Pareto Bank

Vi viser til brev datert 30. november 2011 der Pareto Bank ber om å få avklart hvordan utbyggingsprosjekter for fast eiendom skal vurderes opp mot forbudet i aksjeloven § 8-10 om at selskapet ikke kan stille midler til rådighet ved erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Vi viser også til telefonsamtale mellom Elisabeth Berger og Per Øyvind Schiong. Vi beklager at det har tatt lang tid å besvare henvendelsen.

Vi vil redegjøre for tolkningen av departementets forskrift om unntak fra aksjeloven § 8-10 og for vår praksis når det gjelder innvilgelse av dispensasjon ved enkeltvedtak.

I henvendelsen fra Pareto Bank stilles det en rekke spørsmål med utgangspunkt i eksempler på utbygginger av faste eiendommer. Vi vil gjøre oppmerksom på at departementet nødig tar stilling til eksempler som ikke er knyttet til konkrete søknader. Det er først ved konkrete søknader at departementet kan vurdere om det er grunnlag for å innvilge dispensasjon fra forbudet i aksjeloven § 8-10. En søknad vil måtte inneholde opplysninger slik at vi kan vurdere om en transaksjon er forretningsmessig begrunnet og ikke er i strid med hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10. Blant annet vil departementet vurdere hvilken risiko det er for målselskapet å påta seg en forpliktelse til å stille sine eiendeler som sikkerhet for en oppkjøpsfinansiering.

Det er gjort et generelt unntak fra forbudet i aksjeloven § 8-10 i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10. Det følger av forskriften § 10 at selskapet som skal stille sikkerhet må være et eiendomsselskap. Med eiendomsselskap menes selskap hvis virksomhet utelukkende består i å eie fast eiendom og drift av denne.   

Departementet uttalte seg om forståelsen av eiendomsselskap i sak 2010002248 Alf Bjerckes vei Invest AS. Det ble der sagt at: ”Ved vurderingen av forskriften går det et naturlig skille, etter departementets mening, ved om et bygg er ferdig oppført. Før den tid kan ikke selskapet sies å være i en posisjon der det drifter eiendommen. Det er det oppførte bygget som er gjenstand for driften av eiendommen.”

Ut fra dette vil bygg under oppføring ikke være omfattet av forskriften. Departementet har behandlet dispensasjonssøknader for oppføring av bygg. I tillegg til Alf Bjerckes vei Invest AS er det innvilget dispensasjon i blant annet sakene Jåttåvågen AS (sak 201004727) og Fornebu Gate 2 AS (sak 201004921). Det er også redegjort for departementets praksis i et brev til Sparebanken Sør. Vi vedlegger dette.

Departementet har ikke hatt konkrete saker til behandling der spørsmålet om hvorvidt det er innenfor forskriften å gjøre endringer i et ferdig oppført bygg, som for eksempel ombygginger og påbygginger, har vært tatt opp. Dersom en slik søknad kommer, vil vi ta stilling til den på ordinær måte.

Pareto Bank stiller spørsmål ved om det er en utviklingseiendom når utbygging skal skje noe tid etter oppkjøpet. Heller ikke denne problemstillingen har vært forelagt for oss i en konkret sak. Vi har derfor ingen praksis å vise til her. Forskriften § 10 stiller krav om at selskapet som stiller sikkerhet må oppfylle kravene til å være eiendomsselskap på det tidspunktet sikkerheten etableres. Dette vil derfor være et utgangspunkt for vurderingen. Vi vil her peke på at man bør søke å unngå å komme i en situasjon der man står i fare for å omgå regelverket. Ved tvil kan man søke om dispensasjon.

Vi vil avslutningsvis informere om at vi arbeider med å publisere enkeltvedtak fattet i medhold av aksjeloven på Nærings- og handelsdepartementets internettsider. Vi håper at slik publisering vil gjøre det enklere for næringslivet å holde seg orientert om departementets praksis knyttet til aksjeloven § 8-10.