Omgjøring av festegrunn til grunneiendom

Miljøverndepartementet viser til spørsmål 18. desember 2012 fra Midtre Gauldal og 4. januar 2013 fra Narvik om forholdet mellom innløsingsreglene i tomtefesteloven og plan- og bygningsloven.

Vi mener at omgjøring av festegrunn til grunneiendom alltid krever søknad og tillatelse plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav m. Det gjelder også ved innløsing omfattet av tomtefesteloven § 32 tredje ledd.

Det er ikke riktig som Midtre Gauldal har fått oppgitt fra Direktoratet for byggkvalitet, at Miljøverndepartementet forvalter plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav m. Bokstav m hører inn under Kommunal- og regionaldepartementet som resten av kapittel 20. Spørsmålet berører imidlertid også matrikkellova som ligger under Miljøverndepartementet. Vi vil på denne bakgrunn svare. Svaret er avklart med Kommunal- og regionaldepartementet.

Generelt

Generelt innebærer omgjøring av festegrunn til grunneiendom at det opprettes en ny grunneiendom. Dette er i utgangspunktet et tiltak som krever søknad og tillatelse etter plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav m, jf. merknad til matrikkellova § 10 første ledd i Ot.prp. nr. 70 (2004-2005). Dette gjelder også om festegrunnen ble opprettet etter kommunal tillatelse. På den annen side vil en slik tillatelse forenkle kommunens behandling av den nye søknaden, da det vanligvis ikke vil være grunn til å ta opp til ny vurdering forhold som ikke endres ved omgjøringen.

Dette gjelder likevel ikke ubetinget ved innløsning av tomtefeste i medhold tomtefesteloven § 32, jf. tomtefesteloven § 32 tredje ledd der det heter at:

«Til innløysing av festetomter med hus som skjer etter paragrafen her eller med heimel i festeavtala, trengst det ikkje samtykke frå offentleg styresmakt dersom samtykke til bortfeste vart gjeve på bortfestingstida, eller ikkje trongst etter reglane på den tida.»

Omgjøring i forbindelse med innløsing av festeavtale

Vi vil i det følgende drøfte omgjøring til grunneiendom i forbindelse med innløsing av feste omfattet av denne bestemmelsen.

Bestemmelsen presiserer at kommunen ikke kan nekte omgjøring av festegrunn til grunneiendom ved innløsing av tomtefeste i slike tilfeller. Vi mener likevel at tiltaket skal behandles etter plan- og bygningsloven § 20-1. Kommunen vil i mange andre saker være forpliktet til å gi tillatelse til oppretting av ny grunneiendom, for eksempel når dette er i samsvar med bindende arealplan og det ikke foreligger midlertidig forbud mot tiltak. Det betyr ikke at tiltaket ikke skal undergis behandling etter plan- og bygningsloven § 20-1. Vi mener dette også må gjelde i det foreliggende tilfellet.

Vårt syn innebærer at alle saker om omgjøring til grunneiendom ved innløsing av tomtefeste blir å behandle etter det samme systemet. Verken søker eller kommunen vil på denne måten komme i tvil om hvordan slike saker skal fremmes.

Det skal i alle tilfeller holdes oppmålingsforretning, jf. matrikkellova § 6 første ledd. Det er ikke nødvendig å merke og måle grensene på nytt dersom disse er nøyaktig fastlagt fra før, jf. matrikkellova § 34 første ledd andre punktum.

Vi understreker at kommunen ikke kan nekte omgjøring av lovlig opprettet festegrunn til grunneiendom ved innløsning omfattet av tomtefesteloven § 32 tredje ledd. Det gjelder også om omgjøringen skulle være i strid med gjeldende arealplan. Kommunen kan heller ikke kreve at omgjøringen skal gjelde et annet areal enn den festegrunnen som i sin tid ble lovlig opprettet. Kommunen kan videre heller ikke stoppe omgjøringen med å legge ned midlertidig forbud. Kommunen må eventuelt løse denne type arealkonflikter gjennom avtale med den nye grunneieren (tidligere tomtefester) eller gå til ekspropriasjon som om festegrunnen hadde vært opprettet som grunneiendommen fra starten av. Retten til innløsning gjelder også i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag, jf. plan- og bygningsloven § 1-8 andre ledd.

Det er etter vår mening ikke avgjørende om det i sin tid forelå en tillatelse for opprettingen av festegrunnen eller ikke. Det avgjørende er om festegrunnen lovlig ble opprettet etter daværende regler. Krav om tillatelse og oppmåling for lovlig å kunne opprette festegrunn, ble først gjort gjeldende for hele landet fra 1. januar 1980. Tidligere gjaldt bare kravet om oppmåling og da bare for byer og enkelte tettbygde strøk.

Det er følger av dette at det er det arealet som i sin tid ble lovlig opprettet som festegrunn, som skal omgjøres til grunneiendom. Dersom fester og grunneier har inngått avtale om å endre arealet som skal innløses, må endringen vurderes som en ordinær søknad om arealoverføring dersom endringen ikke kan håndteres som grensejustering. Videre kan tiltakshaver muligens også finne det hensiktsmessig å søke om en tillatelse som i realiteten innebærer større eller mindre bruksendringer. Kommunen vil måtte ta stilling til og sette vilkår til slike bruksendringer på ordinær måte. Det er i slike tilfeller viktig at kommunen er klar i sitt vedtak på hva som faller inn under den rene omgjøringen og hva som går ut over denne. Forhold som går ut over den rene omgjøringen, kan ikke være i strid med rettslig bindende arealplan eller andre materielle krav i eller i medhold av plan- og bygningsloven.

Hva som er den lovlig opprettede festegrunnen, vil vanligvis framkomme av matrikkelen. I noen tilfeller vil matrikkelen mangle opplysninger eller opplysningene er usikre av andre grunner. I slike tilfeller kan det muligens være hensiktsmessig å holde oppmålingsforretningen før kommunen gir endelig tillatelse etter plan- og bygningsloven for på den måten å avklare hva partene mener er den lovlig opprettede festegrunnen. Matrikkelføringen kan uansett ikke skje før etter at tillatelsen foreligger.

Dersom festegrunnen er umatrikulert, må festegrunnen matrikuleres før den kan innløses etter tomtefesteloven og omgjøres til grunneiendom, men det vil etter omstendighetene kunne være mulig å slå matrikulering og omgjøring sammen. Matrikulering av umatrikulert festegrunn er i seg selv ikke et søknadspliktig tiltak. Forutsetningen for å kunne matrikulere umatrikulert festegrunn er også her at grunnen i sin tid var lovlig opprettet, dvs. at opprettingen var i samsvar med de bestemmelser som gjaldt oppretting av festegrunn på det tidspunktet da grunnen ble opprettet, jf. matrikkellova § 13. 

Tilleggskommentarer

I utgangspunkt er det grunneier som skal sette fram søknaden om omgjøring fra festegrunn til grunneiendom etter plan- og bygningsloven og rekvirere oppmålingsforretning etter matrikkellova, jf. plan- og bygningsloven § 21-2 sjette ledd og matrikkellova § 9 første ledd bokstav a. Grunneierens plikt til å medvirke framgår av tomtefesteloven § 38 første ledd. Fester vil selv kunne stå som søker og rekvirent når vedkommende har innløst festegrunnen, jf. matrikkellova § 9 første ledd bokstav h.

Justisdepartementets lovavdeling mente i en uttalelse 19. juni 2007 at det i noen tilfeller ved innløsning etter tomtefesteloven ikke var nødvendig med kommunal tillatelse. Uttalelsen var gitt til den forrige plan- og bygningsloven, men vil vel fortsatt ha relevans når det gjeldet de materielle vilkår som kommunen kan stille i forbindelse med kommunens saksbehandling etter nåværende plan- og bygningslov.

 

Med hilsen

 

Kari Strande (e.f.)
avdelingsdirektør

Dag Høgvard
seniorrådgiver

Kopi: Statens kartverk 

Adresseliste
Midtre Gauldal kommune v/Hubertina Doeven
Narvik kommune v/ Jørn K Sommerseth