Nesodden kommune- innsigelse til arealendring fra LNF til byggeområde bolig i kommuneplanen, område A9-01-04, Tangen Nedre Movei (strandsone)

Vi viser til fylkesmannens oversendelse ved brev av 20.10.2008. Saken er i henhold til plan- og bygningsloven § 20 – 5, femte ledd oversendt Miljøverndepartementet til godkjenning fordi det foreligger innsigelse fra fylkesmannens miljøvernavdeling til at område A9-01-04 endres fra Landbruks,- natur- og friluftsområde (LNF) til Byggeområde for bolig.
 
I henhold til kommunestyrets vedtak av 29.05.08 er kommuneplanens arealdel for alle øvrige områder egengodkjent av kommunen og har rettsvirkning fra kommunestyrets vedtak, jf plan- og bygningsloven § 20 – 5, fjerde ledd.

Miljøverndepartementet finner å kunne godkjenne kommuneplanen for område A9-01-04 med endring til Byggeområde for bolig. Departementet legger vekt på at hensynene bak strandsonevernet i denne saken ikke blir skadelidende. Miljøverndepartementet finner at en omdisponering av området ikke i vesentlig grad vil komme i konflikt med regionale eller nasjonale interesser knyttet til strandsone, landskap, eller friluftsliv. En omdisponering forutsetter at det stilles strenge krav til utforming og plassering av bebyggelse i reguleringsplan. Innsigelsen fra fylkesmannens miljøvernavdeling er dermed ikke tatt til følge.

Bakgrunn for saken

Nesodden kommunestyre fattet på møte 29.05.08 følgende vedtak (A9-01-04:Tangen, nedre Movei):

”Revisjonsnotat A9-01-04 eiendommen 4/51 sones til bolig. Det legges føringer for en minste tomtestørrelse på 2,0 mål.”

Nedre Movei (gbnr 4/51) er i dag regulert til LNF-område. På eiendommen er det oppført et tidligere sommerhus som benyttes som bolig, en mindre hytte og to uthus. Eiendommen har etter det opplyste vært bebodd i fem generasjoner.

Eiendommen ligger inneklemt mellom annen bebyggelse, og kommunestyret ønsker at den får samme reguleringsmessige status som naboeiendommene. Eiendommen grenser mot et kommunalt friområde i sørøst, og friluftslivet er i følge kommunen ivaretatt ved at det er anlagt kyststi på oversiden av eiendommen. Kommunen mener området ved sjøen ikke er egnet til friluftsformål, pga topografi, fremkommelighet og avstand til eksisterende bebyggelse. Nesodden kommune har i meklingsmøte understreket at behandling av plan- og dispensasjonssaker skjer enkeltvis, og vil ikke danne grunnlag for presedens.

Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er merket med G -retningslinjer/føringer: ”I området tillates kun konvertering av hytter og mindre grad av fortetting og forsiktig innpassing av bygg”. For den aktuelle eiendommen er det også lagt føringer for en minste tomtestørrelse på 2,0 daa. Det stilles krav til utarbeidelse av reguleringsplan før utbygging kan skje.

Det fremgår av saken at eiendommen er i bruk til bolig, og at omdisponering vil være i samsvar med dagens bruk. En etterfølgende reguleringsplan vil kun legge til rette for å oppgradere dagens bolig til en mer beboelig stand, enten ved erstatningsbolig eller ved tilbygg/påbygg eller andre endringer av bestående bygg. Hovedhuset har i dag ikke innlagt kommunalt vann eller kloakk, og har behov for vesentlige utbedringer.

Det pågår rettssak mellom grunneier og kommunen om soning av eiendommen. Innsigelsen behandles uavhengig av den sivilrettslige prosessen.

Fylkesmannens miljøvernavdeling fremmet innsigelse i brev av 21.12.07. Fylkesmannens miljøvernavdeling anser en omdisponering av det aktuelle arealet i strandsonen fra LNF-formål til byggeområde bolig for å være i strid med nasjonale føringer for strandsoneforvaltningen.

Miljøvernavdelingen anser det som uheldig å omdisponere arealer i strandsonen fra LNF til byggeområder. Avdelingen mener dette er i strid med nasjonale føringer. Det vises til det arbeidet som Nesodden kommune har gjennomført for å sikre de mest strandnære arealer som strandsone/LNF gjennom kommunedelplaner for kystsonen, og de senere års kommuneplanrevisjoner. Det vises også til at Nesodden kommune har gjort en grundig vurdering av strandsoneavgrensningen, blant annet på bakgrunn av temakart sammenfattet i ”grønn plakat”. Videre vises det til at omdisponering av enkeltområder vil kunne få uheldig presedensvirkning.

Akershus fylkeskommune deler fylkesmannens miljøvernavdelings faglige vurdering av at omdisponering er i strid med nasjonal strandsonepolitikk, men ved behandlingen av kommuneplanen i fylkesutvalget ble det ikke fremmet innsigelse i saken.

Fylkesmannen i Oslo og Akershus har oversendt saken i brev av 20.10.08. Fylkesmannen anbefaler at innsigelsen ikke tas til følge. Fylkesmannen mener lokaldemokrati og lokalkunnskap bør veie tungt i denne saken, når det er avstemt mot nasjonale føringer. Fylkesmannen legger til grunn at sentrale nasjonale føringer når det gjelder bebyggelse i strandsonen medfører en streng praksis, men mener allikevel at kommunens totale politikk på området må vurderes og sees i sammenheng med den konkrete enkelte sak.

Fylkesmannen viser til at Nesodden kommune i kommuneplanforslaget følger opp og viderefører den gode jobben som er gjort med å definere og avgrense strandsonen ut fra økologiske og bruksmessige forhold, slik det legges opp til i Rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområdene i Oslofjordområdet (RPR). I planforslaget er mange områder som tidligere har vært utlagt til byggeområder nå foreslått endret til LNF-områder. Fylkesmannen mener at disse tiltakene viser kommunal vilje og ansvar for etablering av LNF-områder og en åpen strandsone som er tilgjengelig for allmennheten.

Fylkesmannen anbefaler at departementet, dersom innsigelsen ikke tas til følge, inntar bestemmelser som forhindrer at det på eiendommen kan tillates etablert ytterligere boenheter. Videre anbefaler fylkesmannen at det på eiendommen vedtas byggelinjer e.l, som ivaretar de nasjonale retningslinjene for strandsonen.

Direktoratet for naturforvaltning (DN) har avgitt høringsuttalelse i brev av 04.03.09. DN tilrår at innsigelsen ikke tas til følge, forutsatt at det settes klare begrensninger på utforming og plassering av et eventuelt tilbygg eller erstatningsbygg. DN støtter de prinsipielle vurderingene fylkesmannens miljøvernavdeling har av endring av eiendommen fra LNF til byggeområde bolig, men mener at eiendommen kan omdisponeres uten at hensynene bak strandsonevernet og LNF-formålet blir skadelidende. Det forutsettes at det settes klare begrensninger av tiltak som kan gjennomføres på eiendommen i forhold til byggeavstand til sjø, grunnflate på bebyggelsen, mønehøyde og krav til god estetikk (fargevalg, høyde på grunnmur, terrasser og lignende).

DN viser til at eiendommen med tilhørende bygninger fremstår som privatisert, også langs sjøen, slik at en endring av arealformål ikke vil påvirke allmennhetens ferdsel. Området sørøst for 4/51, som omtales som friområde, er i følge DN marginalt og inneklemt mellom bebyggelsen. Det fremstår ikke som åpent for allmennheten sett fra sjøsiden. Etter DNs vurdering vil en omdisponering ikke medføre vesentlige negative konsekvenser for allmennhetens bruk av dette friområdet i sørøst.

DN peker videre på at det er hensynet til landskapet som i dette tilfellet vil være avgjørende. Eiendommen og eksisterende bebyggelse ligger eksponert mot sjøen, og det stilles av den grunn store krav til tilpassing av eventuelt erstatningsbygg/tilbygg. DN mener slik tilpasning kan ivaretas gjennom reguleringsplanprosessen som Nesodden kommune stiller krav om.

Møte og befaring i saken ble avholdt 26.01.09. Tilstede var representanter fra Nesodden kommune, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Direktoratet for naturforvaltning og Miljøverndepartementet. Grunneierne var også til stede.

Miljøverndepartementets vurdering

Saken gjelder spørsmålet om området A9-01-04, eiendommen 4/51, kan omdisponeres fra LNF-område i kommuneplanen til Byggeområde for bolig.

Miljøverndepartementet viser til at det er strenge føringer for bygging i 100-metersbeltet langs sjøen, og arealpolitikken er skjerpet under nåværende regjering.
Det er et prioritert nasjonalt mål å stanse nedbyggingen av strandsonen, jf. Soria Moria-erklæringen og St.meld. nr. 26 (2006-2007) "Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand". Det framheves her som en viktig arealpolitisk føring at strandsonen skal bevares som et natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. Gjennom planleggingen skal kystsonen og strandarealene forvaltes langsiktig og helhetlig ut fra lokale forhold og nasjonale hensyn. Det skal generelt være en streng praksis ved behandling både av plansaker og dispensasjoner. Videre gir ny plandel i plan- og bygningsloven et klart signal til kommunene om en strengere praksis for bygging nær sjøen.

RPR for Oslofjorden omtaler også retningslinjer for disponering av areal og naturressurser, der det fremheves at det skal legges stor vekt på å opprettholde og forbedre tilgjengeligheten til strandsonen. Departementet støtter derfor fylkesmannens miljøvernavdeling i deres prinsipielle syn på omdisponering av LNF-områder i strandsonen.

Departementet mener, i likhet med DN, at det i denne konkrete saken likevel vil la seg gjøre å omdisponere LNF-området til Byggeområde for bolig, uten at hensynene bak strandsonevernet blir skadelidende. Miljøverndepartementet finner at en omdisponering av området ikke i vesentlig grad vil komme i konflikt med regionale eller nasjonale interesser knyttet til strandsone, landskap, eller friluftsliv.  En slik omdisponering forutsetter at det stilles strenge krav til utforming og plassering av bebyggelse i reguleringsplan.

Det vektlegges at omdisponeringen i det vesentlige vil være i samsvar med gjeldende bruk, og at endringen ikke vil få konsekvenser for allmennheten. Det vises til at tomten er svært bratt, og at eiendommen fremstår som privatisert. Eiendommen har ca 30 meter strandlinje, som blant annet er bebygget med privat brygge. Avstanden fra bryggen til huset er ca 8 meter, og tomten er derfor innmark. Heller ikke området avsatt til LNF i sørøst fremstår som åpent for allmennheten sett fra sjøen. Området er marginalt, og inneklemt mellom bebyggelse. Departementet kan derfor ikke se at omdisponeringen vil få noen konsekvenser for bruken av dette LNF-området. Allmennhetens ferdsel foregår på etablert kyststi på oversiden av eiendommen. Endring av arealformålet vil derfor ikke få betydning for allmennhetens ferdsel, verken fra sjøen eller på land.

Når det gjelder landskapsvirkninger, kan dette ivaretas ved at det stilles strenge krav til utforming og plassering av bebyggelsen i reguleringsplanen. Det vektlegges at eiendommen er bebygget i dag, og at saken dreier seg om erstatningsbolig eller endring av bestående byggverk, ikke om vesentlig ny bebyggelse. Departementet viser til at både fylkesmannen i sin oversendelse til departementet og DN tilrår en slik løsning.

Departementet finner grunn til å bemerke at saken er spesiell, og at den ikke danner grunnlag for presedens. I likhet med fylkesmannen finner departementet også grunn til å fremheve at det totalt sett i arbeidet med kommuneplanen er gjort et godt arbeid med å gjøre strandsonen tilgjengelig for allmennheten, ved at områder som tidligere har vært utlagt til byggeområder nå er endret til LNF-områder. Nesodden kommune har også gjort strandsonen bedre tilgjengelig med ulike kommunedelplaner for kystsonen i kommunen de senere år, samt i arbeidet med å anlegge en kyststi.

Ut fra en samlet vurdering finner departementet at saken ikke er av et slikt omfang og karakter at den strider mot nasjonal arealpolitikk. Arealet bør etter dette kunne avsettes til Byggeområde for bolig og reguleres til boligformål, med klare føringer for nærmere plassering og utforming av boligen. Videre regulering må legge vekt på best mulig landskapstilpasning og hensyn til strandsonen. Det må inntas reguleringsbestemmelse om at det ikke tillates ytterligere boenheter på tomten. Reguleringsbestemmelsene bør omfatte bestemmelser om blant annet landskapstilpasning, mønehøyde, byggeavstand til sjø, byggelinjer eller grense for bebyggelse, grad av utnytting og krav til god estetisk utforming. En reguleringsplan utarbeidet i samsvar med dette og i samarbeid med Fylkesmannen i Oslo og Akershus vil da kunne egengodkjennes av kommunen.

Vedtak
I medhold av § 20 – 5, femte ledd i plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 godkjenner departementet Nesodden kommunestyres vedtak i møte den 29.05.08 for området A9-01-04.

Om kunngjøring av endelig arealdel til kommuneplan viser vi til bestemmelsene i plan- og bygningslovens § 20-5 åttende ledd.

Kommunen er gjort kjent med vedtaket ved kopi av dette brev.

Med hilsen

Erik Solheim
   

Kopi:
Nesodden kommune
Akershus fylkeskommune
Ann-Christin Spone og Knut Christian Spange