Avgjørelse i innsigelsessak, 20.02.01

Oslo – Fortetting boliger, Parkveien 27

Oslo kommune – Innsigelse til reguleringsplan for Parkveien 27 m.fl.

Vi viser til fylkesmannens ekspedisjon hit av 8. mai 2000.

Saken er i henhold til plan- og bygningsloven § 27-2 nr. 2 oversendt Miljøvern- departementet for avgjørelse fordi Riksantikvaren har innsigelse mot reguleringsplanens byggelinje og bebyggelsens høyde. Innsigelsen konkluderer med at villaene i Parkveien 27, 29 og 31 med bakgårdsbygg og forhager må bevares.

Miljøverndepartementet tar innsigelsen fra Riksantikvaren til følge. Etter departementets oppfatning kan en, ved en annen bearbeidelse av planområdet, både ivareta Riksantikvarens ønsker for området og samtidig få en god utnyttelse av planområdet.

Bakgrunn for saken:

Oslo kommune vedtok i møte den 27. januar 1999 reguleringsplan for Parkveien 27 m.fl. Den vedtatte reguleringsplan (alternativ 1) er utarbeidet av arkitektkontoret Narud-Stokke -Wiig AS for Parkveien 27-31 ANS. Området er i hovedsak benyttet til boliger. På Parkveien 27, hvor det i dag er bilsalg i et midlertidig bygg, innreguleres kontorlokaler i 6 etasjer inn mot gavlen til nr. 25. De to villaene på Parkveien 27 og 29 er bevart og kan benyttes til bolig, kontor eller galleri. Villaen i Parkveien 31 tillates revet og nybygg kan oppføres. Eksisterende bygård i Parkveien 31 skal bevares og benyttes til boliger. Som en bakgrunn for de bevaringsverdige husene legges til rette for ny boligbebyggelse med opptil 7 etasjer. Uthus tillates revet. Området vil få et maksimalt bruksareal (BRA) på 9000 kvm (dvs. TU 198%), herav utgjør ny boligdel 7650 kvm BRA. Det er stilt krav om at minimum 35 leiligheter skal være på mer enn 90 kvm og ingen skal være mindre enn 50 kvm.

Byantikvaren har også utarbeidet et forslag til reguleringsplan for området (alternativ 2). Alle tre villaene med uthus foreslås bevart sammen med murgården i Parkveien 31. Ny boligbebyggelse kan oppføres med opptil 5 etasjer og maksimum 4000 kvm BRA. Samlet BRA for området kan maksimum bli 5950 kvm BRA (dvs TU 113%). Reguleringsformålene er som i alternativ 1.

Riksantikvaren har reist innsigelse mot alternativ 1. Innsigelsen konkluderer med at villaene i Parkveien 27, 29 og 31 med bakgårdsbygg og forhager må bevares.

Ingen ny bebyggelse kan aksepteres mot Parkveien. Det aksepteres at Uranienborg-veien 5 og kvartalets indre del bygges ut med lukket kvartalsbebyggelse, men at høyder og byggelinjer må vurderes nærmere.

Det vises til at det allerede i 1953 ble reist spørsmål om fredningssak for murvillaen i Parkveien 27. Den høye dokumentasjons- og kildeverdien til de to trevillaene i Parkveien 29 og 31 har blitt forsterket og bekreftet gjennom nyere forskning (doktoravhandling i 1996).

Utfra denne bakgrunn samt de kulturhistoriske verdiene i området fremmet Rikantikvaren et fredningsforslag da konsekvensene ved vedtatt reguleringsplan ble kjent. Fredningens formål er bl.a. å bevare et arkitektonisk og bygningshistorisk verdifullt bygningskompleks fra 1840- og 50-tallet og å bevare og sikre anleggets virkning i miljøet og å opprettholde anleggets karakter.

Karakteristisk for den gamle villabebyggelsen er deres representative forhager og adkomst, mens gårdsrom og uthus for daglige gjøremål ble skjult bak. Villastrøket markerte overgangen fra by til land. Selv om bakhagene/-jordene forlengst er borte og forhagenes grønne preg er svært utvannet, så finnes likevel hovedstrukturen intakt. Strukturen er vesentlig for opplevelsen og forståelsen av bygningene, og er fremdeles leselig på tross av at deler av området benyttes til parkering og utstillingslokaler.

Villabebyggelsen plassering ble også en mal for Linstow noen år seinere da han utviklet planen for områdene bak Slottet (Linstows plan) slik at hele området nord for Parkveien hadde den samme strukturen. Dette ble imidlertid forandret da byens utvikling skjøt fart rundt århundreskiftet. En lukket murgårdsbebyggelse i kvartaler ble det som kom til å prege mange deler av Oslo. For det omstridte kvartalet ble dette delvis påbegynt, men ikke sluttført. Murgårdsbebyggelsen overlapper noe, men ikke mer enn at den underliggende strukturen (villabebyggelsen) er synlig og lesbar og som på en pedagogisk god måte viser utviklingen av Oslo bys historie innenfor et og samme kvartal.

Bygningene er typiske for mye av den opprinnelige arkitekturen i området og representerer samtidig en type bygninger som til nå bare i liten grad er sikret gjennom kulturmminneloven. Bygningene i seg selv danner utgangspunktet for Sveitserstilen og er de første i Norge. Disse bygningene er også de eneste gjenværende av denne opprinnelige formen mens andre som ble bygget samtidig er revet. De utgjør en sentral del av Oslos historie og utvikling og kan ikke erstattes av bygninger andre steder, hverken i Oslo eller i Norge forøvrig. Et ekstra moment er at det er ingen hovedsteder i Norden som har bevart de første villaene så sentralt i bymiljøet som her i Parkveien.

Parkveien 29 og 31 er dessuten eneste gjenværende trebygg i Linstowplanen, og speiler byggeperiodens brytning mellom empirestilens stramhet og romantiske strømninger på tilsvarende måte som Slottet og Slottsparken og er en enestående dokumentasjon på det stilskiftet som gjorde seg gjeldende i norsk arkitektur på 1840-tallet. Bygningene har, foruten betydelig historisk dokumentasjons- og kildeverdi, også høy grad av autentisitet. Særlig Parkveien 31, som ønskes revet, har bevart sitt eksteriør uendret og er derfor en stor kilde til kunnskap og dokumentasjon som det ikke finnes maken til i Norge.

Oslo kommune understreker utfordringene Oslo kommune står overfor i avveiningen mellom fornyelse og bevaring i et eksisterende miljø. På den ene siden er det et sterkt ønske om boliger i indre by. På den annen side er det knyttet viktige verneinteresser til området. Kommunen anbefaler etter en samlet vurdering reguleringsplanen og viser til at de bestående bygningene av vernemessig interesse vil få samme utsyn til Parkveien som de har i dag. Nybyggene kommer i hovedsak på baksiden. Når det gjelder motstanden mot å flytte trevillaen i Parkveien 31, viser kommunen til at denne bygningen i realiteten står i bakgården og er skjult. Kommunen mener villaen kan flyttes til Folkemuseet på Bygdøy og at en flytting ikke representerer noen forringelse av villaens historiske verdi som bolig for fremtredende kulturpersonligheter. Flytting til Folkemuseet kan, etter kommunens mening, bedre ivareta byggets historiske funksjoner.

Fylkesmanneni Oslo og Akershus har i sitt oversendelsesbrev av 8. mai 2000 anbefalt at innsigelsen tas til følge. Fylkesmannen mener det bør utarbeides en variant av alternativ 2 hvor uthusene til Parkveien 29 og 31 forutsettes revet/flyttet slik at det blir mulig å heve boligutnyttelsen i den indre del av kvartalet.

Befaring med møte ble avholdt den 20. september 2000. I tillegg ble det avholdt møte med Riksantikvaren og Oslo kommune den 4. oktober 2000.

Miljøverndepartementet har følgende merknader:

Konflikten gjelder fortetting til boligformål, herunder riving av en gammel trevilla fra 1800-tallet med uthusbebyggelse i Parkveien 27, 29 og 31.

Av Stortingsmelding nr 58 (1996-97) og St.meld. nr 8 (1999-2000) følger at det er et mål å sikre og bevare et representativt utvalg kulturminner med bred variasjon i tid, type, etnisk og sosial tilhørighet og geografisk fordeling. Videre har det skjedd en utvikling innenfor kulturminnevernet fra fredning av objekter til fredning av miljøer og sammenhenger.

Bygninger og anlegg fra midten av 1800-tallet er blant de kulturminnene som til nå i liten grad er blitt prioritert som fredningsobjekter og det er derfor viktig å bevare representative kulturminner fra denne tidsperioden. Parkveien 27, 29 og 31 inneholder et helt bygningsmiljø som har beholdt de karakteristiske trekkene for den gamle villabebyggelsen på 1800-tallet. Bebyggelsens struktur er fremdeles leselig. Det er av stor verdi å bevare helheten i dette miljøet. Ved å bevare miljøet på sitt opprinnelsessted kan en også se det i sammenheng med Linstows slottsplan for områdene bak slottet. Selv om murgården i Parkveien 31 ikke har en god plassering i forhold til Parkveiens villabebyggelse bak slottet og nesten skjuler trevillaen bak, viser dette utviklingen mellom forskjellige epoker i Oslos historie innenfor ett og samme kvartal.

Etter Miljøverndepartementets oppfatning vil det, med en litt annen bearbeidelse av planområdet, være mulig å både bevare villaen i Parkveien 31 og uthusene og samtidig få til en god utbygging innenfor planområdet som ivaretar kommunens ønske om en høy boligandel.

Kommunens alternativ legger opp til en kompakt bebyggelse som en "vegg" bak de to villaene nr 27 og 29. Kommunen ønsker å få til et stort bakgårdsrom for deler av ny bebyggelse og som også vil være en fordel for Uranienborgveien 7 og 9. Videre legger forslaget opp til bebyggelse i bakgården der villaen i Parkveien 31 nå ligger . Ny bebyggelse her i fem etasjer vil gi svært mørke og trange forhold både for ny og eksisterende bebyggelse.

Miljøverndepartementet har sett på mulighetene for å bevare alle tre villaene, beholde (men snu) bakgårdsbebyggelsen til villaene, og samtidig legge opp til et relativt høyt boligtall. Dette kan gi en løsning som skiller gammel og ny bebyggelse slik at de ulike periodene kommer tydelig fram. Ved å bevare alle tre villaene med bakgårdsbebyggelse, vil den gamle byvillastrukturen stå igjen som en struktur og ikke bare som enkeltobjekter. Den nye bebyggelsen vil, ved en slik løsning, kunne gi noe smalere bygningskropper enn i kommunens forslag. Dette vil trolig gi noe dårligere lønnsomhet for utbygger, men samtidig gi mulighet til å få til lysere og luftigere leiligheter, noe som kan gi boligene ekstra kvaliteter i en trang bysituasjon. Departementet mener også at utbygging på gavlen til Parkveien 25 må gjøres noe mindre slik at den flukter med byggelinjen rundt murvillaen i Parkveien 27.

Når det gjelder utnyttelse og antall leiligheter vil kommunens forslag gi TU=171% og 7650m2 nytt boligareal, mens byantikvarens alternativ ville gi TU=113% og 4000m2 nytt boligareal.

Etter Miljøverndepartementets vurdering vil en, ved noe bearbeidelse av reguleringsplanen for området kunne oppnå en TU og et boligareal som vil gi en mellomløsning mellom den vedtatte reguleringsplan og byantikvarens forslag.

Etter en helhetsvurdering av saken har Miljøverndepartementet funnet at de hensyn som taler mot stadfestelse av reguleringsplan for parkveien 27 m.fl. må veie tyngst i denne sak. Departementet kan, dersom det er ønskelig, være bidragsyter i arbeidet med en annen bearbeidelse av planområdet.

Miljøverndepartementet konkluderer etter dette med at det foreligger slike nasjonale hensyn i saken som gir grunnlag for å ta innsigelsen fra Riksantikvaren til følge.

Vedtak:

I medhold av § 27-2 i plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 finner ikke departementet å kunne stadfeste Oslo kommunes vedtak av 27. januar 1999 om reguleringsplan for Parkveien 27 m.fl.

Kommunen er orientert om departementets vedtak ved kopi av dette brev.