Reguleringsplan Losbydalen. Ridehall og ridebane, utvidelse av Losby gods.

Vi viser til Lørenskog kommunes brev av 27. mars 2012, oversendt fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus med Fylkesmannens tilrådning 17. juli 2012.  Saken gjelder kommunens anmodning om tillatelse til igangsetting av arbeid med reguleringsplan (områderegulering) for Losbydalen etter markaloven § 6 første ledd, jf. § 7.

Miljøverndepartementet gir med dette kommunen tillatelse til igangsetting av planarbeidet innenfor markalovens rammer og øvrige bestemmelser. I planarbeidet må konsekvenser for landskap, friluftsliv og naturopplevelse som følge av en eventuell utvidelse av Losby hotell-, og konferansesenter utredes særlig grundig. Det er videre viktig at det ved anlegging av en eventuell ridehall og ridebane tas hensyn til det omliggende kultur-, og jordbrukslandskapet. Anleggene må bli minst mulig dominerende og synlig i landskapet, slik at områdets landskapsbilde ikke blir forringet og slik at opplevelsesverdiene knyttet til landskapet ikke blir vesentlig redusert.

Departementet forutsetter at det ikke blir mer skytetid enn i dag på de skytebanene som omfattes av planen, og at skytetidene tar hensyn til omliggende boliger og friluftsområder.  Det skal heller ikke planlegges for tiltak som kan medføre økt støybelastning i de omkringliggende markaområdene. Departementet forutsetter at planen ikke åpner for nye boliger i Marka. Departementet viser for øvrig til de forutsetninger som fremgår av dette brev.

Bakgrunn

Lørenskog kommune ber om tillatelse etter markaloven § 6 til oppstart av arbeid med reguleringsplan for Losbydalen i form av områderegulering. Hensikten med planarbeidet er å oppdatere eksisterende reguleringsplaner i tråd med markaloven, jf. markaloven § 8.

Gjennom planarbeidet ønskes både å gjennomføre tiltak som ligger i gjeldende reguleringsplaner og å legge til rette for tiltak som ikke ligger inne i gjeldende reguleringsplaner.

Fire reguleringsplaner omfattes av planområdet. Det aller meste av planområdet ligger innenfor markagrensen, og omfattes således av markaloven. Planområdet omfatter i hovedsak jordbruksområder med gårdstun, skogområder, noen boligeiendommer, golfbane, skytebaner, turveier og lysløype, Losby Gods hotell- og konferansesenter og Losby besøksgård.

I reguleringsplanen ønsker ikke kommunen å tillate bygging av nye boliger, men å legge til rette for påbygg på eksisterende enheter og fastsette utnyttelsesgrad. Planarbeidet vil videre omfatte opparbeidelse av turveier, bedre tilrettelegging av eksisterende golfbane for bruk til skigåing om vinteren og regulere bruken av eksisterende skytebaner. Videre ønsker kommunen å legge til rette for utvidelse av Losby Gods Hotell- og konferansesenter ved å bygge en ny fløy mot nord på ca 1000 m² i 2,5 etasjer, som vil øke hotellkapasiteten med 50 rom. I tillegg ønskes et tilbygg mot sør for å utvide golfklubbens lokaler.

Losby besøksgård ligger rett ved Losby Gods. Det ønskes å bygge en ridehall og ridebane i tilknytning til besøksgården, på et jorde som i dag brukes som løpegård/beite for hestesenteret.

Fylkesmannens vurdering 

Fylkesmannen anbefaler at det gis tillatelse til planoppstart, med henvisning til kravene i markaloven § 8 om å bringe eksisterende reguleringsplaner i samsvar med markaloven.

Fylkesmannen opplyser at det er flere rødlistede arter og naturtyper av både lokal, regional og nasjonal verdi innenfor planområdet. Store deler av planområdet inngår også i et større viktig viltområde for fugl og pattedyr. Fylkesmannen vil legge stor vekt på at planarbeidet ivaretar hensynet til naturmiljø og naturverdier, og viser til at naturmangfoldloven §§ 8-12 skal legges til grunn ved utarbeidelse av planen.

Fylkesmannen ber videre om at det gjennomføres analyser som viser tiltakets konsekvenser for landskapsbildet, og at landskapsbildet ikke skal forringes som følge av planen. Fylkesmannen forutsetter at planen ikke medfører omdisponering av dyrket eller dyrkbar jord, og at det tas hensyn til kulturlandskapet. Fylkesmannen viser videre til at kommunen i planarbeidet må utrede og ta hensyn til virkningene for øvrig friluftsliv, idrett og naturopplevelse.

Departementets vurderinger

Departementet finner å kunne gi tillatelse til igangsetting av arbeid med områdereguleringsplan for Losbydalen innenfor rammene av markalovens formål og øvrige bestemmelser, og med de forutsetninger som fremkommer under.

Departementet presiserer at alle tiltakene som planlegges utredet i planarbeidet vurderes etter markaloven, uavhengig av om de ligger inne i gjeldende reguleringsplaner eller ikke, da alle reguleringsplaner som ikke er stadfestet etter markaloven skal vurderes på nytt etter markaloven før tiltak i disse planene kan gjennomføres.

Dette innebærer at alle tiltak som ligger inne i reguleringsplaner vedtatt før markaloven trådte i kraft skal vurderes på linje med alle nye tiltak etter de hensyn som markaloven skal ivareta.

Markalovens formål er å fremme og tilrettelegge for friluftsliv, naturopplevelse og idrett. Loven skal også bevare et rikt og variert landskap og natur- og kulturmiljø med kulturminner. Samtidig skal det tas hensyn til bærekraftig bruk til andre formål.

I henhold til markaloven § 6 krever igangsetting av arbeid med reguleringsplan som vedrører Marka tillatelse av departementet. I henhold til markaloven § 8 skal kommunene sørge for at dens planer er i samsvar med markaloven innen 1. september 2013. Dersom kommunen velger å endre en gjeldende plan, gjelder de samme prosedyrer etter markaloven som ved oppstart av nytt planarbeid. I denne saken ønskes å utarbeide en ny områdereguleringsplan for hele Losbydalen, med flere nye og større tiltak, og prosedyrene i markaloven for oppstart av arbeid med ny reguleringsplan gjelder, jf. markaloven § 6.

Bygge- og anleggstiltak i Marka er i utgangspunktet forbudt, jf. markaloven § 5. Etter markaloven § 7 kan kommunale planer åpne for nærmere angitte tiltak, uavhengig av byggeforbudet i § 5. Loven må videre forstås slik at det også kan planlegges for andre tiltak enn de som er nevnt i § 7, såfremt tiltakene er forenlige med lovens formål.

Departementet forutsetter generelt at kommunen i reguleringsprosessen gjennomgår dagens situasjon i området og eventuelt foretar revideringer og presiseringer i reguleringsbestemmelsene, dersom dette anes nødvendig for å ivareta markalovens formål.

Losby hotell- og konferansesenter

Losby hotell- og konferansesenter har hatt drift siden 1999, og ligger sentral plassert i enden av den offentlige vegen i den indre delen av Losbydalen. Hotellet holder til i den tidligere hovedbygningen til Losby gods, som er utvidet med tilbygg. Hotellet har i dag 70 rom med 140 senger. Hotellet ligger omgitt av en golfbane, besøksgård med hestesenter, jordbruksområder og kulturlandskap.

Ønsket utvidelse av hotellkapasiteten med 50 senger vil innebære en nær fordobling av dagens kapasitet. Utvidelsen må ses i forhold til det som framgår av markalovens forarbeider. Det framgår av Ot.prp. nr. 23 (2008-2009) s. 37 at eksisterende næringsvirksomhet i Marka som hovedregel ikke kan utvides. Det innebærer en mulighet for å åpne for utvidelser i enkelte tilfeller, ut fra en konkret vurdering, der hensynet til lovens formål vil være avgjørende.

Departementet påpeker at Losby hotell- og konferansesenter har drevet med hotell- og konferansevirksomhet siden 1999, og at hotellet ligger i jordbrukslandskapet og ikke inne i Markas skogområder. Hotellet ligger dermed ikke i et tradisjonelt turområde i Marka, men i jordbrukslandskapet, i et område preget av bebyggelse og anlegg av ulikt omfang og ulike funksjoner. Imidlertid har jordbruks-, og kulturlandskapet rundt Losby Gods store landskapsverdier og opplevelsesverdier, og har således en viktig rolle for friluftsliv og naturopplevelse. Området er mye benyttet som utgangspunkt for turer. Da den tidligere hovedbygningen til Losby Gods utgjør en vesentlig del av hotellet, fremstår hotellet i dag i liten grad som et fremmedelement i landskapet.

Losby gods har også viktige kulturhistoriske verdier og opplevelsesverdier, både i form av bygningsmassen og på bakgrunn av stedets historie.

Det følger av formålsbestemmelsen i markaloven § 1 at det skal tas hensyn til ”bærekraftig bruk til andre formål”. I begrepet ”andre formål” inngår bestående næringsvirksomhet, herunder næring i tilknytning til friluftslivet. Med ”bærekraftig bruk” menes at verdiene i Marka skal forvaltes i et langsiktig perspektiv slik at framtidige generasjoner minst kan ha de samme muligheter til friluftsliv, naturopplevelse og idrett som nåværende generasjon har, jf. odelstingsproposisjonen side 37.

Departementet viser til at selv om Losby gods ikke primært er et tilbud til markabrukere, kan anlegget bidra til å fremme friluftsliv og naturopplevelse for de som bruker dette. Departementet antar at beliggenheten med mulighet for friluftsliv og naturopplevelse, kan være en viktig grunn til at kurs- og konferansegjester velger Losby gods framfor et hotell- og konferansested i mer urbane strøk. Gjestene ved slike serverings- og overnattingssteder vil, på grunn av stedets beliggenhet, også kunne bruke Marka i forbindelse med sitt opphold på stedet.

Departementet vil på denne bakgrunn åpne for at en utvidelse av hotellet kan utredes i forbindelse med reguleringsplanarbeidet. Det er viktig at en eventuell utvidelse av hotellet tar hensyn til det omliggende kultur-, og jordbrukslandskapet. Tilbygget må bli minst mulig dominerende og synlig i landskapet. Det er særlig viktig at reguleringsplanen utreder og viser om og hvordan ønsket tilbygg kan gjennomføres uten at områdets opplevelsesverdier blir vesentlig redusert.

Skytebaner

Kommunen ønsker å regulere skytetider og faresoner for eksisterende skytebaner. Det er ikke opplyst at det ønskes utredet noen form for utvidelse av banene, og departementet legger til grunn at dette ikke er aktuelt.

Det fremgår av markalovens forarbeider at nye skytebaner ikke lar seg innpasse i Marka, da disse vil være til ulempe for Markas øvrige brukere. Eksisterende skytebaner vil imidlertid kunne fortsette sin virksomhet. I denne saken dreier det seg imidlertid om å regulere skytetider og fareområder for eksisterende skytebaneanlegg.

Departementet forutsetter at det ikke blir mer skytetid på banen enn i dag, og at skytetidene tar hensyn til omliggende boliger og friluftsområder.  Det skal heller ikke planlegges for tiltak som kan medføre økt støybelastning i de omkringliggende markaområdene.

Losby besøksgård

Det ønskes å bygge en ridehall og ridebane i tilknytning til Losby besøksgård, på et jorde som i dag brukes som løpegård/beite for hestesenteret. Besøksgården ligger rett ved Losby hotell, og er en viktig del av opplevelsestilbudet i området. Besøksgården er mye besøkt, og holder til i blant annet den tidligere driftsbygningen til Losby gods.

På området er det også blant annet en kafeteria for besøkende og turgåere. Besøksgården drives av en vekstbedrift eid av Lørenskog kommune.

Landbrukstiltak er ikke omfattet av markalovens bygge- og anleggsforbud, jf. markaloven § 5 annet ledd. Tiltak i landbruk, herunder bygninger og terrenginngrep, er derfor blant de tiltak som kommunale planer kan åpne for i Marka, jf. også markaloven § 7. Med tiltak i landbruk siktes til tiltak som faller inn under landbruksbegrepet i LNF-områder (Landbruk Pluss), jf. Miljøverndepartementets veileder ”Plan- og bygningsloven og landbruk Pluss” (T-1443, 2005). Rideanlegg kan etter forholdene omfattes av landbruksbegrepet, men departementet har ut i fra de foreliggende opplysninger i saken ikke grunnlag for å vurdere om det vil være tilfelle her. Departementet viser imidlertid til det som er sagt foran om at markaloven må forstås slik at det kan planlegges for andre tiltak enn de som er nevnt i § 7, såfremt tiltakene er forenlige med lovens formål. Loven gir også en viss åpning for utvidelser av næringsvirksomhet i enkelte tilfeller, ut fra en konkret vurdering, der hensynet til lovens formål vil være avgjørende. Ønsket utvidelse av hestesenteret i tilknytning til Losby besøksgård vil kunne øke opplevelsesverdiene i området og gjøre området enda mer attraktivt for rekreasjon, friluftsliv og opplevelser og øke bruken av Marka i dette området.

Departementet vil på denne bakgrunn åpne for at utvidelse av besøksgården ved anlegging av en eventuell ridehall og ridebane kan utredes. Dersom tiltaket faller utenfor Landbruk Pluss begrepet er det avgjørende at tiltaket er forenlig med lovens formål. Det er i den sammenheng viktig at anlegging av ridehall og ridebane tar hensyn til det omliggende kultur-, og jordbrukslandskapet. Anleggene må bli minst mulig dominerende og synlig i landskapet, slik at områdets landskapsbilde ikke blir forringet og slik at opplevelsesverdiene knyttet til landskapet ikke blir vesentlig redusert.

Boliger, turveger, lysløyper mv

Markaloven åpner for at det kan gis tillatelse til etablering av nye stier og løyper i Marka gjennom plan. Den endelige planen vil vise om nye turveger eller lysløyper innenfor planområdetvil komme i konflikt med de øvrige hensyn som markaloven skal ivareta.

Departementet forutsetter at planen ikke åpner for nye boliger i Marka.

Lørenskog kommune må særlig legge vekt på følgende momenter i den videre planleggingen:

• Forslag om nye tiltak eller utvidelser av eksisterende tiltak må utredes og vurderes i forhold til virkningene for øvrig friluftsliv, idrett og naturopplevelse, samt for landskap, kulturlandskap og kulturmiljø med kulturminner.
• Gjennom reguleringsplanen må det sikres at alle inngrep skal skje med minst mulig terrengmessige inngrep og landskapsmessig eksponering.
• Konsekvenser for naturmiljøet, herunder for eventuelle truede og nær truede arter og naturtyper for henholdsvis Norsk rødliste for arter 2010 og Norsk rødliste for naturtyper 2011 som kan berøres av tiltaket, må utredes og vurderes i tråd med naturmangfoldloven §§ 8-12, jf. § 7.
• Konsekvenser for allment friluftsliv fra eksisterende skytebaner må utredes, herunder Særlig sikkerhet og støy. Eventuelle støydempende tiltak og effekten av disse må vises. Det tillates ikke etablert nye skytebaner eller utvidelse av kapasiteten på dagens baner.
• I planarbeidet må konsekvenser for landskap, friluftsliv og naturopplevelse form følge av en eventuell utvidelse av Losby hotell-, og konferansesenter utredes særlig grundig. En eventuell utvidelse kan bare skje dersom landskapsbildet og natur-, og kulturmiljøet ikke blir vesentlig skadelidende.

Konklusjon

Departementet gir med dette tillatelse til igangsetting av arbeid med reguleringsplan (områderegulering) for Losbydalen, Lørenskog kommune, etter markaloven § 6 første ledd, jf. § 7. I planarbeidet må det legges særlig vekt på de momenter departementet har påpekt ovenfor.

For å få rettsvirkninger etter plan- og bygningsloven må kommunens endelige planvedtak i saken stadfestes av Miljøverndepartementet, jf. markaloven § 6 annet ledd.

Departementet kan i den forbindelse gjøre de endringer som anses nødvendige.

Det er et krav i naturmangfoldloven § 7 at prinsippene i naturmangfoldloven §§ 8-12 skal legges til grunn ved utøving av offentlig myndighet og at vurderingen og vektleggingen skal fremgå av beslutningen. Kravet i naturmangfoldloven § 7 gjelder også for kommunen som planmyndighet. Det legges til grunn at kommunen gjør rede for og synliggjøre alle relevante forhold og vurderinger i forhold til naturmangfoldloven §§ 8-12 ved innsending av eventuelt planvedtak til stadfesting, slik at departementet får et tilstrekkelig vurderingsgrunnlag.

Tillatelse til igangsetting av planarbeid innebærer ikke at det gis forhåndstilsagn om at kommunens fremtidige planvedtak vil bli stadfestet av departementet.

Departementets tillatelse til igangsetting av planarbeid er en prosessledende beslutning som ikke kan påklages.

Departementet minner for øvrig om at bestemmelsene om arkeologisk registrering etter kulturminneloven gjelder i tillegg til markaloven. Videre gjelder krav om tillatelse eller konsesjon etter andre lover i tillegg til markaloven.

Med hilsen 

Torbjørn Lange (e.f.)

avdelingsdirektør

                                                                                          Erlend Smedshaug

                                                                                          seniorrådgiver

Dokumentet er godkjent elektronisk, og har derfor ikke håndskrevet signatur.

Kopi

Fylkesmannen i Oslo og Akershus  Postboks 8111 Dep  0032  OSLO
Fylkesmannen i Østfold  Postboks 325  1502  MOSS
Fylkesmannen i Oppland  Postboks 987  2626  LILLEHAMMER
Fylkesmannen i Buskerud  Postboks 1604  3007  DRAMMEN