Forord

Begrepet utbyggingsavtaler dekker et vidt spekter av avtaletyper som inngås mellom kommuner og utbyggere eller grunneiere, og regulerer mange forskjellige forhold. Det er for eksempel ikke uvanlig at slike avtaler brukes i stedet for reglene i plan- og bygningsloven om opparbeiding av vei, vann og avløp innenfor byggeområdet ved større byggeprosjekter. Også større anlegg utenfor byggeområdet har i noen grad vært omfattet. Avtalene erstatter ofte også lovens regler om refusjon for tekniske anlegg. Videre har kommunene ofte brukt utbyggingsavtaler for å styre utformingen av boligfelt når det gjelder boligsammensetning, grøntstruktur o.a. Slike avtaler har erstattet og supplert reglene i plan- og bygningsloven, og har vært lite omtvistede, selv om de kan gå lenger med hensyn til å pålegge den private part forpliktelser enn det myndighetene har hatt anledning til ensidig å gjøre.

I den senere tid har imidlertid bruken av utbyggingsavtaler tatt en ny retning, ved at de også pålegger utbygger å betale for bygninger og anlegg som skal inngå i det offentlige tjenestetilbudet, og som tradisjonelt har blitt betalt av det offentlige. Eksempler på slike avtalevilkår er oppføring eller bidrag til skoler og barnehager, større infrastrukturtiltak og boliger som skal inngå i kommunens tilbud til boligtrengende. Avtaler som omhandler andre forhold enn teknisk infrastruktur er ikke helt ukjent fra tidligere, men økningen av bruken er markert. Dette har særlig vist seg i pressområder for boligbygging, spesielt i kommunene rundt Oslo. Men også i kommuner der det er press på hyttebygging har slike avtaler begynt å komme i bruk. Man har også sett en utvikling i bruken av utbyggingsavtaler for næringsbygg. Slike avtaler er kontroversielle, og har ført til debatt.

Denne nye bruken av avtalene reiser mange vanskelige spørsmål av politisk, økonomisk og juridisk karakter. Juridisk sett er det et problem at regelverket ikke er skrevet med en slik utvikling for øyet, og det har derfor rådet stor usikkerhet med hensyn til lovligheten av slike avtalevilkår. Kommunal- og regionaldepartementet så i 2001 at det var behov for å vurdere spørsmålet nærmere, slik at en del juridiske usikkerheter oppklares. Det ble derfor nedsatt en arbeidsgruppe ledet av Kommunal- og regionaldepartementet, med medlemmer fra Miljøverndepartementets Planavdeling og Justisdepartementets Lovavdeling. Ved siden av dette har Lovavdelingen på selvstendig grunnlag vurdert nærmere enkelte spørsmål knyttet til inngåelsen av avtaler i forbindelse med kommunens behandling av private forslag til reguleringsplan. Nærings- og handelsdepartementet har kommet med bidrag vedrørende reglene om offentlige anskaffelser. Det har også kommet nyttige og konstruktive innspill fra kommunalt og privat hold.

Dette felles rundskrivet fra Kommunal- og regionaldepartementet og Miljøverndepartementet er et resultat av disse arbeidene. Målsettingen er i første rekke å oppklare en del plan- og bygningsjuridiske spørsmål knyttet til inngåelsen av utbyggingsavtaler. Rundskrivet omhandler til dels kompliserte problemstillinger, knyttet til regelverk som ikke er skrevet med tanke på den utviklingen vi nå ser. Flere av drøftelsene er derfor av prinsipiell og generell karakter, og vil fungere som utgangspunkter for videre diskusjoner. Det vil fortsatt være behov for avklaringer i tiden fremover.

Departementene presiserer videre at rundskrivet konsentrerer seg om juridiske spørsmål, særlig i tilknytning til plan- og bygningsloven. Andre viktige spørsmål av blant annet økonomisk karakter vil behandles i andre sammenhenger. Det er varslet ytterligere politiske avklaringer og innstramninger på området fra Bondevik II regjeringen.

Rundskrivet gir også retningslinjer for kommunale gebyrregulativer etter plan- og bygningsloven § 109.

Når det offentlige inngår samarbeid med private gjennom kontrakter kalles dette "OPS-kontrakter" (Offentlig-Privat Samarbeid). Utbyggingsavtaler er et eksempel på et slikt samarbeid. EØS-avtalen legger viktige premisser for hvordan det offentlige og det private kan samarbeide. I lesingen av veilederen er det viktig å være klar over at selv om plan- og bygningsloven i en konkret sak ikke er til hinder for et samarbeid om utbygging, kan andre regler komme inn og legge begrensninger. I særlig grad vil dette gjelder regelverket for offentlige anskaffelser.

• Rundskrivet i PDF-format
• Rundskrivet i Word-format