• Jordloven
• Odelsloven

Forholdet mellom delingsforbudet i jordloven § 12 og fordelingsregelen i odelsloven § 14

1. Innledning

Jordloven § 12 første ledd fastsetter som utgangspunkt et generelt forbud mot deling av eiendommer som er nyttet eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk. Forbudet gjelder uten hensyn til om en eiendom har flere registerbetegnelser når eiendommen eller ideell andel av den er på samme eierhånd og etter, fylkeslandbruksstyrets skjønn må regnes som en driftsenhet. Jordloven har selv unntak fra delingsforbudet. I dette rundskrivet orienterer en om en situasjon der deling kan skje i medhold av regler utenom jordloven. Etter sikker rett må delingsforbudet vike i tilfeller hvor fordeling kan skje etter odelsloven § 14. 1Se blant annet Rt 1998 s. 707, Rt 1991 s. 1288 og Rt 1987s. 173. Forholdet mellom bestemmelsene reiser særlige problemstillinger. Formålet med dette rundskrivet er å gi retningslinjer for landbruksmyndighetenes og tinglysingsdommernes fremgangsmåte og vurdering i slike saker.

Det understrekes at overtakelse på grunnlag av odelsloven § 14 første ledd, bare er aktuelt for søsken med odelsrett til eiendommene. Bestemmelsen gjelder også eiendommer som bare er odlingsjord, når disse er overtatt fra slektninger i rett oppstigende linje, jf annet ledd. Når det gjelder overtagelse på skifte (åsetesituasjonen) viser en til odelsloven § 53.

Rundskrivet innebærer en endring av og et supplement til rundskriv M-34/95 « Omdisponering og deling». Den viktigste endringen ligger i at det ikke lenger kreves en «løsningssituasjon» før det aksepteres at odelsloven § 14 går foran jordloven § 12. Den sentrale vurderingen heretter vil være om det er «på det rene» at det dreier seg om flere eiendommer etter odelsloven § 14.

Den videre fremstillingen deles inn i tre hovedemner. En overtakelse av eiendom i medhold av odelsloven § 14 vil ofte starte hos tinglysingsmyndighetene. Det tas derfor utgangspunkt i tinglysningssituasjonen (punkt 2). Videre gis retningslinjer for saksbehandlingen når landbruksmyndighetene skal ta stilling til om odelsloven § 14 kommer til anvendelse (punkt 3) og den materielle vurderingen av om det foreligger to eller flere eiendommer i relasjon til odelsloven § 14 (punkt 4). Tilslutt vil det bli gitt en kort oversikt over hvordan en bør forholde seg til tinglysingsavgjørelser i strid med delingsforbudet.

2. Tinglysingssituasjonen

Erverv av landbrukseiendom på bakgrunn av fordelingsregelen i odelsloven § 14 vil være konsesjonsfritt 2Jf konsesjonsloven § 6 første ledd nr. 1 og 2. og kan således tinglyses uten å ha vært behandlet av landbruksmyndighetene. Ved tinglysing av skjøtet må det likevel vedlegges et egenerklæringsskjema. 3 Skjema M-0360, jf forskrift 20. januar 1984 nr. 220 om egenerklæring ved konsesjonsfri erverv av fast eiendom m.v. Problemet i den sammenheng er at kommunen sjelden vil kunne bekrefte at overdragelsen ikke medfører deling av driftsenhet. 4Se skjemaets punkt 5. 1 slike tilfeller kan det i stedet vedlegges en bekreftelse fra fylkesmannen på at saken gjelder flere eiendommer etter odelsloven § 14 5Se nærmere om dette nedenfor under punkt 3.. Dersom fylkesmannen ikke kan gi en slik bekreftelse, er en avgjørelse fra fylkeslandbruksstyret om at de aktuelle eiendommene ikke er en driftsenhet i jordlovens forstand eller et delingssamtykke selvsagt et alternativ. 6Saksbehandlingsreglene for dette samt fylkeslandbruksstyrets kompetanse fremgår av delegasjonsvedtak 30. mai 2000 nr. 620 §§ 1-2 og 2-1 nr. 6. Den materielle vurderingen fremgår av rundskriv M-34/95 'Omdisponering og deling' s. 14-15.

Dersom kommunen ikke har gitt sin bekreftelse på egenerklæringsskjemaet og det heller ikke foreligger en erklæring fra fylkesmannen eller avgjørelse fra fylkeslandbruksstyret, skal skjøtet som utgangspunkt ikke tinglyses, jf tinglysingsloven § 12 a annet ledd. 7Det er således tinglysingsdommerens plikt å kontrollere at deling ikke skjer i strid med forbudet. Det fremgår dog av Rt 1998 s. 707 at skjøtet likevel kan tinglyses dersom ' den nødvendige dokumentasjon fremskaffes av partene, evt. i form av erklæringer/attester/vedtak fra andre offentlige myndigheter'. De private parters egne erklæringer om at driftsenheten er to odelseiendommer er imidlertid ikke ' tilstrekkelig til at kravet om samtykke etter jordloven § 12 ikke gjelder. De hensyn som ligger bak jordloven § 12 og tinglysingsloven § 12 a tilsier etter flertallets syn at den underliggende vurdering etter odelsloven §14 ikke kan være overlatt til de private parters skjenn '. Det vises også til Lovavdelingens uttalelse datert 25. mars 1997, hvor det er antatt at ' Har det i løsningssaken vært nedlagt likelydende påstander fra partene slik at domstolen ikke har foretatt noen selvstendig vurdering av spørsmålet, eller hvis spørsmålet er avgjort gjennom et rettsforlik, er det etter vår mening mindre grunn til å føle seg bundet av det resultat dommen eller rettsforliket gir uttrykk for'.

Når tinglysing nektes fordi forholdet til odelsloven § 14 ikke er tilstrekkelig avklart, vil saken oftest ende opp hos landbruksmyndighetene. Partens formål vil da primært være å få en erklæring som nevnt ovenfor, subsidiært delingssamtykke etter jordloven § 12. Det vises i den forbindelse til punkt 3 nedenfor.

3. Lan dbruksmyndighetenes behandling

Som nevnt vil partene under henvisning til odelsloven § 14 i enkelte tilfelle lovlig kunne tinglyse eiendomsovergang til del av driftsenhet, uten hensyn til jordloven § 12. Det er likegyldig om parten selv har sett muligheten for å anvende odelsloven § 14 eller om dette oppdages ved behandlingen av delingssak. Vedkommende må uansett informeres om regelverket slik at han kan ivareta sitt tarv på best mulig måte. 8Se forvaltningsloven § 11 første ledd første punktum, annet ledd første punktum og annet punktum bokstav a, jf første ledd annet punktum.

Vurderingen av om det er flere eiendommer etter odelsloven § 14 er et rent rettsanvendelsesskjønn. Spørsmålet vurderes av fylkesmannen for saken eventuelt behandles som delingssak etter jordloven. 9Fylkeslandbruksstyret avgjør spørsmål om deling av driftsenhet og om eiendom med flere registerbetegnelser skal regnes som en driftsenhet, jf delegasjon av 30. mai 2000 nr. 620 § 2-1 nr. 5 og 6. Slike saker krever utøvelse av landbruksfaglig skjønn. Dersom fylkesmannen konkluderer med at odelsloven § 14 kommer til anvendelse, gjelder ikke jordloven § 12. 10Se feks. Rt 1998 s. 707, Rt 1991 s. 1288 og Rt 1987s. 173. Det vil i så fall ikke være rettslig grunnlag for en avgjørelse etter § 12. 11Systemet samsvarer med ordningen for odelsfrigjøringssaker der fylkeslandbruksstyret først fatter vedtak etter at fylkesmannen har avgjort om de formelle vilkårene etter odelsloven § 31 foreligger, jf delegasjonsvedtak av 30 mai 2000 nr. 620 § 2-1 nr. 9 og § 2-2 nr. 6.

Sivilombudsmannen konkluderer i en uttalelse 12Se Sivilombudsmannens uttalelse av 3. februar 1999 (sak 1998-0361B). med at det er sikker rett at landbruksmyndighetene ikke kan nekte fradeling etter jordloven § 12 dersom det er på det rene (uthevet her) at det foreligger to eiendommer etter odelsloven § 14. Det fylkesmannen skal ta stilling til er følgelig om det er på det rene at det er flere eiendommer etter odelsloven. Dersom fylkesmannen ikke finner dette på det rene, gjelder delingsforbudet i jordloven og saken skal behandles sum vanlig delingssak. Før fylkesmannen kommer med en uttalelse, må han sørge for at saken er tilstrekkelig opplyst. 13Jf forvaltningsloven § 17 første ledd. Oppstår spørsmålet i forbindelse med en delingssak, vil det være mest hensiktsmessig at kommunen forbereder saken ferdig som delingssak før den forelegges fylkesmannen. Dersom fylkesmannen finner spørsmålet tvilsomt (ikke på det rene), er partene henvist til å reise odelsløsningssak. 14Alternativt kan det begjæres deling eller vurdering etter jordloven § 12 fjerde ledd, etter reglene som er nevnt i note 12. Saken må i tilfelle først behandles av kommunen med mindre den tidligere har vært til behandling der.

Fylkesmannens vurdering av odelsloven § 14 er ikke enkeltvedtak 15Jf forvaltningsloven § 2 bokstav b, jf bokstav a. og derfor ikke gjenstand for klagebehandling. 16Kf forvaltningsloven § 28. Parten kan likevel få vurderingen prøvet på nytt i forbindelse med klage over at delingssøknad ikke er tatt til følge. 17Jf forvaltningsloven § 34 annet ledd annet punktum og Sivilombudsmannens uttalelse av 3. februar 1999 (sak 1998-0361B)

4. Den materielle vurderingen - odelsloven § 14

I dette avsnittet gis noen utgangspunkter for spørsmålet om driftsenheten består av en eller flere eiendommer etter odelsloven § 14. Det fremholdes imidlertid at hver sak må underkastes en konkret og selvstendig vurdering basert på utviklingen i rettspraksis.

Odelsloven § 14 gjelder bare fordeling av tidligere selvstendige enheter. Selve lovteksten gir bare anvisning på et minstekrav om at de aktuelle eiendommene liver for seg må fylle kravene til odlingsjord. 18Se ordlyden i første ledd og annet ledd første punktum. For en analyse av begrepet odlingsjord vises til odelsloven §§ 1 og 2 og Landbruksdepartementets rundskriv M-5/2001 punkt 4.2. Det vises ellers særlig til Rt 1998 s. 450 samt Rt 2001 s. 561 og Rt 2000 s. 1634. Forarbeidenes 19Se Ot. prp. nr. 59 (1972-73) side 54 hvor det fremgår at ' spørsmålet lyt løysast på same måten som når det gjeld eigedomsdeling etter jordlova, § 55' og at ' den meir eksakte grensedraginga i slike tilfelle får løysast av domstolane'. Jordloven § 55 er som kjent erstattet av ny jordlov § 12. Se ellers NOU 1972: 22 'Om odelsretten og åsetesretten' side 68. betydning for tolkingen av § 14 oppsummeres i Rt 1991 s. 1288 og Rt 1987 s. 173. 20Det fremgår her at ' domstolene ikke er bundet av landbruksmyndighetenes standpunkt etter jordloven § 55 . Lovgiverforutsetningen må likevel medføre at det ved avgjørelser etter odelsloven § 14 må legges vekt også på driftsøkonomiske hensyn, men det konkrete resultat vil avhenge av en sammensatt vurdering, hvor også hensynet til tradisjonell oppfatning kommer inn'. Ut fra disse dommene skal det foretas en avveining mellom den tradisjonelle oppfatning om fordeling av gårdsbruk på den ene side, og driftsøkonomiske hensyn og landbruksmyndighetenes avgjørelser etter jordloven på den annen side.

Ved avgjørelsen etter § 14 må det tas hensyn til eiendommenes beliggenhet i forhold til hverandre. 21Se blant annet Rt 1991 s. 1288, Rt 1984 s. 1266 og RG 1987 s. 1109. Kort avstand alene er ikke tilstrekkelig til å konkludere med at det bare er en eiendom - det må foretas en helhetsvurdering hvor alle de relevante momenter ses i sammenheng. Videre må det trolig aksepteres lengre avstand mellom innmarks- og utmarksarealer enn mellom innmarksarealer. 22En avstand på 7 kilometer mellom innmarksarealer trekker i retning av to eiendommer, jf Rt 1984 s. 1266. Begge eiendommene hadde bebyggelse. I RG 1987 s. 1109 ble en avstand på 500 meter betegnet som 'geografisk nær'.

De aktuelle eiendommenes ressursgrunnlag er et moment som må tillegges større vekt enn tidligere. Med bakgrunn i rettspraksis må en kunne vektlegge om eiendommene hver for seg må karakteriseres som ressurssterke. 23Se særlig Rt 1991 s. 1288, men også Rt 1987 s. 173 og RG 1987 s. 1109." I Rt 1991 s. 1288 ble det ansett som « klart ønskelig » at to bruk på 150 dekar dyrket mark (420 dekar totalt) og 110 dekar dyrket mark (400 dekar totalt) ble opprettholdt som en enhet. 24Sml Rt 1980 s. 151 hvor to bruk (riktignok etter den gamle odelslov) på henholdsvis 154,8 dekar dyrket mark (pluss 140,8 dekar skog) og 211,1 dekar dyrket mark (pluss 76,5 dekar skog), hver for seg ble ansett å være av 'anselig størrelse etter forholdene både i Våle og i Vestfold for øvrig'. Videre må det tas hensyn til om brukene ressursmessig supplerer hverandre. Eksempelvis vil en eiendom som i hovedsak nyttes til utmarksbeite, være godt egnet som tillegg til en innmarkseiendom som drives med husdyrhold. 25Se særlig Rt 1987 s. 173.

I de tilfeller konsesjonsmyndighetene har vært i bildet ved erverv av en av eiendommene, skal det legges vekt på bakgrunnen for at det ble gitt konsesjon. 26Jf blant annet Rt 1991 s. 1288. I de fleste tilfeller vil dette imidlertid ikke være noe problem, jf odelsloven § 16 fjerde ledd. Videre skal formålet med ervervet vektlegges. 27Jf Rt 1987 s. 173 og Rt 1991 s. 1288. Et forhold som ble tillagt vesentlig vekt i Rt 1991 s. 1288, var at den ene eiendommen hele tiden etter at den var kommet i slektens eie, hadde vært drevet sammen med den gamle slektseiendommen.

Et annet moment er om kretsen av odelsberettigede er lik for de to eiendommene det er aktuelt a fordele. 28En naturlig forståelse av Rt 1980 s. 151 er at spørsmålet ikke lenger er aktuelt ved den nye odelsloven (dommen ble for øvrig avgjort på grunnlag av den gamle odelsloven § 12). Dette er imidlertid ikke fulgt opp i senere dommer, jf blant annet Rt 1991 s. 1288. Forskjellig odelskrets ble likevel ikke tillagt avgjørende vekt i den siste dommen, siden eiendommene alltid hadde vært drevet sammen.

Videre har det etter rettspraksis blitt lagt vekt på samdriftens varighet og intensitet. 29I Rt 1987 s. 173 hadde det vært et noe ' beskjedent omfang av driften'. Kravet om samdrift ble likevel ansett oppfylt da ' Dyrkolbotn må sies å ha utnyttet de muligheter som brukene samlet ga'. I Rt 1991 ble det lagt til grunn at oppsplitting av samdrift som hadde vart i ca. 24 år, ville være å « bryte opp en langvarig, festnet tilstand». 30Se også RG 1987 s. 1109 hvor samdriften hadde vart i nær 40 år.motsatt retning vises til Rt 1984 s. 1266 hvor 22 års felles drift ikke ble tillagt vesentlig vekt. Sakene er imidlertid ikke direkte sammenlignbare idet det var lang avstand mellom innmarksarealene i den siste saken.

Videre må det tas hensyn til eventuelle investeringsbehov som oppstår ved fordeling av eiendommene. 31Se blant annet Rt 1991 s. 1288, Rt 1984 s. 1266 og RG 1987 s. 1109. 12 Jf Rt 1991 s. 1288. Det er større grunn til å anerkjenne en fordeling av eiendommer som hver for seg har våningshus, driftsbygning og annet driftsapparat, enn eiendommer som må bygges opp hell fra grunnen. Det har også en viss betydning om fordeling etter § 14 vil medføre omlegging av driften på grunn av endringen i ressursgrunnlaget. 32Jf Rt 1991 s. 1288.

5. Tinglysingsavgjørelser i strid med delingsforbudet - forvaltningens rolle

I enkelte tilfeller har eiendomsovergang til del av driftsenhet blitt tinglyst uten at forholdet til odelsloven § 14 er tilstrekkelig avklart. Dette kan skyldes at egenerklæringsskjemaet er uriktig eller mangelfullt utfylt eller at tinglysingsdommeren har oversett tinglysingsloven § 12 a annet ledd. Problemstillingen for landbruksmyndighetene er da om det bør gjøres noe aktivt for å rette opp en uriktig tinglysing.

Det er den som angriper en tinglysing som må dokumentere at den er uriktig. Krav om retting av grunnboken, eventuelt kjæremål over tinglysingsavgjørelse, bør derfor ikke fremmes uten at det er relativt høy grad av sannsynlighet for at grunnbokens innhold er uriktig. Selv om landbruksmyndighetenes forhåndsvurdering kan føre til at en eiendomsoverdragelse blir nektet tinglyst, vil en tilsvarende ettervurdering ikke nødvendigvis være tilstrekkelig til å få rettet tinglysingen. Kravene til dokumentasjon må dessuten antas å øke i samsvar med den tid som har gått siden tinglysingen fant sted. 33Slik også Austenå: Tinglysingsloven s. 158.

Det kan være at tinglysingsvesenet ikke retter tinglysingen selv om landbruksmyndighetene finner det overveiende sannsynlig at tinglysingen er gal. I slike tilfeller kan det være aktuelt med ileggelse av tvangsgebyr 34Jf jordloven § 20. Kompetansen tilligger Statens landbruksforvaltning, jf delegasjonsvedtak av 30. mai 2000 nr. 620 § 2-3 nr. 3. for å tvinge frem en reparasjon av skaden. Tvangsgebyr kan også nyttes som supplement til krav om retting av grunnboken. Det må imidlertid være overveiende sannsynlig at tinglysingen er feil før tvangsgebyr benyttes.

I særlig graverende tilfelle, hvor egenerklæringsskjemaet bevisst er feil utfylt for å villede tinglysingsvesenet, kan det være aktuelt å inngi anmeldelse for falsk forklaring. 35Se strl § 166

Med hilsen