Nore og Uvdal kommune - reguleringsplan for Vasstulan Høyfjellsseter - innsigelse

Det vises til oversendelse av 14. mai 2013 fra Fylkesmannen i Buskerud. Saken er sendt Miljøverndepartementet til avgjørelse etter plan- og bygningsloven § 12-13 fordi det foreligger innsigelse til vedtatt reguleringsplan fra Fylkesmannens miljøvernavdeling. Innsigelsen er begrunnet i hensyn til landskap og friluftsliv.

Departementet godkjenner forslag til reguleringsplan for Vasstulan Høyfjellsseter. Departementet har i sine vurderinger lagt vekt på at området alt er betydelig utbygd og at det skal tilrettelegges for parkering, løyper og turveier slik at området styrkes som utgangspunkt for skiturer vinterstid.

Innsigelsen fra fylkesmannen er med dette ikke tatt til følge.

Bakgrunn

Vasstulan Høyfjellsseter AS ønsker å utvikle eiendommen etter at hotellet har vært ute av drift de siste årene. Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for en oppgradering og utvidelse av eksisterende hotell og utvikle den ubebygde delen av eiendommen med private fritidsboliger. Det skal også tilrettelegges for fellestiltak som parkering, stier og løyper. Målet er igjen å gjøre Vasstulan Høyfjellsseter, med sin lange historie, til et attraktivt, moderne og betydningsfullt reiselivssted for øvre Numedal og Dagalifjell-området, og skape nye arbeidsplasser i kommunen.

Vasstulan ligger på snaufjellet 1100 meter over havet. I gjeldende kommuneplan fra 2000 er planområdet i hovedsak avsatt til byggeområde for reiselivsbedrift/næringsområde. En smal stripe nord på eiendommen er avsatt til landbruks-, natur og friluftsformål. Området består av en eldre bygningsmasse med et bruksareal (BRA) på ca 3200 m2.

Planforslaget innebærer at eksisterende bygningsmasse reguleres til næringsbebyggelse og området rundt til fritidsbebyggelse. Det legges opp til en høy utnyttelse av arealene. BYA for tomtene for fritidsboliger er mellom 18 og 27%. Mønehøyden for fritidsboligene er satt til maksimalt 5,5 - 6,0 meter. Rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtale skal sikre at eksisterende bygningsmasse blir oppgradert og at næringsdriften på Vasstulan gjenopptas. Hele området er detaljregulert.

Innsigelsen fra Fylkesmannen i Buskerud er begrunnet med at planforslaget ikke ivaretar nasjonale og regionale friluftslivsinteresser i området. Fylkesmannen viser til at det er lagt opp til tett utbygging i et område som er svært åpent og sårbart, og mener dette vil ha uheldige landskapsvirkninger. I planforslaget er det lagt inn private fritidsboliger, og fylkesmannen viser til at dette er i strid med kommuneplanen der området er avsatt til næringsområde. Fylkesmannen argumenterer for at det ikke skal bygges fritidsboliger i snaufjellet, og viser til føringer i Miljøverndepartementets veileder om planlegging av fritidsbebyggelse (T-1450) og Stortingsmelding nr. 26 (2006-2007) ”Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand”. Planlagte utbygging vil ifølge fylkesmannen få negative konsekvenser for opplevelsen av landskapet og for områdets verdi for friluftsliv.

Kommunen mener at det er tatt hensyn til at området er et viktig utfartssted for friluftsliv ved at det anlegges en stor felles parkeringsplass der besøkende kan parkere. Kommunen mener at det bør kunne åpnes for hyttebygging på snaufjellet der det alt foreligger inngrep og be­byggelse og der det etter en grundig vurdering legges tilrette for en skånsom utbygging. Kommunen viser til at hytteveilederen åpner for en forsiktig utbygging i snaufjellet i områder som er preget av bebyggelse og inngrep. Området ligger inntil fylkesvegen og er omgitt av en del fritidsbebyggelse. Kommunen mener at ny lav hyttebebyggelse rundt den mer dominerende bygningsmassen som i dag befinner seg her, vil derfor ha en svært begrenset negativ effekt.

For å sikre at næringsarealene blir utviklet i takt med utbyggingen av fritidsboligene på Vasstulan, har kommunen vedtatt en rekkefølgebestemmelse som gir mulighet til å bygge 2000 m² BRA fritidsbebyggelse før næringsarealene må oppgraderes.

Kommunen viser videre til at det kun er to områder på Dagalifjell avsatt til næringsformål; Vasstulan og Torsetlia. En utvikling av disse områdene vil ikke medføre uheldig presedens med tanke på eventuelt andre utbyggeres ønske om å bygge på snaufjellet. Nore og Uvdal kommune er en arealmessig stor kommune, men store deler av arealet er snaufjell og leve­områder for villrein. I regional plan for Hardangervidda defineres ikke Dagalitangen lenger som et prioritert leveområde for villreinen, og en videre utvikling på Dagalifjell må sees i lys av begrensninger i andre områder. Kommunen viser videre til at store deler av Nore og Uvdal er underlagt vern og en tredjedel av kommunens areal ligger innenfor Hardangervidda nasjonalpark med de begrensinger dette også legger på utbygging i verneområdet. Vasstulan har en strategisk plassering hva gjelder Nore og Uvdal kommune sin satsing som nasjonalparkkommune. I strategidokumentet til nasjonalparkkommunene kommer det fram at "satsingen skal stimulere til økt verdiskapning og representere en bedre mulighet for lokal næringsutvikling".

Meklingsmøte ble gjennomført 19.september 2012, men førte ikke fram. Partene ga uttrykk for at mellomløsninger som innebærer færre hytter og mindre bygg, ikke var aktuelt. Fylkes­mannen vurderte på bakgrunn av drøftingene i møtet at det ikke er grunnlag for å legge fram forslag til omforent løsning.

Fylkesmannen tilrår i sin oversendelse av saken at innsigelsen tas delvis til følge slik at det legges til rette for noe fritidsbebyggelse.

Befaring og møte ble gjennomført 14. august 2013 med deltagere fra kommunen, fylkes­mannen, Miljødirektoratet og Miljøverndepartementet. Tiltakshaver var også representert.

Miljødirektoratet tilrår i brev av 5. september 2013 at innsigelsen fra Fylkesmannen i Buskerud ikke tas til følge. Miljødirektoratet mener at en utbygging som planlagt i reguleringsplanen for Vasstulan høyfjellsseter ikke vil komme i konflikt med nasjonale eller vesentlige regionale miljøverdier. Planområdet ligger i tregrensa opp mot snaufjellet, men Miljødirektoratet mener at det ikke er synliggjort at konsekvensene av planlagt utbygging vil medføre forringelse av landskap av nasjonal eller vesentlig regional verdi.

Miljødirektoratet støtter Nore og Uvdal kommunes vurdering om at en opprusting av Vasstulan Høyfjellsseter med serveringssted for besøkende, samt offentlig parkeringsplass vil gjøre Vasstulan mer attraktivt som utgangspunkt for friluftsliv. Direktoratet mener at planlagt utbygging ikke i vesentlig grad vil redusere områdets verdi for friluftsliv. Direktoratet anbefaler at det utarbeides illustrasjonsplaner som viser hvordan en utbygging av tomtene for rekkehusbebyggelse (felt A) vil framstå. Omfang og utforming av bebyggelsen bør justeres for å få en best mulig tilpasning til omkringliggende terreng og bebyggelse.

Nasjonale føringer av betydning for saken

I de nasjonale forventningene til den regionale og kommunale planleggingen sies:

”I fjell- og utmarksområdene skal natur- og kulturressurser, friluftslivsinteresser og nærings­messig bruk ivaretas og utfylle hverandre. Villreinens funksjonelle leveområder skal sikres, og regionale planer for helhetlig forvaltning av fjellområdene er viktig for villreinens framtid i Norge. Kommunene skal bidra til økt bevissthet og kunnskap om landskapsverdier og ivaretar landskapshensyn i planleggingen.”

Naturmangfoldloven kapittel II sier at offentlige beslutninger som berører naturmangfold skal baseres på kunnskap om naturmangfoldet, inkludert landskapsmessig mangfold i det aktuelle området.

Departementets vurderinger

Landskap

Planforslaget legger opp til en utbygging som vil prege landskapet rundt Vasstulan og som vil kunne framstå som dominerende. Samlet utbyggingsvolum og parkeringsområdet er det mest utfordrende landskapsmessig. Departementet er likevel av den oppfatning at siden området alt er bebygd med stor og tung bygningsmasse og omgitt av fritidsboliger som er oppgradert i nyere tid, bør en fortetting av området kunne aksepteres.

Departementet viser også til at det er gitt planbestemmelser som stiller krav om materialbruk og arkitektonisk uttrykk på bebyggelsen og at området skal bebygges med en enhetlig bebyggelse med høy estetiske kvalitet og miljøprofil. Felt A (rekkehusbebyggelsen) og parkeringsområdet er mest utfordrende landskapsmessig. For å sikre en god tilpasning anbefaler departementet derfor at det for disse områdene utarbeides en illustrasjonsplan som grunnlag for byggesaken. Hensikten med denne er å få en best mulig tilpasning av bebyggelsen og parkeringsområdet i forhold til landskapet, spesielt sett fra nord og øst.

Friluftsliv

Fylkesmannen i Buskerud begrunner også innsigelsen med at planlagt utbygging vil ha negative konsekvenser for friluftslivet i området. Vasstulan er utgangspunkt for både sommer- og vinterløyper. Kommunen var i møte om saken den 14. august tydelig på at videre tilrette­legging for friluftsliv på Dagalifjellet har som mål å styre ferdselen øst for fylkesvei 40. Hensikten er å begrense ferdselen vestover inn i det nasjonale villreinområdet i den regionale planen for Hardangevidda. Det er også utarbeidet utkast til utbyggingsavtale mellom kommunen og Vasstulan Høyfellsseter AS om tilrettelegging av utfartsparkering og forpliktelser om å bidra til tiltak på sti- og løypenett. Miljødirektoratet har i sin uttalelse støttet kommunen i at en opprusting av Vasstulan med serveringssted og parkeringsplass vil gjøre området Vasstulan mer attraktivt som utgangspunkt for friluftsliv. Departementet vurderer på bakgrunn av dette at den forslåtte bebyggelsen ikke vil hindre bruken av Vasstulan som utfartssted for friluftsliv og heller ikke i vesentlig grad redusere områdets verdi for friluftsliv.

Forhold til kommuneplanen

Fylkesmannen har påpekt at det vil være i strid med kommuneplanens arealdel at det i dette området legges til rette for private fritidsboliger. Fylkesmannen mener at rekkefølge­bestemmelsene i reguleringsplanen ikke i tilstrekkelig grad sikrer videre næringsdrift på eiendommen, og at det er en risiko for at hele området blir privateide fritidsboliger og leiligheter. Under meklingsmøtet åpnet imidlertid fylkesmannen for å kunne akseptere fritidsbebyggelse, men i et langt mindre omfang enn planforslaget.

Departementet ser utfordringene knyttet til disse forholdene og mener at det må vises stor varsomhet med å avsette nye områder for private fritidsboliger i snaufjells­områdene. Departementet har i denne konkrete saken vektlagt at det er eksisterende fritidsboliger og reiselivsanlegg i området rundt Vasstulan, og at det dermed ikke er et nytt område som åpnes for utbygging.

Forhold til regional plan for Hardangervidda

Regional plan for Hardangervidda 2011- 2025 ble vedtatt av Buskerud fylkesting 8. desember

2011. Arealene ved Vasstulan er i planen vist som område for reiseliv (sone G). Det følger av retningslinjene § 3.7 at omfang, lokalisering og andre viktige plan avklaringer må skje i kommunens videre planlegging. Det er i den regionale planen understreket at det ikke skal etableres ny bebyggelse beregnet på overnatting over tregrensa eller i det høyestliggende skogbeltet. Tidligere var Dagalifjell avmerket som leveområde for villrein, men det er endret nå slik at Vasstulan faller utenfor villreinområdet, og ligger nå i sone for reiseliv. Departe­mentet har i sin vurdering vektlagt at området er avklart i forhold til villreininteressene og at det skal legges til rette for ferdsel innover mot Dagalitangen, bort fra det nasjonale villrein­område.

Naturmangfold

Departementet viser til at det i Miljødirektoratets Naturbase og i Artsdatabankens Artskart ikke er registrert truede eller nær truede arter, prioriterte arter eller andre arter med stor verdi i eller like ved planområdet jf Norsk rødliste for arter fra 2010. Det er heller ikke registrert utvalgte naturtyper eller truede eller nær truede naturtyper på Norsk rødliste for naturtyper 2011 i det aktuelle området. Det framkommer heller ikke opplysninger i saken som skulle tyde på at det kan befinne seg andre truede og verdifulle arter eller naturtyper i planområdet som ikke er fanget opp av ovennevnte registreringer. Det framgår ikke av Naturbasen at det er registrert verdifulle kulturlandskap i det aktuelle området.

Departementets vurderinger av landskapet framkommer av eget punkt om dette og er basert på saksopplysningene og befaringen av området. For å sikre en god tilpasning, anbefaler departementet at det for felt A og parkeringsområdet utarbeides en illustrasjonsplan som grunnlag for byggesaken. Hensikten med denne er å få en best mulig tilpasning av bebyggelsen og parkeringsområdet i forhold til landskapet, spesielt sett fra nord og øst.

Vedtak

Departementet godkjenner reguleringsplanen for Vasstulan Høyfjellsseter i samsvar med kommunestyrets vedtak av 4. februar 2013.

Departementets vedtak er endelig og kan ikke påklages.

For kunngjøring av den endelige planen gjelder plan- og bygningsloven § 12-12.Nore og Uvdal kommune er orientert om departementets vedtak ved kopi av dette brevet.

 

Med hilsen                                                                        

Jan Tore Sanner

 

Kopi:

 

Nore og Uvdal kommune		3630	RØDBERG
Miljødirektoratet	Postboks 5672 Sluppen	7485	TRONDHEIM

Buskerud fylkeskommune                   Haugesgt  89                                        3019 DRAMMEN