennom kommuneplanen. Gjennom god dialog i planprosessen mener kommunen at den ved avveining av ulike hensyn har funnet en løsning og lokalisering som sikrer realisering av planformålet på en god måte. Samtidig forbedres allmennhetens tilgang til og i området.

Fylkesmannen i Aust-Agder har i brev av 19. august 2004 fremmet innsigelse til regulerings­plan for Tingsaker strand. Fylkesmannens oversendelse av 28. oktober 2004 oppsummerer grunnlaget for innsigelsen, som anbefales tatt til følge.

Etter fylkesmannens vurdering er reguleringsplanen i strid med nasjonale interesser på flere områder. En gjennomføring av planen vil vesentlig forringe friluftsinteresser knyttet til 100-metersbeltet langs sjøen, og ramme hensynet til et sårbart naturområde, hensynet til barn og unge og være i strid med målsettinger om å ivareta områder som regnes som en forutsetning for å fremme folkehelsen.

Fylkesmannen peker på at den foreslåtte reguleringsplanen gir rammer for oppføring av et etter forholdene i Lillesand kommune meget stort bygg med bruksareal på ca 7000 kvm og største høyde på ca 15 meter. Bygget vil plassert ca. 20-25 meter fra sjøen og få en særlig eksponert beliggenhet mot sjøen ved innseilingen til Lillesand sentrum. Fra landsiden vil det også virke ruvende og dominerende i landskapet og ta utsikt mot fjorden. Et slikt byggverk vil etter fylkesmannens vurdering få en klart negativ innvirkning på landskapsverdiene i området og være klart uheldig ut fra landskapsestetiske hensyn.

Fylkesmannen mener at meget tungsveiende strandsone- og folkehelsehensyn taler imot den foreslåtte reguleringsplanen. De forhold kommunen særlig har fremhevet angående økt tilgjengelighet for allmennheten, er etter fylkesmannens syn ikke tilstrekkelige for å veie opp for de varige, betydelige skadevirkninger en realisering av planforslaget vil kunne innebære. Kommunen synes å anlegge et kortsiktig perspektiv i arealplanleggings-spørsmål. De privatrettslige forhold i dag synes å være tillagt stor vekt av kommunen. Kommunens behov og muligheter for å anlegge en bystrand på hele området i fremtiden, synes å være tillagt liten vekt. Etter nasjonale føringer må arealbruken i strandsonen vurderes nøye i et langsiktig perspektiv.

Fylkesmannen kan heller ikke se at kommunen har noe reelt behov for å fremme en slik plan for å gi Post- og teletilsynet et plasseringsalternativ for det nye kontorbygget.

Mekling i saken ble holdt 30. september 2004. Av meklingsprotokollen fremgår det at kommunen var villig til å imøtekomme fylkesmannens innsigelse på en rekke punkter i forhold til det opprinnelige planforslaget av 23. april 2004. Et revidert kartgrunnlag, datert 6. oktober 2004, der kommunens forslag til endringer i meklingsmøtet er innarbeidet, illustrerer blant annet hvordan kontorbyggets plassering kan forbedres og hvordan allmenne friluftslivsinteresser i større grad kan ivaretas.

Meklingen førte ikke til enighet. Saken ble derfor sendt Miljøverndepartementet for endelig avgjørelse.

Befaring ble avholdt 24. januar 2005 med representanter fra Lillesand kommune, fylkesmannen i Aust-Agder, Aust-Agder fylkeskommune, grunneierne, aksjonskomitéene for og mot plassering på Tingsaker strand, Direktoratet for naturforvaltning, Post- og teletilsynet og Miljøverndepartementet.

På befaringen ble det orientert om prosessen frem til vedtatt planforslag for lokalisering av Post- og teletilsynet. Kommunen tilbød i utgangspunktet 7 tomter, som etter en nøyere gjennomgang ble redusert til 3, hvorav Tingsaker strand er det ene. I tillegg til Tingsaker strand gjelder det et område i Lillesand sentrum og et areal ved E 18 rett opp for Tingsaker strand. Området ved E 18 er tidligere regulert til nærings- og kontorbygg.

Direktoratet for naturforvaltning (DN) har i brev av 7. februar 2005 til Miljøverndepartementet anbefalt at innsigelsen tas til følge.

DN mener at den arealbruk og de prioriteringer kommunen legger opp til i sin overordnete arealplanlegging generelt er en god oppfølging av nasjonale mål og rammer for vern og forvaltning av strandsonen og for grønnstrukturen i byer og tettsteder.

Direktoratet mener imidlertid at en omdisponering av den aktuelle delen av Tingsaker strand til utbyggingsområde for et kontorbygg er i strid med nasjonal miljøvernpolitikk for vern av strandsonen og for å ivareta grønnstruktur og viktige områder for friluftsliv og annen fysisk aktivitet i byer og tettsteder. DN legger her vekt på at så godt som hele utbyggingen vil skje i 100-metersbeltet langs sjøen.

Planområdet utgjør en del av den sammenhengende grønnstrukturen østover fra byen og inngår også i det verdifulle og godt forvaltete vassdragsbeltet langs Moelva. Dette er grøntområder som Lillesand kommune selv har satt høy verdi på og prioritert i sin arealpolitikk. Kommunens vurderinger viser at det er et stort potensiale for å videreutvikle og forbedre miljøkvaliteter og funksjoner i området.

DN mener at området ved utløpet av Moelva i fjorden er et enkeltområde med særlig store kvaliteter og at det bør ivaretas spesielt. Med den slake småkollete topografien, knausene ned mot sjøen og elva, vegetasjonen og nærheten til sjøen og den varierte elveosen, vurderer DN området i seg selv som en særlig vakker og attraktiv del av grønnstrukturen og strandsonen. Området fungerer i dag som et innholdsrikt og spennende naturområde som har potensiale til å bli mer attraktivt og tilgjengelig.

DN mener bygging av et kontorbygg på Tingsaker strand ikke er i tråd med nasjonal strandsonepolitikk og en bevaring av områdets store miljøverdier. DN mener videre at planen heller ikke er i tråd med kommunens overordnede planlegging for området.

Miljøverndepartementets vurderinger

Miljøverndepartementets rolle i innsigelsessaker er å fatte endelig vedtak i plansaker der det er konflikt mellom kommunen og fylkeskommunen eller statlig sektormyndighet. Det må foreligge nasjonale eller viktige regionale interesser for at departementet skal kunne overprøve de lokalpolitiske prioriteringene. Avveining av ulike lokale interesser er foretatt gjennom den kommunale planprosessen og kommunestyrets behandling.

Departementet ser positivt på at kommunen gjennom sin langsiktige arealplanlegging aktivt har arbeidet for å ivareta strandsonen, områdene langs vassdrag, grønnstrukturen og gi gode forhold for friluftsliv og andre aktiviteter. Det er tydelig at kommunen ser både strandsonen på Tingsaker strand, vassdragsbeltet langs Moelva, elveutløpet i sjøen, og kulturlandskapet på Tingsaker som viktige områder for å ivareta disse miljøverdiene.

Etter departementets vurdering vil en tyngre utbygging på Tingsaker være lite i samsvar med kommunens langsiktige og overordnede planlegging for strandområdene nordøst for sentrum. Departementet mener også at en omdisponering av den aktuelle delen av Tingsaker strand til utbyggingsområde for et kontorbygg er i strid med nasjonal arealpolitikk for strandsonen. Det er et viktig nasjonalt mål å unngå bygging i 100-metersbeltet langs sjøen. Dette fremgår av departementets brev av 8. mars 2002 om skjerpet plan- og dispensasjonspraksis i strandsonen/100-metersbeltet og senere politiske signaler fra departementet om en offensiv strandsonepolitikk.

Departementet legger vekt på at så godt som hele det aktuelle utbyggingsområdet ligger i 100-metersbeltet langs sjøen. Departementet viser til at Tingsaker strand ligger som et sentralt og attraktivt strandområde nær Lillesand sentrum. Selv om området i dag brukes til campingplass, har det ikke tyngre utbygginger eller anlegg.

Etter departementets vurdering er Tingsaker strand og nedre del av Moelva svært verdifull og attraktive arealer. Det er et stort potensiale for å videreutvikle disse områdene til beste for miljøet og allmennheten. En tursti på nedsiden av bygget, slik kommunen legger opp til, kan fungere for gjennomgående turer langs stranden, men vil være mindre egnet for opphold og aktiviteter. Departementet er videre enig med fylkesmannen i at et stort og dominerende kontorbygg vil endre landskapets åpne karakter i negativ retning.

Ut fra et langsiktig perspektiv bør Tingsaker strand bevares som et åpent område.

Departementet finner på denne bakgrunn grunnlag for å ta innsigelsen fra fylkesmannen i Aust-Agder til følge. Avgjørelsen innebærer at reguleringsplan for Tingsaker strand ikke stadfestes.

Vedtak

I medhold av § 27-2 i plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 finner departementet ikke å kunne stadfeste Lillesand kommunestyres vedtak

13. oktober 2004 om reguleringsplan for Tingsaker strand.

Kommunen er orientert om departementets vedtak ved kopi av dette brev.

Saksdokumentene følger vedlagt i retur.

Med hilsen

Knut Arild Hareide

Vedlegg:
Saksdokumentene

Kopi:
Lillesand kommune
Aust-Agder fylkeskommune
Direktoratet for naturforvaltning
Post- og teletilsynet