Lov 20 desember 1996 nr 106 om tomtefeste og lov 7. juli 2000 nr 70 om endring i lov om tomtefeste trer i kraft 1. januar 2002. Tomtefesteloven av 1996 omtales i det følgende som tomtefesteloven.

Med hjemmel i tomtefesteloven er det fastsatt forskrift 8. juni 2001 nr 570 om tomtefeste m m. Forskriften trer i kraft 1. januar 2002. Forskriften av 2001 omtales i det følgende som forskriften.

I dette rundskrivet benyttes begrepet innløsning når eiendomsrett til festetomt mot et engangsvederlag overføres fra bortfester til fester. Hvilken rett festeren har til å kreve innløsning eller til å søke kongen (fylkesmannen) om å få løse inn tomten, vil variere med når festeavtale ble inngått og hva slags tomt festeavtalen gjelder. For festeavtaler inngått etter at tomtefesteloven trer i kraft, er det, med mindre annet er avtalt, bare innløsningsadgang for tomter festet bort til bolighus.

Generelt vil spørsmålet om samtykke fra Kongen (fylkesmannen) til innløsning kunne komme opp i færre tilfelle enn etter den tidligere loven. Når det gjelder bolighus er samtykke bare aktuelt ved livstidsfeste fra før 1976 når noen av festerens etterlatte ønsker innløsning. For så vidt gjelder feste av tomt til fritidshus, er samtykke nødvendig når fester ønsker å innløse festeavtale inngått etter 1975 men før 2002 og eiendommen opphører å være et familie- eller kombinasjonsbruk. Videre kreves samtykke når avtale om feste av tomt til fritidshus er inngått før 1976. De fleste innløsningssaker vil således være et privatrettslig forhold hvor det er opp til partene å komme til enighet om innløsning, eventuelt å bringe saken inn for domstolene til avgjørelse.

I hvilke tilfelle Kongen må samtykke til innløsning fremgår av tomtefesteloven § 32 fjerde ledd første punktum, § 33 første ledd siste punktum og § 33 tredje ledd første punktum. Kongens myndighet etter tomtefesteloven §§ 32 og 33 er delegert til fylkesmannen med Justisdepartementet som klageinstans.

I tomtefesteloven § 44 tredje ledd og forskriften § 10 er det gitt overgangsregler. Rundskriv G-1/87 og G –95/88 gjelder i overgangsperioden.

Tomtefesteloven § 2 annet ledd regulerer det forhold at eldre festeavtaler er forlenget etter 1975. Dersom en festeavtale opprinnelig inngått før 1976 er forlenget ved ny avtale etter 1975, men før tomtefesteloven trådte i kraft, skal festeavtalen anses som inngått etter 1975, men før tomtefesteloven trådte i kraft. Er festeavtalen opprinnelig inngått før tomtefesteloven trådte i kraft og forlenget ved ny avtale etter dette tidspunkt, skal festeavtalen anses som inngått etter at tomtefesteloven trådte i kraft.

Tomtefesteloven sondrer mellom tomt festet bort til bolighus, § 32, og tomt festet bort til fritidshus, § 33. Reglene om innløsning er ikke til hinder for at partene fritt kan avtale at festetomter kan innløses.

Hvorvidt festeavtalen regulerer feste av tomt til fritids- eller bolighus, beror på en konkret vurdering hvor alminnelige prinsipper for avtaletolkning legges til grunn. Ved vurderingen tas det utgangspunkt i hva som var partenes hovedformål ved avtaleinngåelsen. Dersom festeren senere har endret bruk av tomten, for eksempel fra fritidseiendom til bolig, skal den nye bruken kun legges til grunn dersom bortfester uttrykkelig eller stilltiende har godtatt bruksendringen på en slik måte at partene må anses for å ha endret sin opprinnelige avtale. En slik de facto bruksendring kan således ikke automatisk være avgjørende for festerens innløsningsrett. I tilfelle hvor det er foretatt en overdragelse av festeretten eller et eierskifte på bortfestersiden, trer den nye parten inn i forgjengerens rettigheter og plikter.

Rett til innløsning av tomt festet bort til bolighus, tomtefesteloven § 32

Ved innløsning etter tomtefesteloven § 32 er det ikke av betydning om festetomten hører til et familie- eller kombinasjonsbruk.

Festeavtale inngått etter tomtefestelovens ikrafttredelse

Tomtefesteloven § 32 første ledd gjelder festeavtaler inngått etter lovens ikrafttredelse. I henhold til § 32 første ledd første punktum er utgangspunktet at festeren kan kreve innløsning når det er gått 30 år av festetiden, og senere hver gang det er gått 10 nye år. Partene kan imidlertid avtale at festeren skal ha rett til innløsning på et tidligere tidspunkt enn etter 30 år.

Innløsning etter § 32 første ledd første punktum er et privatrettslig forhold. Ved uenighet mellom fester og bortfester, kan tvisten bringes inn for domstolene til avgjørelse. Eventuelle søknader avvises under henvisning til at fylkesmannen ikke har kompetanse til å samtykke til innløsning.

Festeavtale inngått etter 1975, men før 2002

Tomtefesteloven § 32 annet ledd gjelder festeavtaler inngått etter 1975, men før 2002. I disse tilfellene kan festeren, med mindre kortere tid er avtalt, kreve innløsning når det er gått 50 år av festetiden, og senere hver gang det er gått nye 10 år. Innløsning etter § 32 annet ledd er et privatrettslig forhold, jf ovenfor om dette.

Festeavtale inngått før 1976

Tomtefesteloven § 32 tredje ledd gjelder festeavtaler inngått før 1976. Bestemmelsen hjemler ikke innløsningsrett for alle typer feste av tomt til bolighus. Innløsningsretten gjelder bare hvor hus på tomten er i varig bruk som bolighus for festeren, festerens ektefelle, livsarving, fosterbarn som står i samme stilling som livsarving eller andre som har hørt til husstanden de siste to år.

Innløsning kan kreves når det er gått 50 år av festetiden. Dette gjelder selv om festetiden etter festeavtalen ikke er ute, jf første punktum. Innløsningsrett etter 50 år gjelder også når tomten er festet bort på ubestemt tid uten oppsigelsesrett for fester. Festeren kan ikke kreve innløsning når som helst etter at det er gått 50 år av festetiden. Innløsning kan kreves etter 50 år, og deretter hver gang det er gått 10 nye år; tilsvarende ordningen etter første og annet ledd.

Videre kan fester kreve innløsning når festetiden er ute. For åremålsfeste innebærer det når den i avtalen fastsatte tid for utløp av festet inntreffer, selv om festet for eksempel har vart mindre enn 50 år. For feste med oppsigelsesrett for bortfester vil det si når bortfester sier opp avtalen.

Innløsning etter tomtefesteloven § 32 tredje ledd er også et privatrettslig forhold, og eventuelle søknader avvises, jf ovenfor om dette. Spørsmålet om å gi oppreisning ved fristoversittelse, se § 32 tredje ledd tredje og fjerde punktum, avgjøres heller ikke av Kongen (fylkesmannen), men hører inn under domstolene.

Festeavtale inngått før 1976 - livstidsfeste

Tomtefesteloven § 32 fjerde ledd gir særskilte regler for livstidsfeste, og gjelder bare når hus på tomten er i varig bruk som bolighus for festeren, festerens ektefelle, livsarving, fosterbarn eller andre. Søknad fremsettes skriftlig og senest innen ett år etter festerens død for fylkesmannen, jf § 32 fjerde ledd annet punktum. Fristen anses å være tilstrekkelig for å avgjøre om det skal søkes innløsning av avdødes festetomt. Det kan ikke gis oppreisning for fristoversittelse.

Avgrensing i festerens rett til innløsning

Av tomtefesteloven § 34 første ledd følger at innløsning etter § 32 ikke kan skje dersom det ville stride mot bortfesterens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Eksempler på dette kan etter forholdene være salgsforbud eller forkjøpsrett som hviler på bortfestereiendommen med prioritet foran festeretten.

Rett til innløsning og forlengelse hvor tomt er festet bort til fritidshus, tomtefesteloven § 33

Festeavtale inngått etter tomtefestelovens ikrafttredelse

Slike forhold er av privatrettslig art. Den nye loven gir ikke innløsningsadgang uten hjemmel i avtalen eller med bortfesterens samtykke.

Festeavtale inngått etter 1975, men før 2002

Tomtefesteloven § 33 første ledd gjelder festeavtaler inngått etter 1975, men før 2002. Med mindre kortere tid er avtalt, kan festeren som hovedregel kreve tomten innløst når det er gått 50 år av den avtalte festetid, og senere med 10-års intervaller.

Unntak fra dette gjelder hvis tomten hører til et familie eller kombinasjonsbruk innen landbruket og det festeareal som hører til bruket til sammen utgjør en "turvande" del av inntektsgrunnlaget. Med mindre annet er avtalt, gjelder ikke innløsningsretten i disse tilfellene.

Selv om festeren ikke kan få innløst tomten, har vedkommende rett til forlengelse av festeavtalen for et ubegrenset antall nye 10-års perioder, jf § 33 første ledd femte punktum. Det er således opp til festeren å avgjøre når festeavtalen skal opphøre. Tvist om disse spørsmålene - innløsning som omtalt og forlengelse - avgjøres eventuelt av domstolene.

Tomtefesteloven § 33 første ledd siste punktum kommer til anvendelse når eiendommen opphører å være et familie eller kombinasjonsbruk. Festeren kan da søke fylkesmannen om innløsning av festetomten. Dersom det søkes om innløsning, må fylkesmannen ta stilling til om innløsning er utelukket fordi festetomten hører til en slik eiendom, jf forskriften § 4 som definerer hva som faller inn under begrepet familie- eller kombinasjonsbruk. Skulle det vise seg at eiendommen fortsatt hører til et familie- eller kombinasjonsbruk, er forlengelse det eneste alternativet. Fylkesmannen har imidlertid ikke kompetanse til å treffe vedtak om forlengelse.

Festeavtale inngått før 1976

Tomtefesteloven § 33 annet ledd regulerer situasjonen hvor hus på tomten er i varig bruk som fritidshus for festeren, festerens ektefelle, livsarving, fosterbarn som står i samme stilling som livsarving, eller noen som de siste to år har hørt til samme husstand som festeren.

I henhold til § 33 annet ledd første punktum, kan festeren, når festetiden er ute, kreve forlengelse, hver gang med 10 nye år. Dette er et forhold av privatrettslig art.

Videre kan festeren søke fylkesmannen om samtykke til innløsning, jf § 33 tredje ledd første punktum, jf forskriften § 4. Bestemmelsen i § 33 tredje ledd annet punktum gir første ledd tredje og fjerde punktum og annet ledd annet og tredje punktum tilsvarende anvendelse. Dette innebærer at søknad om innløsning må fremsettes skriftlig og senest ett år før festetiden er ute. Det kan av Kongen (fylkesmannen) gis oppreising for oversittelse av fristen. Når festeavtalen er utløpt er det ikke adgang til oppreisning. Henvisningen medfører også at dersom tomten hører til et familie- eller kombinasjonsbruk, kan det ikke samtykkes til innløsning.

Hvorvidt det skal samtykkes til innløsning, beror på en interesseavveining som er underlagt forvaltningens frie skjønn. Tomtefesteloven med forarbeider synes ikke å gi signal om ønske om vesentlige endringer i forhold til tidligere tomtefestelov mht den interesseavveing som skal foretas. Rundskriv G-1/87 og G-95/88 gir nærmere retningslinjer for utøvelse av skjønnet, og er således fortsatt retningsgivende i innløsningssaker. Momenter nevnt i rundskrivene er ikke uttømmende.

Utgangspunktet er en interesseavveining mellom festerens og bortfesters interesser. Festerens interesse i innløsning avveies mot grunneierens interesse i å få brakt festeforholdet til opphør.

I denne forbindelse nevnes at noe av hovedintensjonen ved den tidligere tomtefestelov var å styrke festers stilling, og gjøre vedkommendes stilling mer lik en kjøpers. Etter fast praksis har det derfor vært samtykket til innløsning når vesentlige interesser ikke har talt imot. Et underliggende formål med innløsningsreglene er å sikre at festere av tomt til bolig- og fritidshus i tilfeller som reglene omfatter, som regel skal få en varig disposisjonsrett til tomten før den avtalte festetiden går ut. Generelt vil det være større grunn til å samtykke dess kortere tid som gjenstår av den avtalte festetiden.

Tomtefesteloven § 44 tredje ledd gir overgangsregler i forhold til tidligere tomtefestelov § 33. De nye reglene om innløsning skal gjelde for festeavtaler inngått før 1976 når festetiden utløper to år eller mer etter at den nye tomtefesteloven har tatt til å gjelde. For denne to-års perioden gjelder fortsatt den tidligere tomtefestelov § 33. Søknad om innløsning kan settes frem inntil to år etter at den nye tomtefesteloven er trådt i kraft. Tilsvarende følger av forskriften § 10.

Hvorvidt festeren har overholdt søknadsfristen vurderes i relasjon til den tidligere lov § 33 annet ledd.

Forskrift 8. juni 2001 nr 570 om tomtefeste m m har et videre anvendelsesområde enn forskrift 5 desember 1986 nr 2166 om innløysing av festetomter til bustadhus og fritidshus. Bestemmelser i forskriften om innløsning er imidlertid i det vesentlige de samme som etter forskrift 5 desember 1986 nr 2166 om innløysing av festetomter til bustadhus og fritidshus.

I henhold til forskriften § 3 annet ledd skal fylkesmannen vurdere om det er nødvendig med konsesjon eller tillatelse fra landbruksmyndighetene i relasjon til delingsforbudet i jordloven § 12. Fylkesmannen skal også vurdere om det bør innhentes uttalelse fra plan- og bygningsmyndighetene, eller andre organer som kan tenkes berørt av en eventuell innløsning.

Forskriften § 4 gir nærmere regler om innløsning når en festetomt ligger under et familie- eller kombinasjonsbruk i landbruket. Uttrykket "bruttoinnkoma" i den tidligere loven er erstattet med utrykket "totalinnkoma" i forskriften § 4. Hensikten har vært å få et mer presist uttrykk.

I henhold til forskriften §§ 5 og 6 kan fylkesmannen ta stilling til hva som skal følge med ved innløsning i område der tomter er festet bort til fritidshus etter en samlet plan og ved punktfeste. Avgjørelse om dette kan fattes i forbindelse med søknad om innløsning, dersom en part ber om det. Men også uten tilknytning til slik søknad om innløsning får fylkesmannen kompetanse til å fatte avgjørelse etter § 5, jf. § 6, dersom en part ber om det. Fylkesmannen skal kunne ivareta interesser som nevnt i bokstav a - c.

Av tomtefesteloven §§ 32 og 33 fremgår at i de fleste tilfelle hvor innløsning er utelukket, kan festeren kreve forlengelse av festeavtalen. Fylkesmannens kompetanse etter §§ 32 og 33 er begrenset til å gjelde innløsningsspørsmål. Spørsmål om forlengelse av festeavtalen er følgelig et privatrettslig forhold partene står fritt til å avgjøre. Er partene uenige, må tvisten eventuelt bringes inn for domstolene for avgjørelse. Eventuelle søknader om forlengelse avvises følgelig under henvisning til at fylkesmannen ikke har kompetanse til å avgjøre spørsmålet.

Vedlagt følger kgl res 8. juni 2001 om:

1) ikraftsetjing av lov 20. desember 1996 nr 106 om tomtefeste og lov 7. juli 2000 nr 70 om endring i lov om tomtefeste, og

2) fastsetjing av forskrift om tomtefeste m.m.

Wenche Bjørland
underdirektør

Einar Christie Ellingsen
førstekonsulent