Mandal kommune – innsigelser til reguleringsplan for Fuglevik

Saken er oversendt Miljøverndepartementet ved fylkesmannens brev av 13. mai 2004 for avgjørelse etter plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 2.

Miljøverndepartementet stadfester Mandal kommunes vedtak om reguleringsplan for Fuglevik, med unntak av byggeområde B1 for hytter og tilhørende fellesområder. Departementet legger i avgjørelsen vekt på at byggeområdet for en stor del ligger innenfor 100-metersbeltet mot sjø, og at det i dag er regulert til friområde. Departementet legger nasjonal strandsonepolitikk til grunn for avgjørelsen. Innsigelsen er etter dette tatt delvis til følge.

Bakgrunn for saken

Eksisterende reguleringsplan for Fuglevik fra 1983 omfatter 27 hytter, båthavn og friområde. Denne planen er ferdig utbygd. Den nye reguleringsplanen omfatter blant annet byggeområdet B1 på ca. 20 dekar, planlagt for 19 hytter. B1 ligger innenfor det regulerte friområdet, og for en stor del innenfor 100-metersbeltet mot sjø. I tillegg er det regulert inn 9 hytter på gnr. 8 bnr. 4 inntil eksisterende hytteområde. Dette byggeområdet ligger i sin helhet utenfor 100-metersbeltet mot sjø.

I kommuneplanen for Mandal er det ikke vist nye byggeområder på Fuglevik. Området er unntatt fra rettsvirkning med henvisning til at området er regulert.

Det er ikke gjennomført mekling i saken.

Fylkesmannen i Vest-Agder ved miljøvernavdelingen har fremmet innsigelse til forslag til reguleringsplan for Fuglevik 4. mars 2003. Innsigelsen er begrunnet med at en stor del av byggeområde B1 ligger innenfor 100-metersbeltet mot sjøen. I forbindelse med behandlingen av gjeldende reguleringsplan, ble det akseptert en konsentrert hytteutbygging i strandsonen, mot at resten av planområdet ble regulert til friområde.

Fylkesmannen mener det er uheldig å planlegge for hyttebygging når kommuneplanen ikke omfatter nye byggeområder, og gjeldende reguleringsplan for Fuglevik ikke åpner for ytterligere utbygging. Med henvisning til den skjerpede planpraksis som Miljøverndepartementet har bedt om i strandsonen, går fylkesmannen mot utbygging av hytteområdet B1.

Vest-Agder fylkeskommune har ikke innsigelse i saken, men har i sin uttalelse til planen frarådd å regulere området B1 til fritidsbebyggelse. Hytteområdet på gnr. 8 bnr. 4 anbefales regulert til friluftsområde, med bakgrunn i at Rona-vassdraget og områdene rundt benyttes til rekreasjon, bading og friluftsliv.

Mandal kommune har i sin oversendelse til fylkesmannen vist til at planarbeidet startet opp i 1989. Reguleringsplanens nåværende avgrensing er resultat av at kommunen ba om at to ulike planforslag ble slått sammen.

Planutvalget vedtok i 2003 at hytteområdet B1 bør tas ut av landskapsmessige grunner. Etter videre bearbeiding ble et noe endret planforslag vedtatt i bystyret 18. mars 2004. I tillegg til hytter, forutsetter reguleringsplanen en vegutbedring før hyttene blir bygd.

Kommunen konkluderer i sin oversendelse med at de ønsker at eiendommen gnr. 8 bnr. 1 skal kunne utvikles slik eieren ønsker. Videre er planområdet utvidet, ved at det er avsatt store områder til spesialområde friluftsliv og landbruksområder. Disse områdene bør kunne erstatte det eksisterende friområdet, som i følge kommunen ikke blir brukt til friområde i dag.

Direktoratet for naturforvaltning anbefaler i brev av 28. oktober 2004 at innsigelsen fra fylkesmannens miljøvernavdeling blir tatt til følge.

Direktoratet viser til at innsigelsen følger opp nasjonal strandsonepolitikk på en god måte. Området B1 vil beslaglegge en sentral del av et større friområde til utbygging, og vil gjøre hele området lite brukbart for allmennheten. Det etablerte hytteområdet på Fuglevik har store kvaliteter, som vil bli redusert ved en eventuell utbygging av B1. Utbyggingen vil virke privatiserende på et langt større område enn selve utbyggingsarealet, og vil avskjære attraktive sammenhenger langs land og fra sjøen.

Direktoratet legger også vekt på at det omstridte området ble vurdert på begynnelsen av 1980-tallet, som en del av avklaringen av eksisterende reguleringsplan.

Direktoratet frarår derfor utbygging av område B1, og anbefaler at innsigelsen fra fylkesmannens miljøvernavdeling blir tatt til følge.

Fylkesmannen i Vest-Agder har i sin oversendelse av 13. mai 2005 vist til at det er en nasjonal interesse å sikre allmennhetens tilgang til strandsonen. Byggeområdet B1 har etter fylkesmannens vurdering stor rekreasjons- og landskapsmessig verdi. En hyttebygging på B1 vil redusere denne verdien, og bidra til privatisering av en større del av området. Fylkesmannen viser likevel til at en oppgradering av fylkesvegen fra Fuglevik til Østre Eid vil være en positiv effekt av planen.

Fylkesmannen anbefaler at innsigelsen fra fylkesmannens miljøvernavdeling tas til følge.

Miljøverndepartementets vurdering

Fylkesmannens innsigelse mot reguleringsplanen er i hovedsak begrunnet i tre forhold:

1. Hoveddelen av byggeområdet B1 ligger innenfor 100-metersbeltet mot sjø.
2. Kommuneplanens arealdel viser ikke nye byggeområder i området.
3. Forutsetningen for å godkjenne hytteområdet i gjeldende reguleringsplan, var at de omkringliggende arealer skulle ligge ubebygde og sikres for friluftsformål.

Miljøverndepartementets rolle i innsigelsessaker er å treffe endelig vedtak der det er uenighet mellom kommunen og statlig fagmyndighet eller fylkeskommunen. Departementet overprøver bare lokalpolitiske vurderinger der disse er i konflikt med nasjonale eller viktige regionale interesser.

Det er et viktig nasjonalt mål å forhindre bygging i 100-metersbeltet langs sjøen. Dette er viktig for å bevare mulighetene for allmenn ferdsel og friluftsliv i framtida, og for å ivareta naturkvaliteter og landskap i strandsonen.

Etter departementets vurdering er regulering av byggeområde B1 i strid med det nasjonale målet for strandsonen. Departementet slutter seg til fylkesmannens vurdering om at området har stor rekreasjons- og landskapsmessig verdi, som blir vesentlig redusert ved utbygging av hytter på området B1. Det inngår i et større sammenhengende friluftsområde, og brukes både av lokale hytteeiere og allmennheten. Området er i dag regulert til friområde.

Departementet legger vekt på at arealbruken i området ble vurdert i forbindelse med reguleringsplanen i 1983. Hyttebyggingen ble da konsentrert til et avgrenset område, mens det øvrige arealet innenfor gjeldende reguleringsplan ikke skulle bebygges.

Det er ikke vist nye områder for hyttebygging i kommuneplanens arealdel i Fuglevik-området. For å sikre sammenheng og langsiktighet i utbyggingsmønsteret, skal nye utbyggingsområder i størst mulig grad avklares gjennom kommuneplanprosessen.

Etter en samlet vurdering kommer Miljøverndepartementet til at det er grunnlag for å stadfeste reguleringsplanen, med unntak av område B1 som tas ut av planen.

Fellesområdet FE1, felles adkomstveg og felles parkering P2 og P3 har direkte sammenheng med B1, og tas også ut av planen.

Byggeområdet for 9 hytter på eiendommen gnr. 8 bnr. 4 ligger ikke i 100-metersbeltet mot sjø. Selv om området ikke er i tråd med kommuneplanens arealdel, finner departementet at det ikke er i strid med nasjonale eller viktige regionale hensyn, og at det kan godkjennes.

Vedtak

I medhold av § 27-2 i plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 stadfester Miljøverndepartementet Mandal Bystyres vedtak av 18. mars 2004 om reguleringsplan for Fuglevik gnr. 8 bnr. 1 og 4 med flere, med unntak av byggeområde B1, tilhørende felles adkomstveg og felles parkering P2 og P3, og felles balløkke FE1.

Departementets vedtak innebærer at det gjøres endringer i planen. I henhold til plan- og bygningslovens § 27-2 nr 2 kan departementet etter at kommunen er gitt høve til å uttale seg gjøre de endringer i planen som finnes påkrevd. Miljøverndepartementet har informert kommunen om de aktuelle endringene. Kommunen har ikke vesentlige merknader.

Det stadfestede plankartet med reguleringsbestemmelser følger vedlagt, med påtegning om stadfestingen.

Tidligere reguleringsplan vil gjelde for de områdene som er unntatt fra departementets stadfesting. Dersom kommunen ønsker å innlemme disse områdene i ny reguleringsplan, må dette skje gjennom en ordinær reguleringsendring.

Departementet finner etter det opplyste at reguleringsplanen er behandlet i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven, og at saksbehandlingen ikke gir grunn til merknader.

Om kunngjøring av stadfestet reguleringsplan viser vi til bestemmelsene i plan- og bygningslovens § 27-2 nr.3.

Kommunen er orientert om departementets vedtak ved kopi av dette brev.

Med hilsen
Øyvind Håbrekke

Kopi:
Mandal kommune
Vest-Agder fylkeskommune
Direktoratet for naturforvaltning

Vedlegg:
Plankart og bestemmelser følger i egen sending