3 Presisering av legalpanteretten i burettslag og eigarseksjonssameige

3.1 Dei rettslege rammene som gjeld for burettslag og eigarseksjonssameige

Burettslag er ei indirekte eigarform for bustader. Hovudføremålet med burettslag er å skaffe andelseigarane bruksrett til eigen bustad (burett) i eigedom som tilhøyrer burettslaget, jf. burettslagslova § 1-1 første ledd andre punktum. Eit burettslag er eit selskap med avgrensa ansvar, jf. burettslagslova § 1-2 første ledd. Burettslagsmodellen inneber at burettslaget eig eigedommen, bygningane og ein eventuell grunn, medan andelseigarane eig andelar i burettslaget. Andelen gjev andelseigaren burett til ein bestemt bustad i eit av bygga som laget eig. Burettslaget er låntakar til felleslån, og eigedommen er pantsett som garanti for dette lånet. Andelseigarane har ikkje personleg ansvar for gjelda til burettslaget, «fellesgjelda», men dersom denne gjelda ikkje blir betent og burettslaget går konkurs, risikerer andelseigarane å miste dei verdiane som ligg i eigarskapen til andelane. Dei løpande driftsutgiftene til burettslaget er det andelseigarane som dekkjer gjennom dei månadlege felleskostnadene. Felleslånet blir også betent og nedbetalt gjennom felleskostnadene, vanlegvis med innbetalingar kvar månad. Når driftsutgiftene eller lånekostnadene stig, stig også dei månadlege felleskostnadene for andelseigarane. Dersom naboen ikkje klarer å betale sin del av felleskostnadene, må dei andre andelseigarane dekkje desse utgiftene. Burettslaget kan inngå ein avtale om sikring mot tap av felleskostnader, jf. burettslagslova kapittel 5, avsnitt VII Sikring mot tap av felleskostnader.

Eigarseksjonssameige er ei anna eigarform for bustader. Kvar sameigar har ein sameigeandel i eigedommen og gjennom det einerett til å bruke éin av fleire bustader eller andre brukseiningar i eigedommen. Dette er ei direkte eigarform, og sameiget kan ikkje pantsetje eigedommen. Nokre sameige har likevel lån/gjeld som dei har teke opp utan sikkerheit i eigedommen, og som sameigarane betener gjennom felleskostnadene. Dei løpande driftsutgiftene og ei eventuell fellesgjeld blir dekte av sameigarane gjennom dei månadlege felleskostnadene. Dersom naboen ikkje klarer å betene sin del av felleskostnadene, må dei andre sameigarane dekkje desse utgiftene. Sameiget kan inngå ein avtale om sikring av felleskostnader utan at dette er lovregulert på same måte som i burettslagslova. Det er dermed berre forsikringsverksemdslova og finansieringsverksemdslova som gjeld for slike ordningar som eigarseksjonssameige har tilbod om. I praksis er det likevel sannsynleg at tilbydarane på marknaden for sikringsordningar legg til grunn dei same vilkåra uavhengig av om dei tilbyr dei til burettslag eller til sameige.

3.2 Økonomien i burettslaget og eigarseksjonssameiget

3.2.1 Inntektene til burettslaget og eigarseksjonssameiget

Hovudføremålet med burettslaget er å gje bruksrett til eigen bustad i eigedommen til burettslaget. Andelseigarar med ein slik bruksrett må betale sin del av kostnadene til burettslaget. Indirekte kan ein seie at dette føremålet sikrar dei månadlege inntektene til burettslaget i form av betaling av felleskostnader frå andelseigarane, jf. burettslagslova § 5-19. Betalinga av felleskostnader frå andelseigarane er den klart viktigaste inntektskjelda til burettslaget, som oftast også den einaste. På same måte er inntektskjelda til sameiget innbetaling av felleskostnader frå sameigarane, jf. eigarseksjonslova § 23.

Burettslag og eigarseksjonssameige har til vanleg ingen andre inntekter enn det som blir betalt inn av felleskostnader frå andelseigarane og seksjonseigarane. Alt misleghald frå ein andelseigar eller seksjonseigar må dekkjast av dei andre, som då får auka felleskostnadene sine. Riktig betaling av felleskostnadene til rett tid er difor svært viktig for burettslaget og sameiget.

3.2.2 Utgiftene til burettslaget og eigarseksjonssameiget

Burettslag og sameige har ulike utgifter: driftskostnader og eventuelle renter og avdrag på fellesgjeld.

Driftskostnader består typisk av utgifter til forretningsførar, straum, reinhald, forsikringspremie, kommunale avgifter, vaktmeister, vedlikehald av bygningsmassen med vidare. Driftskostnadene er ofte lågast når bustadselskapet er heilt nytt, og stig etter kvart.

Renter og avdrag er gjerne betydelege for nystifta burettslag. Renteutgiftene og avdraga blir normalt reduserte med åra, men stig igjen dersom burettslaget tek opp nye felleslån for å gjennomføre større vedlikehalds- og rehabiliteringsarbeid på bygningsmassen. Dersom sameige har felleslån, er dei gjerne mindre. Felleslån for sameige er også mest aktuelt for eldre sameige der det er nødvendig å utføre større vedlikehalds- og rehabiliteringsarbeid på bygningsmassen.

3.3 Legalpanteretten til burettslaget og eigarseksjonssameiget

3.3.1 Legalpanterett for burettslag

Burettslag har legalpanterett for inntil to gonger grunnbeløpet i folketrygda (G) for krav mot andelseigarar som følgjer av lagsforholdet, jf. burettslagslova § 5-20. Føresegna lyder:

Ǥ 5-20. Panterett for felleskostnader

(1) For krav på dekning av felleskostnader og andre krav frå lagsforholdet har laget panterett i andelen framfor alle andre hefte. Pantekravet kan ikkje vere større enn ein sum som svarar til to gonger grunnsummen i folketrygda på tidspunktet da tvangsdekning blir vedteken gjennomført.

(2) Panterett etter første ledd har vern utan registrering og kan ikkje registrerast. Føresegna i panteloven § 1-4 gjeld ikkje.

(3) Panteretten fell bort dersom det ikkje seinast to år etter at pantekravet skulle ha vore betalt, kjem inn kravsmål til namsstyresmaktene om tvangsdekning, eller dersom dekninga ikkje blir gjennomført utan unødig opphald.

(4) Med tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, kan det vedtektsfestast ein meir omfattande panterett mot andelseigarane enn etter første ledd. Slik panterett får vern etter vanlege reglar.

(5) Laget kan ikkje stifte panterett i andelen ved avtale ut over det som går fram av paragrafen her.»

Føresegna er gjeven etter mønster av eigarseksjonslova § 25. Det var tidlegare vanleg at burettslaga skaffa seg slik sikkerheit gjennom avtalepant.

Når det gjeld storleiken på legalpanteretten på 2G, blei denne grensa fastsett etter grundige avvegingar av dei ulike omsyna som gjer seg gjeldande. I Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) punkt 8.7.4 heiter det:

«Omfanget av panteretten må fastsetjast ut frå ei avveging mellom interessene til laget på den eine sida og omsynet til andelseigarane sine kreditorar og andelseigarane sine låneopptak på den andre. Kreditorar og avtalepanthavar bør etter utvalet si meining finne seg i at laget har prioritet eit stykke på veg. Krava frå laget gjeld kostnader som er nødvendige for å drive eigedommen og dermed for å halde oppe verdien av pantobjektet. Men det er også laget som kan gripe inn mot mishald og hindre at restansane hopar seg opp. Blir legalpanteretten omfattande, kan det verke urimeleg mot usikra kreditorar. Vidare kan andelseigaren få vanskar med å ta opp lån på rimelege vilkår mot pant i andelen.»

Under høyringa stilte Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen spørsmål ved om det var behov for å lovfeste ein så omfattande legalpanterett som 2G, sjølv for burettslag med fellesgjeld som blir dekt gjennom felleskostnadene. Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen meinte at legalpanteretten burde avgrensast oppover til 1G. Departementet var ikkje einig i det, og slutta seg til framlegget frå utvalet1 om at legalpanteretten skulle vere på 2G. Departementet grunngav dette med at

«pantet skal gi trygd for skyldige felleskostnader for opptil fleire månader. I burettslag med store felleslån kan det då bli behov for pant opp mot 2 G. Dette vil vere annleis enn i eigarseksjonssameie, der det er mykje mindre vanleg med felleslån.»

Departementet uttalte vidare:

«Skal ein innføre legalpant, må ein samtidig fastsetje ei øvre grense for legalpanteretten. Utan ei slik grense vil det vere vanskeleg for andelseigaren å nytte burettslagsbustaden som panteobjekt i samband med lån ved til dømes kjøp av slike bustader. Departementet er einig med utvalet i at det i føresegna er sett inn ei øvre grense på to gonger grunnbeløpet i folketrygda på det tidspunktet då tvangsdekning blir vedteken gjennomført. Departementet viser elles til at Finansnæringens Hovudorganisasjon og Sparebankforeningen har vore opptekne av dette spørsmålet, jf omtalen ovanfor.»

Omsynet til andre kreditorar var årsaka til at legalpanteretten fekk ei øvre grense. Grensa blei sett slik at legalpanteretten kan dekkje eit krav på inntil 2G. Storleiken på legalpanteretten skulle dermed avgrense sikkerheita. I tillegg til denne avgrensinga blei det gjeve ein særskild foreldingsregel om at panteretten blir forelda etter to år, i motsetning til kva som ville følgt av alminnelege reglar.

Utover desse grensene la ikkje departementet ved vedtaket til grunn fleire avgrensingar. Dette blir stadfesta ved omtalen av omfanget, og det blir i samband med det vist til NOU 2009: 17 punkt 2.4.2:

«Etter burettslagslova § 5-20 første ledd har borettslaget første prioritets legalpant i andelen opp til 2 G (kr 145.762 pr. 1. mai 2009) for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra forholdet til borettslaget. Hvis en andelseier ikke betaler de månedlige felleskostnadene etter § 5-19 tredje ledd (fullt ut), har borettslaget dermed pant i andelen uten å behøve å registrere panteretten. Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav c at legalpantet er et særskilt tvangsgrunnlag, slik at borettslaget kan kreve tvangsdekning uten å måtte skaffe seg et annet tvangsgrunnlag. Legalpantet omtales også i punkt 2.5 i relasjon til andelseierens adgang til å si opp boretten etter burettslagslova § 5-21.»

Utvalet, som la fram lovframlegg om minimumskrav til frivillige sikringsordningar mot tap av felleskostnader i burettslag, la også til grunn at legalpanteretten gav sikkerheit for inntil 2G, og viste i samband med det til merknadene til § 5-20 c i NOU 2009: 17:

«… Tilbyderen dekker borettslagets tap. Tapet består av differansen mellom felleskostnadene som faller på andelen etter § 5-19 og det beløpet som er innbetalt. Har ingen andelseier ansvaret for felleskostnadene, vil tapet kunne konstateres straks felleskostnadene ellers skulle vært betalt. Er derimot en andelseier ansvarlig for felleskostnadene, vil et tap normalt først kunne konstateres noen tid etter forfall, slik at det er brakt på det rene at det ikke kun er tale om forsinket betaling. Selv om det kan ta noen tid å konstatere tapet, omfatter tapet de felleskostnader som ikke er dekket fra første dag.

Borettslaget har etter burettslagslova § 5-20 legalpant for krav på dekning av felleskostnader med et beløp svarende til to ganger folketrygdens grunnbeløp (kr 145.762 pr. 1. mai 2009). Dersom andelen lar seg omsette for et høyere beløp enn de udekkede felleskostnadene, er det ikke pådratt noe tap med mindre de udekkede felleskostnadene overstiger legalpantet. Overstiger felleskostnadene legalpantet, og boligen lar seg omsette for et beløp som er større enn kravet, er det ikke pådratt noe tap som kan kreves av tilbyderen. Hvis derimot de udekkede fellekostnadene er større enn hva legalpantet innbringer, må tilbyderen dekke det overskytende.»

Føremålet med legalpanteretten er å sikre at burettslaget får dekt felleskostnadene sine – og andre krav frå lagsforholdet. Burettslaget har elles berre i svært liten grad høve til å skaffe seg pantesikkerheit for felleskostnadene. Med tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, kan det vedtektsfestast ein meir omfattande panterett, som då må tinglysast på vanleg måte for å få rettsvern, jf. burettslagslova § 5-20 fjerde ledd. Føresegna er meint å ta vare på dei tilfella der det er eit særskilt behov for sikkerheit. Som døme er nemnt tilfelle der det blir teke opp lån i samband med utbyggingar som berre kjem einskilde andelseigarar til gode. Det er elles forbod mot å etablere vanleg avtalepant til fordel for burettslaget i den einskilde andelen, jf. burettslagslova § 5-20 femte ledd.

3.3.2 Legalpanterett for eigarseksjonssameige

I eit eigarseksjonssameige har dei andre sameigarane legalpanterett for inntil 1G. Eigarseksjonslova § 25 lyder:

Ǥ 25. Panterett for sameiernes forpliktelser

De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Panteretten faller bort dersom det ikke senest to år etter at pantekravet skulle ha vært betalt, innkommer begjæring til namsmyndigheten om tvangsdekning, eller dersom dekningen ikke gjennomføres uten unødig opphold.

Med tilslutning fra de sameiere det gjelder kan det vedtektsfestes en mer omfattende panterett for krav mot sameierne enn etter første ledd. Slik panterett får rettsvern etter vanlige regler.

Panteretten som omhandlet i denne paragraf kan gjøres gjeldende av styret og den enkelte sameier som har dekket mer enn sin del, jf. § 23 fjerde ledd.»

Føresegna har i hovudsak same utforming og føremål som føresegna i burettslagslova § 5-20 og tente i si tid som førebilete for den sistnemnde føresegna. Panteretten er avgrensa til 1G. Det går fram av førearbeida til eigarseksjonslova (Ot.prp. nr. 33 (1995–96) s. 63 flg.) at det blei vurdert korleis panteretten skulle utformast, og kor stor han skulle vere. Etter å ha vege ulike omsyn opp mot kvarandre, mellom anna behovet for å gje eigarseksjonssameiget tilstrekkeleg sikkerheit for felleskostnader opp mot omsynet til dei andre kreditorane og høvet for den einskilde sameigaren til å ta opp lån på sin seksjon, i tillegg til behovet for ei rettsteknisk enkel løysing, valde lovgjevaren å leggje seg på 1G.

Panteretten ligg hos sameigarane og kan i prinsippet handhevast av ein einskild sameigar mot andre sameigarar. I praksis er det likevel nesten alltid styret som gjer gjeldande panteretten og då på same grunnlag som i burettslag: misleghaldne felleskostnader.

3.3.3 Gjennomføring av tvangsdekning etter legalpanteretten

Realisering av legalpanteretten til burettslaget eller eigarseksjonssameiget skjer ved at det blir levert inn krav til tingretten om tvangsdekning. Slik tvangsdekning skjer ved tvangssal i samsvar med tvangsfullbyrdingslova § 11-2 første ledd bokstav c, der legalpanteretten er gjord til eit særleg tvangsgrunnlag. Det følgjer av lova at bustader i burettslag må tvangsseljast. Eigarseksjonar kan som alternativ takast til tvangsbruk, men dette er så langt departementet er kjent med, ikkje særleg vanleg i praksis.

Hovudstolen i det kravet som blir fremja, er forfalne og misleghaldne felleskostnader frå inntil to år før tidspunktet for kravet og fram til tidspunktet for innsending av kravet. I tillegg kjem renter av hovudstolen, kostnadene for kreditor, inkassosalær og eventuelle andre kostnader.

Før tingretten gjer vedtak om tvangssal, blir kravet forkynt for den saksøkte, som får ein frist på ein månad til å uttale seg. Den saksøkte kan reise innvendingar mot kravet, men får gjennom dette også høve til å gjere opp for seg. Mange tvangssal fell bort som følgje av det. Dersom det ikkje skjer og det heller ikkje kjem vektige innvendingar mot tvangssalet, vil tingretten normalt vedta tvangssal etter tvangsfullbyrdingslova § 11-9.

Tingretten avgjer i samsvar med tvangsfullbyrdingslova § 11-12 korleis tvangssalet skal gjennomførast – etter ei vurdering av kva som truleg gjev størst utbyte. Retten kan i utgangspunktet velje mellom å la bustaden gå på tvangsauksjon og å selje gjennom ein medhjelpar.

I praksis blir tvangssalet oftast gjennomført som medhjelparsal. Medhjelparen er som regel ein eigedomsmeklar som vil prøve å få andelen seld på den opne marknaden til ein best mogleg pris – i all hovudsak som ved andre eigedomssal som skjer gjennom meklar.

Medhjelparen må, etter ei vurdering av pantekrava og verdien på eigedommen, vurdere om tvangssalet kan gjennomførast. Ifølgje lova er det eit vilkår at det lågaste bodet som kan aksepterast, må gje full dekning for dei krava som har prioritet framfor kravet frå saksøkjaren i samsvar med det såkalla dekningsprinsippet etter tvangsfullbyrdingslova § 11-20. Sidan legalpanteretten til burettslaget eller eigarseksjonssameiget har sikkerheit framfor all annan avtalepant, er dekningsprinsippet sjeldan til hinder for tvangssalet.

Eigedommen blir lagd ut for sal, og det blir innhenta bod. Når det ligg føre bod som medhjelparen vurderer som det beste ein kan oppnå i marknaden, vender medhjelparen seg til saksøkjaren og ber om krav om stadfesting av bod. Dersom saksøkjaren krev bodet stadfesta, legg medhjelparen, i samsvar med tvangsfullbyrdingslova § 11-29, bodet fram for alle rettshavarane med framlegg til fordelingsvedtak. Når fristen for å uttale seg er ute, gjer tingretten i samsvar med tvangsfullbyrdingslova § 11-31 stadfestingsvedtak og fordelingsvedtak. Med stadfestingsvedtaket blir tvangssalet endeleg. Når stadfestingsvedtaket og fordelingsvedtaket er rettskraftige og oppgjersdagen kjem, tek kjøparen over eigedommen, med alle rettar og plikter, mellom anna plikta til å betale felleskostnader frå dette tidspunktet. Samtidig blir kjøpesummen utbetalt og fordelt i samsvar med fordelingsvedtaket.

3.3.4 Storleiken på kravet

Legalpanteretten er, som nemnt over, avgrensa oppover til høvesvis 1G og 2G. I tillegg kjem renter og kostnader som forfell etter at dekningsaksjonen er innleia, jf. pantelova § 1-5 første ledd bokstav a og b.

Om pantekravet overstig maksimalgrensa, skal avgjerast ut frå kva kravet utgjer når tvangssalet blir bestemt gjennomført.

Det er grunnbeløpet som gjeld på tidspunktet for vedtaket om tvangssal, som skal leggjast til grunn.

3.4 Framlegget i høyringsnotatet

Kommunal- og moderniseringsdepartementet føreslo i høyringsnotatet 19. februar 2016 å endre burettslagslova og eigarseksjonslova slik at det uttrykkjeleg går fram av ordlyden i lova at også krav på felleskostnader som forfell i tida mellom tidspunktet for innsending av kravet om tvangssal og oppgjersdagen, er dekte av legalpanteretten. Om dette uttalte departementet:

«Verken eierseksjonsloven eller burettslagslovens ordlyd løser på hvilket tidspunkt kravet må være oppstått. Ankeutvalgets kjennelse i Rt. 2015 s. 1307 kan forstås dit hen at det kun er det krav på felleskostnader som er misligholdt på tidspunktet for innledning av dekningsaksjonen som dekkes av legalpantet.

Etter departementets vurdering vil dette være en uheldig løsning. Borettslaget og eierseksjonssameiets situasjon er spesiell i den forstand at mislighold av felleskostnader som går til tvangssalg i praksis nesten alltid er et løpende mislighold som fortsetter også etter at dekningsaksjonen er innledet.

Prosessen med et tvangssalg tar normalt en del tid, gjerne mange måneder dersom alle ankemuligheter utnyttes og/eller salget trekker ut i tid på grunn av markedsforholdene. Dette innebærer at borettslaget eller sameiet risikerer at et lovfestet pant som er ment å gi betryggende sikkerhet for deres eneste inntektskilde i realiteten blir av vesentlig redusert verdi.»

Departementet føreslo på bakgrunn av den uvissa som er skapt, at burettslagslova og eigarseksjonslova blir endra slik at det blir klart at også krav på felleskostnader som forfell i tidsrommet mellom innsending av kravet om tvangssal og oppgjersdagen, er dekte av legalpantet. I høyringsnotatet føreslo departementet denne løysinga:

«Dette kan ivaretas ved at det gis et tillegg i henholdsvis burettslagsloven § 5-20 (1) og eierseksjonslovens § 25 første ledd som klargjør at borettslagets og eierseksjonssameiets panterett dekker forfalte felleskostnader fram til oppgjørsdagen, hvoretter ny kjøper overtar forpliktelsene knyttet til det tvangssolgte formuesgodet fra dette punkt.»

Departementet strekar under at dei ikkje ser dette som ei endring av gjeldande rettstilstand, men som ei presisering av korleis føresegna har vore å forstå, og så langt ein kan konstatere, også har vore praktisert av domstolane.

3.5 Høyringsinstansane sitt syn

Ingen høyringsinstansar har gått imot framlegget.

Forbrukarrådet, Oslo Byfogdembete, Asker og Bærum Boligbyggelag, Boligbyggelaget Usbl, Boligmentoren, Den Norske Advokatforening, NBBL, Norges Eiendomsmeglerforbund og OBOS støttar framlegget og er einig med departementet i at det er ei nødvendig klargjering av dagens lovverk. Fleire instansar strekar under betydninga av legalpanteretten i burettslag og sameige, og at det er viktig at det ikkje er tvil om den rettslege ramma rundt han.

Oslo byfogdembete meiner at legalpanteretten ikkje bør avgrensast til å gjelde krav som har forfalle før oppgjersdagen. Oslo Byfogdembete uttaler:

«Oppgjørsdagen som «skjæringspunkt»

Departementet foreslår at det skal fremgå av lovteksten at legalpanteretten omfatter krav som forfaller frem til oppgjørsdagen. Det synes å fremgå av høringsbrevet at man da har forutsatt at kjøperen overtar forpliktelsen til å betale felleskostnader fra oppgjørsdagen. Det vil imidlertid ikke alltid være tilfelle.

Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-27 er oppgjørsdagen fristen for betaling av kjøpesummen, og den beregnes til tre måneder fra medhjelperen forelegger budet for rettighetshaverne og retten. Oppgjørsdagen endres ikke om stadfestelseskjennelsen påankes, men ved anke forskyves plikten til å betale kjøpesummen til to uker etter at stadfestelseskjennelsen er rettskraftig. Dersom kjøperen velger å ikke betale kjøpesummen på oppgjørsdagen, men venter til to uker etter at stadfestelseskjennelsen er rettskraftig, skal det betales et rentetillegg fastsatt av Kongen, jf. § 11-27 andre ledd første punktum.

Kjøperen ved tvangssalget har ansvaret for å betale felleskostnadene fra eiendomsrettens overgang. Forutsetningen for at kjøperen skal bli eier på oppgjørsdagen er at kjøpesummen da er betalt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-31 første ledd andre punktum. Dersom stadfestelseskjennelsen påankes, og kjøperen velger å vente med å betale kjøpesummen til to uker etter at stadfestelseskjennelsen er rettskraftig, blir kjøperen først eier når kjøpesummen er betalt. I så fall kan det gå lang tid fra oppgjørsdagen til kjøperen blir eier.

Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-31 første ledd tredje punktum kan kjøperen også bli eier før oppgjørsdagen dersom kjøperen tiltrer eiendommen før oppgjørsdagen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-31 andre ledd og kjøpesummen er betalt.

Kjøperens forpliktelse til å betale felleskostnader inntrer derfor ikke nødvendigvis på oppgjørsdagen.

Oppgjørsdagen er også et skjæringspunkt for fordelingen av kjøpesummen, ved at det i fordelingskjennelsen foretas en beregning av hva heftelsene med renter og kostnader kommer til å utgjøre på oppgjørsdagen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-36 andre ledd femte punktum. Ved fordelingen av kjøpesummen vil sameiet og borettslaget derfor kunne gis dekning for felleskostnader som forfaller frem til oppgjørsdagen.

Dersom kjøperen ikke er blitt eier på oppgjørsdagen, og betaling av felleskostnader misligholdes etter oppgjørsdagen, vil det være tidligere eier (saksøkt i tvangssalgssaken) som fortsatt er personlig ansvarlig for disse felleskostnadene. Departementets lovendringsforslag synes å innebære at krav på betaling av disse felleskostnadene ikke omfattes av legalpanteretten, idet dette ikke er krav som skulle ha vært betalt innen oppgjørsdagen. En slik begrensning for legalpanteretten er etter Oslo byfogdembetes syn både unødvendig og uheldig.

Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-36 er det som nevnt felleskostnader som er oppstått frem til oppgjørsdagen som kan dekkes av kjøpesummen. Det er derfor unødvendig å begrense legalpanteretten til krav som skulle ha vært betalt før oppgjørsdagen for å verne øvrige kreditorer mot at fellesomkostninger som forfaller etter oppgjørsdagen skal gis dekning av kjøpesummen. Dersom kjøperen ikke er blitt eier på oppgjørsdagen, og sameiets eller borettslagets krav mot saksøkte på betaling av felleskostnader etter oppgjørsdagen omfattes av legalpanteretten, vil kjøperen være vernet ved at denne heftelsen faller bort når kjøperen blir eier, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-31 fjerde ledd.

For borettslag og sameier vil det imidlertid kunne ha betydning at legalpanteretten også omfatter krav på felleskostnader etter oppgjørsdagen i de tilfellene der saksøkte er ansvarlig for dette kravet fordi kjøperen enda ikke har blitt eier. Når saksøkte har krav på utbetaling av en andel av salgssummen, vil borettslaget eller sameiet kanskje kunne gjøre gjeldende at panteretten de hadde i salgsobjektet har gått over på surrogatet, nemlig saksøktes krav på pengene. Underretning til medhjelper vil sikre rettsvern for pant i surrogatet og tvangsdekning i pengekravet, og utbetaling til borettslaget eller sameiet vil deretter kunne skje etter reglene om dekning i pengekrav med mindre saksøkte samtykker i utbetalingen. Borettslaget og sameiet vil da slippe å skaffe seg arrest, tvangsgrunnlag og utlegg for å få dekning for sitt krav mot saksøkte for skyldige felleskostnader etter oppgjørsdagen.

Forslag til lovtekst

Oslo byfogdembete mener at legalpanteretten ikke bør begrenses til å gjelde krav som er forfalt før oppgjørsdagen. For å gjøre dette klart kan siste setning i burettslagslova § 5-20 første ledd og eierseksjonsloven § 25 utformes slik:

Burettslagslova § 5-20 første ledd siste setning:

Panteretten omfattar også krav som skulle ha vore betalte etter at det kjem inn kravsmål til namsstyresmaktene om tvangsdekning.

Eierseksjonsloven § 25 siste setning:

Panteretten omfatter også krav som skulle ha vært betalt etter at det innkommer begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning.»

3.6 Departementet sine vurderingar

Departementet føreslår endringar i burettslagslova § 5-20 første ledd og eigarseksjonslova § 25 første ledd, i tråd med framlegget i høyringsnotatet, men med dei justeringane som er føreslått av Oslo byfogdembete, jf. omtalen under punkt 3.5. Departementet er einig med Oslo byfogdembete i at legalpanteretten ikkje bør avgrensast til å gjelde krav som har forfalle før oppgjersdagen. For å gjere dette klart føreslår departementet, i tråd med framlegget frå Oslo byfogdembete, å presisere at panteretten også skal omfatte krav som skulle vore betalte etter at det har kome inn krav til namsmyndigheitene om tvangsdekning.