Vedtak: Rygge kommune – innsigelse til kommunedelplan for Rygge nordvest

Rygge kommune – innsigelse til kommunedelplan for Rygge nordvest

Vi viser til fylkesmannens ekspedisjon hit av 14.02.02.

Saken er i henhold til plan- og bygningslovens § 20-5, femte ledd oversendt Miljøverndepartementet for avgjørelse fordi det foreligger innsigelser fra Fylkesmannen i Østfold, Fylkeslandbruksstyret og Østfold fylkeskommune mot deler av boligområdene på eiendommen Carlberg gård.

Kommunedelplanen godkjennes med unntak av tomteområdene på Baugåsen og Fuglevik Nord/Strandbakken. Departementet legger her vekt på nasjonale mål for forvaltningen av viktige kulturlandskap, rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging og rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen. Innsigelsene er etter dette tatt delvis til følge.

Bakgrunn for saken

Rygge kommune har utarbeidet en kommunedelplan for Rygge nordvest. Den uttalte hensikten med planen har vært å avklare arealbruken i området i forhold til verneinteresser, kommunikasjonssystemer og utbyggingsinteresser. Som grunnlag for planarbeidet er det gjennomført en kartlegging og beskrivelse av verneverdiene i kulturlandskapet. Sikring av det verdifulle kulturlandskapet i området var også et sentralt grep i det opprinnelige planforslaget. Ved 2.gangs behandling i kommunestyret ble det lagt inn 39 nye boligtomter på eiendommen Carlberg gård. Kommunen legger vekt på at foreliggende plan representerer et kompromiss mellom vern og utbygging. Det vises til at grunneier Tor Sibbern har store utgifter knyttet til skjøtsel av kulturlandskapet og en stor verneverdig bygningsmasse. Kommunestyret aksepterer derfor at han får legge ut boligtomter slik at han fortsatt kan ha økonomisk mulighet til å holde eiendommen i hevd. Den begrensede utbyggingen det legges opp til vurderer kommunen å være akseptabelt innenfor rammene av nasjonal politikk.

Fylkesmannens miljøvernavdeling, Fylkeskommunens regionalavdeling, Fylkeskonservator og Fylkeslandbruksstyret fremmet innsigelse mot de nye tomtene med begrunnelse i konflikt med kulturlandskap av nasjonal verdi. Innsigelsen fra fylkesmannen er også delvis begrunnet med henvisning til rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen (RPR-Oslofjorden). I forbindelse med mekling ble innsigelsene frafalt for 6 av tomtene.

Ved sluttbehandlingen i kommunestyret 15.02.01 ble innsigelsene delvis tatt til følge ved at 9 tomter ble tatt ut. Det betyr at det er innsigelsene til 24 tomter fordelt på områdene Baugåsen, Fuglevik Nord/Strandbakken og Oakhill som Miljøverndepartementet skal ta stilling til.

Fylkesmannen har i sitt oversendelsesbrev til departementet anbefalt at innsigelsene blir tatt til følge. Fylkesmannen vurderer planområdet som et svært verdifullt kulturlandskap i nasjonal sammenheng på grunn av historiske, landskapsmessige og biologiske kvaliteter. Han mener at en utbygging vil stride mot nasjonale målsettinger om forvaltningen av denne type landskap. Videre påpekes det at utbyggingen vil være i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging og at deler av utbyggingen vil ligge innenfor strandsonen og dermed være i strid med rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen. Fylkesmannen legger også vekt på at det utenom konfliktområdene er avsatt tilstrekkelig areal til boligformål til å dekke kommunens behov i planperioden.

Befaring og møte i kommunen ble avholdt 09.04.02 med representanter fra grunneier, kommunen, fylkeskommunen, fylkesmannen, fylkeslandbruksstyret, Riksantikvaren, Direktoratet for naturforvaltning, Landbruksdepartementet og Miljøverndepartementet.

Grunneier på Carlberg gård Tor Sibbern har kommet med innspill til departementet som argumenterer for utbygging i brev med vedlagt rapport av 29.04.02 fra IN'BY og brev av 29.04.02 fra advokatfirmaet Haavind Vislie.

I forbindelse med Miljøverndepartementets behandling er følgende uttalelser innhentet:

Landbruksdepartementet (LD) har uttalt seg i brev av 25.04.02. LD uttaler at de berørte jordressursene representerer en nasjonal interesse. Den foreslåtte utbyggingen er ikke i tråd med strategiene for arealbruken i gjeldende fylkesplan for Østfold eller retningslinjer for praktiseringen av jordvernet i St meld nr 29 (1996-97). LD mener at hensynet til å sikre verdifulle jordressurser for framtidig matproduksjon bør veie tyngre enn ønsket om å legge til rette for nye boliger i dette området.

Direktoratet for naturforvaltning (DN) har uttalt seg i brev av 02.05.02. DN anbefaler at innsigelsen mot de 24 tomtene tas til følge. Direktoratet mener at planforslaget er i konflikt med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (RPR-ATP) slik de er nedfelt i Transportplan for Mosseregionen. Lokaliseringen av tomtene bidrar til en uklar avgrensing mellom bebygde områder og LNF-områder. Videre legges det vekt på at boligområdene er i konflikt med viktige nasjonale kulturlandskapsverdier og regionale naturverdier. DN mener også at 16 av tomtene er i strid med RPR-Oslofjorden.

Riksantikvaren (RA) har uttalt seg i brev av 06.05.02. RA anbefaler at fylkeskonservators innsigelse tas til følge. RA legger vekt på at et herregårdslandskap preget av jordbruk slik det framstår i området, er et sjeldent landskap i norsk sammenheng. Landskapet har nasjonal verdi og en nedbygging og punktering av landskapet vil forringe denne verdien. Det påpekes også at området har et stort potensial for lokaliteter fra steinalderen, og at det er preget av mange gravhauger og gravfelt fra bronsealder og jernalder.

Miljøverndepartementets vurderinger

Hovedkonflikten gjelder forholdet mellom en langsiktig fastsetting av et utbyggingsmønster som ikke bidrar til økt press på et verdifullt kulturlandskap på den ene siden, og kommunens utbyggingsvedtak på den andre siden.

Kommuneplanens arealdel skal også på lang sikt bidra til å sikre et utbyggingsmønster som fører til mindre transportbehov i samfunnet, og som er godt tilrettelagt for kollektivtransport. Det stiller krav til at kommunen følger opp en langsiktig arealstrategi som legger opp til en kompakt utbygging lokalisert til knutepunkt på hovedårene for kollektivtrafikken.

Det er kommunen som har ansvaret for at den økonomiske utviklingen av lokalsamfunnene ivaretas i arealplanleggingen. En viktig oppgave for kommunen er i den sammenheng å sikre at boligbehovet kan bli dekket uten at det går på bekostning av sentrale miljøvernhensyn. Normalt vil det skje med utgangspunkt i den overordnede kommuneplanleggingen.

I kommuneplanen for Rygge nordvest er det utarbeidet hovedmål for arealdisponeringen. Det er bl.a. målsettinger om at nye utbyggingsområder skal etableres slik at transportbehovet reduseres, at landskapsverdiene skal tas vare på og at det skal være gode muligheter for å drive friluftsliv. Det er også utformet et konkret mål om at prinsippene i Transportplan for Mosseregionen om lokalisering av nye boligområder i nærheten av eksisterende infrastruktur skal følges. Dette betyr at ingen nye boligområder skal etableres utenfor de eksisterende tettstedene. Disse målsettingene harmonerer bra med de nasjonale målene.

De konfliktfylte boligområdene er fremmet som et privat forslag. Behovet for utbyggingen er ikke begrunnet i forhold til kommunens boligbyggingsprogram eller andre overordnede utbyggingsstrategier. I forbindelse med kommunens oversendelse av saken til fylkesmannen legges det vekt på at den konfliktfylte utbyggingen er viktig for å sikre grunneiers økonomi, og at utbyggingen nå har fått et redusert omfang i forhold til tidligere framsatte forslag.

Det er bred enighet hos fagmyndighetene om at det er viktige regionale og nasjonale interesser knyttet til sikringen av kulturlandskapet i Rygge nordvest. Foreliggende planforslag innebærer en omdisponering av en relativt liten del av det verdifulle landskapet. Forslagstilleren framhever at lokaliseringen og utformingen av boligområdene er nøye vurdert for å unngå direkte konflikt med de verdifulle elementene i landskapet og at det bl.a. vil bli lagt vekt på å ta vare på eksisterende vegetasjon. Miljøverndepartementet vil imidlertid påpeke at foreliggende kommunedelplan ikke har bestemmelser som kan sikre kvalitetene i detaljutformingen av boligområdene. Planen er grovmasket utformet og er mer tilpasset en overordnet fastsetting av framtidig utbyggingsmønster. Planen representer en videreføring av et fragmentert utbyggingsmønster som er i konflikt med viktige prinsipper i den nasjonale arealpolitikken. Hensynet til den langsiktige utviklingen av et konsentrert og miljøvennlig utbyggingsmønster er lite forenlig med de vedtatte boligområdene på eiendommen Calberg gård.

LD påpeker at konfliktområdene ligger i landets beste klimasone for dyrking av korn og andre krevende vekster. Utbyggingsområdene er lokalisert til utkanten av et større skogsområde som fungerer som klimavernbelte i forhold til bakenforliggende jordbruksareal. Områdene har jordressurser som ved oppdyrking vil være egnet til dyrking av matkorn og de representerer en verdifull ressurs som det er knapphet på i Norge. I henhold til de nasjonale retningslinjene for praktisering av jordvernet i St meld nr 29 (1996-97) og St meld nr 19 (1999-2000), skal det legges vekt på å sikre de mest produktive arealene mot nedbygging ettersom dette er arealer av stor forsyningsmessig verdi og en knapphetsressurs i et nasjonalt perspektiv. En eventuell omdisponering av slike verdifulle arealressurser bør fortrinnsvis kun skje til viktige samfunnsformål, og i situasjoner hvor det ikke er mulig å dekke utbyggingsbehovet ved å ta i bruk andre mindre verdifulle arealer. Ut fra dette er den konfliktfylte utbyggingen også i strid med nasjonale jordverninteresser.

I tillegg viser DNs vurdering at eksisterende boligområde på Fuglevik nord framstår dårlig landskapstilpasset og i konflikt med RPR-Oslofjorden. En utvidelse av boligområdet nordover vil ikke bedre landskapstilpassingen, og allmennhetens tilgang til strandsonen svekkes.

Miljøverndepartementet legger vekt på kommunenes kompetanse til å utvikle arealplaner som ivaretar lokale interesser og tilpasser de nasjonale målene til lokale forhold. Det er derfor foretatt en konkret vurdering av de enkelte tomteområdene for å se om det er grunnlag for å akseptere en meget begrenset utbygging som delvis kan imøtekomme kommunestyrets intensjoner med den foreslåtte boligbyggingen. Oakhill er det tomteområdet som ligger minst eksponert i landskapet og som DN oppfatter som minst konfliktfylt. En utbygging av 3 boliger her vil isolert sett ha liten negativ virkning på landskapet og arealbeslaget vil være meget begrenset.

Etter en samlet vurdering har departementet kommet til at det er grunnlag for å godkjenne de 3 foreslåtte tomtene på Oakhill. Samtidig vil en understreke betydningen av at kommunen ved rullering av kommuneplanens arealdel søker å etablere et langsiktig utbyggingsmønster som støtter opp under den nasjonale arealpolitikken. En bør unngå en videre bit for bit utbygging i det verdifulle kulturlandskapet i Rygge nordvest.

For å sikre en best mulig tilpasning til det verdifulle landskapet forutsetter departement at det utarbeides reguleringsplan for tomteområdet og adkomstveien på Oakhill før utbygging, jf plan- og bygningslovens § 23. Det er viktig at reguleringsplanen utformes slik at utbyggingen legges i skjul av eksisterende skogvegetasjon.

De uavklarte innsigelsene mot tomteområdene på Baugåsen og Fuglevik Nord/Strandbakken tas til følge

Vedtak

I medhold av § 20-5, femte ledd i plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 godkjenner Miljøverndepartementet Rygge kommunestyres vedtak i møte den 15.02.01 om kommunedelplan for Rygge nordvest vedrørende tomteområde for 3 boliger på Oakhill. Departementet godkjenner imidlertid ikke tomteområdene på Baugåsen og Fuglevik Nord/Strandbakken, som på plankartet er vist med svart skravur.

Departementet finner etter det opplyste at kommunedelplanen er behandlet i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven, og at saksbehandlingen ikke gir grunn for merknader.

Om kunngjøring av endelig arealdel til kommuneplan viser vi til bestemmelsene i plan- og bygningslovens § 20-5, åttende ledd.

Kommunen er orientert om departementets vedtak ved kopi av dette brevet.

Med hilsen

Børge Brende

Vedlegg:

• Det godkjente plankartet med påtegning om godkjenningen

Kopi:

• Rygge kommune
• Østfold fylkeskommune
• Riksantikvaren
• Direktoratet for naturforvaltning
• Landbruksdepartementet