Om det er nødvendig med dispensasjon fra plangrunnlaget ved søknad om byggetiltak der det tidligere er gitt tillatelse til opprettelse av grunneiendom

Vi viser til brev av 16. februar 2024. Slik vi oppfatter henvendelsen er hovedspørsmålet om det kan være nødvendig med dispensasjon fra plangrunnlaget ved søknad om byggetiltak der det tidligere er gitt tillatelse til opprettelse av ny grunneiendom til boligformål og denne ble ansett å være i samsvar med arealformålet.

Vår uttalelse gis på generelt grunnlag, og gjelder plan- og bygningslovens bestemmelser.

Departementets svar

En tillatelse til opprettelse av ny grunneiendom betyr ikke i seg selv at man har fått en byggerett. Søknad om opprettelse av ny grunneiendom og søknad om oppføring av byggetiltak er etter plan- og bygningsloven (pbl.) to ulike søknadspliktige tiltak, jf. pbl. §§ 20-2, jf. 20-1 første ledd bokstav a og m. Disse to tiltakene krever altså både selvstendige søknader og selvstendige tillatelser, selv om de gjelder samme eiendom. Dette er også lagt til grunn i flere uttalelser, se blant annet Planjuss 1/2007 side 14.

I praksis vil det ofte være avklart gjennom behandlingen av søknaden om opprettelse av grunneiendom at en tomt også kan bebygges. Det er imidlertid ikke alltid slik.

Både en søknad om opprettelse av ny grunneiendom og en søknad om byggetillatelse må vurderes opp mot plan- og bygningslovgivningens materielle bestemmelser, herunder gjeldende arealplaner for området. Dette betyr at det er fullt mulig å få tillatelse til opprettelse av ny grunneiendom, for så å få avslag på etterfølgende søknad om tillatelse til å oppføre et byggetiltak på den fradelte tomten.

Et eksempel kan være dersom plangrunnlaget er endret etter at tillatelsen til å opprette en ny grunneiendom ble gitt. Dette fordi byggesøknader, som den klare hovedregel[1], skal vurderes opp mot det plangrunnlaget som gjelder på vedtakstidspunktet. Dette følger direkte av pbl. § 11-6 for kommuneplan og pbl. § 12-4 for reguleringsplan. Er plangrunnlaget endret etter at det ble gitt tillatelse til opprettelse av ny grunneiendom, skal en senere søknad om oppføring av byggetiltak på den fradelte tomta vurderes opp mot den nye arealplanen. Det kan også ha blitt vedtatt andre materielle regler eller ha oppstått nye faktiske forhold som kan få betydning for byggesøknaden. Felles for alle disse tilfellene er at en tillatelse til opprettelse av ny grunneiendom ikke nødvendigvis gir et rettskrav om senere å kunne bygge.

Departementet oppfatter imidlertid at kommunens spørsmål gjelder tilfeller der det hverken har oppstått nye rettslige eller faktiske forhold etter at det ble gitt tillatelse til opprettelse av ny grunneiendom til boligformål. Spørsmålet er om det i slike tilfeller kan være nødvendig med dispensasjon fra plangrunnlaget ved søknad om byggetiltak der det tidligere er gitt tillatelse til opprettelse av ny grunneiendom til boligformål og denne ble ansett å være i samsvar med arealformålet.

Om en søknad om å oppføre en bolig kan avslås der det er gitt tillatelse til opprettelse av ny grunneiendom til boligformål og byggesøknaden skal vurderes opp mot samme plangrunnlag, vil bero på en konkret vurdering. En arealplan kan for eksempel åpne for spredt bebyggelse i landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF-formål), jf. pbl. § 11-7 andre ledd nr. 5 bokstav b. Dersom en bolig er i samsvar med planens bestemmelser om omfang, lokalisering og formål, og dermed er innenfor det som tillates i LNF spredt bebyggelse, og arealplanen ikke har andre bestemmelser som hjemler avslag på søknad om oppføring av bolig, vil byggetiltaket være i samsvar med arealplanen.

Det kan imidlertid tenkes tilfeller der arealplanen inneholder planbestemmelser som gir hjemmel for å avslå nærmere angitte byggetiltak. I slike tilfeller må det, som alltid, vurderes konkret om den omsøkte boligen er i strid med bestemmelsene. En arealplan kan for eksempel ha bestemmelser om plassering, byggegrenser eller utforming av bebyggelse som kun kommer til anvendelse ved søknad om oppføring av byggetiltak, men ikke ved søknad om opprettelse av ny grunneiendom. I slike tilfeller kan planen gi hjemmel for å avslå søknaden om oppføring av bolig selv om det er gitt gyldig tillatelse til opprettelse av ny grunneiendom til boligformål.

I noen tilfeller kan det imidlertid også bli spørsmål om kommunen har adgang til å gi tillatelse til opprettelse av ny grunneiendom til boligformål dersom for eksempel andre planbestemmelser medfører at tomta ikke kan bebygges i det hele tatt. Departementet viser her til pbl. § 26-1:

«Opprettelse av ny grunneiendom … må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov.»

Etter denne bestemmelsen kan det ikke opprettes ny grunneiendom dersom det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse. Det fremgår av lovens forarbeider[2] at bestemmelsen fastsetter materielle regler for opprettelse og endring av eiendom. I de samme forarbeidene fremgår følgende:

«Bestemmelsen i siste punktum får anvendelse der eiendommen som søkes delt, er regulert til bebyggelse slik at planens arealdisponeringskrav er oppfylt. Ved behandlingen av delesøknaden må det foretas en konkret vurdering av om de eiendommer som opprettes eller endres, er egnet til bebyggelse på grunn av størrelse eller form. Vurderingen etter siste punktum må i første rekke knyttes til vilkårene i forslaget til § 28-7 første og andre ledd, jf. gjeldende lov § 69. Denne bestemmelsen stiller bestemte krav til utearealets størrelse ved bygging på tomta, og på delestadiet må kommunen påse at tomta er tilstrekkelig stor og med en slik form at kravene i § 28-7 kan oppfylles innenfor de fastlagte tomtegrenser. Bygningsmyndig­hetene må derfor ved vurderingen av delingssøknaden ha en oppfatning om framtidig husplassering på tomta og størrelsen på framtidig bebyggelse. Husplasseringen er også bundet av byggelinjer fastsatt i gjeldende arealplan, og avstandsbestemmelsene i forslaget til § 29-4, jf. gjeldende lov § 70.»

Også planbestemmelser som forbyr visse byggetiltak som i utgangspunktet er i samsvar med arealformålet vil komme inn i den vurderingen kommunen må gjøre etter pbl. § 26-1 andre punktum. Det innebærer at kommunen etter denne bestemmelsen ikke kan gi tillatelse til opprettelse av ny grunneiendom til boligformål dersom den nye tomten på bakgrunn av planbestemmelser overhodet ikke lar seg bebygge. Det kan imidlertid tenkes ulike grensetilfeller her, for eksempel at en boligtomt er egnet til bebyggelse, men at det likevel kan være nødvendig med dispensasjon fra planbestemmelser for å få en hensiktsmessig utnyttelse av den nye tomten.

Avslutningsvis vil departementet påpeke at kommunen er nærmest til å vurdere om det er grunnlag for å omgjøre tidligere gitte tillatelser til opprettelse av grunneiendom til boligformål som ikke lar seg bebygge i det hele tatt.

 

[1] Ett unntak fra dette følger av pbl. § 21-7 femte ledd.

[2] Jf. Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) side 336