4 Relevante omsyn ved fastsetjing av reglar om innløysingssum

4.1 Høyringsnotatet

I høyringsnotatet peikte Justisdepartementet på relevante omsyn ved fastsetjing av reglar om innløysingssum:

«Det sentrale spørsmålet ved utforming av reglar om innløysingssum er kva som er eit rimeleg vederlag når festaren løyser inn tomta. Innløysingssummen må sjølvsagt vere i samsvar med retten til full erstatning etter Grunnlova § 105, jf. nærmare i punkt 3 ovanfor. Høgsterettsdommen i Sørheimsaka (Rt. 2007 s. 1308) har langt på veg avklart kor langt Grunnlova rekk i denne relasjonen. Dette gjer at lovgivaren no har betre føresetnader for å fastsetje reglar som er i samsvar med Grunnlova, enn det som var tilfelle førre gong reglane om innløysingssum vart endra, jf. lov 2. juli 2004 nr. 63.

Ved vurderinga av korleis reglane om fastsetjing av innløysingssum bør vere, gjer det seg gjeldande forskjellige omsyn:

• Utforminga av reglane om innløysingssum må sjåast i samanheng med utforminga av reglane om festeavgift. Dersom festeavgifta er på eit nivå som festarane oppfattar som rimeleg, vil mange festarar ikkje ha same behov for å innløyse som elles.

• Bortfestaren har investert i og eig grunnen, medan festaren har investert i og eig bygget. Festaren vil ofte kunne ha eit ønskje om å kunne bli eigar også av grunnen, medan bortfestaren på si side kan ha eit ønskje om å kunne eige grunnen også i framtida i staden for å måtte innløyse tomta mot eit eingongsvederlag, t.d. for å unngå at festaren - etter å ha løyst inn tomta - nyttar henne til heilt andre formål enn festeavtalen gir høve til.

• Festaren og hans familie/slekt vil normalt ha ei personleg tilknyting til eigen bustad eller eiga hytte. Dette må sjåast i lys av at festeforholdet på tidspunktet for ei innløysing har eksistert i fleire tiår.

• Reglane om innløysingssum bør vere klare og enkle slik at festarar og bortfestarar kan vurdere rettsstillinga si på førehand utan å måtte involvere personar med juridisk fagkompetanse. Gjeldande reglar om innløysingssum er kritisert for å vere vanskelege å tolke og praktisere.

• Avtalar skal haldast. Ved utforminga av reglane om innløysing går det eit skilje mellom - på den eine sida - avtalar som opphavleg ikkje har vore underlagt innløysingsrett for festaren, men som etter lovendring kan innløysast, og - på den andre sida - avtalar som er inngått på eit tidspunkt der retten til innløysing allereie følgde av lova. Generelt sett står omsynet til bortfestaren sterkast i den første gruppa av festeavtalar.

• Festeavtalar er vanlegvis svært langvarige. Samtidig er samfunnsforholda i stadig endring. Det kan tilseie at det offentlege i større grad grip inn i eksisterande avtalar på tomtefesteområdet enn på andre livsområde. Ut frå eit offentleg styringssynspunkt kan det vere utilfredsstillande dersom nye lovreglar ikkje skal gjelde for eksisterande kontraktsforhold.

• Innløysing er aktuelt for festeforhold som har vart i mange tiår, og som gjerne er inngått på tidspunkt med stabilt låge prisar på fast eigedom. Samfunnsforholda har endra seg mykje sidan den gongen. Særleg er det grunn til å peike på opphevinga av den offentlege prisreguleringa av salsprisane på fast eigedom, og den relativt store prisstiginga på eigedomsmarknaden som har kome i kjølvatnet av dette. Det kan hevdast at partane vanskeleg kunne føresjå den etterfølgjande utviklinga, og at det bør takast omsyn til dette ved utforminga av framtidige reglar om innløysing.

• Prisstiginga på eigedomsmarknaden i seinare år kan hevdast i stor grad å vere samfunnsskapt, og det er ikkje gitt at ein bortfestar bør få full utteljing for slik verdistiging.

• Likskapsomsyn kan tale for at alle festeavtalar blir omfatta av same reglar om innløysingssum. Høgsterettsdommane i Rt. 2007 s. 1281 og Rt. 2007 s. 1306 kan tale for at reglane om innløysingssum ikkje skil mellom tidsavgrensa og tidsuavgrensa festeforhold, ettersom festaren har rett til å lenge eit tidsavgrensa feste på same vilkår.

• Det går ei flytande grense mellom eigedomsoverdraging med grunnbyrde på den eine sida og evigvarande og uoppseielege festeforhold på den andre, jf. høgsterettsdommen i Rt. 2005 s. 1729 (dissens 3-2). Dette talar for at ein har sams reglar for avløysing av grunnbyrder og innløysing av festeforhold.

• Innløysing inneber at festeforhold blir avvikla. Dersom det er eit mål å utfase festeinstituttet, kan reglane om innløysingssum utformast slik at dei fremmar ei slik utfasing.»

4.2 Høyringsfråsegnene

Av høyringsinstansane er det berre representantar for bortfestarsida som har kome med merknader om kva slags omsyn som er relevante ved fastsetjing av reglar om innløysingssum. Dette er: AS Eidsvåg Fabrikker, Opplysningsvesenets fond, Oslo kommune, Statskog, Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange og Trondheim kommune.

Ifølgje AS Eidsvåg Fabrikker har eit festeforhold trekk som kan tilseie at bortfestaren ved innløysing bør få noko meir enn den kapitaliserte verdien av framtidige festeavgifter:

«AS Eidsvåg Fabrikker er Bergens nest største bortfester med ca. 450 kontrakter.

Festekontraktene er stort sett eneboligtomter, men også noe næring. Området har utviklet seg ekstremt mye i løpet av de siste 50 årene, fra å være langt på landet til et meget attraktivt område midt mellom Bergen sentrum og bydelen Åsane (ca 40 000 innbyggere).

Bakgrunnen og forutsetningene for inngåelsene av festekontraktene er momenter som etter vår mening er meget viktig i vurderingen av festeordningen. Noen hovedpunkter i forhold til inngåelsen av våre festekontrakter:

• legge til rette for rimelige tomter til lokalmiljøet (meget lavt innskudd og festeavgift)

• fordele betalingen av betydelige investeringer i infrastruktur over meget lang tid (viktig for å holde innskuddet og festeavgiften lavt)

• beholde områdets preg som eneboligområde og begrense endring av fortetning (leiligheter) og endret bruk til f.eks. næringsarealer

• avhengig av å ha et stort antall festekontrakter for å kunne drive rasjonelt (kostnadene er tilnærmet lik for en eller hundre festekontrakter)

• festekontraktene hadde begrenset varighet (99 år i vårt tilfelle)

Dette er momenter som vi oppfatter som dagens diskusjon ikke tar høyde for, og fokus blir kun en ensidig fokus på rene økonomiske beregninger i forhold til kontantstrøm og kapitaliseringsverdi. Dette blir ikke riktig. En fester som innløser en festekontrakt "får" noe mer enn verdien av den kapitalisert årlige festeavgiften, og vi som bortfester "taper" i forhold til forutsetningen som lå til grunn for at festeavtaler ble inngått. Derfor bør en fester som ber om å innløse av en festekontrakt betale noe ekstra enn den kapitaliserte verdien.

Videre er argumentet om forutsigbarhet og usikkerhet knyttet til fremtidige justeringer blitt minimalisert ettersom festeavgiftene blir justert ihh til konsumprisindeksen, og ikke minst den siste dommen i Høyesterett som gir festerne rett til fornyelse av festekontraktene på like vilkår. Denne endringen har "kostet" oss betydelige fremtidige tapte summer som bortfester, men i et objektivt samfunnsmessig lys har det vært en endring og løsning som vi kan leve med.»

Opplysningsvesenets fond har i si høyringsfråsegn kommentert ti av kulepunkta i høyringsnotatet om relevante omsyn:

«1. Innløsningsreglene må sees i sammenheng med reglene om festeavgift

Med gjeldende regelverk vedr. festeavgift er allerede store verdier overført fra bortfester til fester. Fester er nå sikret en evigvarende rett til å fortsette å feste tomten til en rimelig og forutberegnelig festeavgift. Boligsosiale hensyn har derfor liten vekt i en begrunnelse for en innløsningsrett. Festers behov for innløsning vil i større grad kunne være profitthensyn, for eksempel ved fradeling av tomter, annen utnyttelse av tomten i strid med festekontraktens bestemmelser osv.

2. Innløsningsinteresser

Se pkt 1. Ellers er det verd å merke seg bortfesters valg av å feste bort i stedet for å selge nettopp kan ha vært et ønske om å sikre seg en viss kontroll med fremtidig utvikling/bruk av arealet tilstøtende gjenværende eiendom. Det kan på bortfesters side følgelig også være ikke-økonomiske hensyn for å motsette seg innløsning.

3. Personlig tilknytning

Hvilken personlig tilknytning den enkelte fester har vil være individuelt. Særlig for boliger er det imidlertid en relativt stor omløpshastighet. En festekontrakt på boligtomt er nesten alltid overført en rekke ganger.

4. Rettstekniske og prosessøkonomiske hensyn

Å ha enkle og klare regler er selvfølgelig en fordel, men spørsmålet er hvor langt en kan trekke dette hensynet hvor det resulterer i klart urimelige resultater. En kommer ikke utenom at festeforhold består i et uttall varianter, hvor en sjablonregel i en rekke tilfeller vil resultere i urimelige resultater. En skal også være forsiktige med å legge til grunn at dagens regelverk er så vanskelig at den krever juridisk fagkompetanse. Vår erfaring er at det store flertall av innløsningssaker i dag løses helt uproblematisk og uten juridisk fagkompetanse. Fondet har som tidligere nevnt kun hatt to saker hvor innløsningsvilkårene måtte fastsettes av retten (herunder lensmannen). Antagelig vil et regelverk hvor innløsningssummen i alle tilfeller fastsettes etter en sjablonmessig regel, i større utstrekning medføre at en av partene finner resultatet så sterk urimelig at det ikke vil bli akseptert uten rettslig prøvelse.

5. Avtaler skal holdes

At avtaler skal holdes er et hensyn som de fleste forstår og aksepterer. Tidligere endringer i tomtefesteloven har dog i stor utstrekning brutt med dette prinsipp. Der fester på avtaletidspunktet ikke hadde noen innløsningsrett, bør en derfor være meget forsiktig med å gi en for fester gunstig innløsningsrett i strid med inngåtte avtaler. Bortfester har her hatt en berettiget forventning om at avtalen ville løpe ut. Tomten ville da bli levert tilbake, alternaivt ville det kunne forhandles om nye vilkår. I sistnevnte tilfelle ville tomten forblitt i bortfesters eie som en festetomt.

6. Lovgivers behov for å gripe inn i eksisterende avtaler

Festekontrakter er normalt langvarig, men samtidig ser vi at det i løpet av avtaleperioden ofte er en rekke forskjellige festere, som fester tomten i både lengre og kortere perioder. En bør dessuten i slike lengre avtaleforhold være forsiktige med å fastsette regler med utgangspunkt i den relativt korte periode med sterk prisstigning. Ikke minst gjelder dette spørsmålet om innløsning, hvor hensynet til offentlig styring i langvarige kontraktsforhold må sies å ha liten vekt.

7. Prisutvikling og endrede forhold

En rekke festekontrakter er som det påpekes inngått på et tidspunkt med relativt stabile lave priser. Det gjelder likevel ikke alle, og vil særlig på festersiden ikke være tilfellet når en gikk inn i festeavtalen. Det at partene i en del tilfeller ikke kunne se for seg den etterfølgende utviklingen, har etter vårt syn uansett liten betydning for fastsettelse av innløsningsvilkår. Realiteten er jo at disse normalt ikke hadde noen forutsetning for å kunne regne med en fremtidig innløsningsrett. Bortfester kunne derimot ha en berettiget forventning om at prisreguleringen kun var midlertidig.

8. Samfunnsskapte verdier

At eier av et formuesgode ikke skal få full uttelling for samfunnsskapt verdistigning, bryter med gjeldende regler og oppfatninger på alle andre områder. For eksempel i ekspropriasjonsretten (og tvungen innløsning er ekspropriasjon) er det ikke tvil om at samfunnsskapt verdistigning tilfaller ekspropriaten (med visse meget begrensede unntak for å unngå dobbeltbetaling, jfr ekspropriasjonserstatningsloven § 5, 3. og 4. ledd).

9. Likhetshensyn uavhengig av hva som er avtalt

Etter fondets syn blir det feil å ikke skille mellom tidsbegrensede og tidsubegrensede festekontrakter. Å likestille disse kontraktene med bakgrunn i tomtefesteloven § 33, blir en form for sirkelargumentasjon. Det avgjørende må være hva partene har avtalt. Det er åpenbart forskjell om partene har inngått en evigvarende festeavtale, slik at bortfesters interesser i hovedsak var begrenset til den årlige festeavgiften, og der partene har inngått en tidsbegrenset festeavtale, hvor bortfester interesser også består i tomteverdien på utløpstidspunktet - herunder muligheten til å forhandle om nye vilkår. Sistnevnte er noe helt annet enn grunnbyrder - som per definisjon er et salg.

10. Utfasing av festeinstituttet

Fondet kan ikke se at det skulle være grunn for et selvstendig mål om å utfase festeinstituttet. Under enhver omstendighet virker det å benytte innløsningsvilkårene som et middel for eventuelt å utfase festeinstituttet lite helhetlig. For det første kan et eventuelt mål om utfasing neppe være særlig tungtveiende når en samtidig opprettholder adgangen til bortfeste. For det andre er det et forhold mellom festers rett til å feste til evig tid på gunstige vilkår, og fester behov og ønsker om innløsning. Med slike gunstige festevilkår vil det vanskelig kunne fastsettes innløsningsvilkår som fremmer innløsning uten at de vil være i strid med Grl. § 105.»

Oslo kommune har kommentert kvart av dei elleve punkta som vart trekte fram i høyringsnotatet. Kommunen er dels samd og dels usamd i dei vurderingane departementet har gjort:

«1. Sammenhengen med festeavgiften

Så lenge fastsettelse av innløsningssum knyttes opp mot festeavgiften, vil festeavgiften ha stor betydning for hvorvidt kjøper ønsker å innløse eller ei. For festekontrakter inngått før 27.05.1983 er festeavgiftene lave i henhold til preseptoriske bestemmelser.

I pressområder som Oslo vil det der fester krever å få innløse tomten, få betydelige økonomiske konsekvenser om bortfester fratas retten til å kunne velge 40 % av tomteverdien. Hvis alternativene om at fester skal kunne kreve innløsning og kun betale 20 eller 25 ganger oppregulert festeavgift, vil festerne få en fordel som partene ikke kunne forutse da de inngikk kontrakten.

2. Investeringer i tomten

De fleste festeforhold er svært langvarige. Det at partene på tidspunktet for inngåelsen av festeavtalen har tanker om utnyttelsen av tomten på tidspunktet for opphør av denne, er etter Oslo kommunes synspunkt et lite vektig argument for fastsettelsen av innløsningssum. Det må forutsettes at enhver som inngår en festekontrakt, opprinnelig eller gjennom transport, kjenner til hva en slik avtale innebærer.

3. Personlig tilknytning til tomten

Oslo kommune slutter seg til departementets kommentar. For det beskjedne antall festere som henvender seg til Oslo kommune som bortfester for å kjøpe tomten, så antas at det handler om nettopp dette - selve eierskapet til tomten og den følelsen dette gir, heller enn hvorvidt det er en lønnsom investering eller ei. Festeforhold er langvarige og festerne får gjerne en sterk personlig tilknytning til tomten og eiendommen.

4. Rettsteknisk enkle regler

Oslo kommune slutter seg til departementets kommentarer. Det kan tilføyes at uklart regelverk med hyppige endringer, ikke bare på festersiden skaper utrygghet og medfører utgifter til juridisk bistand, men også fører til merarbeid på bortfestersiden. Som offentlig bortfester er det lett å bli stilt i en mellomposisjon, hvor man samtidig som å skulle ivareta bortfesterrollen, også skal bistå festeren med å forklare regelverket.

5. Avtaler skal holdes

Oslo kommune slutter seg til viktigheten av det anerkjente prinsippet om at avtaler holdes.

Det er derfor uheldig om ny lovgivning unødig griper inn i etablerte avtaleforhold.

6. Styringssynspunktet

Oslo kommune slutter seg til departementets kommentarer, men ser samtidig problematikken i at nye lovregler kan komme i strid med prinsippet om at avtaler skal holdes, jf. ovenfor.

7. Endringer i samfunnsforhold

Oslo kommune er enig i at samfunnsforholdene og eiendomsmarkedet er av en annen karakter i dag enn tidligere. Slik Oslo kommune ser det, har konsekvensene av dette ikke vært entydig negative eller positive for kun en av partene i festeforholdet, men slått ut begge veier.

8. Samfunnsskapt prisstigning

Oslo kommune er ikke enig i departementets kommentar. Det er et faktum at verdien på fast eiendom har steget mye, dette er en del av den samfunnsmessige utvikling, skapt av en rekke faktorer. Oslo kommune mener det er feilaktig å ikke skulle legge de reelle økonomiske forhold til grunn. Alle øvrige eiendomsbesittere har dratt nytte av denne utviklingen og Oslo kommune kan ikke se noen grunn til at bortfestere skulle behandles annerledes enn disse, jf. likhetsprinsippet som diskuteres i neste punkt. Især ikke med tanke på at festeavgiften generelt sett ikke kan sies å ha fulgt den stadige prisstigningen i fast eiendom. Bortfestere har således ikke til nå tatt del i prisutviklingen av fast eiendom.

9. Likhetsprinsippet

Innløsningsreglene bør fortsatt gjenspeile det kontraktsmessige utgangspunktet partene hadde. Lovgiver bør ikke velge å slå en strek over realitetsforskjellene mellom festeavtaler som etter kontrakten skulle være tidsavgrensede og de som skulle være tidsuavgrensede.

10. Like regler foreiendomsoverdragelser med grunnbyrde og innløsning av festeforhold

Innløsningsreglene bør fortsatt gjenspeile det kontraktsmessige utgangspunktet partene hadde. Lovgiver bør ikke velge å slå en strek over realitetsforskjellen mellom festeavtaler og grunnbyrdeforhold og lignende.

11. Avvikling av festeinstituttet

Oslo kommune er i prinsippet skeptisk til festeinstituttet. Festeavtaler kan medføre enkelte uheldige utslag.

Oslo kommune er opptatt av at lovgivningen for å beskytte festere av bolig- og fritidshus ikke må anses så tungtveiende at andre vektige rimelighetshensyn tilsidesettes i vesentlig grad.»

Statskog har følgjande merknader til Justisdepartementets liste over relevante omsyn:

• «Dette hensynet tilsier at innløsningsretten først og fremst bør gjelde for de markedsregulerte kontraktene hvor leien kommer over et visst nivå.

• Fester har selv valgt å leie fremfor å eie. Eierskapet til bygningen kan begrunne retten til å få innløst tomten, men ikke at verdien skal fravike fra råtomtverdien.

• Hensynet til personlig tilknytning kan kun begrunne en innløsningsrett, ikke vederlagsnivå. I den grad en mener at dette hensyn også kan begrunne et redusert vederlagsnivå har hensynet ulik vekt for henholdsvis bolig- og fritidsfeste. Det må også tas hensyn til at fester nå har rett til tidsubegrenset leie på uforandrede og til dels svært gunstige vilkår.

• Hensynet til praktikable regler kan ikke begrunne at verdien settes lavere enn råtomtverdi. I så måte er det fristende å peke på at det er nettopp regler om avvikende vederlagsfastsettelse som kompliserer og har ført til grunnlovsstrid.

• En er enig i at bortfeste under ett innløsningsregime står i en annen stilling, enn bortfeste fra tiden forut for eksistensen av innløsningsretten. På den annen side er det likevel betenkelig å endre kravet til minstetid og regler om vederlagsnivået med virkning også for disse avtalene.

• Formålet med at det offentlige griper inn i eksisterende avtaler kan være forskjellig. En bør i størst mulig grad ta sikte på å opprettholde den opprinnelige balanse i kontraktsforholdet.

• Overgangen fra planøkonomi til markedsøkonomi slår likt ut for begge parter. Dersom det er slik at denne utviklingen skal tillegges betydning for en av partene, vil det lett slå tilsvarende negativt ut for den annen part. Dette hensynet skulle således være ganske nøytralt.

• Prisstigningen på eiendomsmarkedet kommer begge parter til gode. Fester får mer igjen for bygningen med festerett og bortfester får (sett bort fra loven) en høyere verdi på tomten. Får fester innløse til lavere verdi enn tomteverdi, kan han realisere hele gevinsten på bortfesters bekostning. Dersom det skal skje en fordeling av samfunnsskapt verdiøkning, bør det i det minste - slik det ble foreslått i NOU 1993: 29 og Ot.prp.nr 28 (1995-96) - foretas likedeling. Dette må imidlertid, jfr. forslaget, gjelde slik at også reduksjon/tap i tomteverdien likedeles.

• En er enig i at likhetshensyn taler for likebehandling også ved innløsning av festekontrakter. Dette begrunner likevel ikke lavere vederlags-/erstatningsnivå. Det må også være forsvarlig med saklig forskjellsbehandling. Forskjellen på en tidsavgrenset og -uavgrenset kontrakt er betydelig og forsvarer at skillet opprettholdes. Det vises for øvrig til Høyesteretts drøftelse av likhetshensynet i sak 20071237 note (114) flg.

• En har ikke foranledning til å vurdere dette hensynet nærmere, men vil bemerke at det er en del forskjeller mellom instituttene som bør gi saklig grunn til forskjellsbehandling. En kan ikke bestride dette. Innenfor tomtefeste har imidlertid myndighetene gått inn med så betydelige regulerende tiltak at en stiller spørsmål ved rimeligheten av en erstatning som er på det minimumsnivå Høyesterett har synliggjort. Er det rimelig med erstatninger på et nivå på 40 % av eiendommens råtomtverdi? Er det rimelig at begrepet råtomtverdi gjør at en del store tomter med små bygg får lav innløsningssum og deretter kan utvikles med full gevinst? En vil for øvrig peke på at tomtefesteinstituttet innebærer at flere kan skaffe seg egen bolig og (ikke minst) fritidsbolig. Ved å leie tomt kan (høye) kostnader til kjøp unngås. En minner også om at statsallmenningsgrunn ikke kan selges eller innløses, jfr. fjell. § 13 og tfl. § 34. Dette er fjellområder som er svært attraktive til bortfeste. Feste gir også betydelige inntekter til fjellstyrene, jfr. § 12.»

Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange er særleg opptatt av at innløysingsreglane må liggje innanfor dei grensene som følgjer av Grunnlova § 105. I høyringsfråsegna heiter det m.a.:

«I høringsnotatet ... foretas en oppsummering av forhold som etter departementets mening bør vektlegges ifm. lovendringen. Innledningsvis gir departementet utrykk for at målsetningen er å utforme regler som skal fastsette et rimelig vederlag, dog med den presisjon at reglene må være utformet innenfor de grenser som følger av Grunnloven § 105. Om Sørheimsaken har gitt en så sterk avklaring som departementet synes å mene, er usikkert i lys av de lovforlag som fremsettes. Grunnloven § 105 og den rettslige standard den gir uttrykk for, er et krav om full erstatning. Departementets valg av ordet 'rimelig' skaper usikkerhet i så måte. I det tilfelle ordvalget er ment å ha et annet rettslig innhold enn full erstatning, vil en slik løsning være i strid med Grunnloven § 105.»

Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange gir uttrykk for at innløysingsreglar som er motiverte av eit ønske om at festaren skal kunne gjere ei god forretning på bortfestaren sin kostnad, vanskeleg kan vere i samsvar med Grunnlova § 105. Det blir vidare hevda at ein sjablongmessig regel, som ikkje tek omsyn til tomteverdi, vil bli tvisteskapande og oppfatta som lite rimeleg og rettferdig. I den samanhengen er det også reist spørsmål om det vil vere i samsvar med Grunnlova § 105 å fastsetje ein sjablongmessig regel. Det blir også reist spørsmål om det utfrå ein bustadsosial synsvinkel vil vere rett å overføre store verdiar frå bortfestarane til festarane til ein pris som ligg under det som følgjer av Grunnlova § 105. Advokatfirmaet hevdar at det vil vere i strid med Grunnlova § 105 om ikkje den samfunnskapte verdistiginga fullt ut tilfell borrfestaren. Vidare blir det gitt uttrykk for at høgsterettsdommane i lengingssakene (Rt. 2007 s. 1281 og Rt. 2007 s. 1306) ikkje kan takast til inntekt for at tidsavgrensa og tidsuavgrensa avtalar bør handsamast likt utfrå eit likskapsomsyn.

Trondheim kommune understrekar at det bør leggjast vekt på at innløysingsreglane skal vere klare og enkle å nytte. Det blir samtidig gitt uttrykk for at festarane ikkje bør få full utteljing for den samfunnskapte verdistiginga.

4.3 Departementets vurderingar

I lys av høyringa vil Justisdepartementet presisere at temaet her er kva slags omsyn som er relevante ved utforming av reglar om innløysingssum innanfor ramma av Grunnlova § 105. Justisdepartementet kan ikkje sjå at nokon av dei omsyna som er trekte fram i høyringsnotatet, i seg sjølv skaper problem i høve til Grunnlova. Vurderinga av grunnlovsspørsmålet må skje på bakgrunn av kor stor gjennomslagskraft dei ulike omsyna får ved den endelege regelutforminga, sjå nærmare i kapittel 5 nedanfor. Det er også grunn til å presisere at lista over omsyn i høyringsnotatet ikkje var meint å vere ei uttømande liste over relevante omsyn. Også andre omsyn kan vere relevante.

Det er under høyringa gitt uttrykk for at ikkje-økonomiske omsyn bør spele inn ved fastsetjinga av reglar om innløysingssum. Departementet er samd i at også ikkje-økonomiske omsyn kan vere relevante, men vil understreke at slike omsyn kan trekkje i begge retningar. På den eine sida kan bortfestaren ha ei interesse i å sikre seg ein viss kontroll med den framtidige bruken av arealet, noko som kan tilseie at innløysingssummen blir sett på eit relativt høgt nivå for å gi eit vederlag for bortfallet av denne kontrollen i tilfelle innløysing. På den andre sida kan den personlege tilknytinga som festarane ofte får til tomta, tale for at innløysingssummen blir sett på eit nivå som gjer at innløysing blir eit reelt alternativ til å lenge festeforholdet.

I høyringsnotatet er det peikt på at reglane om innløysingssum må sjåast i samanheng med reglane om regulering av festeavgift. Dersom festeavgifta er låg, kan lenging av festeforholdet vere eit fullgodt alternativ for festaren. Er festeavgifta høg, vil festaren gjennomgåande ha eit sterkare ønske om å kunne løyse inn tomta til ein rimeleg sum.

Frå bortfestarhald er det under høyringa hevda at reglane om regulering av festeavgift inneber at det allereie har skjedd store overføringar av verdiar frå bortfestarane til festarane. Det er også vist til at festarane har høve til å lenge festet til ei rimeleg festeavgift. Utfrå dette blir det påstått at bustadsosiale omsyn har lita vekt ved fastsetjing av reglar om innløysingssum.

Representantar for bortfestarsida teiknar her eit bilete utan nyansar. Det er korrekt at festeavgifta i mange tilfelle er på eit nivå som gjer at festarane ikkje har noko stort behov for å krevje innløysing. Samtidig finst det tallause døme på festeforhold der festeavgifta er høg, særleg i pressområde. Mange festarar har dei siste åra opplevd ein markant auke i festeavgifta, noko som har gjort innløysingsspørsmålet meir aktuelt. Etter Justisdepartementets syn kan bustadsosiale omsyn her tale for at lova legg til rette for innløysing mot eit rimeleg vederlag. Dei bustadsosiale omsyna står ikkje like sterkt ved feste til fritidsformål, men Høgsterett har lagt til grunn at det har stor vekt for trivsel og velferd å kunne ha ein fritidsbustad, jf. Rt. 2007 s. 1306.

Departementet legg etter dette til grunn at det er relevant å ta omsyn til reglane om regulering av festeavgift, men at dette er eit moment som ikkje peiker eintydig i ei retning. Departementet meiner også at bustadsosiale omsyn kan vere relevante ved utforminga av reglar om innløysingssum.

Frå bortfestarhald er det tatt til orde for at ein ikkje vil oppnå nokon prosessøkonomisk vinst gjennom enkle og klare reglar om innløysingssum. Bakgrunnen er at bortfestarane i mange tilfelle vil finne resultatet så urimeleg at dei ikkje vil akseptere det utan rettsleg prøving. Det er også vist til at dei fleste innløysingssakene i dag blir løyst heilt problemfritt og utan bruk av juridisk fagkompetanse.

Justisdepartementet meiner generelt at det er ønskjeleg med klare og eintydige rettsreglar slik at borgarane skal kunne føresjå rettstillinga si. Dette gjeld ikkje minst på tomtefesteområdet, der det ofte er tale om store verdiar. Det kan nok vere at partane utfrå dagens reglar i ein del tilfelle har kome fram til eit innløysingsoppgjer som begge sider er nøgde med. Tilbakemeldingar frå festarar både på høyringsmøtet og elles viser likevel at festarane i fleire tilfelle har kjent seg meir eller mindre tvungne til å akseptere minnelege ordningar for å unngå at sakene hamnar i domstolane. Vidare kan departementet ikkje slutte seg til påstanden om at klare og enkle reglar vil verke prosessdrivande. Ei anna sak er at ønsket om klare og enkle reglar må balanserast mot ønsket om rimelege og rettferdige reglar. Dette er ei hovudutfordring i denne lovsaka, jf. nærmare i punkt 6.3.3 nedanfor.

Det er i høyringsnotatet vist til prinsippet om at avtalar skal haldast, samtidig som det er vist til at det er trekk ved festeavtalar som kan gjere det påkravd å gripe inn i eksisterande avtalar gjennom ufråvikeleg lovregulering. Høyringsnotatet nemner særskilt at festeavtalar vanlegvis er langvarige og at samfunnsforholda er i stadig endring. Det kan her oppstå eit spenningsforhold mellom prinsippet om at avtalar skal haldast på den eine sida, og behovet for offentleg styring på den andre.

Bortfestarsida har gitt uttrykk for at omsynet til offentleg styring i langvarige kontraktsforhold har lita vekt i relasjon til innløysingsspørsmålet. Justisdepartementet deler ikkje denne oppfatninga. Spørsmålet om korleis innløysingssummen skal fastsetjast, er svært sentralt for både bortfestarane og festarane. Det er derfor viktig med lovreglar som balanserer interessene til partane på ein god måte, og som - så langt det let seg gjere - medverkar til ei smidig gjennomføring av innløysingsoppgjeret. Departementet viser til vurderinga av dei ulike endringsforslaga i punkt 6.3 nedanfor.

Ifølgje høyringsnotatet er det ikkje gitt at bortfestarane skal få full utteljing for den samfunnskapte verdistiginga på festetomtene. Instansane på bortfestarsida som har uttalt seg om spørsmålet, er usamde i ei slikt synspunkt. Dei meiner at heile verdistiginga bør tilfalle bortfestarane. Vurderinga av dette spørsmålet avheng av korleis ein oppfattar festeinstituttet. Om ein ser på festeforhold som eit mellombels leigeforhold på linje med andre leigeforhold, vil ein naturleg konsekvens vere at bortfestaren får full utteljing for den samfunnsskapte verdistiginga. Ser ein derimot på eit festeforhold som ei varig eller svært langvarig omdisponering av tomta, er det meir nærliggjande at festaren får ein del av den samfunnskapte verdistiginga. Retten til lenging på same vilkår som før i tomtefestelova § 33 gjer at bortfestaren ikkje kan rekne med å få fullt eigarrådevelde over tomta igjen. Slik sett skil tomtefeste seg frå andre leigeforhold. Samanhalde med at festeforhold ofte er svært langvarige, meiner Justisdepartementet at delar av den samfunnsskapte verdistiginga bør tilfalle festarane.

I høyringsnotatet er det vist til at likskapsomsyn kan tale for at reglane om innløysingssum ikkje lenger skal skilje mellom tidsavgrensa og tidsuavgrensa avtalar. Det er i den samanhengen vist til lengingsretten etter tomtefestelova § 33. Instansar på bortfestarsida meiner at likskapsomsyn ikkje kan vere avgjerande, og meiner at reglane framleis bør skilje mellom tidsavgrensa og tidsuavgrensa avtalar. Det er på det reine at partsføresetnadene på avtaletidspunktet er forskjellige i dei to tilfella, noko som kan tale for ulike reglar om innløysingssum. Samtidig er den rettslege realiteten mykje den same, anten ein avtale er tidsuavgrensa etter sitt innhald eller har blitt det gjennom lenging etter tomtefestelova § 33. Likskapsomsyn kan derfor tale for sams reglar om innløysingssum for dei to tilfella. Ein fordel med ei slik løysing er også at ein får eit enklare regelverk, og at ein i denne relasjonen slepp å ta stilling til om ein kontrakt er tidsavgrensa eller tidsuavgrensa. Likskapsomsyn treng likevel ikkje å vere avgjerande i ei samla vurdering.

I høyringsnotatet er det uttalt at innløysingsreglane kan utformast på ein måte som fremjar ei utfasing av festeinstituttet, dersom ei slik utvikling skulle vere ønskjeleg. På bakgrunn av høyringa finn departementet grunn til å presisere at avvikling av festeinstituttet ikkje er eit mål for regjeringa. Dette momentet kan derfor ikkje tilleggjast nemnande vekt.