Mandal kommune – innsigelser til reguleringsplan for Kalvikheia

Saken er oversendt Miljøverndepartementet ved fylkesmannens brev av 13. mai 2004 for avgjørelse etter plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 2.

Miljøverndepartementet stadfester ikke Mandal bystyres vedtak av 18. mars 2004 om reguleringsplan for Kalvikheia. Departementet legger vekt på at deler av hytteområdet er lagt på et åsdrag der flere hytter vil bli sterkt eksponert. Utbyggingen vil medføre betydelige inngrep i terreng og vegetasjon. Området er et regionalt viktig natur- og friluftsområde i Mandal. Innsigelsen fra Vest-Agder fylkeskommune er etter dette tatt til følge.

Bakgrunn for saken

Reguleringsplan for Kalvikheia omfatter 39 hytter. De er lokalisert på et åsdrag ca. 2 km øst for Mandal sentrum og ca. 1 km sør for boligbebyggelsen på Ime og Vassmyra skole. Ved behandlingen av kommuneplan for Mandal 1998-2010 fremmet Vest-Agder fylkeskommune innsigelse til byggeområde for hytter på Kalvikheia. På meklingsmøte 25. august 1999 trakk fylkeskommunen sin innsigelse på følgende betingelser:

- Hytteområdet H4 skal ikke åpne for fritidsboliger på høydedraget.
- Reguleringsplanen skal vise adkomst som er tilgjengelig for
allmennheten.
- Det skal ikke legges opp til ytterligere båtplasser i Regevik.

I revidert kommuneplan for Mandal 2003-2015 er byggeområdet for hytter opprettholdt med ovennevnte betingelser tatt inn som en del av planbestemmelsene. De tilgrensende områdene er disponert til landbruks-, natur- og friluftsområde, til dels med viktige naturverninteresser.

Privat forslag til reguleringsplan for området ble startet opp i 2001. Planavgrensingen avviker noe fra kommuneplanens avgrensning av byggeområdet. Kollene i området går opp i vel 100 m.o.h., og hyttene er plassert fra 60 - 95 m.o.h. i søndre del av planområdet.

Vest-Agder fylkeskommune fremmet innsigelse til forslag til reguleringsplan 25. februar 2003. Fylkeskommunen mener at planforslaget ikke er i tråd med meklingsresultatet for kommuneplanens arealdel fra 1999, fordi det er plassert hytter på og langs høydedraget. Fylkeskommunen viser også til at mulige miljøulemper fra nærliggende avfallsdeponi ikke er vurdert i planprosessen. Fylkeskommunen ber om at hele byggeområdet i Kalvikheia utgår, eventuelt i sin helhet legges ut til spesialområde friluftsliv eller friområde.

I forbindelse med meklingen om kommuneplanens arealdel i 1999 ble det ikke gitt noen nærmere konkretisering av hvordan høydedragene skulle avgrenses. Dette er gjort på høydedragskart datert 18. september 2003, utarbeidet av fylkeskommunens og kommunens administrasjon. Kartet innebærer at hoveddelen av byggeområdet H4 defineres som høydedrag.

Fylkesmannen i Vest-Agder ved miljøvernavdelingen har ikke fremmet innsigelse til planen, men tilrår i sin høringsuttalelse av 4. februar 2003 at hele området reguleres til spesialområde – friluftsliv. Fylkesmannen viser til at tidligere merknader om synlighet fra sjøen ikke er fulgt opp i planforslaget. Nye opplysninger om luktulemper fra avfallsanlegget gjør at fylkesmannen vil be kommunen vurdere om området er egnet for fritidsbebyggelse.

Mandal kommune vedtok reguleringsplanen i bystyremøte 18. mars 2004. Etter bystyrets mening kan det ikke tas hensyn til innsigelsen fra fylkeskommunen om ikke å bygge på høydedraget, fordi hyttene i planforslaget har fått en tilfredsstillende plassering. Det anses ikke riktig å ta ut et vesentlig hytter av planen. Bystyret finner heller ikke at øvrige uttalelser gir grunnlag for endringer i planen.

Det er ikke holdt mekling i saken.

Fylkesmannen i Vest-Agder framhever i sin oversendelse av planen til Miljøverndepartementet at hyttene vil bli eksponert mot sjøen. Hyttene ligger på et høydedrag i et uberørt landskap. Planforslaget vil avskjære allmennhetenes bruk av området i stor grad, og vil virke privatiserende. Kalvikheia er et attraktivt friluftsområde, og betydningen av området vil øke i takt med økende befolkning og utbygging på Ime.

Fylkesmannen anbefaler at meklingsresultatet fra 1999 bør legges til grunn for behandlingen av saken. Planforslaget er etter fylkesmannens syn i strid med meklingsresultatet, og fylkesmannen anbefaler at innsigelsen tas til følge.

Direktoratet for naturforvaltning
Direktoratet for naturforvaltning (DN) anbefaler i sin høringsuttalelse av 28. oktober 2004 at innsigelsen fra Vest-Agder fylkeskommune tas til følge. DN uttaler at en utbygging av høydedraget Kalvikheia med hytter ikke er forenlig med oppfølging av nasjonale mål knyttet til estetikk og landskap. Kalvikheia er en viktig del av landskapet som omrammer byen Mandal. Kommunen har et særlig ansvar for å ivareta slike landskapsverdier knyttet til kjeden av byer, tettsteder, bosettinger og bebyggelse langs Sørlandets kyststrekning.

DN uttaler også at reguleringsplanen er i konflikt med nasjonale mål om å ivareta nære naturområder til boligområder, skoler og barnehager. DN viser til at de rammer som kommuneplanen trekker for videre byutvikling i Mandal, tilsier at Kalvikheia bør tas vare på som et nært naturområde til eksisterende og planlagte boligområder på Ime og Skinsnesheia, og til skoler og barnehager i området.

Miljøverndepartementets vurdering

Miljøverndepartementets rolle i innsigelsessaker er å treffe endelig vedtak der det er uenighet mellom kommunen og statlig fagmyndighet eller fylkeskommunen. Departementet overprøver bare lokalpolitiske vurderinger der disse er i konflikt med nasjonale eller viktige regionale interesser. Sentrale spørsmål i denne saken er om foreliggende reguleringsforslag ligger innenfor kommuneplanens bestemmelser om utbygging av området, og om de landskapsmessige virkningene er i strid med nasjonale eller viktige regionale interesser.

Meklingsresultatet fra 1999 innebærer at område H4 er opprettholdt som byggeområde for hytter i kommuneplanen, men at høydedragene ikke kan bebygges. Bakgrunnen for dette er at en utbygging på høydedragene vil være eksponert, både fra sjøen og fra landsiden. Hytteområdet er lagt i et komplisert terreng, der det må påregnes store terrenginngrep og fjerning av vegetasjon i byggesonene.

Fra kommunens og tiltakshavers side blir det pekt på som uheldig at meklingsresultatet ikke har vært entydig, ved at det først ble konkretisert i form av et høydedragskart i 2003. Departementet har forståelse for dette, men viser til at fylkeskommunen har åpnet for andre avgrensninger av høydedrag, dersom kommunen ønsket det. Kommunen har valgt ikke å gå videre med et revidert planforslag basert på en slik revidert avgrensning av høydedragene.

Departementet slutter seg til fylkeskommunens og fylkesmannens vurderinger av at forslaget til reguleringsplan ikke er i tråd med meklingsresultatet. Ut fra det som framkom på befaringen, og foreliggende planmateriale, synes det klart at flere hytter og terrenginngrep vil bli eksponert både fra land- og sjøsiden. Det vises her til den faglige vurdering som Direktoratet for naturforvaltning har gjort av planforslaget, som konkluderer med at utbygging i denne typen knauset og kupert terreng vil gi store terrenginngrep. Direktoratet viser til at ønsket om best mulig utsikt vil føre til at vegetasjonen lett kan bli fjernet, og at utbygging av ledningsnett vil kreve betydelige inngrep i vegetasjonen. Resultatet kan bli at mange hytter vil få en mer eksponert plassering enn det som er den uttrykte intensjon i planen.

Det er et nasjonalt mål at fritidsbebyggelsen skal lokaliseres og utformes med vekt på landskap, miljøverdier, ressursbruk og estetikk. Konkret betyr dette at fritidsbebyggelse ikke skal legges ut i viktige friluftsområder, sårbare landskap og regionalt viktige grøntdrag eller naturlandskap. Fylkeskommunens innsigelse er i tråd med disse nasjonale målene.

Departementet viser til at både fylkesmannen og fylkeskommunen vurderer Kalvikheia som viktig natur- og friluftsområde for Mandal. Det er i dag et naturområde som brukes som nærområde av skoler og lokalbefolkning. Betydningen av området forventes å øke som følge av kommunens valgte utbyggingsretning.

Departementet har vurdert forholdet til gjeldende kommuneplan. Området er der disponert til byggeområde for hytter, med bestemmelser om at utbygging ikke skal skje på høydedragene. Departementet finner at framlagte reguleringsplan ikke ligger innenfor de premissene for utbygging som bestemmelsene setter. Departementet finner heller ikke at planen vil være i tråd med nasjonale og viktige regionale interesser knyttet til bevaring av landskap, friluftsliv og grøntdrag.

Departementet finner etter dette å ta innsigelsen til følge.

En eventuell utbygging av hytter i Kalvikheia må ta utgangspunkt i kommuneplanens bestemmelser om å unngå utbygging på høydedrag, og ta hensyn til departementets merknader om områdets betydning som viktig regionalt natur- og friluftsområde.

Vedtak

I medhold av § 27-2 nr. 2 i plan- og bygningsloven stadfester ikke departementet vedtak i Mandal bystyre av 18. mars 2004 om reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for reguleringsplan for Kalvikheia.

Kommunen er orientert om departementets vedtak ved kopi av dette brev.

Med hilsen
Øyvind Håbrekke

Kopi:
Mandal kommune
Vest-Agder fylkeskommune
Direktoratet for naturforvaltning