Oslo kommune - motsegn til detaljregulering for Hans Nielsen Hauges gate 43

Bakgrunn

Detaljregulering for Hans Nielsen Hauges gate 43 i Oslo kommune blei sendt til departementet frå Statsforvaltaren i Østfold, Buskerud, Oslo og Akershus 23. november 2023, grunna uløyst motsegn frå Bane NOR. Motsegna gjeld den regulerte byggegrensa mot jernbana.  Kommunal- og distriktsdepartementet avgjer etter plan- og bygningslova § 12-13 andre ledd om motsegna skal bli tatt til følgje.

Planområdet er på rundt 10 dekar og ligg like ved Sinsenkrysset i Oslo, omgitt av ring 3, Trondheimsvegen, jernbane og T-bane. Her driv Maxbo eit byggevarehus, som blei ført opp utan reguleringsplan i 2003/04. Den nye planen legg opp til at ein kan bygge tilsvarande dagens bygningar og bruke arealet omtrent som det blir brukt i dag. Planen opnar òg for ein ny mesaninetasje og areal til utvendig lagring og parkering.

Då eksisterande bygg blei oppført, ga Samferdselsdepartementet ein dispensasjon frå jernbanelova sine reglar om avstand frå spormidt. Målet med reguleringsplanen er frå forslagsstillar og kommunen si side å sikre heimel til å føre opp tilsvarande bygg viss bygget som står der skulle bli skada av brann eller andre ulukker. Det er ikkje planar om å fjerne eksisterande bygg og føre opp noko nytt.

Jernbaneverket fremja 15. februar 2016 motsegn til planforslaget. Det er no Bane NOR som har desse oppgåvene. I motsegna står det at planforslaget er i strid med nasjonale eller vesentlege regionale jernbaneinteresser. Av omsyn til tryggleik, drift og vedlikehald kan styresmaktene med ansvar for jernbana ikkje akseptere at planforslaget har ei byggegrense på så lite som 10 meter frå midten av jernbanesporet.  

Bane NOR legg vekt på at det er viktige jernbaneinteresser i området. Planområdet ligg ved Gjøvikbana og Alnabana. Bana blir brukt av både gods- og persontog. Det er planar om timesavgangar på Gjøvikbana.

Grunnregelen i jernbanelova er 30 meters avstand frå midten av nærmaste jernbanespor. Bane NOR kan godta 15 meter, men ikkje kortare. Jo nærmare sporet bygningar blir ført opp, jo meir aukar risikoen for hendingar og ulemper. Det er krav til misteavstand frå straumførande leidningar, og all drift og vedlikehald blir vanskelegare av å ha bygg nær sporet. Bane NOR har erfart at bygningar tett på sporet gir komplikasjonar og meirkostnadar for jernbana. Viss noko hender i nærliggande bygningar, blir sporet stengt. Samfunnet har dessutan ambisjonar om vekst i jernbanetrafikken, og ein meir punktleg jernbane, noko som blir vanskelegare med bygningar for tett på.

Bane NOR meiner at dispensasjonsvedtaket frå 2003 ikkje er styrande for behandlinga av planforslaget. Sidan 2003 har praksisen blitt skjerpa inn, og krava til jernbana er auka.

Oslo kommune vedtok reguleringsplanen 27.september 2023. Kommunen meiner det må leggast vekt på den lange historikken. Maxbo låg opphaveleg i same strok, men måtte flytte fordi den nye T-baneringen og Sinsen T-banestasjon skulle bli bygd. Kommunen skaffa då erstatningsareal for å få til ein smidig flytteprosess og realisere T-bana så raskt som mogleg. Difor blei Maxbo-butikken ført opp der han no står. Kommunen meiner at det ikkje er akseptabelt at Maxbo sidan 2003/04 har måtta drive si verksemd på ei uregulert tomt og vil  hjelpe til med å rydde opp i dette.

Oslo kommune viser til Samferdselsdepartementet sitt vedtak frå 2003 om å godta ei byggegrense på 10 meter. Departementet viste då mellom anna til at det gjekk an å bygge trygt så nært sporet, at det var samfunnsmessig viktig å bruke knappe areal i eit byområde godt og at det var ønskjeleg å finne eit erstatningsareal for verksemda som måtte flytte då T-bana skulle komme. Kommunen meiner at desse omsyna framleis er relevante.

Mekling blei gjennomført 4. mai 2023, utan at partane kom til ei løysing.

Statsforvaltaren i Østfold, Buskerud, Oslo og Akershus tilrår i oversendinga å ta motsegna til følgje, og støttar Bane NOR si grunngiving. Statsforvaltaren meiner at tryggleiken er viktigare enn den økonomiske utnyttinga av eigedommen.

Møte om saka og synfaring blei halde 8. mars 2024. På møtet var det representantar frå Oslo kommune, statsforvaltaren, Bane NOR, Jernbanedirektoratet, Samferdselsdepartemen­tet og Kommunal- og distriktsdepartementet.

Samferdselsdepartementet tilrår i brev av 15. april 2024 å ta motsegna til følgje. Departe­mentet meiner at det skal veldig tungtvegande samfunnsmessige omsyn til for å kunne opne for anleggsarbeid som vil krevje stans i togtrafikken. Departementet har gitt jernbane­forvaltninga fleire oppdrag for å gjere jernbana tryggare og meir punktleg. Departementet meiner at det er viktig at Bane NOR kjem til når dei skal drive vedlikehald eller bygge om.

15 meters avstand mellom spormidte og byggegrense vil òg redusere konsekvensane av brannar og ulukker.

Samferdselsdepartementet har forståing for at Maxbo vil regulere sin eigedom og ønskjer å kunne utnytte denne mest mogleg. I møte med jernbana sin interesser meiner dei likevel at desse omsyna ikkje veg tungt nok. Departementet viser òg til at Bane NOR har akseptert eit avvik frå hovudregelen i jernbaneloven om 30 meters byggegrense når dei godtar 15 meter.

Vurderinga til Kommunal- og distriktsdepartementet
Kommunal- og distriktsdepartementet skal etter plan- og bygningslova § 12-13 andre ledd ta stilling til om motsegna skal bli tatt til følgje, eller om kommunen sitt vedtak skal godkjennast. Departementet kan gjere naudsynte endringar i planen.

Det følgjer av dei nasjonale forventningane til kommunal- og regional planlegging at ein skal legge til rette for kollektivtransporten. Denne saka handlar om kor tungt omsynet til jernbana skal vege, opp mot omsynet til å utnytte den aktuelle eigedommen effektivt.

Gjennom saka er det dokumentert at det vil vere vanskeleg å bygge eit liknande bygg som det som står der i dag med 15 meters byggegrense. Ein viktig grunn til dette er at bygge­varehuset treng god tilkomst for store køyretøy som leverer varer. Det utelukkar likevel ikkje at eigedommen kan bli bygd ut på andre måtar, sjølv om moglegheitene vil bli meir avgrensa. At utfallet av plansaker påverkar verdien av ein eigedom i den eine eller andre retninga, er likevel ikkje spesielt for denne saka og kan ikkje sjåast på som eit avgjerande argument mot å ta motsegna til følgje.

Bygget som står der i dag, har fått dispensasjon. Sjølv om motsegna blir tatt til følgje, inneber ikkje det at bygget må bli fjerna. Spørsmålet er kva som skal skje viss bygget ein gang i framtida blir skada i brann, eller av andre grunnar skal fjernast. Departementet legg til grunn at dei vurderinga som blei gjort då bygget fekk dispensasjon i 2003, ikkje er avgjerande for dei vurderinga som skal gjerast av reguleringsplanen i dag. I løpet av meir enn 20 år har både kunnskapen, teknologien og prioriteringane endre seg. Bane NOR opplyser om at praksisen i dag har blitt langt strengare enn tidlegare når det gjeld å godta bygging nær jernbana.

Kommunal- og distriktsdepartementet sluttar seg til Samferdselsdepartementet sine vurderingar i saka. Jo nærmare jernbana ein plasserer bygg, jo større er faren for forstyrringar og ulukker. At andre bygg i området òg står nært, er ikkje eit tungtvegande argument for å opne for eit nybygg nærmare enn 15 meter. Det er viktigare for samfunnet at jernbana får ein trygg og effektiv framføring gjennom området, enn at eigedommen skal kunne få utnyttast mest mogleg effektivt. Departementet følger difor opp dei faglege råda frå Bane NOR og Samferdselsdepartementet om å vedta ei byggegrensa på 15 meter. Bane NOR si motsegn er med det tatt til følgje på dette punktet.

Planen legg til rette for ein innvendig mesaninetasje i den eksisterande bygninga. Bygge­grenser gjeld i utgangspunktet for alle tiltak. Etter departementet si vurdering er det ikkje gode grunnar for å nekte oppføring av denne mesaninetasjen. Så lenge bygningskroppen står der han gjer, er det ikkje eit problem for jernbana om det blir ført opp ein liten mesanin­etasje inne i eksisterande bygg. Det same gjeld andre søknadspliktige innvendige arbeid. Planføresegnene vert difor endra for å opne for dette, trass byggegrensa.

Vurdering etter naturmangfaldlova §§ 8-12

Det går fram av naturmangfaldlova § 7 at dei miljørettslege prinsippa i §§ 8-12 skal leggast til grunn ved utøving av offentleg mynde og gå fram av vedtaket. Det er ingen kjende naturverdiar i området, og spørsmålet om kor stor byggegrensa skal vere har marginal påverknad på naturmangfaldet i området. Difor har departementet ikkje gått nærmare inn i desse spørsmåla.

Vedtak

I medhald av plan- og bygningslova § 12-13 andre ledd godkjenner Kommunal- og distriktsdepartementet detaljregulering for Hans Nielsen Hauges gate 43 vedteke av Oslo bystyre 27. september 2023, med følgjande endringar:

• Byggegrensa mot jernbana blir på plankartet sett til 15 meter.
• I 2.1.4 i planføresegnene blir det lagt til at byggegrensa mot jernbana er 15 meter frå nærmaste spormidt, men at denne ikkje gjeld for den nye mesaninetasjen i eksisterande bygg som er omtalt i 2.1.1 eller andre innvendige tiltak i dagens bygningskropp.

Departementet ber om at Oslo kommune gjer dei naudsynte endringane i planen. For kunn­gjering av planen gjeld plan- og bygningslova § 12-12 fjerde og femte ledd. Kommunen er orientert om vedtaket gjennom kopi av dette brevet.

Departementet sitt vedtak er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. plan- og bygningslova § 12-13, siste ledd.

Med helsing  
Erling Sande

Kopi:
Bane NOR SF
Løvenskiold Eiendom AS
Oslo kommune Byrådsavdeling for byutvikling
Samferdsledepartementet