Sandnes kommune - innsigelser til kommuneplan 2011-2025

Miljøverndepartementet viser til brev fra Fylkesmannen i Rogaland av 8. juni 2012. Saken er i samsvar med plan- og bygningsloven av 2008 § 11-16 sendt departementet for endelig avgjørelse. Saken ble oversendt med innsigelser fra Forsvarsbygg, Sola kommune, Rogaland fylkeskommune og Fylkesmannen i Rogaland. Nedenfor er en oppstilling av innsigelsene og hvem som har fremmet dem:

1.   Forsvaret sine anlegg på Vatne og Espedal	Forsvarsbygg og Fylkesmannen i Rogaland
2.   Forutsetninger om Gandsfjord bru	Fylkesmannen i Rogaland
3.   Skjæveland næringsområde GaN-l5	Rogaland fylkeskommune og Fylkesmannen i Rogaland
4.   Bærheim næringsområde SoN-l	Sola kommune
5.   Austrått Au22 – kombinert formål bolig og       offentlig/privat tjenesteyting	Fylkesmannen i Rogaland
6.   Kolonihager på Vårli – byggeområde for       fritidsboliger	Fylkesmannen i Rogaland
7.   Utleiehytter Lutsi	Rogaland fylkeskommune og Fylkesmannen i Rogaland
8.   Bestemmelse for boder i l00-metersbeltet	Fylkesmannen i Rogaland
9.   Osli - endring av markagrensa for å       tilrettelegge for framtidig boligområde	Fylkesmannen i Rogaland og opprinnelig også Rogaland fylkeskommune

Miljøverndepartementet tar til følge Forsvarsbygg sin innsigelse til Forsvarets anlegg på Vatne og Espedal. Det forutsetter at disse områdene gis formål Forsvaret etter § 11-7 nr.4.

Innsigelsene fra Fylkesmannen i Rogaland og Rogaland fylkeskommune til næringsområde GaN-15 på Skjæveland tas til følge. Langsiktig grense for landbruket forutsettes uendret og området opprettholdes som LNF-formål.

Fylkesmannens innsigelse til kolonihager/fritidsboliger på Vårli tas til følge, og området forutsettes opprettholdt som LNF-formål.

Fylkesmannens innsigelse til endring av markagrensa ved Osli for å tilrettelegge for framtidig boligområde, tas til følge. Området forutsettes opprettholdt som LNF-formål og markagrensa beholdes uendret.

Fylkesmannens innsigelse til bestemmelse for boder opptil 14 m² til eksisterende fritidsboliger i LNF-områder innenfor l00-metersbeltet, tas til følge. Bestemmelsen i § 7.3.c) tas ut av planen.

Fylkesmannens innsigelse til område for blandet formål boliger og offentlig/privat tjenesteyting Au-22 på Austrått, tas til følge. Det forutsettes at området opprettholdes som LNF-formål. Eventuell utbygging av området må ses i sammenheng med Sandnes øst.

Miljøverndepartementet legger til grunn at område Bærheim omgjøres til boligområde i samsvar med enigheten mellom Sola kommune og Sandnes kommune, og at område Lutsi forblir LNF-område i samsvar med grunneiers ønske.

Innsigelsene knyttet til forutsetninger om Gandsfjord bru er ikke behandlet da departementet finner at dette ikke er en reell innsigelse når bestemmelsene er frafalt etter meklingen.

Sakens bakgrunn

Kommuneplanen for Sandnes kommune 2011-2025 ble endelig vedtatt av Bystyret den 6. september 2011. Planen ble egengodkjent av kommunen, med unntak av områdene det er reist innsigelse til.

Kommuneplanen for Sandnes kommune 2011-2025 erstatter kommuneplan for 2007-2020. De enkelte områdenes status i kommuneplan fra 2007-2020 og i aktuelle regionale planer vil, der det er relevant, bli nevnt i gjennomgangen av innsigelsene.

Mekling i saken fant sted etter at Sandnes kommune hadde hatt drøftingsmøter på administrativt nivå for nødvendig avklaring med fylkesmannen og fylkeskommunen. Meklingen omfattet i alt 38 områder eller problemstillinger. Det ble gjennomført tre meklingsmøter, samt et drøftingsmøte sommeren 2011.

Gjennom meklingen ble flere av innsigelsene eller områdene trukket eller utsatt til senere kommuneplanrevisjoner, mens noen av sakene ble helt eller delvis løst. De gjenstående 9 innsigelsene som er oversendt Miljøvern­departementet for avgjørelse omfatter ulike arealformål og problemstillinger, jfr tabellen innledningsvis.

Sandnes kommune har utarbeidet en oversikt over innsigelsene og kommunens begrunnelse for ikke å ta dem til følge. Kommunen viser i sin oversendelse til at resultatet av meklingen er at kommunens areal for framtidig boligutbygging er redusert fra forslagets 2100 dekar til ca 140 dekar, og at tilgjengelig næringsareal også er vesentlig redusert. Dette skyldes blant annet at Sandnes øst er tatt ut og behandles som en egen kommunedelplan.

Fylkesmannen oversendte saken til Miljøverndepartementet i brev av 8. juni 2012. Fylkesmannen har i brevet ikke gitt anbefalinger til Miljøverndepartementet for de sakene der fylkesmannen selv har innsigelse. For Bærheim næringsområde (SoN-l) gav fylkesmannen flere faglige råd, som støttet opp under Sola kommune sin innsigelse.

Befaring med møte om saken ble avholdt 8. november 2012. Til stede var represen­tanter for Sandnes kommune, fylkesmannen, fylkeskommunen, Sola kommune, Forsvarsbygg, Direktoratet for naturforvaltning, Landbruks- og matdepartementet, Statens landbruksforvaltning og Miljøverndepartementet.

Planens forankring i overordnede planer og pågående planarbeid

Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren / Regionalplan for Jæren

Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP-J) ble vedtatt av Rogaland fylkesting i 2000 og godkjent av regjeringen i 2001.

Fylkestinget vedtok allerede i 2007 at fylkesdelplanen var moden for revisjon på noen områder, herunder tetthet/bomiljø, transport og lokaliseringsstyring av handel. Det var bred enighet i fylkestinget om at planens grunnleggende, strukturerende element; langsiktig utbyggingsretning, langsiktig grense landbruk og regional grønnstruktur ikke skulle revideres.

Den reviderte planen er vedtatt 11. juni 2013 av Fylkestinget i Rogaland under navnet Regionalplan for Jæren 2013-2040 (RPJ). Den reviderte planen omfatter som tidligere plan, Sandnes og ni andre kommuner på Jæren. I og med at RPJ først nylig er vedtatt og Sandnes kommune har utarbeidet sin kommuneplan 2011-2025 med utgangspunkt i tidligere plan, har Miljøverndepartementet i hovedsak lagt tidligere plan til grunn.

Langsiktig utviklingsretning Sandnes øst er ett av hovedgrepene i begge utgaver av fylkesdelplanen, og skal bidra til at en vesentlig del av den framtidige veksten på Jæren skal skje i dette området. Planen legger opp til et utbyggingsmønster hvor det er lagt vekt på å få til en god samordning av areal- og transportplanleggingen, samtidig som det er lagt stor vekt på hensynet til jordvern, kulturminner, naturvern og friluftsliv i et langsiktig perspektiv. I den reviderte planen er hovedmålet for byutviklingen satt til at; Jæren skal ha en byutvikling basert på regionale helhetsløsninger som effektiviserer arealforbruket og transportarbeidet, styrker verdiskapingen, sikrer natur- og kulturverdier og gir høy livskvalitet.

Hovedbegrunnelsen for utviklingsretningen mot Sandnes øst i FDP-J var nasjonale jordverninteresser, og ønsket om å dreie utbyggingen bort fra den aller beste matjorda i vestre deler av Jæren. I regjeringens godkjenning av planen i 2001 omtales at bevaring av dyrka og dyrkbar jord er en nasjonal interesse som på Nord-Jæren vil komme i konflikt med behovet for samfunnsmessig utbygging. Planen har et 40-års perspektiv, og ved rullering av kommuneplanene må det økonomiseres med utbyggingsarealene slik at de aksepterte utbyggingsområdene varer hele planperioden fram til 2040. I godkjenningen legges det vekt på at langsiktig grense for landbruk som er trukket opp gjennom fylkesdelsplanen, er å betrakte som nasjonale føringer for arealbruken.

Fylkesdelplanen angir også en overordnet grønnstruktur på regionalt nivå som premiss for den langsiktige byutviklingen. Den overordnete grønnstrukturen er tenkt å ivareta en voksende befolknings behov for et tilstrekkelig rekreasjonstilbud og sikre et vidt spekter av miljøkvaliteter. Store deler av grønnstrukturen er mer eller mindre rene landbruksområder som bare i begrenset grad er tilgjengelig for allmenn ferdsel. Friluftsmessig bruk er tenkt ivaretatt ved å knytte sammen eksister­ende gardsveger med turveger og stier i sambruk mellom landbruk og frilufts­liv. Både tidligere og revidert plan for Jæren forutsetter at kommunene følger opp den regionale grønnstrukturen i sin planlegging, og etablerer sammenhengende grøntdrag i utbyggings­områdene og innenfor tettstedene, samt avtaler for sambruk i landbruksområdene.

Kommunedelplan for Sandnes øst.

Med grunnlag i en avtale mellom fylkesmannen, fylkesordføreren og ordføreren i Sandnes ble det i juni 2012 sluttført en forstudie om utbyggingsretningen for Sandnes øst. Det ble konkludert med at planarbeidet skal videreføres med utarbeidelse av en kommune­delplan og at Sandnes øst tas ut av kommuneplanen 2011-2025. Arbeidet med kommunedelplanen skal gå parallelt med revisjon av kommuneplan 2015-2030, og begge skal ferdigstilles med planvedtak i bystyret årsskiftet 2014/2015. Det er vedtatt plan­program for både kommunedelplan Sandnes øst og for revisjon av kommuneplanen.

Nærmere om innsigelsene

1) Forsvaret sine anlegg på Vatne og Espedal

Innsigelsen gjelder to adskilte områder på hver sin side av Vatneleiren. Området i nordvest (Vatneli) utgjør ca 390 dekar og området i sørøst (Svartemyr) utgjør ca 852 dekar. Området Forsvaret disponerer på Espeland utgjør ca 12,5 dekar.

Forsvarsbygg fremmet ved offentlig ettersyn i 2010 innsigelse til kommuneplan 2011-2025 for Sandnes. Grunnlaget for innsigelsen knyttet seg til følgende:

-        kommunens forslag om Vatneli som nytt boligområde i rød støysone

-        kommunens forslag om å videreføre skytebaner og øvingsområde på Vatne og Svartemyr med hovedformål landbruks-, natur og friluftsområde (LNF)

-        kommunens forslag om å videreføre området for Forsvarets lager på Espeland med hovedformål LNF

Fylkesmannen hadde også innsigelse til forslag om Vatneli som nytt boligområde begrunnet i støysituasjonen ved beliggenhet i rød støysone fra skytebanen.

Etter mekling med fylkesmannen i 2011, trakk Sandnes kommune forslaget om Vatneli som nytt boligområde fra planen. Innsigelsene til boligområdet på grunn av støysitua­sjonen er dermed løst. Forsvarsbyggs innsigelse knyttet til arealbruksformålet på Forsvarets eiendommer i de nevnte områdene gjenstår uløst. Her ønsker Forsvaret at formål Forsvaret etter § 11-7 nr. 4, skal benyttes.

2) Forutsetninger om Gandsfjord bru

Miljøverndepartementet har ikke gått detaljert inn i fylkesmannen sine merknader til forutsetninger om Gandsfjord bru, da innsigelsen er etterkommet av kommunen. I vedtatt plan er mulige framtidige vegtraséer omgjort til hensynssone og bestemmelsene knyttet til rekkefølge er tatt ut.

Departementet finner dermed at det ikke foreligger noen reell innsigelse, som kan behandles.

3) Skjæveland næringsområde GaN-15

Området var i kommuneplanen fra 2007 avsatt til LNF-område, og er på totalt 73 dekar fordelt på 41 dekar fulldyrket jord, 10 dekar innmarksbeite og mesteparten av tunet på gårdsbruket. Området ligger inntil et eksisterende næringsområde i forlengelsen av Ganddal godsterminal, men er del av et større jordbruksområde.

Fylkesmannen har fremmet innsigelse på grunn av konflikt med langsiktig grense for landbruk og nasjonale jordverninteresser. Fylkeskommunen har fremmet innsigelse grunnet konflikt med langsiktig grense for landbruk, med viktige turområder og kulturminner.

4) Bærheim næringsområde SoN-1

Området er på ca 190 dekar og var i kommuneplanen fra 2007 opprinnelig foreslått omgjort fra LNF til næring. Dette ble utsatt på grunn av behovet for nærmere avklaring av bruken, og området ble opprettholdt som LNF-formål i planen fra 2007.

I kommuneplanens arealdel for 2011-2025 foreslo Sandnes kommune området til næringsformål, noe Sola kommune hadde innsigelse mot. Sola kommune ønsker området benyttet til boligområde i sammenheng med tilstøtende boligområde i deres kommune, for å unngå konflikt mellom bolig og næringsvirksomhet.

I forhold til innsigelsen omkring Bærheim næringsområde SoN1 foreligger det nå enighet mellom Sola kommune og Sandnes kommune om å søke fylkesmannen om grensejustering, slik at området overføres til Sola kommune. De to kommunene vil samarbeide om planlegging av området til framtidig boligformål. Departementet anser dermed saken som løst, og legger til grunn at det er enighet om at område SoN1 blir omgjort til boligområde.

5) Austrått Au22 – kombinert formål bolig og offentlig/privat tjenesteyting

I kommuneplanen fra 2007 var området avsatt til LNF-område. Området på ca 114 dekar ligger utenfor markagrense øst, som her definerer Sandnesmarkå. Området består av ca 79 dekar fulldyrket jord, tunet på gården samt annen boligbebyggelse opptar i underkant av 12 dekar, mens ikke oppdyrket grønnstruktur utgjør omkring 23 dekar.

Fylkesmannen har fremmet innsigelse til byggeområde Austrått Au22 (tidligere nr. 24 Skaarlia) med begrunnelse i landbruks- og grøntområdeinteressene i området, og fordi omdisponeringen vil være i strid med intensjonene i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP-J). Fylkesmannen viser til behandling av FDP-J i 2000 hvor fylkestinget fattet vedtak om at ”De mest verdifulle landbruksområdene på Austrått sør og aust i Sandnes bør tas med som grøntareal ved kommuneplanbehandlingen”.

Fylkeskommunen fremmet først innsigelse til området begrunnet i jordvernhensyn, landskapshensyn og prioritering av utbygging i sentrum og valgt utbyggingsretning Sandnes øst. Fylkeskommunen frafalt innsigelsen etter mekling. 

6) Kolonihager på Vårli – byggeområde for fritidsboliger

I kommuneplanen fra 2007 var området på ca 85 dekar avsatt som LNF-område. Planområdet ligger i Fylkesdelplanen for langsiktig byutvikling på Jæren innenfor arealene avsatt til overordnet regional grønnstruktur. I kommuneplanen for 2011-2025 er det tatt inn en hensynssone for biologisk mangfold, bevaring kulturmiljø og regional grønnstruktur over det aktuelle området.

Fylkemannen har fremmet innsigelse til kolonihager på Vårli for å unngå oppsplitting av et viktig natur- og kulturlandskapsområde. Med arealbeslaget som dette prosjektet vil medføre, og den oppsplitting det vil innebære på et sammenhengende kultur-/ naturområde, vurderer fylkesmannen konsekvensen i forhold til biologisk mangfold som negativ. Fragmentering vil kunne bidra til å fortrenge flere dyre- og fuglearter. Fylkesmannen viser også til de regionale friluftsinteressene i området.

Fylkeskommunen fremmet ikke innsigelse til kolonihage på Vårli, men fylkesråd­mannen konstaterte at forslaget er i strid med fylkesdel­planens regionale grønnstruktur. Området er registrert som et viktig turområde i fylkesdelplan for friluftsliv, idrett, naturvern og kulturvern (FINK) fra 2004. Videre framheves også store landskapsverdier i området i registreringen av vakre landskap i Rogaland. Fylkeskommunen viser til at det aktuelle området for fritidshus/kolonihage vil bli liggende i kjernen av kulturlandskapet ved foten av Vårlivarden og at kolonihager vil representere et inngrep som klart vil gi negativ påvirkning i dette viktige kultur­landskapet og for opplevelsen av friluftsområdet.

7) Utleiehytter Lutsi

I innsigelsen til utleiehytter på Lutsi kom det fram på befaringen at kommunen har lagt inn feil område. Grunneier ønsker ikke utleiehytter på de to avsatte områdene, men et annet sted. Miljøverndepartementet legger derfor til grunn at områdene foreslått i planen er uaktuelle og forblir LNF-område. Innsigelsen fra fylkesmannen og Rogaland fylkeskommune er dermed ikke lengre aktuell, og departementet har ikke gått nærmere inn i saken.

Området grunneier faktisk ønsker å kunne benytte til utleiehytter, kan ikke vurderes av departementet da det ikke er utredet av kommunen. Området vil eventuelt måtte vurderes av kommunen i den pågående revisjon av kommuneplanen.

8) Bestemmelse for boder i 100-metersbeltet

Fylkesmannen har fremmet innsigelse til planbestemmelsen § 7.3. c) som åpner for etablering av boder på inntil 14 m² til eksisterende hytter innenfor LNF-områdene i 100-metersbeltet langs sjøen. Bestemmelsen ble tatt inn i kommuneplanen fra 2007 uten at fylkesmannen hadde innsigelse. Fylkesmannen begrunner innsigelsen med at Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen fra 2011 viser Sandnes som et område der presset på strandsonen er stort. Fylkesmannen viser også til at dispensasjons­paragrafen i ny plan- og bygningslov innebærer en innstramming. Det vises til erfaring fra forrige kommuneplanperiode hvor nye boder har medført økt privatisering og vært direkte i strid med strandsonevernet. Videre påpeker fylkesmannen at utenom Sandnes er det ingen kommuner i Rogaland som har bestemmelser som tillater etablering av fritt­liggende boder i l00-metersbeltet uten dispensasjonsbehandling. Det å ta ut denne bestemmelsen i Sandnes sin kommuneplan, gjør at Sandnes får planbestemmelser som samsvarer med de andre kommunene i Rogaland.

9) Osli - endring av markagrensa for å tilrettelegge for framtidig boligområde

Fylkesmannen fremmet opprinnelig innsigelse til nytt boligområde på ca 150 dekar og derav følgende endring av markagrensa på Osli. Fylkesmannen mener området ikke er forankret i vedtatte strategier og utviklingsretninger for byutvikling i regionen, og at det er i konflikt med regional grønnstruktur. Under mekling ble boligområdet tatt ut, men kommunen opprettholdt endringen i markagrensa for å kunne ta inn boligområdet i en senere planprosess. Fylkesmannen hadde innsigelse mot dette, da den nye markagrensa stenger og splitter opp den regionale grønnstrukturen.

Fylkeskommunen fremmet innsigelse kun til boligområdet fordi det er konfliktfylt med hensyn både til grønnstruktur, jordvern og en prioritert miljøvennlig byutvikling i FDP-J. Boligområdet ble tatt ut under mekling og fylkeskommunens innsigelse ble dermed etterkommet.

Kommunens syn på områdene med innsigelse

I gjennomgangen av kommunens syn på innsigelsene gjengis ikke innspillene knyttet til områdene; 2) Forutsetninger om Gandsfjord bru, 4) Bærheim næringsområde SoN-l og 7) Utleiehytter Lutsi, da disse ansees som løst eller ikke relevante å behandle.

1) Forsvaret sine anlegg på Vatne og Espedal

Kommunen har i kart og bestemmelser foreslått at Forsvarets skytebaner på Vatne ivaretas gjennom arealformål LNF og bruk av hensynssoner med tilhørende bestem­melser. Kommunen begrunner sitt ønske om ikke å bruke formål Forsvaret etter § 11-7 nr. 4, med at kommuneplanen skal vise kommunens strategi for arealutvikling og at det er motstridende interesser og målkonflikter knyttet til arealbruken i Sandnes øst.

Kommunen peker på at utvikling av Sandnes øst i henhold til FDP-J ikke er forenlig med å opprettholde skytebaneaktivitet på Vatne, og at skytebanevirksomheten på Vatne og Svartemyr allerede i dag er et betydelig miljøproblem for eksisterende boligbebyg­gelse. Kommunen mener at Forsvarets behov knyttet til skytebanene er ivaretatt gjennom løsningene i planen. Samtidig signaliseres det at kommunen på lengre sikt ønsker skytebaneaktivitetene flyttet for å muliggjøre utvikling av Sandnes øst. Kommunen vurderer at en eventuell løsning av konflikten bør skje på statlig nivå.

Kommunen opplyser at skytebanene på Vatne og området på Espeland ligger innenfor areal avsatt til overordnet grønnstruktur i FDP-J. Kommunen har i sin gjennomgang vist til historikken for arealbruken for områdene i kommuneplanen, og hvordan området i tidligere planer var avsatt til område som er eller skal båndlegges for Forsvarets formål. I planen fra 1995 var området avsatt som byggeområde med en nærmere detaljangivelse på kart 2 som militære områder. I planen for 2002-2017 var området fortsatt vist som båndlagt for Forsvaret, men det underliggende arealformålet var endret til LNF-område med dominerende frilufts- og/eller naturinteresser. Båndleggingen for Forsvaret var opprett­holdt i planen 2007-2020, men underliggende arealformål ble endret til markaområde slik det er foreslått også i det nye planforslaget for 2011-2025.

3) Skjæveland næringsområde GaN-15

Kommunen begrunner sitt ønske om en utvidelse av næringsområdet på Skjæveland med at de ønsker å legge til rette for en bærekraftig godsterminal gjennom å åpne for ytterligere etablering av logistikkbasert næring i umiddelbar nærhet til Ganddal godsterminal. Det vises til at FDP-J framholder at regionale logistikknutepunkt og anlegg må sikres en utvikling.

5) Austrått Au22 – kombinert formål bolig og offentlig/privat tjenesteyting

Sandnes kommune viser til at med den sterke veksten det legges til rette for i Sandnes, er det behov for å sette av areal til offentlig og privat tjenesteyting på Austrått. Austrått bydel mangler areal til å dekke behovet for offentlige/private tjenestefunksjoner. En omdisponering av Au22 fører til at kommunale tjenester kan utvikles ut fra eksisterende forhold og i samarbeid med private og frivillig sektor.

Kommunen peker konkret på behov for nytt areal til Strutsen barnehage som er etablert med tidsbegrenset dispensasjon i LNF-området sør for Au22, og behovet for arealer til menighetsfunk­sjoner, fritidstilbud for barn/unge, botilbud med heldøgns­omsorg, samt boliger generelt. Området vil kunne betjene større deler av Austrått bydel med mulighet for sykkel, gange og kollektivtilbud, og anses som rett lokalisering i forhold til et eventuelt framtidig bydelssenter med sambruk av funksjoner og bygn­inger. Omdisponering av arealet gir naturlig og endelig avgrensning mot overordnet grønnstruktur. Området har i FDP-J framstått som uavklart, og ikke definert som en del av regional grønnstruktur.

6) Kolonihager på Vårli – byggeområde for fritidsboliger

Forslaget ble av grunneier opprinnelig meldt inn som tiltak for behandling etter jordlova. Fordi det legges opp til hyttebebyggelse (kolonihytter) i stort omfang er forslaget lagt inn i kommuneplanen.

8) Bestemmelse for boder i 100-metersbeltet

Kommunen viser til at bestemmelsen i § 7.3.c) er videreført fra forrige plan og mener innsigelsen bør trekkes siden den ikke ble fremmet til forrige kommuneplan. Kommunen viser til at størrelsen på lovlig oppførte hytter i områder for fritids­bebyggelse og i LNF-områder bør harmoni­seres.  

9) Osli - endring av markagrensa for å tilrettelegge for framtidig boligområde

Sandnes kommune legger opp til en stor satsing på utvikling av Sandnes øst, men kommunen mener dette området ikke alene kan løse kommunens behov for boligproduksjon på lengre sikt. Det vil være behov for å supplere Sandnes øst med andre steder i kommunen for blant annet for å sikre en samfunnsutvikling som gir godt bo- og oppvekstmiljø, miljøvennlig byutvikling og sunn kommuneøkonomi. Kommunen er villig til å ta ut boligområdet i påvente av at andre områder, skolekapasitet, regional infrastruktur med mer er etablert. Endringen i markagrensa ønskes beholdt slik at området kan legges inn ved senere rullering. Kommunen mener området kan fungere som et attraktivt boligområde i forlengelse av eksisterende utbyggingskorridor mot sørøst og være et supplement til eksisterende områder på Osli og Myrå. Den regionale grønnforbindelsen kan ivaretas gjennom arealdisponering og bestemmelser.

Anbefalinger fra høringsmyndighetene etter befaringen

Direktoratet for naturforvaltning tilrår i sin uttalelse av 8. mars 2013 at Miljøvern­departementet tar innsigelsene fra Fylkesmannen i Rogaland til punktene 6) Vårli, 8)100-metersbeltet og 9) Osli, til følge.

For innsigelse til 5) Austrått tilrår direktoratet at innsigelsen fra fylkesmannen begrunnet med regional grønnstruktur tas delvis til følge. Ut fra hensynet til grønn­struktur er det aktuelt å avgrense et eventuelt byggeområde i øst slik at det følger grensa for dyrka mark. Arealet øst for dyrka mark anbefales regulert til grønnstruktur slik at viktige elementer i den sammenhengende grønnstrukturen ivaretas. Direktoratet tilrår dermed at innsigelsen fra fylkesmannen begrunnet med grønnstruktur kun tas til følge for arealet utenfor dyrka mark.

Landbruks- og matdepartementet tilrår sin høringsuttalelse av 22. mars 2013 at hensynet til langsiktig vern av landbrukets produksjonsarealer og kulturlandskapet får veie tyngst i disse sakene, og anbefaler at fylkesmannens innsigelser til områdene: 3) Skjæveland, 5) Austrått, 6) Vårli og 9) Osli tas til følge. Departementet mener også at andre viktige planhensyn tilsier at innsigelsene tas til følge.

Forsvarsdepartementet anbefaler i sin uttalelse av 15. mars 2013 at områdene Vatne, Svartemyr og Espeland angis som formål Forsvaret etter § 11-7 nr. 4, i arealdelen til Sandnes kommuneplanen 2011-2025. Avgjørelsen knyttet til arealbruksformål bør ta utgangspunkt i dagens arealbruk og behandles uavhengig av alternativvurderingene som er knyttet til Forsvarets investeringer. Om Forsvarets investeringer skulle medføre mulighet for frigivelse av arealer, anses det naturlig å fange opp dette i en senere rullering av kommuneplanen.

Miljøverndepartementets vurderinger

Miljøverndepartementet har som omtalt innledningsvis ikke gått nærmere inn i inn­sigelsene knyttet til 2) Forutsetninger om Gandsfjord bru, 4) Bærheim nærings­område SoN-l og 7) Utleiehytter Lutsi, da disse ansees som løst eller ikke relevante å behandle. For de områdene som er vurdert har departementet lagt stor vekt på fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP-J) og viktige nasjonale føringer som omtalt under.

Jordvern

Bevaring av landbrukets produksjonsarealer er en viktig del av miljøpolitikken. I Soria Moria-erklæringen understreker regjeringen at norsk matjord er en begrenset ressurs som det er et nasjonalt ansvar å ta vare på for våre etterkommere. I fellesbrev av 19.11.10 fra Miljø­verndepartementet og Landbruks- og matdepartementet til landets kommuner og fylker, er kommunenes ansvar for jordvernet omtalt. Jordvern er også omtalt i flere stortingsdokumenter. Blant annet understrekes det at sikring av verdifulle jordbruksareal og kulturlandskap er viktige elementer i nasjonal miljøpolitikk. Målet er å begrense omdisponeringen av jordbruksjord til under 6000 dekar dyrka mark pr år. Regjeringens nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging fra juni 2011, peker på at kommunene skal begrense omdisponering av de mest verdi­fulle jordressursene og redusere oppsplitting av viktige arealer.

Det skal, slik Landbruks- og matdepartementet peker på, foreligge sterke samfunns­interesser for at departementet skal kunne tillate nedbygging av dyrka eller dyrkbar mark i så viktige jordbruksområder som Jæren. Dette gjelder særlig hvis de foreslåtte tiltak i tillegg bryter helt sentrale prinsipper i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Kommunen har et stort ansvar for å følge opp hovedgrepet i fylkesdelplanen for å redusere omdisponeringen av dyrka jord i egen kommune og andre steder på Jæren.

Markaområder og grønnstruktur

Det er et nasjonalt politisk mål at alle skal ha mulighet til å drive friluftsliv som helsefremmende, trivselskapende og miljøvennlig aktivitet i nærmiljøet og i naturen forøvrig.

Markabegrepet brukes som fellesbenevnelse på by- og tettstedsnære natur-/friluftslivs­områder av en viss størrelse. Tilgang på nære naturområder er viktig for folk som bor i byer og tettsteder.  Målene for grønnstruktur er bl.a. forankret i Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (2011) og stortingsmeldingene nr. 39 (2000 - 2001)”Friluftsliv - Ein veg til høgare livskvalitet” og nr. 23. (2001 - 2002) ”Bedre miljø i byer og tettsteder”.

100-metersbeltet langs sjøen

Etter plan- og bygningsloven er det i utgangspunktet et generelt byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen. I 100-metersbeltet skal det ved utarbeidelse av kommune­planens arealdel eller reguleringsplan tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Planleggingen skal legge statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen til grunn.

Forholdet til naturmangfoldloven

Innsigelsessaker skal vurderes etter naturmangfoldloven, jf lovens kapittel II. Etter naturmangfoldloven § 7 skal prinsippene i naturmangfoldloven §§ 8 - 12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet som berører naturmangfold, og vurderingen og vekt­leggingen skal framgå av vedtaket.

Kunnskap om naturmangfold er hentet fra Artsdatabankens Artskart, Direktoratet for naturforvaltnings Naturbase, Sandnes kommunene sin egen dokumentasjon og fylkesmannens gjennomgang. Innenfor de områdene det er reist innsigelser til er det ikke registret truet, nær truet eller annet verdifullt naturmangfold. For område 6) Vårli er det i kommuneplanen lagt en hensynssone for biologisk mangfold, bevaring kulturmiljø og regional grønnstruktur over det aktuelle området, og fylkesmannen har vurdert at tiltaket kan gi en uheldig oppsplitting av et større sammenhengende naturområde. I tilknytning til område 8) Osli er det er i følge Naturbase registrert viltområder (hovedvekt elg) både på øst- og vestsiden av E39. Direktoratet for naturforvaltning vurderer at det på grunn av eksisterende utbygging i dette området vil være viktig å bevare den mulige trekkorridoren mellom viltområdene over området på Osli.

Miljøverndepartementet anser at det foreligger et godt kunnskapsgrunnlag for de aktuelle utbyggingsområdene som det er fremmet innsigelser til. Det er også lagt fram tilstrekkelig kunnskap om konsekvenser for naturmangfold og landskap av planlagt tiltak. Departementet mener derfor at kravet i naturmangfoldloven § 8 om at saken i hovedsak skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap om naturmangfold og landskap og konsekvenser for dette av de planlagte tiltakene, er oppfylt.

Føre-var-prinsippet i naturmangfoldloven § 9 er vurdert, men får mindre betydning ettersom det er et tilstrekkelig kunnskapsgrunnlag i saken på det nåværende plannivå.

Med bakgrunn i det foreliggende kunnskapsgrunnlaget er det etter departementets oppfatning ikke grunn til å tro at tiltakene vil påvirke landskap av stor regional eller nasjonal verdi og truet, nær truet eller annet verdifullt naturmangfold. Miljøvern­departementet legger til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter prinsippene i naturmangfoldloven §§ 10 -12. Heller ikke forvaltningsmålene i naturmangfoldloven §§ 4 og 5 påvirkes av beslutningen.

Nærmere vurdering av innsigelsesområdene

1) Forsvaret sine anlegg på Vatne og Espedal

Vurderingene av hvordan Forsvarets anlegg på Vatne og Espedal bør framstilles i kommuneplanen etter at ny plan- og bygningslov av 2008 er trådt i kraft og den tidligere båndleggingen utgår, må baseres på det som var intensjonene og grunnlaget bak lov­endringene. Forarbeidet til endringene i plandelen av plan- og bygningsloven av 2008 (Ot.prp. nr 32, 2007-2008) er klar på at hovedregelen er at Forsvarets områder skal vises med formål Forsvaret etter § 11-7 nr. 4, og at bruken av hensynssone etter § 11-8, andre ledd, bokstav a) kun er tenkt benyttet der Forsvarets virksomhet ikke er hovedformålet. Denne forståelsen er også videreført i Miljøverndepartementets lovkommentar.

Bruk av formål Forsvaret vil ikke være en omdisponering av området ved Vatne i forhold til tidligere kommuneplaner, men korrekt bruk av pbl 2008 som følge av endringene i loven. Kommunens ønske om bruk av hensynssone og LNF-formål på Vatne kan etter dette ikke etterkommes. Problemstillingene knyttet til miljøulempene som følger av skytebanevirksomheten må løses gjennom andre virkemidler. Det vises her til den pågående prosessen der Forsvarsbygg nå utreder sine behov og mulige tiltak på kort og lang sikt for å legge best mulig til rette for en utbygging av Sandnes øst. Forsvarsdepartementet har pekt på at videreutvikling av skytebanene, også med miljøforbedring og støyreduksjon som hensikt, vil være mer i samsvar med hovedfor­målet Forsvaret enn LNF-formål. Miljøverndepartementet viser til at kommunen fortsatt vil kunne styre byggevirksomhet innenfor området, gjennom krav til reguleringsplaner og bestemmelser til kommuneplanen.

Miljøverndepartementet mener de mange ulike interessene knyttet til forsvars- og skytebaneanlegg, utbyggingsinteresser, jordvern, transportløsninger, mv. best kan veies opp mot hverandre i det pågående arbeidet med en egen kommunedelplan for Sandnes øst, og at partene gjennom denne i fellesskap kan finne fram til de samlet sett beste løsningene.

Når det gjelder det 12, 5 dekar store området Forsvaret disponerer på Espeland vil riktig formål også her være Forsvaret, da det omfatter et klart avgrenset areal som brukes permanent til lagervirksomhet. Det er ikke grunnlag for å gjøre et unntak for å unngå en unødig oppsplitting av et LNF/markaområde, da området ligger inntil et større område avsatt til råstoffutvinning.

Miljøverndepartementet tar dermed innsigelsen fra Forsvarsbygg til følge. Det forutsettes at alle Forsvarets anlegg på Vatne og Espedal vises med formål Forsvaret etter § 11-7 nr. 4 med eventuell spesifisering og underdeling til de funksjoner og formål som er aktuelle ut fra en nærmere dialog med Forsvarsbygg.

3) Skjæveland næringsområde GaN-15

Sandnes kommune sitt forslag om utvidelse av næringsområdet på Skjæveland bryter ”Langsiktig grense landbruk i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren” og er dermed i strid med fylkesdelplanen. Arealet er på 73 dekar. Kommunen utvidet samme område i 2007 for å justere avvik mellom regional grønnstruktur og langsiktig grense for landbruk som var tatt inn i kommuneplanen 2002-2017. Landbruks- og matdepartementet har vurdert området til å ha svært stor betydning for jordbruks­produksjonen ved at det omfatter tunet på et stort og aktivt gårdsbruk og ca 41 dekar med fulldyrka jord av svært god kvalitet.

Ved godkjenning av fylkesdelplanen i 2001 la daværende regjering vekt på at det ved rullering av kommuneplanene må økonomiseres med utbyggingsarealene, slik at de varer hele plan­perioden fram til 2040. Det foreslåtte området legger til rette for en forholdsvis lav arealutnyttelse i et viktig jordbruksområde. Miljøverndepartementet finner ikke at det er sannsynlig­gjort at den foreslåtte utvidelsen er nødvendig for å sikre en bærekraftig utvikling av Ganddal godsterminal som regionalt logistikk-knutepunkt, eller for å optimalisere bruken av anlegget. Fylkesmannen har påpekt at det er avsatt areal til logistikkbasert næring andre steder ved Ganddal godsterminal, og at framtidig områderegulering for Vagle­område og arbeidet med kommunedelplan ”Bybåndet sør”, også vil legge vekt på og avklare arealbehov for dette.

Miljøverndepartementet har ut fra en samlet vurdering kommet til at det ikke er grunnlag for å godkjenne næringsområdet og justering av langsiktig grense for landbruk ved Skjæveland. Innsigelsen fra fylkesmannen tas dermed til følge, og området opprettholdes som LNF-formål.

5) Austrått Au-22 – kombinert formål bolig og offentlig/privat tjenesteyting

Det foreslåtte området Au-22 på Austrått ligger i den nordlige utkanten av det større sammenhengende området Sørbø-Austrått-Høyland, som i Miljøplan for Sandnes 2011-2025 er beskrevet som ”..et småskala jordbruksareal med viktige vegetasjonslinjer gir god variasjon og helhet. Sjelden og sårbar kulturmark og en rekke kulturminner viser god historisk kontinuitet.” Området er ikke definert som en del av regional grønnstruktur i fylkesdelplanen, men ligger i tilknytning til regional grønnstruktur og Sandnesmarkå. Området har en lang grense mot dyrka mark og er en del av et større sammenhengende jord­bruksområde. Området er i fylkesdelplanen vist med hvitt og er del av et uavklart område i over­gangen mellom vedtatte byggeområder og landbruksområder/regional grønn­struktur.

Direktoratet for naturforvaltning støtter fylkesmannens innsigelse begrunnet med hensynet til grønnstruktur i forhold til den ca 23 dekar store delen som ligger øst for dyrkamarka. Landskapsmessig vil ikke en utbygging av Au22 få store negative konsekvenser for Sørbø-Austrått-Høyland området som helhet. For å redusere negative landskapskonsekvenser lokalt forutsettes det at en i tillegg til å bevare grønnstrukturen øst i planområdet, i størst mulig grad også bevarer vegetasjonsbelter i overgangssonene mellom et eventuelt utbyggingsområde på dyrka mark og den omkringliggende grønnstrukturen.

De gjenværende ca 90 dekar som utgjør dyrka mark med tilhørende gårdstun og boligbe­byggelse er vurdert ut i fra jordvernbestemmelsene sett i forhold til behovet for boliger og arealer til offentlig og privat tjenesteyting.  

Landbruks- og matdepartementet har i sin uttalelse konkludert med at området har jordbruksarealer av nasjonal verdi og at de ikke finner at det foreligger samfunns­interesser av stor nok betydning for å bygge ned dyrka mark. Det må først vurderes om kommunen kan sikres nok utbyggingsareal i Sandnes øst.

Miljøverndepartementet anbefaler at det i forbindelse med kommunedelplanen for Sandnes øst sees på en avveining mellom jordvernhensynet, hvordan utbyggings­områdene kan gis en best mulig plassering og sammenheng mellom de ulike typene arealbruk. Sandnes kommune må sammen med fylkesmannen og fylkeskommunen se på hvordan hvert delområde kan gjøres mest mulig areal- og transporteffektivt.

Miljøverndepartementet tar etter dette fylkesmannens innsigelse til hele Au22 til følge, men ber om at kommunen samarbeider med fylkesmannen og fylkeskommunen om framtidig arealdisponering. Eventuell omdisponering av dyrka mark må ses i sammen­heng med forbruket av dyrka mark i Sandnes øst og den overordnede strukturen for samfunnstjenester.

6) Kolonihager på Vårli – byggeområde for fritidsboliger

Forslaget til kolonihager på Vårli omfatter etablering av 50-60 parseller på ca 250 m², som samlet vil ta ca. 18 dekar av gårdens innmark innenfor det angitte planområdet. På hver parsell tillates det en kolonihagehytte med størrelse på inntil 35 m².

Miljøverndepartementet finner at den planlagte utbygging på Vårli med sin beliggenhet langt unna tettbygd strøk og i et regionalt viktig friluftsområde, ikke faller inn under den tradisjonelle definisjonen av kolonihagehytter, og må betraktes som et vanlig byggeområde for fritidsbebyggelse. Kommunen har da også brukt dette formålet i kommuneplanforslaget.

Landbruks- og matdepartementet viser til at siden området ligger i et jordbruksområde, er det landbrukets kulturlandskapsinteresser som berøres. Generelt bør ikke dyrka jord, og særlig ikke fulldyrka jord, brukes til fritidsbebyggelse.

Det er ikke registret truet, nær truet eller annet verdifullt naturmangfold i selve plan­området, men tiltaket vil slik fylkesmannen har påpekt gi en uheldig oppsplitting av et større sammenhengende naturområde. I kommuneplanen for 2011-2025 er det lagt en hensynssone for biologisk mangfold, bevaring kulturmiljø og regional grønnstruktur over det aktuelle området, som ligger innenfor regionale grønnstruktur i fylkesdelplanen. Etablering av fritidsboliger/hytter vil medføre et økt press på området og vil sammen med eksisterende bilvei inn mot området og etablerte turstier, bidra til å øke den samlede belastningen på naturmangfoldet i området.

Området er registrert som et viktig turområde i Fylkesdelplan for friluftsliv, idrett, naturvern og kulturvern. Det er flere turstier i området og Vårlivarden er et populært turmål. En tilrettelagt tursti til Vårlivarden går tvers gjennom planområdet.

I registreringen av vakre landskap i Rogaland er området framhevet for å ha store landskapsverdier. Miljøverndepartementet finner at en utbygging av hytter/fritids­boliger vil ha en negativ konsekvens for områdets verdi som friluftsområde, da utbyggingen vil kunne oppleves som privatiserende. I tillegg kan det virke negativt på landskapskvalitetene i området, som i dag er med og beriker områdets verdi som friluftslivs-/turområde.

Samlet kommer Miljøverndepartementet til at en utbygging av fritidsboliger/koloni­hage på Vårli vil medføre så mange negative konsekvenser for friluftsliv, landskap, naturmangfold og landbrukets kulturlandskap med dyrka mark, at det ikke kan godkjennes. Innsigelsen fra fylkesmannen tas dermed til følge, og området på Vårli opprettholdes som LNF-formål.

8) Bestemmelse for boder i 100-metersbeltet

Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (SPR) ble vedtatt etter forrige revisjon av kommuneplanens arealdel for Sandnes. I SPR inngår Sandnes i ”Andre områder der presset er stort”. Planretningslinjene slår fast at når kommunen i kommuneplanen angir bestemmelser om størrelse og standard av eksisterende fritids­boliger i strandsonen, bør dette skje etter en konkret vurdering hvor hensyn bl.a. til naturmangfold og friluftsliv inngår. Vurderingen må også omfatte en vurdering i samsvar med naturmangfoldlovens prinsipper.

Miljøverndepartementet viser til at SPR forutsetter at områdene i 100-metersbeltet må vurderes grundig og styres med bestemmelser tilpasset det konkrete området. Dette lar seg vanskelig gjøre når bestemmelsen gjelder hele kommunen og det ikke er fore­tatt en områdevis vurdering.

Den aktuelle bestemmelsen for oppføring av boder på inntil 14 m² i tilknytning til eksisterende fritidsboliger i LNF-områder i 100 meters­beltet langs sjø og vassdrag, godkjennes ikke. Fylkesmannens innsigelse tas dermed til følge.

9) Osli - endring av markagrensa for å tilrettelegge for framtidig boligområde

Miljøverndepartementet mener spørsmålet om endring av markagrensa må vurderes i forhold til om det kan godkjennes et framtidig boligområde.

Det aktuelle arealet binder sammen den regionale grønnstrukturen på begge sider av E39, og Miljøverndepartementet mener det er viktig å ivareta denne sammenhengen.

I naturbase er det registrert viltområder (hovedvekt elg) både på øst- og vestsiden av E39. På grunn av eksisterende utbygging nordøst for området og Bråsteinsvatnet sørvest for området, vil det være viktig å bevare denne mulige trekkorridoren mellom viltområdene. Direktoratet for naturforvaltning mener at grønnstrukturens verdi for friluftsliv vil bli redusert om sammenhengen mellom områdene brytes med utbygging.

Markagrensa er her også et vern for den fulldyrka jorda i området. Det er derfor viktig for jordverninteressene å beholde markagrensa der den ligger i dag. Landbruks- og matdepartementet mener en bør kunne forutsette at kommunen finner tilstrekkelig med utbyggingsareal uten å bryte markagrensa i fylkesdelplanen.

En framtidig boligutbygging på Osli vil være i strid med valgte utbyggingsretninger i fylkesdelplanen. En utbygging i om­rådet har ingen forankring i vedtatte strategier og utviklingsretninger for byutviklingen i regionen. Utbygging i dette området vil heller ikke oppfylle nasjonale føringer for redusert transportarbeid og målene i "Framtidens byer".

Samlet kommer Miljøverndepartementet til at tilrettelegging for en framtidig bolig­bebyggelse i det aktuelle området ved Osli ikke kan godkjennes. Innsigelsen fra fylkesmannen tas dermed til følge, og markagrensa ved Osli opprettholdes uendret.

Vedtak

I medhold av plan- og bygningsloven (2008) § 11-16 fatter Miljøverndeparte­mentet følgende vedtak for områder med innsigelse i Sandnes kommuneplan 2011-2025:

-        Forsvaret sine anlegg på Vatne og Espedal gis formål Forsvaret.

-        Skjæveland næringsområde GaN-l5 opprettholdes som LNF-formål og langsiktig grense for landbruket beholdes uendret.

-        Austrått Au-22 opprettholdes som LNF-område. Eventuell utbygging av området må ses i sammenheng med Sandnes øst.

-        Vårli, område foreslått for kolonihage opprettholdes som LNF-formål.

-        Bestemmelsen i § 7.3.c) for boder til fritidsbebyggelse i LNF-områder innenfor l00-metersbeltet tas ut.

-        Osli, tilrettelegging for framtidig boligområde tillates ikke. Markagrensa beholdes uendret og området opprettholdes som LNF-formål.

Innsigelsene for disse områdene er dermed tatt til følge.

I tillegg legges det til grunn at område 4) Bærheim omgjøres til boligområde i samsvar med enigheten mellom Sola kommune og Sandnes kommune, og at område 7) Lutsi forblir LNF-område i samsvar med grunneiers ønske.

Innsigelsene knyttet til 2) Forutsetninger om Gandsfjord bru er ikke behandlet da departementet ikke finner at dette er en reell innsigelse når bestemmelsen er frafalt etter meklingen.

Kommunen er gjort kjent med departementet sitt vedtak ved kopi av dette brevet.

Departementet forutsetter at Sandnes kommune endrer plankartet og bestemmelsene i samsvar med vedtaket. For kunngjøring av den endelige arealdelen til kommuneplanen gjelder plan- og bygningsloven § 11-15.

 

Med hilsen                                                                      

Bård Vegar Solhjell

 

Kopi til:

Sandnes kommune, Postboks 583, 4305 Sandnes

Sola kommune, Postboks 99, 4097 Sola

Rogaland fylkeskommune, Sentrum Postboks 130, 4001 Stavanger

Forsvarsbygg, postboks 405 Sentrum, 0103 Oslo

Miljødirektoratet, Postboks 5672 Sluppen, 7485 Trondheim

Statens landbruksforvaltning Postboks 8140 Dep. 0033 Oslo

Statens vegvesen Vegdirektoratet, Postboks 8142 Dep. 0033 Oslo

Landbruks- og matdepartementet, Postboks 8007 Dep. 0030 Oslo

Forsvarsdepartementet, Postboks 8126 Dep. 0032 Oslo

Samferdselsdepartementet, Postboks 8010 Dep. 0030 Oslo