2 Bakgrunn

2.1 Endringar i burettslagslova og eigarseksjonslova

Burettslag har legalpanterett for inntil to gonger grunnbeløpet i folketrygda (G) for krav mot andelseigarar som spring ut av lagsforholdet, og eigarseksjonssameige har legalpanterett for inntil éin gong grunnbeløpet i folketrygda, jf. burettslagslova § 5-20 og eigarseksjonslova § 25. Den 26. november 2015 gjorde Høgsteretts ankeutval eit vedtak, teke inn i Rt. 2015 s. 1307, som har skapt uvisse om rekkjevidda av legalpanteretten. Vedtaket kan oppfattast slik at felleskostnader som har kome til etter at dekningsaksjonen er sett i verk, ikkje kan dekkjast innanfor grensa på 2G.

Saka gjaldt eit krav om tvangssal av ein burettslagsandel med grunnlag i legalpanteretten, og kravet var grunngjeve med manglande betaling av felleskostnader med renter og kostnader. Tingretten vedtok tvangssal, og ved eit seinare stadfestingsvedtak blei et bod på kr 350 000 godteke for andelen. Ved fordelingsvedtaket blei kravet frå burettslaget – i samsvar med lova – avgrensa til 2G, som på dette tidspunktet var kr 176 740. Burettslaget anka fordelingsvedtaket. Gulating lagmannsrett forkasta anken den 11. september 2015, men burettslaget anka vedtaket vidare til Høgsterett. Burettslaget gjorde gjeldande at dei hadde pantedekning for meir enn 2G, og at avgrensinga i lova berre gjaldt fram til tidspunktet for vedtaket om tvangssal. Ankeutvalet var ikkje einig i det, og i premiss 16 i vedtaket heiter det:

«Ut fra ordlyden i [burettslagslova] § 5-20 første ledd andre punktum er det klart at det er grunnbeløpet på det tidspunkt da begjæringen om tvangsdekning blir tatt til følge, som skal legges til grunn ved beløpsberegningen. Bestemmelsen sier derimot ikke noe eksplisitt om når kravene må være oppstått. Etter ankeutvalgets oppfatning må den imidlertid etter sitt formål forstås slik at borettslaget – innenfor den angitte beløpsbegrensning – bare har legalpant for krav som er oppstått på det tidspunkt borettslaget eller en annen panthaver begjærer dekning som leder til tvangssalg. Krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslagsforholdet som påløper etter at tingretten har truffet beslutning om gjennomføring av tvangsdekning, må etter dette falle utenfor borettslagets legalpanterett. Så langt bygger tingrettens og lagmannsrettens kjennelser på en riktig tolking av borettslagsloven § 5-20 første ledd andre punktum.»

Det er tredje setning i denne premissen frå ankeutvalet som kan tolkast i retning av at burettslaget berre har legalpanterett for krav som har oppstått på det tidspunktet burettslaget eller ein annan panthavar krev dekning som leier til tvangssal, eller før tingretten har gjort vedtak om gjennomføringa. Det er blitt hevda at det er tvilsamt om vedtaket skal oppfattast slik – det blir mellom anna vist til Kåre Lilleholt, «Pantelova § 1-5 gjeld for legalpanteretten i burettslag og eigarseksjonar – Rt. 2015 s. 1307», Nytt i privatretten 1/2016. Vedtaket i ankeutvalet har likevel ført til ei uvisse som departementet meiner det er viktig å fjerne for ikkje å skape tvil om omfanget av legalpanteretten.

2.2 Andre endringar

Endringane i husbanklova og inndelingslova inneber retting av inkuriar.

2.3 Høyringsframlegg – endringar i burettslagslova og eigarseksjonslova

Eit høyringsnotat om endringar i burettslagslova og eigarseksjonslova som gjeld ei presisering av legalpanteretten, blei sendt på alminneleg høyring 19. februar 2016, med høyringsfrist 11. april 2016. Høyringsbrevet med vedlegg blei sendt på alminneleg høyring til desse instansane:

• Alle departementa

• Kommunane

• Finanstilsynet

• Forbrukarombodet

• Forbrukarrådet

• Husbanken

• Kartverket

• Konkurransetilsynet

• Asker og Bærum Boligbyggelag

• Boligbyggelaget Usbl

• Den Norske Advokatforening

• Eiendom Norge

• Eiendomsmeglerforetakenes Forening (EFF)

• Finansforbundet

• Finansieringsselskapenes Forening

• Finansklagenemnda

• Finans Norge

• Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon

• Huseiernes Landsforbund

• Leieboerforeningen i Oslo

• Norges Huseierforbund

• Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL)

• OBOS

• Sparebankforeningen i Norge

2.4 Endringar i husbanklova og inndelingslova

Endringane i husbanklova og inndelingslova gjeld berre retting av to inkuriar. Framlegga har difor ikkje vore sende på høyring.