Om plikt til å matrikkelføre eiendom og underretting om reguleringsplanarbeid

Miljøverndepartementet viser til epost 12. februar 2013 med spørsmål om varsling om reguleringsplanarbeid og plikt til å matrikkelføre oppdeling av eiendom.

Grunneier har i utgangspunktet ingen plikt til å dele eiendom, men manglende oppdeling vil få konsekvenser for hvordan vedkommende kan disponere eiendommen. Dersom grunneieren har overdratt en del av eiendommen til en annen rettighetshaver, vil dette vanligvis ikke ha rettsvirkning overfor tredjeperson før delen er skilt ut og tinglyst som egen matrikkelenhet. I en rekke situasjoner vil bare den som står oppført som registrert eier eller fester i matrikkelen, bli varslet om forhold som berører eiendommen, for eksempel varsling om reguleringsplanarbeid.

Dersom overdragelse av del av grunn er så definitiv at det opprettes ny eiendom, vil dette være et tiltak som er omfattet av plan- og bygningsloven § 1-6. Iverksettingen kan bare skje så lenge dette ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. Iverksettingen skjer offentligrettslig ved at delen opprettes som egen matrikkelenhet. Opprettelsen er søknadspliktig og betinget av tillatelse, jf. plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav m. Dette vil være tilfelle ved full overdragelse av eiendomsrett eller ved bortfeste for mer enn 10 år.

I hvilken grad staten i det aktuelle tilfelle har overdratt forvaltningen av deler av jernbanegrunnen til et eget selskap på en slik måte at delen må betraktes som en egen eiendomsenhet, må vurderes konkret. Det er mulig at kravet om fradeling i slike tilfeller ikke oppstår like raskt som ellers da grunnen som helhet gjerne vil være avsatt til jernbaneformål i gjeldende arealplan og bruken er i samsvar med planen. Videre er jernbaneanlegg unntatt fra krav om søknadsplikt, jf. byggesaksforskriften § 4-3 andre ledd bokstav b, og det er ikke samme behov for tinglysing av jernbanegrunn som i andre private forhold. Det vil i så fall få betydning for hvem som skal underrettes om reguleringsplanarbeid.

Kravet til kunngjøring framgår av plan- og bygningsloven § 12-8 andre ledd (se også § 12-10 andre ledd):

Forslagsstilleren skal alltid kunngjøre en melding om oppstart av planarbeidet i minst én avis som er alminnelig lest på stedet, og gjennom elektroniske medier. Registrerte grunneiere og festere i planområdet, og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet samt naboer til planområdet, skal når de blir direkte berørt, på hensiktsmessig måte underrettes om at planarbeidet tas opp.

Opplysninger om registrerte grunneiere og festere framgår av matrikkelen, jf. matrikkelforskriften § 2 bokstav b og c:

Registrert grunneier: den eller de som har grunnbokshjemmel som eier til matrikkelenheten. Når matrikkelenheten ikke er innført i tinglysingsregisteret (grunnboken), er registrert eier den eller de som står oppført som eier i matrikkelen. Når matrikkelenheten er seksjonert og eierseksjonssameiet ikke er etablert på festet eiendom, er registrert eier den eller de som har grunnbokshjemmel til seksjonene.

Registrert fester: den eller de som har grunnbokshjemmel som fester til matrikkelenheten. Når matrikkelenheten ikke er innført i grunnboken, er registrert fester den eller de som står oppført som fester i matrikkelen. Når matrikkelenheten er seksjonert og eierseksjonssameiet er etablert på festet eiendom, er registrert fester den eller de som har grunnbokshjemmel til seksjonene.

Forslagsstiller kan med fordel oppfordre grunneier og fester om å viderebringe underrettingen til andre som reguleringsplanen kan få betydning for, for eksempel noen som står i leieforhold til grunneier eller fester. Er forslagsstiller kjent med andre rettighetshavere som blir direkte berørt, skal disse så vidt mulig også underrettes. I noen tilfeller kan det være hensiktsmessig å underrette alle med adresse i det aktuelle området.

For jernbanegrunn vil det gjerne være Jernbaneverket som står oppført som registrert eier i matrikkelen, og som skal underrettes. Gir Jernbaneverket i forbindelse med oppstart av planarbeidet beskjed om at NSB eller Rom Eiendom er rettighetshavere som blir direkte berørt, må det vurderes om og hvordan disse bør underrettes i det videre arbeidet med planen.

I hvilken grad manglende underretting får betydning for gyldigheten av en vedtatt plan, må vurderes konkret i det enkelte tilfelle.

 

Med hilsen

 

Kari Strande (e.f.)
avdelingsdirektør

Dag Høgvard
seniorrådgiver

Kopi: Statens kartverk