3 Gjeldande rett

Etter tomtefestelova § 32 kan ein festar av tomt til bustad- eller fritidshus krevje innløysing når 30 år av festetida har gått. Lova § 37 fastset at det då som utgangspunkt skal betalast eit vederlag på 30 gonger festeavgifta etter regulering på innløysingstida. Alternativt kan kvar av partane ved tidsavgrensa festeavtalar krevje at vederlaget skal setjast til 40 prosent av tomteverdien på innløysingstidspunktet med frådrag for verdiauke som festaren har tilført tomta.

I Sørheimsaka (Rt. 2007 s. 1308) kom fleirtalet i Høgsterett til at spørsmålet om grunnlovsstrid ved innløysing berre oppstår dersom det er festaren som krev fastsetjing etter 40-prosentregelen, og dette fører til at innløysingssummen blir lågare enn den kapitaliserte verdien av festeavgifta. Dette var situasjonen i den saka Høgsterett handsama. Fleirtalet i Høgsterett kom til at ei innløysing etter 40-prosentregelen her var i strid med Grunnlova § 105. Éin dommar kom til at det ikkje låg føre grunnlovsstrid.

Når 40-prosentregelen ikkje kunne nyttast, fann fleirtalet i Høgsterett at innløysingssummen måtte fastsetjast ved vanleg kapitalisering av festeavgifta. Fleirtalet uttalte at ei kapitaliseringsrente på fem prosent normalt vil gi full erstatning i tomtefesteforhold, men at den konkrete kapitaliseringsrenta måtte fastsetjast ved nytt overskjøn.

Konsekvensen av høgsterettsdommen er at bortfestaren har krav på minst 20 gonger oppregulert festeavgift når festaren gjer gjeldande 40-prosentregelen. Dersom 40-prosentregelen gir ein innløysingssum som er høgare enn 20 gonger årleg festeavgift, vil normalt begge partar framleis kunne krevje at innløysingssummen blir sett til 40 prosent av råtomtverdien i samsvar med ordlyden i lova. Høgsterettsdommen grip ikkje inn i bortfestaren sin rett til å pårope 40-prosentregelen.