MSCI-rapport om eiendomsforvaltningen i SPU i 2016

Fra og med 1. januar 2017 er reguleringen av unotert eiendom i SPU lagt om. Fondet har ikke lenger en strategisk fordeling av kapitalen til en egen eiendomsportefølje. Den nye reguleringen innebærer at det er opp til Norges Bank i hvilken grad fondet investeres i unotert eiendom, innenfor rammene i forvaltningsmandatet. Videre kan unotert eiendom ikke utgjøre mer enn 7 pst. av fondets markedsverdi. I forbindelse med den nye reguleringen ble det også fastsatt utvidede rapporteringskrav for unoterte eiendomsinvesteringer. Kravene innebærer at banken i den offentlige rapporteringen skal sammenligne avkastningen av eiendomsinvesteringene med et bredt sett av avkastningsmål, herunder IPD-indeksen. Som følge av disse endringene er eiendomsrapporten for 2016 den siste Finansdepartementet mottar fra MSCI.

I rapporten for 2016 som departementet har gitt oppdrag om, kontrollberegner MSCI avkastningstallene Norges Bank oppgir for eiendomsporteføljen. Videre beregner MSCI avkastningen etter en egen metode som gjør eiendomsporteføljen sammenlignbar med avkastningen av den såkalte IPD-indeksen, som også er utarbeidet av MSCI. Indeksen viser verdiutviklingen av eiendommene til et stort antall investorer spredt over en rekke land.

IPD-indeksen har frem til eiendomsreguleringen ble lagt om vært definert som et avkastningsmål for eiendomsporteføljen. Denne indeksen skiller seg betydelig fra referanseindeksene for aksje- og obligasjonsporteføljen. Mens referanseindeksene for aksjer og obligasjoner er investerbare, er det ikke mulig for investorer å kjøpe andeler av alle eiendommene som inngår i IPD-indeksen. En annen viktig forskjell er at verdsettelsen av eiendommene i IPD-indeksen er basert på takster og ikke på markedspriser slik som for aksjer og obligasjoner. IPD-indeksen var derfor ikke definert som en referanseindeks for eiendomsporteføljen i mandatet for SPU.

Det tar lang tid å bygge opp en veldiversifisert eiendomsportefølje. Som det vises til i rapporten bør en være varsom med å vurdere Norges Banks resultater opp mot eiendomsindeksen i en oppbyggingsfase av eiendomsporteføljen, og resultatene bør uansett vurderes over flere år.

Les rapporten fra MSCI om eiendomsforvaltningen i SPU: GPFG Real estate portfolio report 2016 (pdf)