Avgjørelse i innsigelsessak, 9.9.2001

Mandal – Boliger, Leirvikodden, Sjebstad

Mandal kommune – Innsigelse til reguleringsplan for del av Lirvikodden, Skjebstad

Vi viser til brev fra fylkesmannen i Vest-Agder datert 2. april 2001.

Saken er i henhold til plan- og bygningsloven § 27-2, nr. 2 sendt Miljøverndepartementet til endelig avgjørelse fordi fylkesmannen har innsigelse til reguleringsplanen for del av Leirvikodden, Skjebstad i Mandal kommune .

Miljøverndepartementet stadfester reguleringsplanen for del av Leirvikodden, Skjebstad. Innsigelsen fra fylkesmannen i Vest-Agder er dermed ikke tatt til følge.

En utbygging av dette området er i tråd med gjeldende kommuneplan og området

er også tidligere regulert til boligformål. Det er lagt vekt på at det allerede i dagens plan er innregulert en vei i strandsonen. Det er etablering av denne veien som vil ha størst konsekvenser for landskapet i området, og i mindre grad de nye boligene. Til tross for at strandsonepolitikken og hensynet til allmennhetens interesser er viktige innsatsområder for regjeringen, har departementet funnet at de negative virkningene av denne planen er begrensede og at disse virkningene ikke er av nasjonal eller viktig regional karakter.

Bakgrunn for saken:

Konflikten i saken gjelder reguleringsplanen for del av Leirvikodden, Skjebstad. Området er i arealdelen til gjeldende kommuneplan avsatt til byggeområde, områder med reguleringsplan. Kommunen har vedtatt omregulering fra friområde til boligområde for 4 nye boliger. Både i eksisterende plan og i det nye planforslaget er det innregulert en veiforbindelse langs sjøen. Veiforbindelsen er i den nye planen endret fra gangvei til bilvei.

Denne veien er ennå ikke opparbeidet og i den aktuelle traséen går det i dag en gangsti.

Fylkesmannen i Vest-Agder har i brev av 15. februar 2000 reist innsigelse mot reguleringsplan for del av Leirvikodden, Skjebstad på grunn av at planen er i konflikt med viktige regionale og nasjonale naturforvaltningsinteresser. Fylkesmannen viser til at samtlige av de 4 nye boligene i planområdet ligger i strandsonen 10-15 meter fa sjøen, der det nå er innskjerping av plan- og dispensasjonspraksis for å ivareta allmennhetens interesser. Fylkesmannen mener at allmenne friluftsinteresser og verdien av grønnstrukturen langs sjøen vil bli skadelidende.

Mandal kommune vedtok reguleringsplan for del av Leirvikodden, Skjebstad 19. oktober 2000. Kommunen viser til at den fremlagte reguleringsplanen vil bidra til en naturlig fortetting i eksisterende boligområde. Fortettingen vil gi 4 nye og attraktive boligtomter, noe som er viktig for kommunen. Reguleringsformålet er dessuten i tråd med arealdelen til gjeldende kommuneplan.

Bakgrunnen for reguleringsendringen er grunneiers ønske om å fortette og utvikle sin eiendom i tråd med tidligere reguleringsplan fra 1967 der de aktuelle områdene var avsatt til boligfomål. Ved en revisjon av reguleringsplanen i 1979 ble området etter ønske fra daværende grunneier regulert til friområde. Veiforbindelsen langs sjøen ble opprettholdt. Gjeldende reguleringsplan er for et større område og er allerede delvis oppsplittet ved at det på naboeiendommen i 1999 ble gitt dispensasjon for å omgjøre 1 daa av friområdet til boligformål. Denne tomten ligger nær toppen av den kollen som dominerer den odden som saken gjelder. Det har derfor allerede skjedd en fortetting av området som har redusert friområdet. Fordi store deler av den opprinnelige vegetasjonen er fjernet har også det visuelle inntrykket av området endret seg når en ser området fra den andre siden av Skjebstadkilen eller på avstand fra andre steder. På denne bakgrunn har kommunen imøtekommet grunneiers ønske om å omregulere deler av friområdet til boligtomter.

Direktoratet for naturforvaltning har i brev av 25. juni 2001 til Miljøverndepartementet anbefalt at innsigelsen ikke tas til følge. Direktoratet begrunner sitt standpunkt med at denne saken er av lokal karakter og ikke berører viktige regionale eller nasjonale interesser i så stor grad at det er til hinder for stadfesting av planen.

Direktoratet peker på at området allerede er omfattet av en reguleringsplan og at byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, jf plan- og bygningsloven § 17-2, dermed ikke gjelder. Dette har imidlertid ikke alene vært avgjørende for direktoratets vurdering av saken fordi den nasjonale strandsonepolitikken uansett gir et tydelig budskap om at hensynet til strandsonen og allmennhetens friluftsinteresser står sterkt og at det ikke skal legges opp til inngrep som reduserer disse interessene i områder som er nasjonalt eller regionalt viktige.

Det forhold at det allerede er innvilget en dispensasjon har ført til en fortetting i området og reduksjon av det opprinnelige friområdet. Fortettingen har også endret det visuelle inntrykket av området sett fra avstand fordi vegetasjon er fjernet. Både i eksisterende reguleringsplan og i forslaget til endring er det lagt inn en vei fra Hiåsveien og langs sjøen til den møter en tilførselvei ved badeplassen på odden, som kommer i fra boligområdet på motsatt side av planområdet. I den opprinnelige planen er veien planlagt som en gang-/sykkelvei, men den i forslaget til endring er foreslått som kjørevei for bil.

Direktoratet vurderer det slik at det er veien mere enn de nye boligene som vil ha negativ effekt i forhold til allmennhetens interesser og friluftslivet i området. Ved byggingen av veien vil det meste av eksisterende strandlinje bli borte i sin nåværende form.

Befaring ble holdt 28. mai 2001 med representanter fra Mandal kommune, fylkesmannen i Vest-Agder, Direktoratet for naturforvaltning, Miljøverndepartementet grunneiere og andre interesserte parter.

Miljøverndepartementet har følgjande merknader:

Konflikten i saken knytter seg til stransoneforvaltning, friluftsliv, allmennhetens interesser og landskap. Disse interessene er viktige og vil utvilsomt bli påvirket av en utbygging i området. De mest sentrale spørsmålene som departementet har drøftet er hvor store konsekvenser planen får for de nevnte forholdene og om interessene i området kan sies å være av nasjonal eller viktig regional karakter.

Departementet har i denne saken kommet til at boligutbbygging i strandsonen i dette området ikke berører viktige regionale eller regionale interesser og at de negative virkningene av planen uansett ikke er spesielt store i forhold til det som ligger inne i eksisterende plan og gitt den utviklingen som allerede har skjedd i området.

Det aktuelle området brukes til en viss grad som lokalt rekreasjonsområde. En utbygging hvor den innregulerte veien i strandkanten realiseres kan øke tilgjengeligheten for befolkningen i nærområdet. Veien vil forbedre forbindelsen øst-vest i området, med god tilgjengelighet for alle. Departementet mener at det er området vest på odden, der det er anlagt badeplass og for øvrig er tilrettelagt for solbading, som er av størst verdi for allmennheten.

Området er også en del av landskapsbildet sett fra sjøen. Helheten i landskapet er imidlertid allerede brutt ved at det er gitt dispensasjon til utbygging av naboeiendommen og ved at det allerede er fjernet vegetasjon fra toppen av den kollen som dominerer planområdet. Kommunen og grunneier bør imidlertid sørge for at ny bebyggelse blir tilpasset landskapet og eksisterende bebyggelse i området.

Området som reguleringsplanen omfatter ligger i 100-metersbeltet langs sjøen og er i gjeldende kommuneplan avsatt til boligformål. I og med at det foreligger en godkjent reguleringsplan for området fra før, gjelder ikke bestemmelsen i plan- og bygningslovens § 17-2 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen. Den nasjonale strandsonepolitikken står imidlertid fast. Signalene fra sentrale myndigheter på dette politikkområdet er tydelige; kommunene må føre en restriktiv plan- og dispensasjonspolitikk. Etter en konkret avveiing har departementet i denne saken kommet til at en omregulering av del av Leivikodden fra friluftsområde ikke berører nasjonale eller viktige regionale interesser, og heller ikke er i strid med gjeldende kommuneplan.

Miljøverndepartementet har kommet til at det er grunnlag for å stadfeste reguleringsplanen for del av Leirvikodden, Skjebstad.

Vedtak:

I medhold av § 27-2 i plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 finner departementet å kunne stadfeste Mandal kommunestyres vedtak i møte den 19. oktober 2000 om reguleringsplan for del av Leirvikodden, Skjebstad.

Kommunen er orientert om departementets vedtak ved kopi av dette brev.

Om kunngjøring av stadfestet reguleringsplan viser vi til bestemmelsene i plan- og bygningsloven § 27-2 nr. 3.