Omsetning av bolig som ikke faller inn under avhendingslova

Saksnr.: 1998/9093 E EB
Dato: 17.09.1998

Omsetning av bolig som ikke faller inn under avhendingslova

Vi viser til brev 18 august 1998.

Spørsmål knyttet til omsetning av borettslags-, aksje- og obligasjonsleiligheter er drøftet i proposisjonen til avhendingslova, Ot prp nr 66 (1990-91) s 26. Som begrunnelse for at slike leiligheter ikke ble foreslått regulert i avhendingslova, viste Justisdepartementet bl a til at det her foreligger særegne «tre-parts» situasjoner ved at  forholdet til utleier spiller en sentral rolle ved siden av forholdet mellom kjøper og selger. Forholdet til utleier er i stor grad lovregulert gjennom borettslagsloven og husleieloven.

Kjøpsloven regulerer også salg av verdipapirer, fordringer og rettigheter. Overdragelse av andel, aksje eller obligasjon vil i utgangspunktet være omfattet av kjøpsloven, også når det til disse dokumentene er knyttet leierett til bolig. Det synes likevel klart at  at  kjøpslovens regler ikke kan gis direkte anvendelse i forhold til mangler ved selve leieobjektet, jf  Krüger: Norsk kjøpsrett (1991) s 459.

Slik vi ser det, vil forholdet mellom selger og kjøper ved overdragelse av leierett knyttet til en andel, aksje eller obligasjon reguleres av det man  kaller alminnelige kontraktsrettslige regler. Slike regler er ikke lovfestet, men er etablert gjennom sedvane og rettspraksis. Situasjonen som her foreligger, er for så vidt den samme som forelå i forhold til overdragelse av fast eiendom i tiden før avhendingslova kom, se Ot prp nr 66 (1990-91) s 11.

Det er en nær sammenheng mellom ulovfestede regler og eksisterende kontraktsrettslige lover. For det første er lovreglene ved tilblivelsen langt på vei bygget på tidligere ulovfestet rett. For det andre vil kontraktsrettslige lover, selv om de ikke direkte bygger på tidligere rett, i mange tilfeller likevel anses som uttrykk for alminnelig kontraktsrett. En følge av dette er at det i en del tilfeller kan være grunnlag for å anvende eksisterende lovregler analogisk på andre områder. I Ot prp nr 66 (1990-1991) s 24 har departementet særskilt påpekt at det ved omsetning av aksje-, andels- og obligasjonsleiligheter kan være aktuelt å benytte avhendingslova analogisk  i situasjoner der det passer.

Analogisk anvendelse vil i første rekke være aktuelt i forhold til regler av mer generell karakter, f eks regler knyttet til mangelsbedømmelsen. Helt konkrete regler, f eks regler om bestemte tidsfrister, vil ikke kunne anvendes analogisk.